王小廣：依靠利率調(diào)整調(diào)控地產(chǎn)增長不太可能

【王小廣】：各位下午好！非常高興今天下午到石家莊跟大家做關(guān)于房地產(chǎn)政策走勢的交流。我剛才聽到易博士的一些看法非常精辟，我覺得房地產(chǎn)的問題就是不止是金融，我們講利率成本有很多，我老是說價格本身就是一個成本，把房子炒高的機制是什么，它的發(fā)展有什么問題？我想今天我的話題是關(guān)于房地產(chǎn)長期發(fā)展政策的認(rèn)識，這個題目不是很恰當(dāng)，剛才主持人說是宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)政策，我想說中國房地產(chǎn)發(fā)展政策的思考，我這幾年對房地產(chǎn)政策有一些思考，我覺得更多的問題在于這個產(chǎn)業(yè)本身的政策有問題。它的體制甚至我們整個經(jīng)濟的增長方式都是根本性。

說到利率，通貨膨脹的時候1993、1994年通貨膨脹率是21.4是靠什么調(diào)上來的？是通過利率調(diào)控的，我們現(xiàn)在統(tǒng)計的5%多一些，肯定連續(xù)五六年都是兩位數(shù)增長。假如說有原來有通貨膨脹經(jīng)驗的話，我用來調(diào)利率來調(diào)控房地產(chǎn)增長不太可能的。我認(rèn)為這是一個重要的方面，但是最重要還是機制發(fā)展本身。所以我今天的話題就是發(fā)展政策。

主要講三方面的內(nèi)容，第一我一直認(rèn)為中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策需要做一個大調(diào)整。就是大刀闊斧的根本性的調(diào)整，而不是講簡單的宏觀調(diào)控，出幾個政策是不行的。我認(rèn)為是根本的調(diào)整。這幾年我寫了一些文章，主要是從發(fā)展政策和宏觀經(jīng)濟的關(guān)系來分析，我想這么幾個方面和大家做交流，第一就是模式問題。中國經(jīng)濟這一輪的增長非�？�，滿意的人也不少，當(dāng)然也有不滿意的，還有不和諧的、不穩(wěn)定、不健康的因素。但是我感覺，全國人民包括外國西方一些發(fā)達(dá)國家對中國的壓力，包括世界經(jīng)濟對中國的看好都是事實，因為中國經(jīng)過這幾年增長是可喜的，是值得肯定的。但是我們講這個“喜”，我個人的看法更多的是短期的“喜”短期非常好，宏觀數(shù)據(jù)非常好，就是高增長，低通脹，持續(xù)時間這么長，11%的增長，通貨膨脹不到2%，今年稍微多一點。像最近的豬肉漲價都沒什么，都影響不到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。我們在想這樣一個增長方式是否能夠持續(xù)？或者說它面臨的未來問題是什么？我覺得這是一個關(guān)鍵。

我最近一直在思考，就是一個模式，房地產(chǎn)整個經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略走的是東亞模式，學(xué)日本和韓國，韓國在80年代的成功是作為亞洲四小龍的成功，我們學(xué)的是它的模式，就是外向型。我是出口導(dǎo)向，國內(nèi)通過產(chǎn)業(yè)政策扶持一批重要的產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)最后結(jié)果都是形成國際競爭力的產(chǎn)業(yè)，包括日本的汽車、韓國的汽車等等。還有日本的鋼鐵業(yè)是世界一流的，到目前還是世界一流的，東亞模式的特點就是循環(huán)，但是他們強調(diào)自己的創(chuàng)新，這種模式在我們原來的理念當(dāng)中是沒有問題的，但是我認(rèn)為這一輪增長就發(fā)生的異化。什么異化？就像越來越偏向于另一個模式，這個模式是什么？我想叫做“東南亞模式”或者叫“拉美國家的模式”，我前一段時間寫了一篇文章叫“警惕東南亞模式”東南亞模式本身是什么？我個人認(rèn)為對內(nèi)就是搞資產(chǎn)泡沫，搞房地產(chǎn)；對外，一個國家產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)發(fā)展是出口，出口就是靠外資。

