開年以后昆明樓市的首輪資本大戰(zhàn)鐵定在下周二拉開大幕，備受業(yè)界關(guān)注的6宗總面積512.88畝土地將現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買，地產(chǎn)大佬們的巨資將再次砸向東南二環(huán)。
3月27日這一天，資本巨頭之間還將血戰(zhàn)到底嗎？天價(jià)地塊還會(huì)再次接連爆出嗎？隨著戰(zhàn)火的臨近，業(yè)界對(duì)此眾說(shuō)紛紜。有人說(shuō)，現(xiàn)在有的地塊報(bào)名者寥寥，難說(shuō)會(huì)“冷場(chǎng)”；有人說(shuō)，二環(huán)地塊是比黃金還貴的“糧票”，拿到這里的“糧票”就意味擁有了主城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的話語(yǔ)權(quán)，“火拼”再所難免。到底如何，看來(lái)謎底還得等到那一天才能揭曉。
破譯東南二環(huán)6地塊“價(jià)值密碼”
如今，走過(guò)東南二環(huán)路沿線，路邊的風(fēng)景猶如一條綠色的腰帶，在陽(yáng)光下流光溢彩地緩緩流動(dòng)。隨著3月27日，東南二環(huán)路沿線6宗總面積512.88畝的儲(chǔ)備土地掛牌交易，今年昆明土地市場(chǎng)集中出讓的首輪大幕開啟，這條亮麗的城市景觀帶將更加風(fēng)生水起。
目前“東南二環(huán)兩線”拆遷總長(zhǎng)約15．2公里，拆遷改造地塊36塊，征地拆遷總用地面積約2533畝。拆遷建筑物總面積約169萬(wàn)平方米。其中，盤龍區(qū)約49萬(wàn)平方米，官渡區(qū)約62萬(wàn)平方米，西山區(qū)約58萬(wàn)平方米；住宅約29萬(wàn)平方米(農(nóng)村住宅約23萬(wàn)平方米，占總數(shù)的13．6%，其他住宅6萬(wàn)平方米，占總數(shù)的3．6%)，非住宅140萬(wàn)平方米(專業(yè)市場(chǎng)約70萬(wàn)平方米，占總數(shù)的41．4%，其他70萬(wàn)平方米，占總數(shù)的41．4%)，全部拆遷改造地塊面積合約190公頃，其中1/3以上將建成的道路景觀綠化帶，其余約2000畝土地將由政府統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。
按照規(guī)劃，東南二環(huán)拆遷改造的地塊將主要有三類土地使用性質(zhì)。第一類是城市居住用地，第二類是商務(wù)辦公用地，第三類是商業(yè)用地，其中有些地塊為綜合用地。如本次即將拍賣的六宗地塊中，有1號(hào)和2號(hào)地塊為居住用地，3號(hào)地塊為商住兼商業(yè)和辦公用地，4號(hào)地塊為商住用地，5號(hào)地塊為商務(wù)辦公用地，6號(hào)地塊為商業(yè)兼二類居住用地。
穿金路板塊發(fā)展前景看好（1、2號(hào)地塊項(xiàng)目分析）
1、2號(hào)地塊分別位于東二環(huán)穿金路兩側(cè)，可歸入近年來(lái)在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起的穿金路板塊。穿金路板塊臨近世博園，在此之前人們都把它歸屬于世博板塊，而從近幾年區(qū)域發(fā)展，以及未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，區(qū)域已經(jīng)擁有了自身氣質(zhì)，板塊特征已經(jīng)形成。
幾年來(lái)，穿金路板塊所開發(fā)的新型小區(qū)，已經(jīng)成為了昆明房地產(chǎn)開發(fā)的一大熱點(diǎn)。穿金路板塊經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，板塊內(nèi)項(xiàng)目已經(jīng)形成了區(qū)域開發(fā)的特點(diǎn)。該板塊不僅新開樓盤眾多，而且產(chǎn)品豐富。有云南印象這樣的城區(qū)邊緣的面向大眾的大盤，也有高天流云這樣的高端別墅產(chǎn)品，其它的如聯(lián)排、疊加、雙拼別墅、多層退臺(tái)式洋房、小高層住宅，高層豪宅、小戶型公寓等，可以說(shuō)穿金路板塊集中了昆明房地產(chǎn)幾乎全部的物業(yè)形態(tài)。
從現(xiàn)在產(chǎn)品分類來(lái)看，穿金路板塊內(nèi)的產(chǎn)品主要可分為兩大類，一是居家型產(chǎn)品，如云南印象、中產(chǎn)風(fēng)尚中心、晨光大道、印象首日封、實(shí)力上筑等，消費(fèi)者主要由本片區(qū)住戶和一部購(gòu)房區(qū)位需求不明顯消費(fèi)者組成，消費(fèi)者年齡層跨度較大，20歲至50歲均有，年齡指向不太明顯，產(chǎn)品形式均為居家產(chǎn)品，低總價(jià)高功產(chǎn)品比較熱銷（90㎡-110㎡）。
二是精品別墅住宅型產(chǎn)品，如公園道1號(hào)、唐朝茉莉、大溪地等，消費(fèi)者主要針對(duì)全昆明市場(chǎng)的高端消費(fèi)人群，此類消費(fèi)者區(qū)位不是主要考慮購(gòu)賣買的因素，消費(fèi)者者年齡層主要為35-45歲之間的成功人士，產(chǎn)品形式均為大面積高端產(chǎn)品（疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟）此類產(chǎn)品在較高滿足功能性的基礎(chǔ)上，高附加的生活屬性（舒適度、獨(dú)享性、身份象征性）均較為突出。
