商業(yè)地產(chǎn)昆明軌跡

從商業(yè)的角度解讀地產(chǎn)，以地產(chǎn)的視野審視商業(yè)。

本著這一宗旨，都市時(shí)報(bào)的《商業(yè)地產(chǎn)》周刊今日起亮相了。

勿庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在已越來(lái)越細(xì)分化，商業(yè)地產(chǎn)作為其中一支迅速崛起。底商、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等都可謂蓬勃興旺。然而地產(chǎn)商如何在地產(chǎn)開發(fā)中將商業(yè)做好，商業(yè)地產(chǎn)究竟是更側(cè)重于商業(yè)還是更側(cè)重于地產(chǎn)，已經(jīng)成為一個(gè)業(yè)界普遍探討的問(wèn)題，正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的這種特殊屬性，使它具備了投資、置業(yè)、經(jīng)營(yíng)的功能。在云南，商業(yè)地產(chǎn)的投資仍然處于起步階段，與北京、上海、深圳等城市相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有成熟。

都市時(shí)報(bào)《商業(yè)地產(chǎn)》周刊將準(zhǔn)確報(bào)道商業(yè)地產(chǎn)的新動(dòng)向，深入探討商業(yè)地產(chǎn)中存在的問(wèn)題，同時(shí)傳播商業(yè)地產(chǎn)投資知識(shí)，讓投資者了解商業(yè)地產(chǎn)，引導(dǎo)投資，達(dá)到投資與地產(chǎn)雙贏的目的。

我們將一直在路上，記錄、見證昆滇商業(yè)地產(chǎn)。昆明的商業(yè)地產(chǎn)起步于上世紀(jì)90年代，在經(jīng)歷了2001-2003年的陣痛后，真正的激情歲月出現(xiàn)在2004-2006年。其間，相當(dāng)一部分地產(chǎn)商將主要精力從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)從附屬性產(chǎn)業(yè)發(fā)展到獨(dú)立性產(chǎn)業(yè)，業(yè)態(tài)也從最初單一的住宅底商形勢(shì)，發(fā)展為社區(qū)街鋪、大型商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、MALL等復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)模式。風(fēng)雨歷程中，有失有得，但隨著昆明經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，昆明商業(yè)地產(chǎn)浪潮勢(shì)不可擋，正走向多元化的發(fā)展時(shí)代。

在經(jīng)歷了2004-2006年的激情歲月后，今年昆明的商業(yè)地產(chǎn)顯得尤為理性，上半年純商業(yè)項(xiàng)目只有富城商界開盤，而醞釀已久的數(shù)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目很可能選擇在今年下半年再度爭(zhēng)峰。住宅底層大型商業(yè)街開發(fā)熱情持續(xù)高漲，但操盤手法已開始向多樣化、縱深化、專業(yè)化發(fā)展。另外，部分在去年就亮相的商業(yè)項(xiàng)目，今年則進(jìn)行定位轉(zhuǎn)型，尋求突破。

商業(yè)物業(yè)的激情歲月

商業(yè)地產(chǎn)步入元年

2004

代表項(xiàng)目：匯都國(guó)際、大商匯、昆明走廊、白夜.荷東、東聚建材城等

從2001年開始，昆明商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式朦朧起步，產(chǎn)權(quán)式商鋪曾經(jīng)刮起一股風(fēng)。但到了2002年，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)了危機(jī)，同時(shí)，伴隨著新商業(yè)模式的反復(fù)論證和大舉市場(chǎng)搶灘，以“鴻城賽特”、“金碧輝煌”、“新東方女人廣場(chǎng)”為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸出現(xiàn)了運(yùn)行故障�！敖鸨梯x煌”由于前期商業(yè)定位模糊，缺乏差異性，商戶品牌缺乏特色，后期投資人缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)意識(shí)最終導(dǎo)致慘淡經(jīng)營(yíng)；“鴻城賽特”也因?yàn)樯虡I(yè)定位和后期經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)大幅經(jīng)營(yíng)赤字，面臨著淡出市場(chǎng)的危機(jī)；“新東方女人廣場(chǎng)”也受所處地段缺乏大型商業(yè)拓展空間則徹底敗出市場(chǎng)，在人們的視野中消失。2003年，大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目開始“死火”，一夜之間退出昆明，原本生機(jī)盎然的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的“殺機(jī)”。