東南亞模式的特點就是把產(chǎn)業(yè)競爭力交給外資，對內(nèi)我們?nèi)プ觯�但是我可以統(tǒng)一來運作。而且，會加快發(fā)展。這就是加快發(fā)展。所以我認(rèn)為模式的特點就是房地產(chǎn)加外資出口，所以我們叫做兩個“依賴”。對內(nèi)依賴于房地產(chǎn)；對外依賴外資。最后發(fā)生東南亞金融危機，就是拉美化。

我講這個什么意思？就是發(fā)展戰(zhàn)略我認(rèn)為只有一種模式是成功的，現(xiàn)在看來，世界現(xiàn)代化已經(jīng)有100多年了，二十世紀(jì)有很多國家都想發(fā)展現(xiàn)代化，我們也在追趕他們，但是成功的寥若星辰。由窮國變成富國的就只有一個國家，就是韓國，180多個國家努力了五十年、一百年，只有一個國家成功，日本不算成功，因為日本當(dāng)時已經(jīng)是一個次發(fā)達(dá)國家，其他的都失敗了，包括現(xiàn)在許多發(fā)展中國家都失敗了，這一輪顯著增長的重要模式就是東南亞，因為這兩個非�？�，我叫快能致富。發(fā)展房地產(chǎn)很容易，沒有什么技術(shù)含量，膽子大一點，很容易，圈一塊地，這塊房子找設(shè)計師設(shè)計一下，房子起來了，GDP起來了，財政收入也來了，個人財富也來了是非常快的速度。還有一個是外資，大家知道培養(yǎng)一個企業(yè)很難，這個企業(yè)它的產(chǎn)值是100萬，它要變成1000萬需要經(jīng)過很多年，要變成1個億需要經(jīng)過十年甚至更長的時間，但是引進(jìn)外資很容易，我們的書記、我們的市長，我們的縣長就是去招商、去談判，談了幾個月下來，搞了一個大項目，一下子幾個億就進(jìn)來了，這是一種轉(zhuǎn)移。所以，我說我們現(xiàn)在的增長方式和經(jīng)濟發(fā)展是一個最便捷的，我叫“快捷致富法”。你們看現(xiàn)在的市長和書記都忙什么？現(xiàn)在招商引資是第一的；第二是房地產(chǎn)是第二，這兩個是連在一起的。我想這是一個模式問題。這樣的模式發(fā)展面臨很很大的風(fēng)險，不光是金融風(fēng)險，關(guān)鍵是它沒有競爭力�，F(xiàn)在中國最需要的是什么？最需要是資本密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)資本型產(chǎn)業(yè)形成國際競爭力，我們的競爭到底是什么水平？是跟美國比高科技嗎？不是！我們勞動密集型也有優(yōu)勢，我們和東南亞模式差異是有的，我們勞動密集型有優(yōu)勢，這是我們改革非常成功的一方面，但是在第二步的時候，

從勞動密集型產(chǎn)業(yè)向資本密集型產(chǎn)業(yè)升級的時候我們把這個產(chǎn)品交給了外商，我們自己不要了，沒事兒干的時候我們就搞房地產(chǎn)，上次我說了一個很尖刻的話，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)搞房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，有50%是房地產(chǎn)，有一年光房地產(chǎn)一個行業(yè)對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)達(dá)到70%，最發(fā)達(dá)的地區(qū)最有能力搞升級，不務(wù)正業(yè)就搞房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)對身體沒有太大的作用，因為沒有一個國家是靠房地產(chǎn)成為世界強國的，沒有一個國家靠房地產(chǎn)建立自己的工業(yè)競爭力的。