但從目前來(lái)看，板塊內(nèi)生活配套、文化、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物環(huán)境都還需要進(jìn)一步完善，片區(qū)內(nèi)的教育、醫(yī)療設(shè)施也比較缺乏，但隨著區(qū)域城市建設(shè)的發(fā)展，再加上未來(lái)幾個(gè)大盤的開發(fā)建設(shè)，目前存在的生活配套不足的問(wèn)題將得到有效解決。
在盤龍區(qū)政府規(guī)劃中，穿金路將進(jìn)行全面改擴(kuò)建工程，改建后將成為擁有雙向8車道的城市快速主干道。特別是城建股份開發(fā)的云南映象中規(guī)劃了大型商業(yè)設(shè)施，其中包含有超市，購(gòu)物中心、休閑餐飲等，將極大地提升該板塊的城市功能。另外，由于現(xiàn)有區(qū)域交通的通達(dá)性較好，東三環(huán)、東二環(huán)、穿金路、白龍路等四大干道把該板塊與主城區(qū)、東部新城區(qū)、北市區(qū)緊密聯(lián)系在一起，多路公交車穿梭于市區(qū)和北市區(qū)、南市區(qū)之間，片區(qū)出入將較為便捷，使穿金路板塊同時(shí)可以較好地共享主城區(qū)的教育、醫(yī)療設(shè)施。未來(lái)的穿金路板塊，將與世博板塊相呼應(yīng)，成為未來(lái)昆明的新的城市核心。
從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，穿金路板塊作為昆明新興發(fā)展起來(lái)的板塊，在新昆明建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇下，生活居住與投資潛力都是不可限量的。板塊將改變昆明房地產(chǎn)的傳統(tǒng)格局，成為繼世博板塊之后的又一炙手可熱的居住區(qū)。1、2號(hào)地塊的開發(fā)可承借近年來(lái)穿金路板塊的發(fā)展勢(shì)頭，具有開發(fā)區(qū)域精品住宅小區(qū)的空間和機(jī)會(huì)，但由于地塊毗鄰交通主干道，如何充分利用由此帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)規(guī)避由此帶來(lái)的負(fù)面影響，以及如何進(jìn)行差異化的市場(chǎng)定位，如何在產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)貫徹精品意識(shí)，將是1、2號(hào)地塊項(xiàng)目開發(fā)取得理想收益的關(guān)鍵。
1、2號(hào)地塊周邊現(xiàn)有相關(guān)物業(yè)參考價(jià)格
項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/平米）租金（元/平米·月）
楓藍(lán)國(guó)際3400-3800-
二環(huán)東路臨街商鋪720040
凱銳時(shí)代·香舍3450-
凱銳時(shí)代·香舍商鋪12000-
石閘立交橋周圍商鋪6480-720036-40
菊花村片區(qū)孕育無(wú)限商機(jī)（3、4號(hào)地塊項(xiàng)目分析）
菊花村片區(qū)是昆明的東大門，聚集了菊花村公交站、公交停車場(chǎng)和東部客運(yùn)站等昆明重要的交通樞紐站，菊花村立交橋和石虎關(guān)立交橋也是昆明向東方向的交通咽喉，這里建材城、汽配城、五金電子城、家具城等數(shù)十個(gè)大中型專業(yè)市場(chǎng)林立，由于客流集中，周邊酒店賓館鱗次櫛比，同時(shí)一些地州市也選擇在這一帶設(shè)立政府辦事處，因此這一片區(qū)可以說(shuō)是昆明人口密度最大的區(qū)域之一。
但是專業(yè)市場(chǎng)和客運(yùn)車站聚集的區(qū)域一方面存在著商機(jī)，但由此也帶來(lái)了環(huán)境臟亂、人群復(fù)雜、安全系數(shù)低等負(fù)面影響。
過(guò)去菊花村片區(qū)由于多年形成的專業(yè)市場(chǎng)和交通站點(diǎn)等原因，拆遷阻力大，改造難度也大，因此在全市房地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲的最近幾年，菊花村片區(qū)卻一直維持著忙碌而又雜亂的節(jié)奏，但區(qū)域升級(jí)改造的要求正日益強(qiáng)烈。
菊花村片區(qū)內(nèi)人口密度大，且商家云集，不缺乏高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)需求，而除了前兩年開發(fā)的格林威治較為高端外，區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住宅市場(chǎng)是一片空白。
菊花村周邊大大小小十幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，有的專業(yè)市場(chǎng)在全國(guó)都具有一定的知名度，數(shù)千商戶中不乏追求品質(zhì)和品牌價(jià)值的有實(shí)力有遠(yuǎn)見(jiàn)的商家，他們對(duì)商務(wù)環(huán)境和條件也有更高的要求，而區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)商務(wù)寫字樓也是一片空白。
此外，區(qū)域內(nèi)雖商戶眾多，但卻沒(méi)有品質(zhì)較高的品牌購(gòu)物商場(chǎng)，人口密度大卻與大型超市無(wú)緣，休閑、娛樂(lè)、文化、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施和場(chǎng)館更是難覓蹤影。雖然菊花村片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展得較早，但實(shí)際上可以說(shuō)是真正意義上房地產(chǎn)綜合開發(fā)處女地，孕育著無(wú)限的商機(jī)。