時(shí)間進(jìn)入2004年，在政策面的影響下，昆明的后進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商們似乎看到了商業(yè)地產(chǎn)的曙光，以同仁街的銷售和招商成功為契機(jī)，昆明商業(yè)物業(yè)開發(fā)量再次猛增，——以“匯都國(guó)際”、“昆明走廊”、“大商匯”、“白夜.荷東”、“東聚建材城”等為代表的商業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)崛起，掀起新一輪開發(fā)高潮。仿佛再現(xiàn)了1998-1999年世博會(huì)之前的場(chǎng)景，不同的是，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)重點(diǎn)是大型商場(chǎng)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，而不是其他投資型物業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2004年，是昆明商業(yè)地產(chǎn)新勢(shì)力和舊勢(shì)力的沖突較為突出的一年，各家房地產(chǎn)商在連續(xù)失利的幾年后傾其所有，借助營(yíng)銷公司及媒體的力量，在昆明刮起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旋風(fēng)，也標(biāo)志著昆明商業(yè)地產(chǎn)元年的到來(lái)。但同時(shí)，有的項(xiàng)目仍然存在商業(yè)定位不當(dāng)和策劃缺失，目光短視、后續(xù)經(jīng)營(yíng)乏力等問(wèn)題，仍然是一個(gè)沒(méi)有完全解決好的難題。

商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)

2005

代表項(xiàng)目：順城、昆明老街、北辰財(cái)富中心、云南印象城、奔騰年代、百大家電商鋪等

昆明的商業(yè)地產(chǎn)在2004年歲末大大火了一把，但意猶未盡。2005年昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，群雄并起，精彩紛呈。由于04年以來(lái)大量住宅上市，再加上炒房者推波助瀾，有的樓盤住宅升值空間開始縮水。因此，很多投資房地產(chǎn)的買家開始把注意力轉(zhuǎn)向了方興未艾的商業(yè)地產(chǎn)。雖然投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更大，但商鋪炒熱后的高額回報(bào)總是讓人趨之若騖。此前，一炮打響、賣得火紅的匯都國(guó)際就讓不少人眼紅得很。

2005年，除了匯都國(guó)際二期等項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)力外，順城、昆明老街、北辰財(cái)富中心等一批復(fù)合型地產(chǎn)、城市綜合體開始斬露頭角，初露崢嶸（除北辰財(cái)富中心外，順城、昆明老街僅僅只是露出冰山一角，重頭戲還在今明兩年）。北市商業(yè)中心美璟欣城商業(yè)街的亮相，低調(diào)的世紀(jì)城shop-pingmall，還有拉開架勢(shì)的護(hù)國(guó)金鷹廣場(chǎng)，準(zhǔn)備招商引資的工人文化宮、潘家灣等片區(qū)舊城改造項(xiàng)目，以及持續(xù)“井噴”的社區(qū)商鋪等，都使得這一年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)硝煙彌漫，同時(shí)，又暗藏玄機(jī)。

這一年，昆明火車站改造成功，正式投入使用。交通擁堵以及臟、亂、差的景況被能夠滿足7000人規(guī)模和交通量需要的站前廣場(chǎng)所取代。這一動(dòng)作無(wú)疑在硬件方面給火車站區(qū)域的發(fā)展注入了活力。由此，強(qiáng)大人流與優(yōu)良硬件，構(gòu)筑了區(qū)域崛起的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，諸多地產(chǎn)商敏銳捕捉商機(jī)，中城地商、中炬置地等開發(fā)商開始攜項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐火車站區(qū)域，云南印象城、上海沙龍、奔騰年代……眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在不經(jīng)意間，也已經(jīng)拓展出昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)極，帶動(dòng)站前片區(qū)全面升級(jí)、發(fā)展。