第二，我不是說房地產(chǎn)調(diào)整以后大家就沒有飯吃了。我一直認(rèn)為房地產(chǎn)什么時候都是強勢產(chǎn)業(yè)，從理論上講不需要政策治理，但是我們恰恰要政策治理。包括現(xiàn)在講的金融緊縮，我認(rèn)為中國現(xiàn)在金融政策不光是對房地產(chǎn)，對整個經(jīng)濟都是影響太大了，不是緊縮的政策，也不是穩(wěn)健的政策，還是擴張性的政策。稍微調(diào)整了就是微調(diào)，我們口號是穩(wěn)健的財政政策、貨幣政策，但實際上還是一個偏刺激的政策，對房地產(chǎn)尤其刺激，在稅收上、在土地上對于房地產(chǎn)過于刺激的，這個東西在東亞國家有一個天然的強勢。中國人喜歡自有住房，認(rèn)為有房子才安全。家就是房子，我們講1998年的時候刺激房地產(chǎn)是有道理的，但是在經(jīng)濟高增長的時候還搞經(jīng)濟比較，我認(rèn)為很大的結(jié)果就是泡沫化。它不需要刺激，但是我們一直給予它很大的刺激。

對于盲目性發(fā)展我有一個說法就是房地產(chǎn)行業(yè)是被動性的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟增長是一個結(jié)果，不是一個發(fā)動機，有一次參加會議，有一個老外說，現(xiàn)在有這么一個觀點，房地產(chǎn)的發(fā)展可以促進(jìn)經(jīng)濟的增長。意思是什么？就是原來我們從來不知道房地產(chǎn)發(fā)展會促進(jìn)經(jīng)濟增長，也就是說西方?jīng)]有這個觀點，包括對支柱產(chǎn)業(yè)的看法，沒有把房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟的發(fā)動機。經(jīng)過發(fā)展了，通過一個資產(chǎn)來體現(xiàn)的時候，所以房價也漲了。所有的發(fā)達(dá)國家應(yīng)該不是靠房地產(chǎn)發(fā)展起來的，絕對是這樣的。它不需要刺激，我們還給予了刺激，就存在了泡沫。

第三，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)存在一些內(nèi)在的缺陷。因為你的房子是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)沒有辦法去貿(mào)易，你在石家莊建了再好的房子你也沒有辦法拿到世界去貿(mào)易。但是就是這個特性就說明它不體現(xiàn)一個國家的競爭力它是一個死的資產(chǎn)，現(xiàn)在的口號是節(jié)能降耗，最主要原因房地產(chǎn)增長太快的結(jié)果，因為房地產(chǎn)增長太快帶動了下游，比如說鋼鐵、金屬建材等一系列下游的高耗能產(chǎn)業(yè)的增長。我想產(chǎn)業(yè)確實有問題。我承認(rèn)房地產(chǎn)現(xiàn)實有支柱產(chǎn)業(yè)的地位，但是政治上不能把它確定為支柱產(chǎn)業(yè)。就是因為它有一個很重要的方面起不到支柱產(chǎn)業(yè)的作用，就是對產(chǎn)業(yè)升級、對技術(shù)進(jìn)步的推動作用，支柱產(chǎn)業(yè)是什么行業(yè)？在西方，包括像主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)的含義實際上有三個條件，必須要有三個條件：第一，一定是對經(jīng)濟增長近代的貢獻(xiàn)力很大，就是它占的比重很高；第二就是增長很快，它增長更快以后帶動經(jīng)濟增長可以更快，這兩個條件都沒有問題；第三個就不行就是技術(shù)上，我們剛才講東亞模式日本和韓國的模式，其中有一項是產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)政策就是確定一個支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)加以刺激它的目標(biāo)是培養(yǎng)它的競爭力，在政治上加以刺激。開始的時候，由于它的資本比較弱，跟發(fā)達(dá)國家競爭以后，它必須要依靠產(chǎn)業(yè)政策，所以支柱產(chǎn)業(yè)的概念是產(chǎn)業(yè)政策的概念。

