開發(fā)商降價促銷、特惠房等營銷手段層出不窮，前期市場依舊低迷，可以說昆明樓市目前正處于調(diào)整階段。一方面說明市場觀望情緒仍濃，購房者買房比以前更加理性，另一方面也需要開發(fā)商反思，也需要創(chuàng)新多元化的產(chǎn)品投放市場，給消費者更多的選擇空間。

西雙版納云城置業(yè)有限公司總經(jīng)理楊濤:

開發(fā)商應為

私人定制產(chǎn)品

我們這次來參加房交會，不僅僅是為了做展示，更是想給昆明的購房者展示不一樣的生活方式、新的生活理念。

我們和有些希望在房交會上買房子的開發(fā)商不同，這次來，主要就是為了給來參觀的人們一個概念。我們希望通過項目的展示，告訴購房者我們的生活方式，讓來參觀的人們愛上云南、愛上西雙版納。

我認為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商思想觀念還是很老化，還處于買房賣房的狀態(tài)中。其實在未來，開發(fā)商們應該是告訴購房者怎樣去生活，我們生活在什么樣的地方，我們?yōu)槭裁匆x擇住在這樣的地方，然后為老百姓私人訂制他們需要的房子。

今年是一個拐點，“金九銀十”并沒有真正的紅火，限購的取消讓更多的人開始期待限貸的取消。為什么呢？因為需要買房的人群很多，投資者相反比較冷靜。

開發(fā)商也要轉(zhuǎn)變自己的觀念，現(xiàn)在不是賣方市場了，現(xiàn)在在哪買房？買什么房？為什么要買你的房？都是購房者去說了算，開發(fā)商只有不斷提高自己的品牌影響力、物業(yè)服務能力、把房子設計的更好，才能吸引更多的購房者前來買房，也是開發(fā)商未來的出路。

紅塔地產(chǎn)副總經(jīng)理

鄧煜：

樓市健康調(diào)整

需要1-2年

都說秋交會是市場的風向標和晴雨表，我覺得這個說法不全面。秋季房交會它僅是開發(fā)商的一個促銷節(jié)點，它不是向上、或向下的市場大走向的一個風向，更談不上轉(zhuǎn)折點這樣的概括性結論，它不會是一個強流。

今年來說，政策顯得雜而亂，但我個人持謹慎樂觀態(tài)度，相信未來整個樓市的環(huán)境會變好。大區(qū)域來看，整個房地產(chǎn)市場會調(diào)整進行到一個健康的發(fā)展狀態(tài)，這個過程或許會持續(xù)1-2年甚至會更久。在巨大的庫存面前，如果政策矯枉過正將會產(chǎn)生負面影響，這對市場會是一個很大的打擊，所以這個調(diào)整期是需要持續(xù)觀察的。

現(xiàn)在，購房者也是越來越成熟了，他們不會因為某一次優(yōu)惠或者贈送就立馬出手，反而，市場上巨大的庫存面前，開發(fā)商的產(chǎn)品和優(yōu)惠比較多，選擇性更大，造成買方市場與賣方的博弈。房交會不是救命稻草，但是一個買房人和賣房人可以冷靜思考的機會，現(xiàn)在限購取消了限貸難料期限，造成有房無貸的局面，這也會導致首改的正常市場需求被抑制，這是非常不合理的。

美好愿景副總經(jīng)理

戴新峰：

房地產(chǎn)行業(yè)

進入自我調(diào)節(jié)期

目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入自我調(diào)節(jié)期。對比過去高速擴張階段，目前的調(diào)節(jié)期更有利于房地產(chǎn)業(yè)市場規(guī)范，對于購房者或投資者而言，房產(chǎn)價格更加親民，房產(chǎn)品質(zhì)也隨之提升，更加符合消費市場需求。

從今年房交會上看，一是參展的項目少了，百萬平米以上的大盤也少了。隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨專業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了自我調(diào)節(jié)的階段，簡單來說就是規(guī)模下降，但是品質(zhì)在提高。二是價格更加親民了，價格過萬的項目少了，7、8、9字頭的項目逐漸增多。這樣的價格調(diào)整雖然蒸發(fā)了開發(fā)商的利潤空間，但是卻大大的拉動市場有效的需求。三是像我們這樣外地樓盤來昆明參展的變多了，我們項目位于宜良，這次來參展的目的其實是重在推廣和宣傳宜良。

雖然目前昆明的樓市不景氣，但是昆明人的投資需求依然強烈，對于不少地州的項目，他們依然愿意投資。拿我們項目來說，愿景城市廣場其實就相當于宜良的順城，其投資價值并不低于昆明，而且投資的壓力和競爭的壓力都小于昆明，我們第一期200間商鋪甫一推出就被一搶而空。

