昆明東南二環(huán)地塊拍賣無聲勝有聲

這場拍賣，用出乎意料的平淡場面為東南二環(huán)二期土地供應畫上了句號。但是，8億元的出手及“無聲勝有聲”的拍賣場景背后，折射出的卻是不平靜的昆明樓市與不平凡的昆明城市化進程。

新兵上陣

出手8億

與昆明地產素昧平生的云南云龍房地產開發(fā)經營有限公司3月27日“一拍成名”。

本以為3月27日的拍賣會吸引很多人競拍，但是直至拍賣開始也只有三家競買代表出現(xiàn)在現(xiàn)場。J2007—001、002、003號地塊都有兩位競買人報名參加競拍，但在現(xiàn)場的拍賣過程中，都只有一位競買人以起拍價報價，并在一輪報價后無人競價，起拍價便成了最終的交易價格。引起全場關注的不僅是這些土地的出讓之快，而是這三塊地都是同一競買人競得－－云南云龍房地產開發(fā)經營有限公司。

沒有幾個人聽說過這家房地產公司的名字，但是一次買下3塊地的實力卻不容小視。J2007—001地塊的交易價格為9266.3416萬元，市政基礎設施綜合補償費為10884.1384萬元；J2007—002號地塊的交易價格為10144.8058萬元，市政基礎設施綜合補償費為13997.1262萬元；J2007—004號地塊的交易價格為16349.4336萬元，市政基礎設施綜合補償費為19905.0594萬元。本次土地拍賣有一個特點，市政基礎設施綜合補償費在交地前一次付清。這意味著，拿下這三塊地需要馬上支付的總金額在8億元以上，還有后期的項目開發(fā)建設費用，將對開發(fā)商的資金實力帶來巨大的考驗。

在隨后的采訪中，云龍房地產公司的競拍代表惜字如金，記者再三詢問，也只了解到，他們確實買了三塊地，在此之前，未在昆明從事過房地產開發(fā)。記者在網(wǎng)上查詢，也只獲知該公司曾在企業(yè)黃頁上登記過相關信息，時間在2004年，奇怪的是該企業(yè)名錄屬于大理自治州。

拍賣前有人測算，此次東南二環(huán)六宗地塊競拍正常地價范圍，包含市政基礎設施綜合補償費在內，每畝280萬至320萬元人民幣之間最理想。而本土實力開發(fā)商的缺席讓云龍地產在一個理想的競拍價位拿到了土地。001號地塊均價280萬元/畝，002號約315萬元/畝，004號270萬元/畝。

但不容回避的是，這幾塊地的現(xiàn)狀不理想，改造難度較大，新兵上陣如何打出自己的一片天下，還拭目以待。

J2007-005號地塊：位于寶海公園旁，屬官渡區(qū)范圍，東鄰石虎關立交橋和民航路，西鄰寶海高級公寓，占地面積22.80畝。起拍價3348.0953萬元，市政基礎設施綜合補償費1596.9047萬元，流拍。

J2007-006號地塊：位于原廣豐食品城一帶，屬西山區(qū)范圍，居南二環(huán)邊的綠化帶和前衛(wèi)百貨批發(fā)市場中間地帶，地塊兩側分別是居民區(qū)和海比特酒店，占地面積為94.573畝。起拍價13425.7045萬元，市政基礎設施綜合補償費15817.6055萬元，由昆明盛高置地有限公司競得。

被忽視的東南二環(huán)拆遷成本

其實在拍賣前，許多人都對這次拍賣不看好，其中一個重要的原因便是起拍價過高，而市政基礎設施綜合補償費比起拍價還要高。但是，高地價背后很重要的一個原因被忽略了，那就是高昂的東南二環(huán)拆遷成本。

拆遷安置約需35億

東南二環(huán)路征地拆遷和改擴建，涉及盤龍、官渡、西山三個區(qū)330家單位、6個村莊、2000戶居民，拆遷面積超過169萬平方米。具體的征地拆遷范圍：東二環(huán)路段由小莊立交橋至石虎關立交橋，長度為6176米。南二環(huán)路段由石虎關立交橋至明波立交橋，長度為8997米。拆遷總長約15.2公里，改造地塊44處、拆遷地塊面積約173公頃。

