“央行本次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，并不是針對(duì)某個(gè)行業(yè)或領(lǐng)域，而是基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快到過(guò)熱的擔(dān)心，是處于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要�！贬槍�(duì)本次加息，專家、學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士昨日認(rèn)為，短期內(nèi)對(duì)昆明樓市的影響有限，但長(zhǎng)期影響則有待觀察。

一抽一提抑制消費(fèi)需求

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研表示，本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率意味著銀行整體可貸資金規(guī)模將減少2000億元。減少市場(chǎng)上貨幣可供應(yīng)量，可在一定程度上抑制開(kāi)發(fā)商的積極性；另外，目前購(gòu)房者中有80%是通過(guò)貸款，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率則意味著購(gòu)房者購(gòu)房的成本增加。這一抽一提，將抑制或減少房屋消費(fèi)、投資需求。

“可以預(yù)期的是，將有更加嚴(yán)厲的調(diào)控手段出臺(tái)。”昆明市社科院院長(zhǎng)龍東林判斷，本次加息對(duì)樓市的影響應(yīng)該不會(huì)太大，以目前的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）來(lái)看，加息后1年期定期存款在扣除利息稅后還是負(fù)收益，從居民權(quán)衡投資收益的角度來(lái)說(shuō)，顯然加息的力度還不夠。昆明房?jī)r(jià)下跌不太可能

加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響，理論上將引起房?jī)r(jià)的下跌。因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)主要由供需決定。在供求格局不變的情況下，利率提升對(duì)需求的抑制將直接打破當(dāng)前的供給格局，從而使市場(chǎng)價(jià)格重心下移。

這一觀點(diǎn)沒(méi)有被房地產(chǎn)界人士所接受。昆明中房現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷經(jīng)理周龍認(rèn)為，昆明房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)確立，從去年開(kāi)始，昆明樓盤的供應(yīng)量相對(duì)不足。股市連續(xù)高漲，令不少投資者賺取豐厚收益，樓市顯得相對(duì)降溫；但一旦股市出現(xiàn)較大調(diào)整，投資者抽出來(lái)的資金在當(dāng)前投資渠道狹小的情況下，可能又會(huì)再次推高昆明房?jī)r(jià)。

“因?yàn)槟壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，不會(huì)立即體現(xiàn)出市場(chǎng)價(jià)格重心下移的直接影響。影響房?jī)r(jià)波動(dòng)由多個(gè)因素決定，每個(gè)因素所占的權(quán)重決定著房?jī)r(jià)的方向，本次加息到底壓制了多大的需求，尚難以細(xì)化和量化。同時(shí)，昆明與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又不盡相同，可能上海的市民對(duì)調(diào)控更加靈敏，而昆明則要遲鈍些�！敝艽笱姓f(shuō)。

但他同時(shí)指出，從2003年開(kāi)始提高存款準(zhǔn)備金率以來(lái)，存款準(zhǔn)備金率已從當(dāng)初的7%升至目前的11.5%，而加息的頻率也在加大。他認(rèn)為，中國(guó)正進(jìn)入加息通道，雖然短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不明顯，但中長(zhǎng)期將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)比較大的影響。

對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高要求

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要依靠商業(yè)銀行貸款，行業(yè)平均負(fù)債率比較高，因此利率的變動(dòng)將導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)成本明顯增大。同時(shí)，央行加息，使人們對(duì)資金收益率有了較高預(yù)期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了借入資金的機(jī)會(huì)成本；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，其使用的機(jī)會(huì)成本亦會(huì)上升。

“開(kāi)發(fā)商不會(huì)主動(dòng)采取過(guò)激調(diào)高房?jī)r(jià)的做法”，周龍不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)移成本壓力，并稱加息對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作能力提出了更高要求。

一位不愿透露姓名的人士表示，雖然本次加息對(duì)市場(chǎng)影響不大，但房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)今后的市場(chǎng)要作出清楚的判斷，要持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度——在項(xiàng)目的實(shí)施、啟動(dòng)項(xiàng)目的計(jì)劃安排、后續(xù)項(xiàng)目的選擇和比較上，都應(yīng)該謹(jǐn)慎保守。無(wú)論任何房地產(chǎn)企業(yè)，在資金運(yùn)作上都應(yīng)建立“三三制”原則，一是應(yīng)該有一部分保證企業(yè)正常運(yùn)作的資金；二是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房逐漸成為市場(chǎng)追逐對(duì)象，這將導(dǎo)致資金回收期延長(zhǎng)，企業(yè)要有長(zhǎng)期投入的準(zhǔn)備金；三是還要有應(yīng)對(duì)外部融資需求的配套資金。

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