雖說(shuō)商機(jī)無(wú)限，但要把機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的效益仍需要艱苦的努力。一方面，3、4號(hào)地塊依然存在如何有效處理毗鄰交通主干道所帶來(lái)的優(yōu)劣勢(shì)問(wèn)題，另外，要營(yíng)造高品質(zhì)的商、住、辦公環(huán)境，不僅在項(xiàng)目規(guī)劃上、軟硬件配置上、品牌形象的營(yíng)造上、服務(wù)的理念上需要認(rèn)真地思考，如何轉(zhuǎn)變菊花村片區(qū)在消費(fèi)者心目中臟亂差的城市印象，是提升項(xiàng)目消費(fèi)者心理價(jià)值預(yù)期的較為關(guān)鍵的問(wèn)題，這不僅要考驗(yàn)開發(fā)商的能力，還要考驗(yàn)開發(fā)商的心態(tài)。
3、4號(hào)地塊周邊現(xiàn)有相關(guān)物業(yè)參考價(jià)格
項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/平米）租金（元/平米·月）
創(chuàng)意英國(guó)·格林威治2800-3200-
創(chuàng)意英國(guó)·格林威治商鋪7800-
菊花村立交橋周圍商鋪500020-50
馬軍場(chǎng)小區(qū)2200-2500-
雨龍路周圍商鋪650030-40
關(guān)上東路臨街商鋪540030
J2007-001、002地塊
J2007-003、004地塊
J2007-005地塊
J2007-006地塊
東二環(huán)
北京路
人民中路
關(guān)上商務(wù)寫字樓開發(fā)已成熟（5號(hào)地塊項(xiàng)目分析）
如果說(shuō)從2005年開始昆明市寫字樓進(jìn)入了復(fù)蘇和興起的時(shí)期，那么2007年昆明寫字樓開發(fā)將出現(xiàn)一個(gè)小高潮。從2007年1月份審批公示的26個(gè)項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目就有6個(gè)，并且高檔專業(yè)寫字樓和總部型寫字樓將成為寫字樓未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。5號(hào)地塊作為商務(wù)寫字樓開發(fā)用地，目前來(lái)看不失為一個(gè)較好的入市時(shí)機(jī)。
5號(hào)地塊位于昆明市金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)（即昆交會(huì)國(guó)貿(mào)中心所在區(qū)，也稱關(guān)上中心區(qū)一號(hào)地），距昆明市市中心約6公里，距昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)2公里，距昆明火車站1.5公里。地塊位于民航路、關(guān)上北路及南過(guò)境干道交匯處，交通通達(dá)性較好。隨著周圍配套設(shè)施的不斷完善，這里將成為輻射周邊1-2公里范圍內(nèi)的一個(gè)區(qū)域CBD和政治經(jīng)濟(jì)文化的區(qū)域核心。
從金融環(huán)境來(lái)看，地塊周邊金融機(jī)構(gòu)林立，500米范圍內(nèi)分別擁有中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、華夏銀行、深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行、交通銀行、昆明市商業(yè)銀行等。
從行政環(huán)境來(lái)看，地塊周圍分布有官渡區(qū)區(qū)委區(qū)政府、官渡區(qū)國(guó)家稅務(wù)局、官渡區(qū)水務(wù)局、官渡區(qū)土地局等。
本案輻射周邊5分鐘車程內(nèi)有大型購(gòu)物中心，有乳鴿皇、滇菌王、重慶小天鵝、陽(yáng)光嘉年華、高原明珠、寶海公園等商業(yè)娛樂(lè)餐飲休閑設(shè)施。
項(xiàng)目周邊中、高檔酒店眾多，距項(xiàng)目100米范圍就有云錫大酒店、景谷大酒店、峨山溫泉大酒店等三、四家規(guī)模較大的中、高檔酒店，距地塊1000米范圍內(nèi)還有中玉大酒店、國(guó)貿(mào)酒店、雅都商務(wù)酒店等高檔酒店，使項(xiàng)目所在區(qū)域成為二環(huán)以外酒店最為集中的區(qū)域。
從商務(wù)環(huán)境來(lái)看，地塊周邊現(xiàn)有眾多的地方政府及全國(guó)性機(jī)構(gòu)的辦事處及辦公場(chǎng)所，距本項(xiàng)目100米左右范圍就有昆磨高速指揮部、萬(wàn)裕房地產(chǎn)公司總部大樓、石林大廈、云南路橋建設(shè)集團(tuán)股份有限公司大樓、中鐵二局、十一局、十七局昆明辦事處等機(jī)構(gòu)辦公樓，本項(xiàng)目周邊更是集中了區(qū)級(jí)金融、行政等機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所。
綜上來(lái)看，5號(hào)地塊基本具備了開發(fā)現(xiàn)代高檔寫字樓的外部環(huán)境條件。從區(qū)域情況看，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前基本沒(méi)有符合區(qū)域CBD地位及發(fā)展的高檔寫字樓。
