房?jī)r(jià) 還要接著漲？

房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，其走勢(shì)情況既能反映當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，又能預(yù)示未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，且與國民經(jīng)濟(jì)及各階層利益緊密相關(guān)。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)和各相關(guān)利益群體的需要分析，我國房市價(jià)格發(fā)展的趨勢(shì)仍是適度上漲。

經(jīng)濟(jì)規(guī)律是鑰匙

市場(chǎng)供求關(guān)系是房?jī)r(jià)漲跌的鑰匙，也只有供求關(guān)系才能從根本上調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。我國正在向中等發(fā)達(dá)國家奮進(jìn)，雖然國內(nèi)許多發(fā)達(dá)城市和地區(qū)的GDP已接近中等發(fā)達(dá)國家水平，可人居環(huán)境和條件還有很大差距(中等發(fā)達(dá)國家人均居住面積近50平方米，我國城市人均居住面積約為20平方米)，那些欠發(fā)達(dá)和不發(fā)達(dá)地區(qū)差距就更大了。這就意味著中國在未來20—30年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供不應(yīng)求的關(guān)系。

行業(yè)自身特點(diǎn)決定

房地產(chǎn)業(yè)因其投資大、周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)多等因素，屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，高收益、高回報(bào)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模�否則就沒有人投資房地產(chǎn)了。房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平高于加工制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等是正常的，是承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的超額利潤(rùn)。保證開發(fā)商正常利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)生存、發(fā)展的必然。

房?jī)r(jià)的高低與房?jī)r(jià)構(gòu)成要素的變化相關(guān)聯(lián)，簡(jiǎn)單地說房?jī)r(jià)是由綜合地價(jià)、建筑成本、相關(guān)配套費(fèi)、稅收、利潤(rùn)和管理費(fèi)用構(gòu)成的。近年來政府的相關(guān)配套費(fèi)雖略有上漲，但影響不大，稅率基本穩(wěn)定，影響房?jī)r(jià)的主要因素就在綜合地價(jià)和建筑成本上。綜合地價(jià)控制在政府手里，近幾年地價(jià)上漲的幅度是比較大的，平均每年增幅超過10%，它是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。就建筑成本而言，隨著人們住房標(biāo)準(zhǔn)的提高，新型建筑材料的使用和一些強(qiáng)制性建筑規(guī)范的要求，加上主要建筑材料如鋼材、水泥、門窗等大幅度漲價(jià)，使建筑成本有一定幅度的加大，這是房?jī)r(jià)上漲的次要因素。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻是在逐年提高，開發(fā)商投資成本加大，利潤(rùn)空間縮小，房?jī)r(jià)怎么可能降。

他們不希望房?jī)r(jià)跌

首先是金融部門。房?jī)r(jià)下跌，房市蕭條，會(huì)直接導(dǎo)致不良貸款的增加，房?jī)r(jià)下跌3個(gè)百分點(diǎn)，不良資產(chǎn)率上升1個(gè)百分點(diǎn)，致使我國銀行本來就很高的不良資產(chǎn)率雪上加霜。房?jī)r(jià)下跌還會(huì)使開發(fā)商貸款、房屋按揭貸款等資金需求量下降，這就直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模。

對(duì)廣大百姓而言，目前我國家庭財(cái)產(chǎn)的大部分是房產(chǎn)，房?jī)r(jià)的漲跌直接決定著家庭財(cái)產(chǎn)的增減，許多人對(duì)房產(chǎn)升值滿懷期待。

對(duì)于地方各級(jí)政府而言，房地產(chǎn)業(yè)是地方財(cái)政收入的重要來源，許多地方財(cái)政收入的增加直接體現(xiàn)在土地出讓金上。只有房?jī)r(jià)的穩(wěn)定適度增長(zhǎng)，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而保證稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)。GDP是各級(jí)政府的主要考核指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用是顯而易見的，各級(jí)政府從利益出發(fā)也不希望房?jī)r(jià)下跌。

此外，作為龍頭產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè)眾多，尤其是建材業(yè)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)直接波及如鋼材、水泥、門窗等一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，房?jī)r(jià)平均10%—15%的漲幅是合理的�？傊�，我國在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)大剛性需求決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)——適度上漲，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。

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