8.1：1 昆明房?jī)r(jià)是收入的8倍

“什么是房子，房子就是用一張張人民幣鋪起來(lái)的值錢(qián)貨�！绷纸苷f(shuō)起房子有點(diǎn)咬牙切齒，但是不管怎么憎恨，為了這值錢(qián)貨，他還是選擇了心甘情愿做“房奴”。每月10日，他或他老婆必有一人準(zhǔn)時(shí)到銀行繳納房貸。目前,昆明市場(chǎng)房?jī)r(jià)還是高于收入承受水平。數(shù)據(jù)顯示，去年昆明的房?jī)r(jià)是收入的8倍。

為了房子不要孩子

“房子是2004年買(mǎi)的，為了結(jié)婚。夫妻倆的要求不高，只是想有個(gè)家，想能養(yǎng)活孩子�！绷纸苷f(shuō)。林杰在昆明某家公司上班，每月收入2800元左右，年終獎(jiǎng)金能拿1萬(wàn)。在昆明，這樣的收入算可以了�！袄掀攀枪珓�(wù)員，旱澇保收，福利不錯(cuò)，每月入賬收入不會(huì)超過(guò)1300元。房子在北市區(qū)，售價(jià)33萬(wàn)，按揭首付花了10萬(wàn)多一點(diǎn)。當(dāng)時(shí)首付幾乎花光了手中多年的積蓄。后來(lái)岳父岳母給了我們5萬(wàn)元買(mǎi)房，總算有了套自己的房子�！绷纸苷f(shuō)，現(xiàn)在每月要還1800元的房貸款，貸款期限是10年。還完貸款，兩人每月可支配收入不超過(guò)2500元，除去日常開(kāi)銷(xiāo)，剩不了幾個(gè)錢(qián)，所以結(jié)婚3年多了他們還未要小孩。

錢(qián)不多甭想住中心區(qū)

“房子房子，就是這個(gè)瘋狂的東西，把人一個(gè)個(gè)吸進(jìn)了‘房奴’的隊(duì)伍。”林杰感嘆，幾個(gè)月前，在2006年9月的昆明房交會(huì)上，很多人都抱著“晚買(mǎi)房不如早買(mǎi)房”的想法，把自己逼進(jìn)了聲勢(shì)浩大的買(mǎi)房大軍里。

一年一度的房交會(huì)已成為昆明樓市的風(fēng)向標(biāo)。在房交會(huì)上，去年面市的新盤(pán)和繼續(xù)發(fā)力的大盤(pán)房?jī)r(jià)漲聲一片。以順城為代表的中心區(qū)樓盤(pán)，亮出了8000元/平米的高價(jià)，創(chuàng)下了昆明樓盤(pán)的新高。MOMA一期在2004年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)只有3000元/平米，目前在二手房市場(chǎng)的價(jià)格已漲至4500元/平米左右。房?jī)r(jià)飛漲，林杰很無(wú)奈。部門(mén)的同事為了圖上班之便，打聽(tīng)過(guò)興杰站·現(xiàn)代城的價(jià)格，但是了解到開(kāi)盤(pán)價(jià)不會(huì)低于5000元/平米的信息后，立馬打消了念頭。但就是這個(gè)樓盤(pán)，據(jù)項(xiàng)目代理銷(xiāo)售方至祥置業(yè)的相關(guān)人士透露，上市以來(lái)，短短幾天時(shí)間，總共365套房子就有500多人前來(lái)?yè)屬?gòu)。林杰說(shuō)，還有個(gè)同事以前購(gòu)買(mǎi)米蘭國(guó)際時(shí)價(jià)格每平方米3000元多一點(diǎn)，但到去年底二手房均價(jià)為4500元/平米以上�，F(xiàn)在要住中心區(qū)，還得先掂量好自己的錢(qián)袋夠不夠格。