但是該地塊周邊商業(yè)氣息相對(duì)薄弱，商業(yè)以街鋪為主；地塊地處城市交通干道旁，車流量大，現(xiàn)有臨街道路較窄，環(huán)境顯得較為混亂。要開發(fā)高檔專業(yè)商務(wù)寫字樓，樓宇環(huán)境和形象很重要，如何消除由于目前環(huán)境的負(fù)面影響是選擇該地塊進(jìn)行寫樓字開發(fā)首先不能回避的問(wèn)題。
開發(fā)高檔專業(yè)寫字樓不僅要求具備良好的內(nèi)、外部硬件條件，軟件條件更是提升寫字樓品質(zhì)的重要因素之一，是否能夠營(yíng)造良好的為高檔專業(yè)寫字樓服務(wù)的軟件條件是寫字樓開發(fā)成功與否重要的決定性因素。
同時(shí)，寫字樓營(yíng)銷特別是高檔專業(yè)寫字樓的市場(chǎng)營(yíng)銷需要較豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的積累，這是與一般住宅開發(fā)截然不同的開發(fā)和營(yíng)銷體系，這將對(duì)寫字樓價(jià)值實(shí)現(xiàn)和提升形成非常關(guān)鍵的影響，建議對(duì)5號(hào)地塊有興趣的開發(fā)商在對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和市場(chǎng)總體發(fā)展進(jìn)行充分權(quán)衡和評(píng)估基礎(chǔ)上，再對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的考慮。
5號(hào)地塊周邊現(xiàn)有相關(guān)物業(yè)參考價(jià)格
項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/平米）租金（元/平米·月）
寶海高級(jí)公寓6800-7500-
萬(wàn)裕國(guó)際城3400-
金汁路商鋪900050
金汁路餐飲1440080
環(huán)球金融5800-
北辰·中央商務(wù)1號(hào)6300-
廣豐片區(qū)又迎新開發(fā)機(jī)遇（6號(hào)地塊項(xiàng)目分析）
經(jīng)過(guò)二十多年的建設(shè)、培育和發(fā)展，昆明地區(qū)的各類商品交易市場(chǎng)已遍布昆明，其中比較有代表意義就是廣豐批發(fā)市場(chǎng)。在東南二環(huán)拆遷改造前，廣豐批發(fā)市場(chǎng)包括廣豐、華豐、光明、云豐、隆豐、吉隆、西南百貨及一些街道辦事處設(shè)立的零星市場(chǎng)等，營(yíng)業(yè)面積約一平方公里。全部商戶約2700家，是分別來(lái)自浙江、廣東、湖南、四川等全國(guó)各地的國(guó)營(yíng)、集體、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，日均人流量達(dá)萬(wàn)余多人次，主要經(jīng)營(yíng)品種有食品、煙酒、日用百貨、家用電器、化妝品、建材、五金等幾大門類萬(wàn)余種商品，市場(chǎng)年度成交額約25億人民幣，商品幅射面遍及云南、四川、貴州、廣西，遠(yuǎn)達(dá)緬甸、老撾、越南等東南亞及南亞國(guó)家。東、南二環(huán)路拆遷改造工程中，批發(fā)市場(chǎng)中的10多個(gè)市場(chǎng)被整體拆除，1800余戶經(jīng)營(yíng)戶被搬遷。這次拍賣的6號(hào)地塊為原廣豐市場(chǎng)的拆遷部份，拆遷前繁榮的商業(yè)氣氛讓人充滿想象，其巨大的商業(yè)潛質(zhì)有目共睹。
從拆遷前經(jīng)營(yíng)者對(duì)廣豐市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果看，多數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)主認(rèn)為經(jīng)營(yíng)效果較好，而且在廣豐市場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)在這里經(jīng)營(yíng)前景的信心越足。同時(shí)，在廣豐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃越大，經(jīng)營(yíng)效果也相對(duì)越好。
拆遷前廣豐市場(chǎng)鋪面租金最高的可到95元/平米·月，一般地段鋪面租金為60元/平米·月，不同的鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)相差幾千到幾萬(wàn)的都有，最多的會(huì)到20-30萬(wàn)，商鋪購(gòu)買者和承租者對(duì)市場(chǎng)具有較高的投資熱情。
過(guò)去廣豐市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)市場(chǎng)的交通和環(huán)境的臟亂差意見(jiàn)很大，對(duì)改善市場(chǎng)交易環(huán)境的要求與日俱增，同時(shí)對(duì)商鋪結(jié)構(gòu)形式也有了新地需求，經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大的商家對(duì)商鋪進(jìn)行功能分區(qū)的要求越強(qiáng)烈，商鋪中需要有適應(yīng)商品展示、商務(wù)洽談、休息、倉(cāng)儲(chǔ)等不同交易環(huán)節(jié)的功能分區(qū)，從中可以發(fā)現(xiàn)他們需要的是升級(jí)版的廣豐市場(chǎng)。
