3月份，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）出臺(tái)，隨后云南省也公布了《云南省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》，由此，新型城鎮(zhèn)化號(hào)角已經(jīng)吹響。新型城鎮(zhèn)化將給我省房地產(chǎn)市場帶來哪些改變？近日，記者就此話題專訪了云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪，他提出，新型城鎮(zhèn)化將加速云南房地產(chǎn)市場的分化，一些房價(jià)過高、存在明顯供過于求的城市今年已經(jīng)開始出現(xiàn)房價(jià)下調(diào)，全國范圍的房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)拉開序幕。

房市看著還那么美嗎？記者翟劍攝

中心城市可支撐5年市場需求

張洪認(rèn)為，根據(jù)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，新型城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)了幾個(gè)基本特征：第一，新型城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化；第二，新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合，是有就業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化；第三，新型城鎮(zhèn)化是深化改革的城鎮(zhèn)化，國家將陸續(xù)推出土地制度改革、戶籍和社會(huì)保障制度改革等，城鎮(zhèn)化的成本在不斷提高。

張洪提出，從全國看，我國城市群發(fā)展重點(diǎn)在東部，新型城鎮(zhèn)化必然導(dǎo)致我國人口地理格局發(fā)生較大變化，人口向東部集聚的趨勢將更加明顯。根據(jù)對第六次人口普查數(shù)據(jù)進(jìn)行的估算，我省農(nóng)村20~40歲年齡人口約有26%出省打工，在一定時(shí)期內(nèi)云南成為人口凈輸出省的狀況很難改變，我省或許沒有足夠的人口支撐云南全省各州市縣鄉(xiāng)的城鎮(zhèn)化。

從省內(nèi)看，我省城市發(fā)展的重心是滇中經(jīng)濟(jì)圈，其次是大理和個(gè)舊、開遠(yuǎn)、蒙自，人口地理分布也將會(huì)隨著我省新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)而改變，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的中心城市如昆明、玉溪、曲靖、大理、楚雄、個(gè)舊、開遠(yuǎn)、蒙自將是我省主要城鎮(zhèn)化集聚人口的城市，人口規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，可以支撐未來5年房地產(chǎn)開發(fā)的基本市場需求。另外具有旅游資源優(yōu)勢和特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢的城市（鎮(zhèn)），也有進(jìn)一步集聚人口的潛力，對該類城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)發(fā)展有較大支撐。一般農(nóng)業(yè)型縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集聚經(jīng)濟(jì)和人口的能力有限，房地產(chǎn)市場很容易出現(xiàn)飽和。

另一方面，新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合，是有就業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化。因此，過去那種靠土地規(guī)模擴(kuò)張和房地產(chǎn)大開發(fā)式的城鎮(zhèn)化將會(huì)隨著各項(xiàng)財(cái)政金融稅收限制政策陸續(xù)出臺(tái)而終結(jié)。未來房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該更加關(guān)注物業(yè)使用市場的變化和成長，只有產(chǎn)業(yè)集聚度高、就業(yè)崗位充足的城市和城鎮(zhèn)，才能集聚人口，為物業(yè)市場帶來人氣，整個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)、資本、開發(fā)市場才能良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

我省部分城市局部供過于求

近年來，國家大力推行保障性住房工程，并配合推進(jìn)房地產(chǎn)稅綜合改革，打擊對住房的過度投資和投機(jī)。對此，張洪認(rèn)為，保障性住房大規(guī)模建設(shè)，可能會(huì)吸納相當(dāng)一部分新進(jìn)城農(nóng)民工和大學(xué)生，減少城鎮(zhèn)化對住房剛性需求的直接關(guān)聯(lián)性，將對除昆明等云南省主要中心城市以外的其他州府、縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品住房市場產(chǎn)生沖擊。房地產(chǎn)稅改革的主要目標(biāo)是限制投資性購房需求，讓住房回歸消費(fèi)功能。過去支撐云南各級城市（鎮(zhèn)）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的投資性需求將可能隨著房地產(chǎn)稅改革的深化，被進(jìn)一步壓縮。

根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，目前我省城市（鎮(zhèn)）現(xiàn)有人口住房擁有量基本達(dá)到每個(gè)家庭2~3套，近幾年新增住房需求將主要來源于城市（鎮(zhèn)）新增人口。但是，經(jīng)過十余年各級政府土地財(cái)政的發(fā)展，現(xiàn)有已供應(yīng)土地和已建、在建住房基本能滿足未來幾年新增人口住房需求，部分城市（鎮(zhèn)）還出現(xiàn)局部供過于求現(xiàn)象。若無持續(xù)的人口城鎮(zhèn)化來消化這些過剩住房，這些城市（鎮(zhèn)）和地段存在房價(jià)下降的壓力。我省各城市和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分化，將隨著新型城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將出現(xiàn)區(qū)域之間、城市之間、中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)之間的差異性，過去那種房地產(chǎn)投資在任何城鎮(zhèn)都賺錢的時(shí)代將成為歷史。同時(shí)，張洪也提出，一些房價(jià)過高、存在明顯供過于求的城市今年已經(jīng)開始出現(xiàn)房價(jià)下調(diào)，全國范圍的房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)拉開序幕。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。