前面講，房地產(chǎn)是一個天然的強勢產(chǎn)業(yè)，在技術(shù)上沒有太大的作用就不能叫支柱產(chǎn)業(yè)，所以現(xiàn)在跟上經(jīng)濟增長的形勢就叫支柱產(chǎn)業(yè)。

按現(xiàn)在經(jīng)濟為什么過熱，很大一部分是因為我們對房地產(chǎn)政策過于刺激造成了現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題，也造成經(jīng)濟過熱的問題了。第二說一下風(fēng)險的問題，現(xiàn)在大家說流動性過剩，流動性過剩是我們這個階段增長很重要的一個特征也是我們現(xiàn)在亟須解決的難題。我們應(yīng)該高興，我們原來是短缺的，缺資金、缺技術(shù)，也缺體制，當(dāng)然我們體制改革遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，但是技術(shù)的“缺”和資金的“缺”問題基本上解決了，但是我們反而成為一個為錢多而發(fā)愁的階段。有人說這是一個快樂的煩惱，實際上有道理。我覺得這個“煩惱”看你怎么樣把這個快樂的煩惱變成一個增加更多的人快樂，讓更多的人快樂，我覺得這很關(guān)鍵。

比如說現(xiàn)在的我們所謂的流動性過剩，資金過剩，主要流向兩個領(lǐng)域。一個是房地產(chǎn)，到去年為止，去年股市很繁榮，股市在五年的熊市的基礎(chǔ)上有一個強勁的上升，不是流動性分流的主要原因，主要的流動性是被房地產(chǎn)吸收了。前一段時間我算了一個賬很有意思，經(jīng)濟學(xué)家都在測評流動性是什么東西歐？這個流動量如何測量？這個很難的東西，從貨幣的角度來講，含量的流動性有很多的難點，但是我找了一個方法，我從實際的投資角度來看流動性，我發(fā)現(xiàn)一個問題，什么問題？就是投資新成果，去年是11萬億，就是固定資產(chǎn)形成11萬億。但是和投資相配套的資金有多少？大概有12萬億。也就是說多出了不到1萬億，給它的配套資金和它的整個投資的形成之間的差額就多出了8150億元，我把它定義為更多的流動性在投資上的反映。我發(fā)現(xiàn)8000多億占投資的多少？占8.7%，比如說原來認(rèn)為是100%，在2002年之前這個數(shù)據(jù)都是平的，到2002年以后這個數(shù)據(jù)越來越不平，現(xiàn)在就增加了8.7%，我把它叫做投資環(huán)節(jié)的流動性過剩，多出的錢流到哪兒了？我發(fā)現(xiàn)絕大部分流動到房地產(chǎn)當(dāng)中，有92%進(jìn)入了房地產(chǎn)，把房地產(chǎn)除掉以后，其他行業(yè)是平的，也就是說沒有問題。曾經(jīng)在2003年我得出一個結(jié)論，我們的投資過熱、經(jīng)濟過熱主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的過熱。如果有很多的錢分配給類似于鋼鐵或者建材行業(yè)的話，最近幾年北京增長很快，剩下的也是和它相反的。