在不冷不熱的幾年過(guò)后，2005年昆明小戶型項(xiàng)目似乎又顯露了新的動(dòng)向。從年初推出的硅谷公寓、到下半年的美樹新橙、晶采100、集大廣場(chǎng)到年底的櫻花麗景，昆明小戶型項(xiàng)目又開始成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)走向多元化

2006

代表項(xiàng)目：國(guó)貿(mào)商品城、泰旸新城商業(yè)廣場(chǎng)、上海沙龍·金色外灘、傾城名店（萊富廣場(chǎng)）、翠湖鉆界等

2006年，昆明商業(yè)地產(chǎn)在盤整中醞釀突破，可謂是遍地開花，并出現(xiàn)開發(fā)多元化，特別是主城拆違、拆臨，10萬(wàn)平方米商鋪退市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)千載難逢的機(jī)遇，商鋪投資前景看好，物業(yè)價(jià)值飆升，一方面住宅底商大量上市，幾乎所有的新盤都附帶有底商推出，另外隨著幾個(gè)商業(yè)大盤的推出，注定2006年是昆明商業(yè)地產(chǎn)的嘉年華。

盡管風(fēng)起云涌的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展浪潮，對(duì)市區(qū)商業(yè)格局發(fā)生了重大沖擊，但經(jīng)歷了市場(chǎng)洗禮后的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域地位，在2006年也逐步得到了加強(qiáng)。3月，久違了的翠湖周邊，突然空降一個(gè)小體量的商業(yè)項(xiàng)目——翠湖鉆界，由于占據(jù)城市核心獨(dú)特位置，30000元/平米的均價(jià)仍讓投資者紛紛跟進(jìn)。7月16日，萊富?傾城名店開盤，可謂是王者歸來(lái)，更加奠定了三市街作為昆明第一商業(yè)中心的地位，MOMA、興杰站.現(xiàn)代城等住宅底層大型商業(yè)街的開發(fā)，也加強(qiáng)了主城的商業(yè)地位，預(yù)示著今后幾年昆明一環(huán)路內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)全面繁榮時(shí)代的即將到來(lái)。同時(shí)，位于火車站商圈的上海沙龍?金色外灘，是城南唯一的大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，打造昆明第一個(gè)城市情景商業(yè)廣場(chǎng)，多主題、泛商業(yè)、情景交融的業(yè)態(tài)劃分，顛覆傳統(tǒng)商街布局，使得傳統(tǒng)的火車站商圈得到升級(jí)。而當(dāng)主城商業(yè)投資瓶頸被迅速打破之時(shí)，以泰旸新城商業(yè)廣場(chǎng)為中心的又一個(gè)新的校園經(jīng)濟(jì)圈卻異軍突起。作為2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，老國(guó)貿(mào)中心“變臉”國(guó)貿(mào)商品城，是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)，標(biāo)志著第六代批發(fā)市場(chǎng)在昆明的興起。

據(jù)田野地產(chǎn)咨詢公司多年來(lái)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的追蹤統(tǒng)計(jì)，截至2006年12月，昆明市區(qū)商業(yè)總面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，其中2000平方米以上的綜合性商場(chǎng)、超市接近100個(gè)，總面積近80萬(wàn)平方米。按照目前的人口增長(zhǎng)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積增長(zhǎng)情況統(tǒng)計(jì)，戶籍人口人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積約1.39平方米，總?cè)丝谌司�商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積約0.92平方米。