華飛·名盛世界

營銷總監(jiān)許惟博：

金九銀十作用

將逐漸淡化

金九銀十一直被房地產(chǎn)市場重要營銷節(jié)點，特別是“秋交會”一度被稱為房企“搶收季”，但從今年秋季房交會看，金九銀十的作用正在慢慢淡化，有購房需求的人只要找到好房子，不分季節(jié)隨時都可能會出手，未來的營銷節(jié)點不會特別明顯。

我們只擺了一臺微信照片打印機給年輕人打印手機的照片，其他的娛樂活動都取消了。我認為，房企參展的主要目的是宣傳推廣項目本身的產(chǎn)品品質(zhì)，借以促成銷售成交。而以往的經(jīng)驗顯示，舉辦節(jié)目雖然吸引了消費者的眼球，但消費者關注更多的是節(jié)目本身而忽略了產(chǎn)品項目，這有違來參展的初衷。

對于真正有購房意愿的人群而言，最關心的是項目本身的品質(zhì)，因此向購房者展示真實的產(chǎn)品品質(zhì)和服務質(zhì)量才是最好的營銷手段。目前多樣化的營銷方式，互聯(lián)網(wǎng)很多新鮮事物產(chǎn)生，讓我們也考慮策劃了許多新型的營銷方式，微信打印機參展就是一個針對項目購房者主要在35歲以下人群的精準定位的表現(xiàn)。

昆明樓市確實在做價格調(diào)整，但不存在真正意義上的降價，目前昆明的樓市價格應該趨于一個穩(wěn)定階段，并且這種比較穩(wěn)定的態(tài)勢將持續(xù)到明年上半年，因此正是剛需買房出手的好時機。

龍韻春域項目經(jīng)理

楊志軍：

房價調(diào)整符合

市場經(jīng)濟規(guī)律

2014昆明秋季房交會已閉幕，據(jù)組委會統(tǒng)計，實際參展樓盤有94個，比往年都要少。本屆房交會參展樓盤下滑的情況，主要原因是昆明樓市供大于求的現(xiàn)狀造成，開發(fā)商不再把重心放在房交會上，而是尋求更多的營銷方式。

今年不論全國還是昆明樓市都出現(xiàn)了眾多變化，目前樓市仍是供大于求的情況，消費者可以選擇的樓盤越來越多。

在這種情況下，造成開發(fā)商的競爭壓力加大，迫使開發(fā)商不斷創(chuàng)新爭取市場的方法。很多開發(fā)商在今年年初開始就采用各種營銷方式促銷，營銷方式也從單一向多元化發(fā)展。

今年年初，昆明成交均價在8400多一點,到了8月份，實際的成交均價在8100左右。不斷有樓盤以不同方式進行降價，但這并不意味著昆明樓市已經(jīng)出現(xiàn)整體跳水現(xiàn)象。

我個人認為，這是在今年市場變化的情況下，開發(fā)商主動做出的營銷方式的調(diào)整，300塊幅度的調(diào)整更多地是正常的營銷方式的體現(xiàn)。昆明的房價要根據(jù)不同的區(qū)域、產(chǎn)品、樓盤品質(zhì)進行不同的調(diào)整，不能以整體下降一千兩千就認為是符合市場的規(guī)律。

昆明湖營銷總監(jiān)

馬洪英:

房企應建適合

購房者的房子

現(xiàn)在很多的購房者買房子時都會先看價格，才看其他因素，畢竟這個社會中，剛需還是占大部分。

面對很多人關心的降價問題，我覺得大幅度降價的情況不會出現(xiàn)，而一些綜合性的大盤倒是會依據(jù)銷售情況進行一些價格調(diào)整。我覺得，如果購房者要買房，這個時機是不可錯過的。政府取消了限購，隨即而來的便是期望限貸取消，至于政府將如何來實施，也是我們所有開發(fā)商、購房者都關心的問題。

今年的房交會雖然參展的開發(fā)商不多，但是我還是覺得昆明的房地產(chǎn)市場有很高的發(fā)展空間。但是我覺得，開發(fā)商們不能來房交會僅僅就是做個展示或者集中火力賣房，而是應該將眼光放遠，打造出適合購房者、讓購房者滿意的房子。

云南新天地實業(yè)發(fā)展有限公司營銷策劃部商業(yè)運行總監(jiān)顧睿：

后市競爭

對癥下藥是關鍵

今年秋季房交會無論從參展企業(yè)，覆蓋范圍，還是展示樓盤等方面，與往年相比都規(guī)模較小。我認為，這是企業(yè)對房交會這個平臺，對于消費者的置業(yè)理念都有了不同的思考。