除了商業(yè)交易市場(chǎng)外，目前廣豐市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)也有不少住宅小區(qū)，雖然環(huán)境與較好的小區(qū)相比遜色不少，但小區(qū)住戶中的富翁不在少數(shù)，廣豐市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主多數(shù)是外來(lái)經(jīng)營(yíng)者，賺錢是他們來(lái)昆的主要目的，但休息的問(wèn)題也要解決，市場(chǎng)周邊的住宅小區(qū)變成了他們的宿舍，無(wú)形中這些小區(qū)成為了廣豐市場(chǎng)的重要居住配套。
雖然廣豐市場(chǎng)有著輝煌的過(guò)去，有著充滿想象的未來(lái)，但面對(duì)昆明周邊眾多新興的專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，能否在項(xiàng)目定位上突顯鮮明的個(gè)性，能否在市場(chǎng)規(guī)劃和商場(chǎng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上（如動(dòng)、靜態(tài)交通，人流、物流動(dòng)線，通道，商場(chǎng)面寬、進(jìn)深、層高，水、電、煤氣、污水排放等等）充分考慮專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)特性，能否拉回過(guò)去流失的商戶和客戶，同時(shí)吸引新的商戶和客戶，能否在產(chǎn)品功能和服務(wù)管理上有效創(chuàng)新，能否讓廣豐經(jīng)過(guò)這番拆遷洗禮以后能夠再塑往日的輝煌，專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)、管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作都對(duì)開發(fā)商的專業(yè)素質(zhì)提出了嚴(yán)竣的考驗(yàn)。
目前廣豐片區(qū)可以參考的物業(yè)價(jià)格。
5號(hào)地塊周邊現(xiàn)有相關(guān)物業(yè)參考價(jià)格
項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/平米）租金（元/平米·月）
馬灑營(yíng)小區(qū)2400-
馬灑營(yíng)小區(qū)商鋪700035-40
時(shí)代年華2600-
時(shí)代年華小區(qū)商鋪-50-60
老海埂路臨街商鋪1000060-80
□記者手記
開發(fā)二環(huán)造福百姓
東南二環(huán)路是主城重要的過(guò)境干道和城市主干道，承擔(dān)著日益繁重運(yùn)輸負(fù)荷。拆遷改造，是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是昆明市重大的市政設(shè)施建設(shè)工程和環(huán)境整治改造工程，對(duì)構(gòu)建二環(huán)快速交通系統(tǒng)，緩解交通擁堵，提高和完善主城功能十分重要。規(guī)劃中，東、南二環(huán)路拆遷后的空地，主要用于保障配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善沿線片區(qū)的城市功能，使東、南二環(huán)路沿線成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的“綠腰帶”和“金腰帶”。因此對(duì)拆遷土地只能適度開發(fā)。
東南二環(huán)路沿線拆遷改造土地，在預(yù)留足夠的基礎(chǔ)設(shè)施配套和綠化建設(shè)發(fā)展空間的同時(shí)，按照城市總體規(guī)劃和片區(qū)控制性規(guī)劃的要求，部分政府儲(chǔ)備用地供應(yīng)市場(chǎng)，滿足二環(huán)路周邊配套設(shè)施建設(shè)的需要，同時(shí)有利于片區(qū)功能的完善。
昆明市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，東南二環(huán)路沿線土地的推出，將起到平抑地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。下一步，在加大土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)的調(diào)控力度，適時(shí)凋整土地供應(yīng)總量、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、方式、節(jié)奏和時(shí)序，并將適時(shí)推出東南二環(huán)路沿線相應(yīng)地塊的同時(shí)，嚴(yán)格土地供后監(jiān)管，限期開發(fā)，確保供應(yīng)的土地能及時(shí)開發(fā)，防止囤積上地，避免市場(chǎng)上住房供應(yīng)的短缺。
解析東南二環(huán)六宗地塊投資價(jià)值
2007年3月14日，昆明市土地交易中心發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開掛牌出讓六宗國(guó)有土
地使用權(quán)。由于數(shù)量、地段、價(jià)格等因素，此次土地出讓對(duì)2007昆明樓市將產(chǎn)生極其重要的影響。