在2006年，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，小戶型項(xiàng)目在昆明樓市可以說(shuō)是獨(dú)領(lǐng)一番風(fēng)騷。玫瑰公寓、可樂(lè)公寓等四五個(gè)小戶型項(xiàng)目面市。

在昆明商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)激情歲月之時(shí)，昆明專業(yè)寫字樓卻經(jīng)歷了斷檔陣痛，幾年來(lái)昆明寫字樓市場(chǎng)一直處于消化世博會(huì)前后開發(fā)的舊項(xiàng)目的狀態(tài)，只有環(huán)球金融等少許新項(xiàng)目推出。

昆明商業(yè)地產(chǎn)5大硬傷

在昆明商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)、遍地開花、紅紅火火的背后，卻暗藏種種危機(jī)，許多項(xiàng)目成為呆盤死盤，就是最殘酷的佐證。有業(yè)內(nèi)人士更是大膽預(yù)言：昆明已經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)物業(yè)總量已達(dá)近300萬(wàn)平米，可以肯定地判斷，將有1/5的商業(yè)增量被擱淺。

硬傷一：實(shí)力和品牌考驗(yàn)產(chǎn)業(yè)化整合欠缺

商業(yè)地產(chǎn)豐厚的投資回報(bào)，先是吸引了一批頭腦敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商，隨后而來(lái)的是相當(dāng)一批且多為有實(shí)力和品牌的地產(chǎn)商，紛紛從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。而帶來(lái)的則是昆明商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐雜，業(yè)態(tài)規(guī)劃同質(zhì)，概念也是千差萬(wàn)別。實(shí)力和品牌地產(chǎn)商面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。開發(fā)商主觀不構(gòu)建長(zhǎng)遠(yuǎn)聯(lián)營(yíng)戰(zhàn)略，只顧收回投資成本以及業(yè)態(tài)定位偏離市場(chǎng)，急功近利等等，是勢(shì)必形成呆盤死盤的原因。

硬傷二：同質(zhì)化較大喪失商業(yè)個(gè)性

昆明現(xiàn)在同質(zhì)類項(xiàng)目過(guò)多，沒(méi)有產(chǎn)品區(qū)分，沒(méi)有鮮明的個(gè)性，如此開發(fā)分明是一種短視行為，是一種表面繁華的現(xiàn)象。智美恒房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司總經(jīng)理朱力認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中消費(fèi)者才是核心靈魂人物，開發(fā)商更應(yīng)該考慮以人為本，研究和挖掘不同人的潛在需求，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突出項(xiàng)目定位的個(gè)性化。

硬傷三：“住宅式開發(fā)”留有隱患

近年來(lái)，昆明商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式和售后返租的運(yùn)作模式，許多項(xiàng)目都是采取大規(guī)模廣告投放的方式狂轟亂炸，開發(fā)商們夢(mèng)想一夜之間銷售完畢，將商鋪全部賣光，以實(shí)現(xiàn)迅速回籠資金的目的。而也就是這種片面追求利潤(rùn)最大化而喪失（商業(yè)物業(yè)）可持續(xù)發(fā)展的短視行為，為后期市場(chǎng)的繁榮埋下了隱憂。至祥置業(yè)（昆明）商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理盛朝群認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，真正的投資收益應(yīng)該是通過(guò)租金來(lái)享有的。即使售后返租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)也是開發(fā)商不自信的表現(xiàn)。智美恒房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司總經(jīng)理朱力還表示，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合理的租售比例應(yīng)該是自己持有部分主要物業(yè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，留下經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積越多越有利于市場(chǎng)興旺。

硬傷四：規(guī)劃偏差項(xiàng)目“先天不足”

