近年來(lái)，隨著昆明房地產(chǎn)的快速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)受到越來(lái)越多的投資者青睞，再加上主城大規(guī)模拆遷改造而帶來(lái)的巨大商機(jī)，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)氛圍的提升將會(huì)加快，而在商業(yè)地產(chǎn)“亂花漸欲迷人眼”的2007年，投資者的腳步應(yīng)該走向何方……

隨著市場(chǎng)細(xì)分，昆明商業(yè)物業(yè)也逐步分化出商業(yè)街、社區(qū)商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、以及各大商圈大型商業(yè)地產(chǎn)等時(shí)，那么，在面對(duì)形態(tài)各異的商鋪形態(tài)，投資者應(yīng)如何作出選擇？如何在投資過程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，本報(bào)邀請(qǐng)了專業(yè)人士就昆明目前較熱的四大熱點(diǎn)商業(yè)物業(yè)給投資者逐一點(diǎn)撥，以作參考。

特色商業(yè)街

挖掘特色是關(guān)鍵

★物業(yè)占比：10％

★物業(yè)代表：南屏步行街、昆明老街、新亞洲體育城商業(yè)街、搜酷街、摩瑪大道、翠湖鉆界、昆明洋人街、博富新商貿(mào)街、邦盛國(guó)際城第六區(qū)等

昆明舊城改造與新城建設(shè)催生出不少特色化的商業(yè)街，田野咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前昆明規(guī)模較大的商業(yè)街超過10條，在昆明所有商業(yè)物業(yè)中占了10%。無(wú)論是一、二手市場(chǎng)，商業(yè)街均受中小投資者追捧。

“地段、交通是投資商業(yè)街時(shí)考慮的首要因素�！碧镆白稍儥C(jī)構(gòu)高級(jí)研究經(jīng)理趙興橋分析認(rèn)為，其所輻射區(qū)域及客流量直接影響商業(yè)街長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。投資者應(yīng)當(dāng)留意一些諸如業(yè)態(tài)形式、業(yè)態(tài)數(shù)量等必要因素，以及理性預(yù)算商業(yè)街目標(biāo)人群的總體消費(fèi)能力，并準(zhǔn)確對(duì)同一地段商業(yè)街是否雷同作出判斷，以避免盲目“扎堆”造成資源浪費(fèi)。此外，投資者在決定投資之前，還要向開發(fā)商詳細(xì)咨詢相關(guān)細(xì)節(jié)，如商業(yè)街物業(yè)管理公司管理是否到位等。

在搜酷街、摩瑪大道等新商業(yè)街陸續(xù)涌現(xiàn)的同時(shí)，老的商業(yè)街也在原有基礎(chǔ)上改造升級(jí)，如昆明老街對(duì)歷史積淀、文化內(nèi)涵做了整合。商業(yè)街的文化屬性無(wú)論是對(duì)消費(fèi)群體還是投資者都具有吸引力。不過，商業(yè)街的商圈氛圍及購(gòu)物人群的形成和聚集大約需要2—3年的“培養(yǎng)期”，因而商業(yè)街的推廣有無(wú)完整的計(jì)劃是投資者目前應(yīng)該注意的事項(xiàng)。

社區(qū)商鋪

重點(diǎn)考慮入住率

物業(yè)占比：35％

物業(yè)代表：各大樓盤底商、臨街鋪面

與商業(yè)街相比，社區(qū)商鋪投資同樣受中小投資者青睞。伴隨著新亞洲·體育城、世紀(jì)城等數(shù)萬(wàn)人聚集的新興城市居住區(qū)的日漸成型，社區(qū)商鋪前景不亞于商業(yè)街，未來(lái)人氣及升值潛力不可估量。據(jù)田野咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該類物業(yè)在昆明所有商業(yè)物業(yè)中約占35%。僅今年一季度即有17萬(wàn)平米的社區(qū)商鋪上市，可謂供量充足。對(duì)于該類物業(yè)，趙興橋認(rèn)為，投資者選擇時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮社區(qū)規(guī)模大小、入住率等因素。

瑪雅房屋云南總部的李敏偉主任分析認(rèn)為，社區(qū)型商鋪具有良好的成長(zhǎng)性，可獲得較高投資回報(bào)。隨著社區(qū)入住率的提高，購(gòu)買力的增強(qiáng)，商鋪的價(jià)值會(huì)逐漸體現(xiàn)出來(lái)。社區(qū)型商鋪大多用于銷售生活必需的日用品，營(yíng)業(yè)收入較穩(wěn)定，因此商鋪投資回報(bào)或租金也較穩(wěn)定。