3000塊買(mǎi)二環(huán)外1平米房

大多數(shù)人都有一塊錢(qián)做一塊錢(qián)的打算，中心區(qū)不行，那考慮一下二環(huán)外總可以吧。林杰感嘆，但看看去年的走勢(shì)，南市區(qū)中林佳湖新城開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)是2780元/平米，到去年年底已漲至3000元/平米。而整個(gè)南市區(qū)佳湖片區(qū)的均價(jià)在2900-3000元/平米。另外，東南板塊由于位于主城和呈貢新城之間，隨著市政府機(jī)關(guān)的搬遷、大學(xué)城的啟動(dòng)和航空港的規(guī)劃，未來(lái)發(fā)展?jié)摿�無(wú)限,周邊地塊價(jià)格也由40萬(wàn)/畝漲至70-80萬(wàn)/畝。加上世紀(jì)城和新亞洲·體育城等大項(xiàng)目的帶動(dòng)和配套設(shè)施的建設(shè)兌現(xiàn)，價(jià)格也在穩(wěn)步上漲，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段的世紀(jì)城價(jià)格已經(jīng)升至2800元/平米。

“家里有親戚在幾個(gè)月打探后，終于在今年1月到滇池領(lǐng)秀買(mǎi)下3200元/平米的房子，據(jù)說(shuō)買(mǎi)的價(jià)格也算蹭了個(gè)均價(jià)�！绷纸苷f(shuō)，現(xiàn)在隨著北市區(qū)市政配套設(shè)施的不斷完善，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也是呼啦啦的架勢(shì)，荷塘月色一期的價(jià)格已漲到2800-4000元/平米不等，整個(gè)均價(jià)不低于3000元/平米，幾乎與南市并駕齊驅(qū)。

房子成本這樣算

和所有的買(mǎi)房者一樣，遭受著房貸巨大壓力的林杰，總在心里算著一筆買(mǎi)房的成本賬。而房地產(chǎn)的成本究竟要怎樣算呢？根據(jù)相關(guān)部門(mén)的提法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。大致可分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用,大致占總成本的80％。配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。一般占項(xiàng)目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，以降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益、管理費(fèi)用和籌資成本。購(gòu)房者想要知道開(kāi)發(fā)商到底賺了你多少錢(qián)，把地價(jià)成本再加上建筑成本、建安(拆遷)成本，大概就能算出來(lái)了，林杰說(shuō)。

一平米房究竟要多少錢(qián)

“暴利”，也許在提到房地產(chǎn)的時(shí)候，很多人不假思索就會(huì)冒出的一個(gè)詞。記者也曾試圖從房產(chǎn)商的嘴里，挖出這個(gè)利究竟暴了多少。但是即使知道成本和利潤(rùn)，他們也是諱莫如深，購(gòu)房者的一無(wú)所知才是保持其利益之船一往無(wú)前的動(dòng)力。再換句話說(shuō)，即使知道又如何，房子這個(gè)東西就算是魔鬼，于生存，于發(fā)展，仍是社會(huì)人無(wú)法擺脫的。

而要算算這筆房?jī)r(jià),我們只能從以下幾個(gè)數(shù)據(jù)大概算一下：

第一個(gè)數(shù)據(jù):地價(jià)866元/平方米

據(jù)昆明市國(guó)土資源局發(fā)布的信息，2006年昆明市綜合地價(jià)為866元/平方米，在全國(guó)30個(gè)主要城市綜合地價(jià)水平中居倒數(shù)第八位。昆明主城東、南二環(huán)路拆遷改造后，倫華地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)算了一筆賬：以最低起拍價(jià)每畝200萬(wàn)計(jì)算，每畝地約等于666.67平方米，地價(jià)成本為：200萬(wàn)元÷666.67平方米=3000元/平方米。按照主城區(qū)高層住宅的最高容積率限定為3計(jì)算，樓面地價(jià)為：3000元÷3=1000元/平方米。因此，可以計(jì)算出樓盤(pán)成本價(jià)=1000元（樓面地價(jià)）+1300元/平方米（普通住宅建安成本）+200元/平方米（綠化費(fèi)用）+300（契稅、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)）=2800元/平方米。我們可以從中得到以下兩個(gè)數(shù)據(jù)：

