記者近日從佳佳靈、瑪雅房屋、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等房屋中介機(jī)構(gòu)了解到，近5年來，7%-8%的收益率讓昆明投資者對(duì)二手商鋪的投資熱度絲毫不遜于一手市場(chǎng)，尤以2003—2005年最為明顯。雖然2005年后市場(chǎng)反應(yīng)趨于理智，但仍保持著相當(dāng)?shù)臒岫取?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昆明區(qū)域分部副總經(jīng)理?xiàng)顨J認(rèn)為，二手商鋪投資熱潮正呈向上的“拋物線”發(fā)展。

投資選擇

商業(yè)步行街前景看好

“2005年是二手商鋪升值最快的時(shí)期�！睂�(duì)于昆明二手商鋪市場(chǎng)的發(fā)展，瑪雅房屋云南總部中介事業(yè)處主任李敏偉有著一番感慨，“昆百大一帶的步行街二手商鋪均價(jià)在9萬—12萬/平米，最高的鋪面已經(jīng)達(dá)到13萬/平米，而這些鋪面在2003年、2004年也就8萬元左右/平米�！倍c之相對(duì)應(yīng)的則是租賃市場(chǎng)漲勢(shì)明顯，目前該步行街租金為500元—600元/平米，地段好點(diǎn)的可達(dá)700—800元/平米，以20平米面積折算，一個(gè)月就有1萬多元的租金收益。

目前昆明商業(yè)步行街、社區(qū)商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、大型商業(yè)地產(chǎn)等商業(yè)物業(yè)形態(tài)在二手商鋪市場(chǎng)中同樣活躍，其中商業(yè)步行街是最受投資者青睞的新投資熱點(diǎn)�！霸擃愇飿I(yè)人流量大，服飾專賣店、品牌旗艦店集中，依托相應(yīng)的商圈經(jīng)濟(jì)，年租金很高，前景相對(duì)看好�！崩蠲魝ヅe例說，南屏街一間50平米的商鋪，年租金就高達(dá)40萬元。而在他經(jīng)手的二手商鋪交易記錄中，柏聯(lián)廣場(chǎng)一間20多平米的二手商鋪2004年底成交價(jià)即達(dá)150萬元。而大型商業(yè)地產(chǎn)因與商圈呼應(yīng)，在二手市場(chǎng)交易中歷來都是熱銷貨。相比之下，專業(yè)市場(chǎng)因競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，其二手商鋪在交易上要相對(duì)慢熱一些。

記者從佳佳靈、瑪雅房屋、新亞房產(chǎn)等昆明較大的二手中介機(jī)構(gòu)了解到，商鋪在所有二手房源中占比20％—30％。李敏偉分析說，多數(shù)情況下，只有10%的業(yè)主將商鋪用于自主經(jīng)營(yíng)，剩余的90%都是用來做或租或賣的投資，其中60%的是先經(jīng)營(yíng)或出租，兩年以后待時(shí)機(jī)成熟再轉(zhuǎn)手交易。

投資熱度

北市趨成熟南區(qū)潛力大

“現(xiàn)在投資者關(guān)注的已非一環(huán)二環(huán)的問題，而是商圈問題。”李敏偉告訴記者，隨著城市開發(fā)及置業(yè)潮向二環(huán)以外轉(zhuǎn)移，投資商鋪不再過多目前投資者都從投資收益率、商圈、地段、行業(yè)限制等方面考量商鋪投資價(jià)值。依此判斷，目前南、北市區(qū)投資熱度勢(shì)均力敵，相對(duì)來說，北邊的投資成熟度要高，南區(qū)未來的投資空間更大。

記者從昆明佳佳靈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司了解到，目前北市區(qū)二手商鋪交易形勢(shì)較為樂觀。“目前北市區(qū)地段較好的二手商鋪在一周之內(nèi)即可成交�！庇浾邚睦ッ骷鸭鸯`房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司北片區(qū)負(fù)責(zé)人魏經(jīng)理提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到，今年1～4月，北市區(qū)二手商鋪漲幅達(dá)12%，遠(yuǎn)高于住宅漲幅（4%）。其中尤以家樂福、鳳凰城、麥德龍、國(guó)美周邊區(qū)域漲幅明顯。北辰大道受北辰財(cái)富中心等大型配套帶動(dòng)，二手商鋪售價(jià)已從2年前的9000—10000元/平米漲至14000元/平米；在北市銀河大道，僅美璟新城二手商鋪市價(jià)就上浮17%—18%，達(dá)到13000—17000元/平米；而像金色年華、贏城洋樓等建成時(shí)間不過兩三年的樓盤底商二手市值達(dá)20000元/平米，北京路延長(zhǎng)線修好后以及北北辰財(cái)富中心的建立，也讓臨街主干道二手商鋪搶手，有的售價(jià)已飆至23000元/平米的高位。

較之北市區(qū)，十里長(zhǎng)街、滇池路一帶是目前南市區(qū)二手商鋪活躍地帶，二手商鋪均價(jià)維持在15000元左右/平米，而東南板塊的世紀(jì)城，其商鋪二手價(jià)約也在11000—13000元/平米之間。“大盤商鋪價(jià)格浮動(dòng)不算明顯，但投資后勁不容小覷，”李敏偉告訴記者，“隨著城市公建配套的日益完善及交通網(wǎng)絡(luò)的疏通，數(shù)十萬人流將會(huì)陸續(xù)集中于此，形成足夠集中的消費(fèi)市場(chǎng)，這無疑會(huì)讓南區(qū)商鋪投資成為“潛力股”。

投資趨勢(shì)

社區(qū)商鋪投資將迎小高潮

中小投資者一直密切關(guān)注的社區(qū)二手商鋪多年來保持穩(wěn)走態(tài)勢(shì)。值得注意的是，隨著新興社區(qū)陸續(xù)成型，社區(qū)商鋪在二手市場(chǎng)交易活躍，其中，尤以住宅規(guī)模較大的北市銀河片區(qū)和大盤、新盤云集的廣福路板塊表現(xiàn)較為突出，但因目前業(yè)主入住率偏低而導(dǎo)致商鋪不同程度地存在空置現(xiàn)象。不過，盡管如此，租金仍漲勢(shì)不斷，譬如，美璟新城商鋪?zhàn)饨鸺丛诮衲?—4月上浮了30%（維持在70—110元左右/平米）。

據(jù)了解，今年北市區(qū)將有多個(gè)樓盤的商鋪面市，“若以平均每個(gè)樓盤80間商鋪粗略計(jì)算，北市區(qū)的二手商鋪市場(chǎng)無論規(guī)模還是數(shù)量都相當(dāng)可觀�！奔鸭鸯`東北片區(qū)負(fù)責(zé)人魏經(jīng)理認(rèn)為，伴隨著實(shí)力郡城、云嶺天驕等樓盤日漸成型，以及北市區(qū)入住率的提高，北市區(qū)今年6—8月將迎來二手商鋪投資的第二輪熱潮。而在南市區(qū)，殘運(yùn)會(huì)成功召開及廣福路交通網(wǎng)絡(luò)的鋪開，也將給南區(qū)二手商鋪市場(chǎng)帶來新機(jī)。

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