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與實(shí)力有關(guān)，但更重要的是開發(fā)商的一種意識(shí)，應(yīng)提前做好商業(yè)規(guī)劃。朱力還認(rèn)為，科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃應(yīng)是實(shí)實(shí)在在的先進(jìn)行真正商業(yè)意義上的商業(yè)研究、業(yè)態(tài)規(guī)劃，功能規(guī)劃，后期才是地產(chǎn)意義上的概念策劃，包裝策劃、營(yíng)銷策劃和廣告策劃等。而目前昆明的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開發(fā)商的認(rèn)識(shí)不到位，則是把商業(yè)規(guī)劃反過(guò)來(lái)做，等按照國(guó)家規(guī)范規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工就開始出售、出現(xiàn)銷售困難了，這才來(lái)進(jìn)行所謂商業(yè)的規(guī)劃和商業(yè)招商，這自然造成了項(xiàng)目的巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)自深圳的昆明戰(zhàn)獅廣告公司策劃總監(jiān)寒鷹認(rèn)為，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃，大量的前期調(diào)研是關(guān)鍵，而昆明的開發(fā)商都不太重視調(diào)研，或是前期調(diào)研投入不夠。在廣州、深圳等地，開發(fā)商把1/5的成本費(fèi)用都用在了市場(chǎng)調(diào)查方面，通過(guò)召集商戶開聽證會(huì)等各種形式進(jìn)行調(diào)研，他建議昆明的開發(fā)商在這方面應(yīng)向國(guó)外、省外的開發(fā)商學(xué)習(xí)，把市場(chǎng)調(diào)查做足做透。

硬傷五：專業(yè)市場(chǎng)整體運(yùn)作欠缺

昆明的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，是在東南二環(huán)沿線專業(yè)市場(chǎng)拆遷的機(jī)遇下，迎來(lái)開發(fā)高潮的，尤以南市區(qū)最具代表性，幾乎在一夜之間，許多專業(yè)市場(chǎng)紛紛推盤，近期，又憑添幾大專業(yè)茶城。時(shí)下昆明南市區(qū)可謂是商業(yè)烽火不斷，商業(yè)地產(chǎn)逆流而上，已經(jīng)出現(xiàn)了消化不良的現(xiàn)象，許多專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)招商就緒，但商戶經(jīng)營(yíng)慘淡，人流稀少；專業(yè)化水平不高，后續(xù)整體經(jīng)營(yíng)管理的不到位暴露了專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)死穴。

2007三大趨勢(shì)

片區(qū)商業(yè)街開發(fā)升溫

趨勢(shì)一

今年一開年，昆明商業(yè)地產(chǎn)便形成了以社區(qū)商業(yè)街大型物業(yè)為主導(dǎo)之勢(shì)，MOMA大道、上海沙龍·金色外灘2期等項(xiàng)目率先亮相，操盤手法趨于向多樣化、縱深化、專業(yè)化發(fā)展。

MOMA大道立足于MOMA藝術(shù)造城理念，以景觀豐富商業(yè)品質(zhì)，聚集包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)的種類消費(fèi)主流店，消費(fèi)者還可享受片區(qū)內(nèi)唯一的shopping樂(lè)趣-時(shí)尚精品店、手機(jī)賣場(chǎng)、mini飾品店等。位于火車站商圈的上海沙龍?金色外灘，是城南唯一的大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，定位為打造昆明第一個(gè)城市情景商業(yè)廣場(chǎng)，多主題、泛商業(yè)、情景交融的業(yè)態(tài)劃分，顛覆傳統(tǒng)商街布局，使得傳統(tǒng)的火車站商圈得到升級(jí)，目前該項(xiàng)目正在推出的海沙龍·金色外灘2期街形建筑商鋪，為純臨街商鋪，集購(gòu)物休閑、餐飲娛樂(lè)、文化、服務(wù)為一體，麥當(dāng)勞等品牌主力店已率先簽約。集酒店、寫字樓、商業(yè)街為一體的中城廣場(chǎng)，最近也敲定將裙樓部分依托火車站商圈便利的物流條件打造成專業(yè)的女性服飾的一條街。變臉后的南窯.女人服飾城定位為時(shí)尚、國(guó)際的化身，針對(duì)地州批發(fā)商打造符合現(xiàn)代生活節(jié)奏和美感體現(xiàn)的一站式購(gòu)物。