對(duì)此，本報(bào)地產(chǎn)部特別邀請(qǐng)資深房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人黃志國(guó)對(duì)此次東南二環(huán)沿線土地集中掛牌出讓進(jìn)行了一個(gè)初步的土地出讓價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)投資進(jìn)行可行性分析，希望能對(duì)此次土地拍賣有所價(jià)值。黃志國(guó)認(rèn)為，本次土地掛牌有四個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)起拍價(jià)提升；第二，市政基礎(chǔ)設(shè)施綜合補(bǔ)償費(fèi)在交地前一次付清；第三，拍賣地塊集中于東南二環(huán)主要出入口處；第四，競(jìng)得人必須嚴(yán)格按照規(guī)劃管理部門審定的規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
地塊背景資料
此次東南二環(huán)沿線供應(yīng)土地共6宗，總面積約512.88畝，大部分比鄰二環(huán)路重要出口，周邊均已形成良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境，在二環(huán)路內(nèi)建設(shè)用地極度緊缺、建設(shè)項(xiàng)目從嚴(yán)控制的情況下，其優(yōu)越的區(qū)位條件無(wú)可替代和復(fù)制。各地塊區(qū)位如下：
J2007-001號(hào)地塊：位于東二環(huán)小莊立交橋旁，屬盤龍區(qū)范圍，西北面緊鄰云錫花園和昆曲路，占地面積71.966畝。
J2007-002號(hào)地塊：位于小壩立交橋旁，屬盤龍區(qū)范圍，西北面緊鄰穿金路，東北面為居民區(qū)和金汁河，地塊由兩宗土地組成，東南面為東二環(huán)，占地面積76.65畝。
J2007-003號(hào)地塊：位于菊花立交橋旁，屬官渡區(qū)范圍，東面、南北面鄰菊花立交橋，鄰地塊有鐵路從南向北穿過(guò)，規(guī)劃凈用地面積115.05畝（含清水河改道用地，此面積不計(jì)入土地發(fā)證面積，但計(jì)入規(guī)劃凈用地面積）。
J2007-004號(hào)地塊：位于石虎關(guān)立交橋旁，屬官渡區(qū)范圍，地塊緊鄰關(guān)上東路，西面靠石虎關(guān)立交，占地面積131.84畝。
J2007-005號(hào)地塊：位于寶海公園旁，屬官渡區(qū)范圍，東鄰石虎關(guān)立交橋和民航路，西鄰寶海高級(jí)公寓，占地面積22.80畝。
J2007-006號(hào)地塊：位于原廣豐食品城一帶，屬西山區(qū)范圍，居南二環(huán)邊的綠化帶和前衛(wèi)百貨批發(fā)市場(chǎng)中間地帶，地塊兩側(cè)分別是居民區(qū)和海比特酒店，占地面積為94.573畝。
1、昆明主城東南二環(huán)路沿線拆遷改造，是提升主城功能的一項(xiàng)重大市政基礎(chǔ)設(shè)施改造和昆明創(chuàng)建國(guó)家園林城市的重大工程。隨著沿線拆違拆臨透綠工作的完成，阻礙昆明主城區(qū)發(fā)展的交通問(wèn)題得到緩解，規(guī)劃中的綠化帶建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受城區(qū)的生活環(huán)境，二環(huán)路沿線區(qū)域的城市化進(jìn)程加快和生態(tài)環(huán)境的提升改善。
2、東南二環(huán)沿線即將新建樓盤在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上都有較高標(biāo)準(zhǔn)要求，使二環(huán)路的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為昆明未來(lái)居住中心地帶。目前東二環(huán)沿線周邊的公共配套還有待完善，除中小學(xué)外，特別是公共交通、中小型商鋪、醫(yī)院等方面。
3、營(yíng)造靚麗的景觀帶。東南二環(huán)路沿線拆遷改造是我市為改善交通和環(huán)境而實(shí)施的重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)市委市政府交通環(huán)境整治工作的總體部署，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一處置土地”的要求，沿線拆遷的土地，通過(guò)對(duì)道路、環(huán)境、開發(fā)的規(guī)劃整合，將用于綠化、道路、場(chǎng)站、居住、商務(wù)、辦公等功能。隨著各類用地的開發(fā)建設(shè)，東南二環(huán)沿線最終將逐步被營(yíng)造為一條靚麗的城市景觀帶。
4、綠化建設(shè)以“一帶、五園、六片”綠化景觀設(shè)計(jì)，貫穿于東、南二環(huán)路，形成東、南二環(huán)環(huán)城綠化公園，結(jié)合周邊綠地，總綠地面積將達(dá)1100余畝。開發(fā)用地以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)為依據(jù)，通過(guò)土地的公開出讓和開發(fā)單位的創(chuàng)新，將形成優(yōu)化的城市多功能集中區(qū)域。
地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)
地價(jià)與價(jià)值預(yù)期