整個工程總投資估算將超過60億元，其中征地拆遷安置投資估算約35億元。其工程拆遷范圍之大、設計主體之多、投入資金之巨、工程時限之短，在昆明舊城改造史上是前所未有的。

而此次東南二環(huán)改造也是昆明市第一次采用市場化運作的新思路嘗試拆遷改造，將拆遷改造與土地整合開發(fā)相結合。在拆遷改造完成后，將嚴格按照“成片開發(fā)，突出層次、統(tǒng)一規(guī)劃、保證綠地、控制人口、優(yōu)化交通”的要求，進行土地的開發(fā)利用和規(guī)劃管理。東南二環(huán)沿線儲備土地大部分用于道路、景觀、綠化、公共用地使用，其余部分將面向社會公開出讓。其中最大面積126畝，最小面積12畝。出讓土地使用性質包括居住用地、商業(yè)用地、辦公用地、旅游接待用地等。最高容積率為4，最低容積率為2，平均容積率為3.17；建筑密度為35%，最低為22%，綠地率為40%。

城市化進程在加快

60億的總投資、35億的征地拆遷安置費用是筆巨大的成本，這些成本要在土地出讓過程中得到平衡和補償。不可否認，近每畝300萬的起拍價將對昆明的房價產生一定影響，但是完成東南二環(huán)改造是對昆明城市發(fā)展的巨大貢獻。

在昆明的城市化進程中，東南二環(huán)改造是一種進步，是城市功能完善的需要。東南二環(huán)沿線的開發(fā)意味著從商業(yè)集散地向商住一體化的轉變，從城郊結合部向城鄉(xiāng)一體化的轉變，從交通主干道沿線向城市街道沿線的轉變。東南二環(huán)的儲備土地有30多塊，分散在這條“城市腰帶”沿線，都將在近幾年內上市交易，這蘊含著機遇也帶來了難題。由于土地規(guī)模、周邊環(huán)境、成本相差無幾，項目功能會受到限制。

正如3月27日拍賣結束后，盛高置地的一位負責人所言，“對于一場拍賣會來說，5塊地成交5塊，就是一場成功的拍賣會”。拋開房地產升溫與人們過多的關注，東南二環(huán)的改造開發(fā)是一個龐大的民心工程。在以“三創(chuàng)”為奮斗目標的昆明城市建設工作中，東南二環(huán)的改造充分考慮交通、景觀、城市開發(fā)功能完善等因素的結合，包括多元化的土地功能開發(fā)、完善的配套建設，不遺余力的沿線交通環(huán)境整治，堪稱一流的景觀打造；加之東南二環(huán)在“一湖四片”的新昆明發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的重要位置，新的東南二環(huán)必將變成一條快速通道、一道靚麗的環(huán)城風景線，更可以成為昆明生態(tài)美麗的“綠色腰帶”，經濟發(fā)展的“金色腰帶”。

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東南二環(huán)功能布局

城市居住區(qū)：明波立交橋至福海立交橋段，以及小莊立交橋至石閘立交橋段。利用地理優(yōu)勢，結合未來城市發(fā)展草海片區(qū)以及北市區(qū)的功能定位，形成環(huán)境優(yōu)美的休閑居住區(qū)。

商務居住區(qū)：福海立交橋至官南立交橋段，以及大樹營立交橋至金馬立交橋段。結合滇池路、官南路及人民東路的發(fā)展形成商業(yè)、商務辦公區(qū)及居住為一體的商務居住區(qū)。

金融服務區(qū)：福德立交橋至石虎關立交橋段，依托國貿中心的帶動，形成集金融、商務服務、居住為一體的金融服務區(qū)。

商業(yè)服務區(qū)：菊花村立交橋至石虎關立交橋段，具有天然區(qū)位優(yōu)勢，在鄰近城市主要出入口位置布置以商業(yè)為主的商業(yè)服務區(qū)。

配套服務區(qū)：石閘立交橋至大樹營立交橋段，形成集賓館服務、商業(yè)服務為主的配套服務區(qū)。

J2007-001號地塊：位于東二環(huán)小莊立交橋旁，屬盤龍區(qū)范圍，西北面緊鄰云錫花園和昆曲路，占地面積71.966畝。起拍價9266.3422萬元，市政基礎設施綜合補償費10884.1384萬元，由云南云龍房地產開發(fā)經營有限公司競得。