已經(jīng)開盤的中林華都和剛剛開工建設(shè)的上東城項(xiàng)目都建設(shè)有商業(yè)部分，而選擇在今年下半年開盤的諸多新項(xiàng)目，無(wú)一例外的都帶有社區(qū)底商。可以預(yù)見，社區(qū)商業(yè)街開發(fā)熱情在今年持續(xù)高漲，將在全年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中占有重要地位。

大型商業(yè)項(xiàng)目再度出擊

趨勢(shì)二

截至目前，今年新亮相的大型商業(yè)項(xiàng)目只有即將開盤的富城商界，該項(xiàng)目占地104.67畝，總建筑面積10.6萬(wàn)平方米，也是南市區(qū)首個(gè)純大型商業(yè)項(xiàng)目。

今年昆明大型商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)，仍然集中在順城、昆明老街等幾個(gè)醞釀已久的商業(yè)大盤上，數(shù)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目很可能在今年再度爭(zhēng)鋒。此幾個(gè)項(xiàng)目的推出，也將有效增加和完善市中心的商務(wù)、休閑、娛樂(lè)功能，再度提升城市品位。同時(shí)，今年市中心商業(yè)物業(yè)價(jià)值也開始呈現(xiàn)向二三層以上發(fā)展的趨勢(shì)，如昆明老街就規(guī)劃為5層疊加的空中走廊，此前正義路商業(yè)僅是只做一樓的臨街商鋪。今年持續(xù)發(fā)力的文化地產(chǎn)項(xiàng)目——翠湖鉆界，目前招商順利，商鋪價(jià)格也正從一樓向上飆升，目前一樓的價(jià)格達(dá)到6萬(wàn)元/平米，二層以上的價(jià)格也已接近3萬(wàn)元/平米。

據(jù)了解，5月1日，總投資達(dá)8億元的昆明老街一期保護(hù)建設(shè)工程正式啟動(dòng)。預(yù)計(jì)在明年“五一”黃金周期間，就能看到大致的輪廓，屆時(shí)，5層疊加的空中街道將出現(xiàn)在正義路。到2008年底前完工后，市民將會(huì)看到一個(gè)把傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合的昆明中央商務(wù)區(qū)重要核心片區(qū)。與之龍虎相爭(zhēng)的順城則號(hào)稱打造城昆明核心CBD城市綜合體，招商方面將有望引入百老匯、王府井、星巴克、哈根達(dá)斯等品牌，處處體現(xiàn)品牌的匯聚和標(biāo)桿的力量。另外，位于穿金路的云南映象商業(yè)街和南市區(qū)的世紀(jì)城shoppingmall，也將于今年下半年開始重點(diǎn)推廣。

旅游地產(chǎn)在今年也將有所作為，下半年即將面市的星河溫泉小鎮(zhèn)，是尋甸推出的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，除別墅產(chǎn)品外，還有一條綿長(zhǎng)的休閑步行街。

專業(yè)市場(chǎng)主打特色牌

趨勢(shì)三

在當(dāng)前昆明商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)類項(xiàng)目過(guò)多，沒(méi)有鮮明的個(gè)性的情況下，今年一些商業(yè)項(xiàng)目逆市轉(zhuǎn)型，重新定位，主打特色牌，謀求突破。