經(jīng)參照昆明二環(huán)路周邊樓盤銷售均價(jià)和昆明2005年與2006年商品房銷售均價(jià)測(cè)算，同時(shí)設(shè)定本次東、南二環(huán)路未來(lái)樓盤銷售價(jià)格在3200-4000元/平方米之間，因此，此次東、南二環(huán)六宗地塊競(jìng)拍正常地價(jià)范圍（以下均包含市政基礎(chǔ)設(shè)施綜合補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)）控制在每畝280-320萬(wàn)元人民幣之間，屬非常理想競(jìng)買價(jià)格。其中市場(chǎng)競(jìng)買理性價(jià)位點(diǎn)控制在每畝320-360萬(wàn)元，而競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍最高應(yīng)控制在不超過(guò)每畝360萬(wàn)元，否則項(xiàng)目投資將處于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)。
對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如下。當(dāng)每畝地價(jià)在280-320萬(wàn)元之間時(shí)，屬于投資高回報(bào)區(qū)；當(dāng)每畝地價(jià)在320-360萬(wàn)元之間時(shí)，還應(yīng)是投資安全區(qū)；當(dāng)每畝地價(jià)在360-400萬(wàn)元之間時(shí)，即進(jìn)入投資謹(jǐn)慎區(qū)；當(dāng)每畝地價(jià)超過(guò)400萬(wàn)元時(shí)，即進(jìn)入投資高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。
(本投資估算分析采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例，銷售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2007年3月。本分析所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表觀點(diǎn)，不作為各土地競(jìng)買者作決策參考之用。)深度地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)黃志國(guó)
□新聞助讀
土地拍賣會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲嗎？
自2006年下半年以來(lái)，昆明土地市場(chǎng)的拍賣持續(xù)火爆，在創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)天價(jià)地塊的喝彩聲中，地價(jià)漲幅開始向國(guó)內(nèi)一線大中城市看齊，掀起了昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的狂熱。人們開始從關(guān)注樓盤轉(zhuǎn)向了關(guān)注土地，昆明從來(lái)也沒(méi)有像今天這樣強(qiáng)烈地感受到土地資源的價(jià)值所在，土地，已成為昆明所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶奪的焦點(diǎn)。
可以說(shuō)，目前昆明城市主城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)基本無(wú)地可尋，建設(shè)得也差不多了，土地資源已越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格上升是正常的；再者，市場(chǎng)能接受的價(jià)格也高了，因此昆明土地價(jià)格、房?jī)r(jià)上升如此迅速，與土地拍賣制度并無(wú)多大的關(guān)系，這主要是看昆明樓市供求反映。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，地價(jià)只占其中的三分之一，土地拍賣制度促使地價(jià)迅速上漲是近期才出現(xiàn)的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)不會(huì)持續(xù)太久，隨著昆明土地供應(yīng)量的增大，土地市場(chǎng)購(gòu)買力將隨之下降，地價(jià)也將會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)�，F(xiàn)在昆明地價(jià)主要受土地供應(yīng)量、開發(fā)商對(duì)后市的看法以及現(xiàn)場(chǎng)拍賣氣氛影響。
當(dāng)然，政府想盡快加大土地供應(yīng)量的想法是好的。近幾年，在寸土寸地的昆明主城區(qū)，土地的開發(fā)利用，缺地的發(fā)展商自然拼命想拿下地塊，土地價(jià)格被不斷抬高，每畝地價(jià)從幾年前的幾十萬(wàn)元到現(xiàn)在的四五百萬(wàn)元，高地價(jià)直接讓房?jī)r(jià)飆升。為了昆明房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，希望各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在你自己手中。
土地向資本傾斜，市場(chǎng)將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。
客觀地講，高價(jià)拿地，這僅僅只是一個(gè)開始。土地將向資本實(shí)力型開發(fā)商傾斜，市場(chǎng)將面臨更殘酷的激烈競(jìng)爭(zhēng)，新的市場(chǎng)規(guī)則和格局必然會(huì)形成。畢竟市場(chǎng)真實(shí)的消費(fèi)需求，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍和存在的基礎(chǔ)。但是，昆明自年前全面推行土地“招拍掛”以來(lái)，“地價(jià)決定預(yù)期房?jī)r(jià)”論調(diào)就已經(jīng)產(chǎn)生了。這在某種程度上，把昆明房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)行業(yè)推到一個(gè)危險(xiǎn)的邊緣。