到目前為止中國經(jīng)濟只有一種解釋，就是房地產(chǎn)過熱，還有一個出口增長過快的問題，我就想說房地產(chǎn)是造成過熱的根源。講宏觀調(diào)控，為什么說這一年宏觀調(diào)控沒有什么效果，房地產(chǎn)更沒有什么效果，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有效果，整個宏觀調(diào)控就更沒有效果，因為主要是由于房地產(chǎn)過熱造成的，很簡單,現(xiàn)在的宏觀調(diào)控很有意思，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常宏觀調(diào)控，但是中國用行政的辦法調(diào)下游的電解鋁之類的等等，調(diào)的真正有作用，作用有多久？大概三個月到半年，三個月到半年以后房地產(chǎn)還保持強勁的拉動，因為你源頭沒有下降，盡管你調(diào)的是房地產(chǎn)，但調(diào)的是工業(yè)，到最后房地產(chǎn)沒有下來，沒有三為、四月份都有一段過熱，就是房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的半年效果。我想今年的經(jīng)濟增長我認(rèn)為還是過熱，現(xiàn)在是11.1%，估計二季度也不會低于11%，今年股市的強勁增長包括房地產(chǎn)的強勁增長實際上現(xiàn)在是一致的。原來是不一致的�，F(xiàn)在，我們講股票市場的虛擬性，房地產(chǎn)也有一定的虛擬性，虛擬的繁榮和我們整個經(jīng)濟的強勁的增長是一致的。但是一致的問題是什么？就是房地產(chǎn)會帶來很多的問題，比如說金融的風(fēng)險，甚至?xí)�帶來�?jié)能的壓力，我們節(jié)能的壓力非常大，我們的鋼材60%是供應(yīng)給房地產(chǎn)市場的，也就是說，在這種高利潤的情況下，房地產(chǎn)肯定是高利潤，高利潤情況下肯定無節(jié)能，這種情況下必然帶來環(huán)保指標(biāo)難以完成。因為你的結(jié)構(gòu)決定了你，你這個行業(yè)是高耗能行業(yè)，你繼續(xù)保持高增長，完成節(jié)能指標(biāo)很難。我最近提出一個觀點，現(xiàn)在我們有兩個依賴，一個是對出口的依賴，一個是對房地產(chǎn)的依賴，從資產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中來看是個膨脹的泡沫，今年股市泡沫以后，它就變成了一個資產(chǎn)泡沫和實體經(jīng)濟的共同繁榮，這個繁榮有一個重要的缺陷就是沒有技術(shù)升級。我提出一個觀點，就是流動性沒有辦法減少，我有一個辦法可以改變流動性的流向，我想分流流動性，我最近就提出“分流流動性”的觀點，向哪兒流動呢？我想有這么幾個方向：

向技術(shù)方面流動。因為你資金很多，在資金非常充足的情況下，你不可能不允許泡沫的存在，但是現(xiàn)在問題是，你需要兩個泡沫還是一個泡沫？現(xiàn)在看來，我看各方面都需要有兩個泡沫，房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫共存，這個風(fēng)險非常大，我希望有一個泡沫，一個泡沫選擇誰？我個人看法是選擇股市泡沫。股市的“熱”好于房市的“熱”。

但是這個有條件的，不是我鼓吹股市泡沫，不是因為我炒股，為什么呢？因為泡沫從發(fā)展到破滅，最后結(jié)果是要有好東西留下來，這是我們現(xiàn)在需要想的問題，我明明知道是一個泡沫，甚至宣稱有多少多少點，但是泡沫破滅以后又留下了老百姓怨言是不行的。我思考一個問題，就是有沒有一個國家利用這種資產(chǎn)泡沫來發(fā)展經(jīng)濟的，而且發(fā)展的很好的？我找到了，我認(rèn)為美國就是這樣。美國實際上高科技發(fā)展靠什么？我認(rèn)為就是靠納斯達(dá)克的技術(shù)泡沫，資本市場和整個的高科技的技術(shù)的結(jié)合，可以把世界的流動性的資源，包括資金的資源，集中到美國發(fā)展它的納斯達(dá)克，所以納斯達(dá)克的投資非常厲害，最高時候達(dá)到5000點，他留下的東西就是高科技。但是實行這個政策的時候，差不多的國家就是日本，日本就是把這個政策變成純粹的資本泡沫，人民幣造成資本的泡沫是是一種說法，我不是很認(rèn)同，日本認(rèn)為是對房地產(chǎn)發(fā)展政策造成利率降得非常低，其他企業(yè)沒有什么創(chuàng)新，都光炒股票，像索尼等世界一流的公司當(dāng)時可以發(fā)展高科技，進(jìn)一步升級，最后都是互相之間炒股，炒股都是炒房地產(chǎn)的股，通過對房子的抵押形成金融的循環(huán)，大家知道，十年蕭條日本得到了什么？什么也沒有得到！美國得到了？就是得到了世界獨霸的地位。沒有比它更強的。這是一個戰(zhàn)略，就是你怎么利用的問題。我們說中國已經(jīng)到了一個從戰(zhàn)略方向要大調(diào)整的時候，要跟具有國際競爭力的強國來競爭，要成為一個強國的時候了。

