“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話終于開始破滅。去年以來(lái)，美國(guó)、法國(guó)、西班牙、加拿大和英國(guó)等國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格普遍出現(xiàn)了下調(diào)。而近一段時(shí)間來(lái)愈演愈烈的美國(guó)次按揭貸款危機(jī)，更讓世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們憂心忡忡。相對(duì)于這些國(guó)家房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈調(diào)整的城市來(lái)說(shuō)，我國(guó)一些城市的“房?jī)r(jià)收入比”遠(yuǎn)較他們來(lái)得高，那么，在這場(chǎng)被人稱之為“全球房地產(chǎn)熱力漸散”的大調(diào)整中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能否獨(dú)善其身呢？

中國(guó)房地產(chǎn)能否獨(dú)善其身，前提之一是要正確認(rèn)清中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫，如果存在泡沫又有多大？是泡沫終歸是要破滅的，當(dāng)然由于應(yīng)對(duì)方式的不同，泡沫破滅的時(shí)間會(huì)有遲早的不同，造成的后果也會(huì)有所不同。判斷房地產(chǎn)泡沫最直接的標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比。然而，“房?jī)r(jià)收入比”這一概念，在中國(guó)從開始時(shí)受到“尊重”，到今日卻正備受“爭(zhēng)議”。

作為房改標(biāo)志性文件之一的國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件明確規(guī)定：停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。可見(jiàn)，“房?jī)r(jià)收入比”這個(gè)概念當(dāng)時(shí)是非常受到“尊重”的。然而，“房?jī)r(jià)收入比”在今日卻正備受“非議”。一些專家認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比只不過(guò)是世界銀行個(gè)別專家研究個(gè)別地區(qū)得出的結(jié)論，沒(méi)有普遍的適用性，因此中國(guó)房?jī)r(jià)收入比高一些并不可怕。那么事實(shí)是否果真如此呢？

業(yè)內(nèi)人士大都知道美國(guó)1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》第8條款“租金資助計(jì)劃”，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的30%。從本質(zhì)意義上講，國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件規(guī)定的“房?jī)r(jià)收入比補(bǔ)貼”差不多是美國(guó)《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》“租金資助計(jì)劃”的中國(guó)“翻版”。

在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是一致的，在這樣的市場(chǎng)，住宅支出不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的30%，可以用數(shù)學(xué)公式表示成“房租/收入≤30%”，而“房租＝房?jī)r(jià)×房地產(chǎn)收益率”，這其中的關(guān)鍵就在于“房地產(chǎn)收益率”。房地產(chǎn)收益率的“取值”是一門很大的學(xué)問(wèn)，在這里我們只能最粗略地說(shuō)：利率是金融市場(chǎng)資本的價(jià)格，在利率市場(chǎng)化的條件下，同等風(fēng)險(xiǎn)條件下各類資本的投資回報(bào)率應(yīng)該是趨向一致的；而在不同風(fēng)險(xiǎn)條件下，根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)原則，應(yīng)是“高風(fēng)險(xiǎn)，高收益，低風(fēng)險(xiǎn)，低收益”。一個(gè)國(guó)家的國(guó)債是該國(guó)所有債券當(dāng)中最為安全的一種，因?yàn)樗且試?guó)家的信用作為擔(dān)保的。顯然，美國(guó)的房地產(chǎn)收益率應(yīng)該大于或等于美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債收益率，而美國(guó)30年長(zhǎng)期國(guó)債的歷史平均收益率是6%，將此代入前面公式，就會(huì)得到美國(guó)“房?jī)r(jià)/收入≤5”。

或許，美國(guó)1974年的“租金資助計(jì)劃”條款尚不足以說(shuō)服人們認(rèn)清房?jī)r(jià)收入比的“普遍性”問(wèn)題。那么，我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)住房按揭貸款警戒線吧。

按照國(guó)際通行的慣例，月收入的三分之一是住房按揭貸款的一條警戒線，超過(guò)此警戒線，就會(huì)出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，而且影響到生活質(zhì)量。如美國(guó)的銀行就明確規(guī)定，每月償還的按揭貸款以及與住房相關(guān)的稅費(fèi)不得超過(guò)貸款人稅前收入的28%。又如英國(guó)抵押貸款的運(yùn)作方式雖然五花八門，對(duì)于抵押貸款額度不同機(jī)構(gòu)也略有不同，但相比較貸款人年收入的最高倍數(shù)，不同機(jī)構(gòu)卻是大致相同的，一般大體為個(gè)人年收入的3.5倍。如果夫妻共同買房，則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。在“月收入的三分之一”這條住房按揭貸款警戒線的背后，其實(shí)同樣隱藏著“房?jī)r(jià)收入比”這一內(nèi)涵，我們同樣可以從這條住房按揭貸款的警戒線推算出“房?jī)r(jià)收入比”的警戒線，只是演算起來(lái)相對(duì)復(fù)雜得多了。

因此，那種認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比只是世界銀行個(gè)別專家研究個(gè)別地區(qū)得出的結(jié)論、沒(méi)有普遍適用性的觀點(diǎn)，并不符合事實(shí)。

我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)12∶1，遠(yuǎn)較目前美國(guó)、英國(guó)等國(guó)一些房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈調(diào)整的城市來(lái)得高，已經(jīng)成為名副其實(shí)的“地上懸河”，對(duì)此我們不能不加以警惕。要不然，等到潮水退去才知道自己在裸泳，那時(shí)恐怕連套褲衩的機(jī)會(huì)也沒(méi)有了。

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