論調(diào)是這樣產(chǎn)生的：樓面地價(jià)+建造成本+資金回籠之前的利息成本+其間營(yíng)銷管理費(fèi)用+合理利潤(rùn)=預(yù)期房?jī)r(jià)。比如這一次土地拍賣，樓面地價(jià)(2000元/平方米)+建造成本(1300元/平方米)+利息成本+營(yíng)銷成本……這樣成本就將超過(guò)4000元/平方米，再加上遠(yuǎn)超過(guò)10%的利潤(rùn)率，進(jìn)而得出這一樓盤的房?jī)r(jià)將在4500元/平方米以上。
其實(shí)，一塊地拍賣結(jié)束后，它的拍賣價(jià)大致能確定其在2-3年后的房屋銷售價(jià)格。而事實(shí)上，這個(gè)價(jià)格絕對(duì)不會(huì)等那么久才實(shí)現(xiàn)，但大多地塊在拍賣結(jié)束6個(gè)月內(nèi)，就會(huì)被區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)商透支。也就是說(shuō)，對(duì)于地塊帶來(lái)的效益，肯定不是競(jìng)得人最先受益，而是區(qū)域內(nèi)已有或?qū)⒂许?xiàng)目推售的開發(fā)商，他們?cè)谂馁u結(jié)束后會(huì)抓住機(jī)會(huì)，大肆炒作，展示所謂“樓市光明前景”。這樣，拍賣地塊還未動(dòng)工，這個(gè)地塊周邊樓盤已經(jīng)把未來(lái)2-3年的升值空間透支。
這樣一來(lái)，在這塊拍賣地啟動(dòng)的時(shí)間里，周圍地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)把房?jī)r(jià)炒高，隨后的地塊拍賣也肯定會(huì)水漲船高。這樣，只要再有地塊被高價(jià)拍賣掉，上面的炒作就會(huì)再次上演。最后我們看到的結(jié)果是，房?jī)r(jià)被螺旋式推高，直到新的調(diào)控政策來(lái)臨。
其實(shí)，上面的推理隱含了一個(gè)危險(xiǎn)的前提，那就是：假定未來(lái)兩三年里，購(gòu)房需求和現(xiàn)在一樣高漲。也就是說(shuō)，如果“地價(jià)決定論”確實(shí)有作用，這個(gè)條件必須被首先滿足。事實(shí)上，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，購(gòu)房需求一直高漲是不合實(shí)際的。因?yàn)榧偃绨凑绽碚搧?lái)分析：一塊地拍了多少錢，加上成本和利潤(rùn)就構(gòu)成了將來(lái)的房?jī)r(jià)，那么就不會(huì)有虧損的開發(fā)商。房地產(chǎn)就會(huì)是一個(gè)永遠(yuǎn)賺錢的行業(yè)，但是說(shuō)永遠(yuǎn)不虧損，顯然不可能。應(yīng)該說(shuō)，土地拍賣高價(jià)成交，不會(huì)引起房?jī)r(jià)快速上漲，土地向資本和實(shí)力型開發(fā)商傾斜的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。
□鏈接
地價(jià)之外的成本測(cè)算
昆明主城東、南二環(huán)路全長(zhǎng)15.2公里，去年7月啟動(dòng)的拆遷改造成為昆明城建史上規(guī)模最大的一次市政工程。這些拆遷后的空地，主要用于保障配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善沿線片區(qū)的城市功能，使東南二環(huán)路沿線成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的“綠腰帶”和“金腰帶”。因此，按照拆遷成本計(jì)算，每畝價(jià)格達(dá)到了280萬(wàn)元以上。
假設(shè)以地塊編號(hào)J2007-001號(hào)地價(jià)以最低起拍價(jià)每畝280萬(wàn)計(jì)算，土地成本為：280萬(wàn)元÷（71.966畝÷15=47977平方米）=5836元/平方米。按照該宗規(guī)劃設(shè)計(jì)要求最高容積率限定為3.5計(jì)算，樓面地價(jià)為：5836元÷3.5=1667元/平方米。因此，可以計(jì)算出樓盤成本價(jià)=1667元（樓面地價(jià)）+1200元/平方米（普通住宅建安成本）+200元/平方米（綠化景觀費(fèi)用）+300元（前期費(fèi)用、契稅、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)）=3367元/平方米。
目前，東、南二環(huán)沿線的這一大批經(jīng)營(yíng)性用地吸引昆明很多開發(fā)商的關(guān)注。這些地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，最小的開發(fā)地塊不足百畝，僅幾十畝，非常適合昆明中小開發(fā)商開發(fā)，所以大家都想分享這一饕餮大餐，因此成交價(jià)格肯定會(huì)突破起拍價(jià)280萬(wàn)元（包含市政基礎(chǔ)設(shè)施綜合補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)）。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論