“除了展示項目品牌，我能以什么樣的品質(zhì)吸引我的目標客戶群體？”

“我為產(chǎn)品注入什么特點才能滿足他們的實際需求？”

在我看來，切實解決這樣具有實際意義的問題，才能在這個以“剛需”購房需求為主的時代成功“留客”。

“限購”取消，從企業(yè)自身，以及市場供求關系的變化來說，今年是一個新的開端。在這之前，剛性需求、改善性需求以及投資客共同組成了浩浩蕩蕩的購房大軍；而在經(jīng)歷了“限購”所帶來的市場思索后，投資客的需求逐漸被淡化，取而代之的是“剛需者”以及“改善型”，尤其是“首次改善”的購房群體，消費者開始變得更加理性而謹慎，“什么品質(zhì)的房源是我所需的？”“它的配套能否完善我的實際生活需求？”所以，在這個時候，一個相對緩慢蘇醒的購房時期正逐漸到來。

即便是在所謂“金九銀十”的市場背景下，我也堅持這樣的看法。因為在面對這樣一個實際購房需求導向的轉(zhuǎn)變的時期，企業(yè)將不得不轉(zhuǎn)變思路，根據(jù)市場的實際需求進行發(fā)展，這才是企業(yè)突出重圍的方向之一，而后市的競爭，如何“對癥下藥”，將是關鍵。

山水地產(chǎn)策劃總監(jiān)

王剛：

常態(tài)化營銷

將成主流

本次秋交會，山水地產(chǎn)攜昆明山水云亭、玉清園、曲靖尚城山水花園、版納翠語中國4個項目參加，主要進行項目和品牌的展示。所參展的四個項目也是各有亮點，希望能為消費者帶來適合的宜居產(chǎn)品。

昆明樓市“限購”松綁之前，一方面，“限購”政策在實施之初就是為了抑制投資和投機性購房；另一方面，“限購”也限制了一批有實際購房需求的購房者買房。

“限購”取消之后，一定程度上降低了購房門檻，對昆明樓市的回暖必然有一定的促進作用。現(xiàn)在的購房者越來越理性，從項目規(guī)劃來看，較完備的社區(qū)配套和別致的景觀設置更受關注；從購房市場群體來看，更具性價比、附加價值更高、服務價值更高的產(chǎn)品會更受市場追捧。

“所謂‘金九銀十’，應該從今年開始逐漸被淡忘，取而代之的應該是更為常態(tài)化的營銷。樓市價格的變動仍在正常市場變動范圍內(nèi)，并未呈現(xiàn)爆發(fā)式的下跌、昆明市場的房價是理性的、泡沫并不明顯。但是，目前昆明的房價應該處于一個探底的階段，是一個比較好的買房時機，建議購房者看中即可下手。

華夏地產(chǎn)策劃經(jīng)理

胡林：

需求引導營銷

將成主流趨勢

這次來秋交會有兩點不同：首先第一點，很多開發(fā)商打出了“價格戰(zhàn)”，不同的促銷政策以及營銷手段；第二點，客流量沒有往年那么大。目前很多人對于房地產(chǎn)市場持有一種觀望態(tài)度。但有很大不同的是，今年來參觀房交會的消費者購房意向準確，看房已久只待優(yōu)惠時機�？捶咳伺c購房人的比例同時上升，購房熱度很高，19日房交會開展第一天便已有了成交。

認為昆明的房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會有一個明顯的好轉(zhuǎn)，從中長期來看，人們對于樓市的需求，對于房產(chǎn)的投資，還是有比較良好的前景。但是下半年開始，就是繼秋交會以后，各開發(fā)商已經(jīng)使出渾身解數(shù)把房價降到底線，應該說是降不可降了。成本擺在眼前，如果房產(chǎn)再降價估計就得賣項目、虧本了。所以總體來說今年下半年是機不可失的購房好時機。

現(xiàn)在，應該說已經(jīng)進入到了一個被稱之為“買方市場”的時代，房交會過后，需求引導營銷將成為主流趨勢，作為開發(fā)商的角度來說，不僅僅停留在線上推廣，向線下的體驗式互動營銷轉(zhuǎn)變，將是一個重中之重，加強產(chǎn)品研發(fā)，增強客戶服務的團隊實力等，都將成為開發(fā)商的重點發(fā)展戰(zhàn)略。

“市場好的時候，我們要關注產(chǎn)品和服務品質(zhì)，市場不好的時候，更要關注產(chǎn)品和服務品質(zhì)。”華夏地產(chǎn)以高端項目在秋交會展現(xiàn)出對于生活的每一個細節(jié)的品質(zhì)與享受，致力于改變城市面貌的同時，也為生活在這個城市中的人們帶來生活方式上的全新體驗和全面提升，讓這些經(jīng)典成為留在這座城市中的最美印象。