我感覺可利用的有這么幾個目標(biāo)。第一就是通過資本市場促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。我講房地產(chǎn)允許它的泡沫，并不是講沒有條件。我一是主張要調(diào)控，第二應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)審計。剛才講可能要讓房地產(chǎn)公司上市，我不主張，因為怕房地產(chǎn)上市以后有很大的泡沫問題，認(rèn)為炒房就是炒股票，這個想法是不對的，通過房地產(chǎn)公司上市，我認(rèn)為應(yīng)該促進(jìn)技術(shù)升級產(chǎn)業(yè)上市，我們裝備工業(yè)非常短缺，別看我們現(xiàn)在我們流動性很強，但是我們中小企業(yè)的資金是短缺，中西部地區(qū)資金是短缺，我們資金總量，現(xiàn)在有一個特點，就是高度集中在少數(shù)人群手中，高度集中在少數(shù)地區(qū)人手中�，F(xiàn)在大概資本市場整個流量當(dāng)中，本金交易量占10至15%。財富特別是過剩資金實際上集中在少數(shù)地區(qū)因，這是第一個。應(yīng)該是資本市場，資本市場有一塊是通過企業(yè)發(fā)債券的方式，通過上市的方式，主要是促進(jìn)升級產(chǎn)業(yè)融資，放寬它的條件。

還有一個，就是社會事業(yè)就是教育、醫(yī)療、保障。我記得2000年我提出一個建議，就是發(fā)行社會保障債券，但是當(dāng)時沒有采納，很高的領(lǐng)導(dǎo)也注意到了但是沒有采納。我認(rèn)為這是很好的辦法，就發(fā)行一些債券，國家為了專門的社會保障發(fā)行債券，通過債權(quán)融資解決事業(yè)發(fā)展的問題，甚至包括路的問題，路的基礎(chǔ)設(shè)施融資都可以通過債券解決。我覺得通過一種專項的債權(quán)融資，政府發(fā)行公債的方式也很好。還有中小企業(yè)融資，這一塊我看有的銀行開始做了，這個潛力也是很大的，就是對中小企業(yè)有什么影響？中小企業(yè)板塊移動以后會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，社會會更加和諧。

第三想房地產(chǎn)會引發(fā)的問題，第一就是房地產(chǎn)本身的問題。前幾年有一個流行的說法，房地產(chǎn)調(diào)控不是調(diào)房價，房價不重要，房價上漲是市場決定的，不用調(diào)控房價，意思不是直接調(diào)房價，是把房價調(diào)控作為一個目標(biāo)，降下來或者說降幅下降，這是天然的。