隨著近年來(lái)普洱茶產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，昆明作為云南茶葉的最主要集散地，變化也是日新月異。近期南市區(qū)幾大專業(yè)市場(chǎng)也加入了茶產(chǎn)業(yè)的隊(duì)伍中。4月30日，在臨滄第二屆茶文化博覽會(huì)上首次亮相的邦盛國(guó)際茶文化產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目，其此前的定位是邦盛國(guó)際商城，轉(zhuǎn)型后主打茶產(chǎn)業(yè)特色牌。據(jù)悉，該項(xiàng)目占地面積390畝，總建筑面積約55萬(wàn)平方米，投資10億元。招商工作即將啟動(dòng)，預(yù)計(jì)在今年底交付使用，建成后將是西南地區(qū)最大的花園式茶產(chǎn)業(yè)交易市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)面積達(dá)8萬(wàn)平方米的大商匯國(guó)際茶城也正在火熱招商中。加上康樂(lè)茶葉市場(chǎng)一二三期、玫瑰灣茶都，前衛(wèi)茶葉批發(fā)市場(chǎng)等幾大專業(yè)茶城，南市區(qū)將形成云南規(guī)模最大的茶產(chǎn)品商貿(mào)集散地，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降纳虡I(yè)規(guī)劃，徹底顛覆傳統(tǒng)茶市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)茶文化、茶產(chǎn)業(yè)“一站式”服務(wù)與功能。

商業(yè)地產(chǎn)4贏利模式

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)概括來(lái)說(shuō)就是一句話：“以人為本”——只有為人著想,只有多贏，才能成功。如何做好商業(yè)地產(chǎn)，主要還是從開發(fā)的角度來(lái)談，但要強(qiáng)調(diào)的是，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，要想取得成功，要想賺到錢，就必須和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)思路上有本質(zhì)的不同。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性就在于：因?yàn)樵谏虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在著四種必須要考慮的利益關(guān)系，這四種利益關(guān)系包括：開發(fā)商的利益、投資者的利益、經(jīng)營(yíng)者的利益、管理者的利益。具體說(shuō)：開發(fā)商自行擁有全部或部份物業(yè)，或者是全賣給投資者，投資人成為商鋪真正擁有者，其次是經(jīng)營(yíng)者，就是租用這個(gè)物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者，再次，無(wú)論是什么商業(yè)：或者是SHOPPINGMALL，或者是中小型商場(chǎng)、步行街都需要有一個(gè)管理的角色能夠進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，就是管理者；四種利益的統(tǒng)一，自然也給四種人群帶來(lái)不同的獲益。在不同的獲利模式下面，這四種利益將落在不同角色的人身上：

1、不租不售。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)最終以自己經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，開發(fā)完了不租不售本身就是這四者利益的統(tǒng)一。同一個(gè)所有者本身又是開發(fā)者，管理者，又有自己的經(jīng)營(yíng)性品牌。在昆明，過(guò)去的昆百大就是一個(gè)典型。

2、只租不售。就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商靠出租物業(yè)獲得收益，在需要資金時(shí)，可以選擇出售物業(yè)或抵押貸款。在資金允許的前提下，在一些城郊結(jié)合部的商業(yè)物業(yè)，或者說(shuō)商業(yè)剛剛處在萌芽狀態(tài)，甚至在周邊居民基本未達(dá)到20萬(wàn)人之前，建議只租不售。

3、只售不租。就是全部銷售不租，由所有者自各兒經(jīng)營(yíng)和管理。這是一種傳統(tǒng)的理想做法，開發(fā)商快收快放，完全銷售。

4、又租又售，且租且售。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者根據(jù)市場(chǎng)的情況把商業(yè)物也分割銷售或租賃，為售而租，為租而售，租售結(jié)合，很多商業(yè)街也是這種獲利模式，第四種模式有點(diǎn)復(fù)雜，也最現(xiàn)實(shí)。柏聯(lián)（百盛）也是這樣。該方式最具有挑戰(zhàn)性。具體操作過(guò)程當(dāng)中，就目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也是最有價(jià)值的，也最具需要智慧。

無(wú)論如何開發(fā)，就需要把這四種贏利方式研究透，把商業(yè)地產(chǎn)中這四種權(quán)益關(guān)系處理好，最終目標(biāo)應(yīng)該是達(dá)到多贏這么一種模式。

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