目前昆明幾乎每一個(gè)樓盤社區(qū)都有商鋪銷售�！吧鐓^(qū)商鋪”是塊十分誘人的“蛋糕”。隨著昆明市向次中心區(qū)以及城市邊緣地區(qū)的發(fā)展，商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)也將由中心區(qū)向次中心逐步轉(zhuǎn)移。不過，趙興橋也提醒投資者，社區(qū)居民消費(fèi)水平、習(xí)慣等因素決定一個(gè)地域商鋪的檔次和收入。因而，要留意業(yè)態(tài)配比的合理性，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，否則，會(huì)導(dǎo)致超負(fù)荷消費(fèi)，不利于投資者實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

專業(yè)市場(chǎng)

投資勿盲從跟風(fēng)

★物業(yè)占比：20％

★物業(yè)代表：大商匯、國(guó)貿(mào)商品城、邦盛茶文化中心等

專業(yè)市場(chǎng)往往集中于某一行業(yè)，如茶葉、服裝、鞋業(yè)、建材等，與一般商鋪相比，政策因素對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的影響較大。而且從目前市場(chǎng)反應(yīng)看，投資者對(duì)專業(yè)市場(chǎng)投資熱情今年有所降溫。據(jù)田野咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，昆明專業(yè)市場(chǎng)占所有商業(yè)物業(yè)的20%左右。2007年1月至今市場(chǎng)供量約為10萬(wàn)平米。目前廣福路板塊、官渡園的專業(yè)市場(chǎng)相對(duì)集中，東南二環(huán)沿線等區(qū)域拆遷引發(fā)大量商鋪“退市”為一些諸如大商匯等新型專業(yè)市場(chǎng)提供了足夠的潛在客源。

趙興橋提醒投資者，在選擇專業(yè)市場(chǎng)時(shí)應(yīng)關(guān)注所處商圈的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)定位、收益率及招商和開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力等方面。不能僅局限在注重商鋪的門面寬度、進(jìn)深、層高等層面，而更應(yīng)注重客梯、貨梯的配備，卸貨區(qū)的安排，展示區(qū)的設(shè)置等。此外，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)顯得比以前更為重要，如統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動(dòng)等。對(duì)于這一點(diǎn)，大商匯、國(guó)貿(mào)商品城便做了一個(gè)很好的榜樣。

不過，值得注意的是，專業(yè)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)定位撞車的情況，因而，投資者在選擇上要各取所需，切記盲目跟風(fēng)。

大型商業(yè)地產(chǎn)

要把握商圈屬性

★物業(yè)占比：35％

★物業(yè)代表：昆百大、匯都國(guó)際、順城、昆明走廊、云南印象城等

中心商圈一般聚集了大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有實(shí)力的大商家也多集中在此。在投資方面經(jīng)常出現(xiàn)“一鋪難求”的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大型商業(yè)地產(chǎn)在昆明所有商業(yè)物業(yè)中占了35%，與社區(qū)商鋪相當(dāng)。趙興橋認(rèn)為，投資中心商圈，要準(zhǔn)確把握商圈屬性，看清開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力以及管理公司管理能力，因?yàn)檫@將直接影響到單個(gè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。此外，還要要搞清楚開發(fā)商與一些品牌旗艦商家建立的是什么樣的合作關(guān)系等等。

而李敏偉則提醒投資者，要正確評(píng)估投資回報(bào)。對(duì)于開發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要去實(shí)地考察，多方探查開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力、誠(chéng)信度、知名度等，摸準(zhǔn)該地段真實(shí)的租金價(jià)位，要對(duì)社區(qū)商鋪所處的區(qū)域大環(huán)境，以及未來(lái)的市場(chǎng)消費(fèi)潛力，都要有一個(gè)全面的了解，然后再作決定。

記者車云東自承瑾/制圖

（昆明物業(yè)占比數(shù)據(jù)由田野咨詢機(jī)構(gòu)提供）

物業(yè)代表：

大商匯、國(guó)貿(mào)商品城、邦盛茶文化中心等

南屏步行街、昆明老街、摩瑪大道、邦盛國(guó)際城第六區(qū)等

物業(yè)代表：

大型商業(yè)地產(chǎn)

35%

專業(yè)市場(chǎng)

20%

特色商業(yè)街

社區(qū)商鋪

10%

物業(yè)代表：

35%

昆百大、匯都國(guó)際、順城、昆明走廊、云南印象城等

各大樓盤底商、臨街鋪面

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