第二個(gè)數(shù)據(jù)：建安成本1300元/平方米

第三個(gè)數(shù)據(jù)：市公建配套費(fèi)500元/平方米

三項(xiàng)數(shù)據(jù)相加是2688元。

昆明房?jī)r(jià)是收入的8倍

來(lái)自統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，去年全省商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售平均價(jià)格為2498元／平方米，去年12月昆明市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格為2975元／平方米。城鎮(zhèn)居民家庭收人與房?jī)r(jià)比繼續(xù)拉大。據(jù)初步測(cè)算，2006年，按照全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算，一個(gè)中等收人家庭，購(gòu)買(mǎi)一套90平方米商品房，房?jī)r(jià)與收入比為7.1:1，其中昆明市為8.1:1，明顯高于合理房?jī)r(jià)收入比4:1—6:1的范圍，這反映出全省特別是昆明市房?jī)r(jià)依然偏高。

在這樣的情況下商品房空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供大于求的格局未發(fā)生大的變化。2006年全省商品房空置面積達(dá)141.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.2%,其中空置1至3年的商品房面積為102.56萬(wàn)平方米，占全省空置面積的72.7％，全省商品房空置面積與銷(xiāo)售面積相比為1：1。老百姓沒(méi)房住，買(mǎi)房難，但是空房多仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。

昆明地價(jià)千呼萬(wàn)喚始終不出

目前商品房?jī)r(jià)格屬于企業(yè)自主定價(jià)，物價(jià)部門(mén)無(wú)權(quán)干涉，但我國(guó)《價(jià)格法》規(guī)定物價(jià)部門(mén)具有測(cè)算并發(fā)布自主定價(jià)商品的社會(huì)平均成本的職能，這就為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府依法宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格提供了可能。

2005年北京市國(guó)土局在網(wǎng)上公布了本市出讓國(guó)有土地地價(jià)核算方法。這意味購(gòu)房者只要運(yùn)用公布的公式，就能算出買(mǎi)房的地價(jià)成本了。2006年福建福州市物價(jià)部門(mén)在全國(guó)率先完成對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)成本的測(cè)算工作，并向媒體公開(kāi)發(fā)布了測(cè)算結(jié)果。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司就此事到福州市進(jìn)行過(guò)調(diào)研。調(diào)查組有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，物價(jià)部門(mén)有責(zé)任對(duì)包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的商品價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)信息透明化符合廣大群眾的利益。

人們也似乎看到了希望�！肮�布房?jī)r(jià)成本清單，消費(fèi)者就能根據(jù)真實(shí)、全面的信息理性判斷，形成的房?jī)r(jià)也會(huì)更趨理性。讓房?jī)r(jià)成本信息透明化，也有利于控制暗箱操作�！眹�(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人明確表示。該負(fù)責(zé)人還表示國(guó)土部門(mén)將堅(jiān)定不移地推進(jìn)信息公開(kāi)，不僅要求公布土地價(jià)格，公布土地供應(yīng)量，今后還要公布土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度、土地供應(yīng)計(jì)劃等，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)有個(gè)理性的判斷。

然而反觀昆明，2006年也一度傳出昆明土地交易中心要首次公開(kāi)昆明樓面地價(jià)、房?jī)r(jià)將標(biāo)明所含有地價(jià)，如此激蕩人心的消息當(dāng)天被本地各大媒體吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。然而到頭來(lái)，人民日?qǐng)?bào)一篇“昆明市土地儲(chǔ)備交易中心的說(shuō)法是現(xiàn)在的方案還不成熟，還未得到市政府批準(zhǔn)……地價(jià)公布還有待時(shí)日”等大致內(nèi)容的報(bào)道，終結(jié)了人們的最后幻想.

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