銀海地產(chǎn)白沙郡銷售主管李虎：

品質(zhì)將成房企

未來競爭核心

很多參與房交會的房企終極目的都是以銷售房源為主，但通過各式各樣的品牌營銷及促銷手段，呈現(xiàn)在市民面前花樣繁多的表演和禮品贈送活動。這次參展市民數(shù)量也相較往年減少，但來看展的市民更加理性了，消費者買房除了考慮房價和區(qū)位兩個主要因素外，更增加了參考房源的物業(yè)、朝向、綠化等等各方面條件，購房者在市場大環(huán)境的引導下，消費更理性了。

可以說價格只是吸引消費者眼球的一種手段，如果產(chǎn)品和價格不成正比，那么消費者不會貿(mào)然下手，繼續(xù)持幣觀望。從目前昆明的樓市狀況看，消費者買房宜趕早不趕晚，價格、房源都可以多方面選擇，只要有合適的就趕緊下手，未來房價應該還會調(diào)整，但總體會呈穩(wěn)中上漲的趨勢。

從目前來看，昆明取消限購政策對開發(fā)商的銷售影響有限，云南市場同樣期待限貸松綁。未來的房交會應該會出現(xiàn)互動互惠共贏的局面，購房者需要更多的創(chuàng)新產(chǎn)品供市場選擇，但產(chǎn)品品質(zhì)仍將是房企未來競爭的核心。

紫蘋果裝飾品推經(jīng)理

董宇:

秋交會成家裝

未來2年風向標

今年整個地產(chǎn)行業(yè)的嚴峻形勢已經(jīng)波及到了下游家居行業(yè)，這已經(jīng)是個不爭的事實。從這次秋季房交會來看，參展企業(yè)幾乎是少了一半。就家居行業(yè)的參展情況，今年有兩個明顯的現(xiàn)象：一是老牌裝飾企業(yè)參展的少了；二是參展的家居企業(yè)在品質(zhì)上有所降低。

按照以往的情況看，秋交會規(guī)模大、參展企業(yè)多、逛展會的市民多，但是就今年的秋交會參展的家居企業(yè)大都是一些二三流的企業(yè)，感覺整個秋交會的品質(zhì)今年被拉低了。

我認為今年的秋交會可以作為未來1—2年的市場風向標。就我們家裝公司而言，今年整個行業(yè)是呈現(xiàn)下滑的狀態(tài)。在行業(yè)不景氣的情況下，紫蘋果將市場定位在中高端，因為我們清楚，地產(chǎn)行業(yè)嚴峻的調(diào)控對高端消費群體的影響是不會太大的，所以在今年不斷提升我們的服務、設計、工藝等相關的軟實力，所以今年雖然單量上有所下降，但是我們的單值提升了許多，結果就是我們上半年的銷售額不降反升。個人認為，這樣的市場狀況短時間內(nèi)不會有太明顯的回暖時機。

云南闊達裝飾工程有限公司分公司經(jīng)理

林建湖:

地產(chǎn)低迷

家裝營銷須謀變

樓市持續(xù)低迷，作為地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)——家裝自然難免受到影響。本屆秋交會，昆明各大品牌家裝企業(yè)也都悉數(shù)登場，但最終大都以冷清收場。品牌地產(chǎn)企業(yè)受地產(chǎn)市場的影響最大，地產(chǎn)市場不景氣，家裝產(chǎn)業(yè)的營銷策略也必須謀變。

今年秋交會進行至第4天時，闊達裝飾的展位上門數(shù)還不足500，而去年秋交會5天時間里累計上門數(shù)至少1500，即便是在今年的春交會，5天時間也有800多的上門人數(shù)。“上門數(shù)也直接決定了簽單數(shù)量，今年秋交會只簽到了10個單，利潤連展位成本13萬都收不回來，去年秋交會113個簽單”。

數(shù)據(jù)的急速下降和巨大反差也讓闊達公司的營銷策略也不得不做出調(diào)整。

在樓市低迷之下，家裝產(chǎn)業(yè)也不再將現(xiàn)房客戶作為主要推廣對象，取而代之的則是期房客戶。但這樣的轉(zhuǎn)變必須要經(jīng)歷一個長達約一年痛苦的“煎熬期”，只要等到陸續(xù)蓄水的期房客戶逐批交房，才會有生意。就闊達裝飾而言，這樣的痛苦煎熬已快結束，到年底應該就會好轉(zhuǎn)一些。

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