我問大家一個問題。現(xiàn)在是通貨膨脹了，是不是通貨膨脹就是價格總水平讓它下降？是不是讓它的增幅下降？肯定是！所以在通貨膨脹的時候，中央要把通貨膨脹把兩位數(shù)變?yōu)橐晃粩?shù)，就是房價調(diào)控是必須的，房價是調(diào)控的首要、根本甚至是唯一的目標(biāo)。但是我們首先這個目標(biāo)就有問題，價格有失真的問題，有10%的增長變成5%的增長好象顯得很溫和，但是由于實際調(diào)控造成目前的問題。首先我認(rèn)為房價過高，還有到底是調(diào)需求還是調(diào)供給？很多人都說房地產(chǎn)是供不應(yīng)求，我認(rèn)為房地產(chǎn)早就是供大于求。但是，供大于求房價為什么會漲？大家很快就想到這個問題了。我講這個需求是真實需求和供給之間，我沒有講是虛擬需求，虛擬需求和準(zhǔn)需求大于供給需求。這是問題的一部分，是由于投機性的需求占的比重比較高。還有一個問題，我做了一個分析，是什么分析呢？我認(rèn)為，供給不存在不足，需求先不說，我認(rèn)為供給不存在不足。從1998年開始，房地產(chǎn)投資每年保持都20%的增長，到去年是第9個年頭，年均增長速度是27.4%，也就是說投資是什么？投資是供給，投資形成的能力不就是供給嗎？投資是這樣一個速度，沒有供給，供給到哪里去了？沒有道理，GDP增長只是10%，我們增長速度太快了，大街上很多房子，房子多的是，但是房子有問題，很多房子都留在了投資客和投機客的手中，總量沒有問題，北京甚至我周邊的人有幾套房子很正常，我知道有一個人家里別墅四、五套，其它單位分的房子估計有十幾套市。房子非常多，但是這些房子被有錢人作為一個資產(chǎn)存起來了，不賣！為什么不賣？有兩個原因，一個是我買的房子是零成本。買的汽車一年的使用費一年12至15的成本。但是，房子沒有，房子買了以后沒有成本，就是持有房子沒有成本，這是我們稅收一個最大的缺失，世界上很多國家都是房子都是征不動產(chǎn)稅。還有一個原因，房價繼續(xù)上漲我為什么要賣呢？這兩個原因造成很多房子是許多人根本不賣的。不是沒有房，是不賣房，我講的觀點第一是要打擊房子的虛擬需求；第二是促進(jìn)賣房。不是要增加供給，我認(rèn)為不需要增加供給以后房子會過剩，等房子大跌的時候，可能房地產(chǎn)市場就會平靜了，有意識的增加供給是政策上的錯誤。

大家知道通貨膨脹的時候控制什么？不是增加供給，增加供給就是增加投資，就是抑制需求。所有的過熱、價格的過快增長只有一個辦法，就是抑制需求。但是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)問題面臨什么？就是它還要釋放供給，我們的供給被少數(shù)人拿在手上不賣，等待增值，拿在手上的人很多是房地產(chǎn)買的，去年北京市建委有一個數(shù)據(jù)說60%房子沒有賣掉，這是很明顯的。我有一個同學(xué)是搞房地產(chǎn)的，他問我有沒有辦法讓房地產(chǎn)商建了房子以后就賣，他的意思就是房地產(chǎn)商有很多房子不賣，為什么？就是等待升值以后再賣。

總結(jié)一下，政策就應(yīng)該是增加房子的持有成本，增加房地產(chǎn)的投資成本，只有增加這兩個成本，我覺得應(yīng)該是房地產(chǎn)調(diào)控政策得到實效。不然的話，通過把房子拿到手上等待升值造成房子的供應(yīng)不足，房地產(chǎn)商也無盤等待升值，我覺得這種行為是調(diào)控的重點，當(dāng)然我們前面說了，我們的政策需要進(jìn)行調(diào)整，這是我們的操作，操作的重點不是增加供給，是促進(jìn)供給的釋放，同時也抑制需求，我想這樣既有長期的政策調(diào)整，我一直主張征收不動產(chǎn)稅，其中還有一個政策就是我呼吁的，就是期房銷售制度，我認(rèn)為期房銷售制度是一個不合理的消費制度。因為我們在金融上已經(jīng)是各按揭貸款了，按揭是很寬松的政策了，再加上利率的寬松，再加上期房進(jìn)一步把需求提起來，造成房地產(chǎn)需求過旺。我覺得房地產(chǎn)政策牽涉到一系列的政策，一個是發(fā)展政策的調(diào)整，甚至是體制銷售政策的調(diào)整，我覺得只有系統(tǒng)的調(diào)整，中國房地產(chǎn)才會真正的降溫，中國經(jīng)濟才會保持一個持續(xù)的快速的增長。所以房地產(chǎn)調(diào)整并不可怕，增長速度持續(xù)多少年沒有問題，因為27.4%的投資增長很快，現(xiàn)在是應(yīng)該下決心調(diào)控房地產(chǎn)政策的時候。

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