二手房交易十注意

目前，進(jìn)入二手房交易的房源比較復(fù)雜，這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房的廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，真是“一頭霧水”。另外，買(mǎi)賣雙方多為個(gè)人，且素不相識(shí)，加之某些房地產(chǎn)中介公司操作不規(guī)范，一旦發(fā)生糾紛又推諉責(zé)任，致使購(gòu)房者利益受損。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，筆者走訪了我市幾家有規(guī)模的房地產(chǎn)中介公司，經(jīng)紀(jì)人根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)向記者介紹了二手房交易中經(jīng)常出現(xiàn)的一些問(wèn)題供讀者參考。

一、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的巨大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押或轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
審查產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)注意以下幾方面：
(1)、以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。
(2)、軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。
(3)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。
(4)、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁(yè)顏色、尺寸、材質(zhì)和所標(biāo)注的字體、字樣、字號(hào)、格式都有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
二、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。如果只是部分共有人擅自處理共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
三、交易房屋是否在出租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)房人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用年限僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
五、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解到該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
六、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣合同與國(guó)家法律沖突。
七、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
八、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
九、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，殊不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
十、合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

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