云南今年房價不會大起大落

近期，云南省統(tǒng)計局發(fā)布了《2006年云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》，隨后云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心與昆明風(fēng)之鈴市場咨詢機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布了2006年昆明市房地產(chǎn)價格指數(shù)，分別對2006年的樓市進行了梳理記憶。成為了房地產(chǎn)市場的“晴雨表”和引導(dǎo)投資置業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”�？偨Y(jié)去年，展望今年房地產(chǎn)業(yè)的方向和走勢，業(yè)界普遍認(rèn)為，2007年，宏觀調(diào)控政策影響更加凸顯，云南房地產(chǎn)市場發(fā)展相對平穩(wěn)，但房價“漲”聲依然。

業(yè)界擔(dān)憂

市場供應(yīng)變數(shù)較大

2006年，云南土地市場投資活躍，新開工項目卻同比下降。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整投資策略，土地一級市場投資活躍。主要反映在全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)量大，而新開工商品房面積減少。2006年全省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1210.87萬平方米，同比增長46.7%，土地購置費44.40億元，增長21.5%；完成開發(fā)土地面積557.82萬平方米，增長21.7%，土地開發(fā)投資41.01億元，增長3.4倍；另一方面新開工商品房屋施工面積呈現(xiàn)持續(xù)下降。全年全省新開工商品房屋施工面積1216.13萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅下降12.0%。

省統(tǒng)計局專家認(rèn)為，由此可見，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對宏觀調(diào)控政策，調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，大力儲備土地資源，也為保持今后的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。但聯(lián)系到此前1月中旬前后，昆明市人民政府接連下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范和嚴(yán)格土地管理的通知》和《關(guān)于進一步明確征地工作有關(guān)問題的通知》，簡稱“昆十六條”，內(nèi)容規(guī)定嚴(yán)禁土地閑置，對閑置滿1年的土地以高限依法收取閑置費，閑置滿2年的依法無償收回其土地使用權(quán)。此舉將加快土地的開發(fā)利用。有業(yè)界人士不無擔(dān)憂地表示，今年市場開發(fā)抑或會供過于求。

“去年購置的土地只開發(fā)了一半，市場有相當(dāng)多的‘囤地’，而大部分囤地在昆明。如果嚴(yán)格執(zhí)行‘昆十六條’就可能會造成今年市場供應(yīng)量過大。”云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研建議，地方政府在制定政策時，應(yīng)充分考慮實際情況，慎重對待土地的出讓和開發(fā)速度。對此，業(yè)界也有不同聲音，如果眾多項目得不到審批，今年市場供應(yīng)也得不到保障，據(jù)消息靈通人士透露，目前僅昆明就已有40多個項目等待預(yù)售許可證審批。

潛在風(fēng)險

市場競爭更加殘酷

“大量的資金進入房地產(chǎn)業(yè)，從某種意義上來說是風(fēng)險。”據(jù)省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，2006年全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金385.67億元，同比增長25.6%。其中國內(nèi)貸款56.59億元，增長52.4%；企業(yè)自籌資金132.43億元，增長30.2%；自有資金60.23億元，增長21.2%。目前，全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金明顯超出其投資完成額，二者的比值為1.23:1。專家指出，這種情況表明全省房地產(chǎn)企業(yè)資金自我籌資能力明顯增強，但自籌資金和自有資金的比重大大高于貸款，也說明許多資金正在轉(zhuǎn)向進軍房地產(chǎn)業(yè)，未來市場競爭將更加殘酷，風(fēng)險隨之進一步加大。

空置率偏高風(fēng)險暗存

另外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，商品房空置面積大幅增長，也是一種風(fēng)險。去年全省商品房空置面積達141.12萬平方米，同比增長48.2%，其中空置1～3年的商品房面積為102.56萬平方米，占全部空置面積的72.7%，全省商品房空置面積與銷售面積相比為1：11。昆明一家地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，昆明城區(qū)的商品房空置率明顯高于省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，尤其在北市區(qū)，空置率更大。按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。目前我省的商品房空置率已達9%，可能昆明的會更高，整體來說已接近危險區(qū)邊緣，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和經(jīng)濟的正常運行。周大研打了一個形象的比方，“建好的房子猶如買到的蔬菜水果，一直放置不吃，變質(zhì)的風(fēng)險隨時都會發(fā)生。有關(guān)專家認(rèn)為，住宅租賃市場蘊含的巨大需求是推動空置房消化的有效途徑。

投入產(chǎn)出比重失調(diào)

在商品房空置率大幅上升的同時，房價也繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。2006年全省商品房現(xiàn)房銷售平均價格為2498元/平方米，比三季度上漲6.8%，比上半年上漲10.9%，比一季度上漲10.6%，比去年同期上漲16.5%；商品房期房平均銷售價格為2274元/平方米，比去年同期上漲1.7%。其中，2006年昆明市商品房現(xiàn)房銷售價格為2975元/平方米，比去年同期上漲17.5%；此外，反映市場銷售狀況的兩個重要指標(biāo)銷售額和銷售面積增幅相差大；2006年全省商品房銷售額同比增長23.6%，而銷售面積同比增長15.8%，即全省銷售額以高出銷售面積5個百分點以上的速度增長，全省商品房銷售價格呈現(xiàn)大幅上漲趨勢。來自省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還表明，2006年全省商品房銷售面積1561.743萬平方米，同比增長15.8%，商品房銷售額366.31億元，增長23.6%，全省商品房銷售額已經(jīng)大大超過房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額，反映出全省房地產(chǎn)市場供求關(guān)系制約作用明顯增強。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的另一種風(fēng)險是，銷售額大大高于投資額，銷售額增幅明顯高于銷售面積。”周大研認(rèn)為，投資明顯減少、銷售收入高、房價漲幅快表明投入產(chǎn)出比重失調(diào)，存在較大風(fēng)險，應(yīng)該引起政府和開發(fā)商的高度重視。

專家看市

房地產(chǎn)市場今年降溫

今年樓市發(fā)展趨勢如何？房價是漲是跌？是市場普遍關(guān)注的問題，適逢歲末年初，各種預(yù)測眾說紛坦。云南省統(tǒng)計局的專家認(rèn)為，2006年全省房地產(chǎn)業(yè)正處在波動運行區(qū)間，隨著國家出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，2007年全省房地產(chǎn)市場極有可能進一步降溫，因此對于今后全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將進入一個新的調(diào)整發(fā)展時期。

“我贊同市場將降溫的說法，”云南大朝地產(chǎn)營銷總監(jiān)肖春華表示贊同這一觀點，他認(rèn)為，今年隨著房地產(chǎn)業(yè)的降溫，市場將更加規(guī)范，專業(yè)公司舞臺更大，“注重市場變化，加強市場研究，內(nèi)外兼修是開發(fā)“今年市場將相對平穩(wěn)，總體向下，房價在小范圍內(nèi)波動，不會大起大落�！�

周大研也表示，目前商品房空置率大、供過于求、新開工面積減少等現(xiàn)象，表明市場是降溫了。但應(yīng)該意識到，首先國家調(diào)控政策才剛剛開始，本地效應(yīng)并沒有完全表現(xiàn)出來，今年市場會有一些變化，如果新開工面積少了，需求不降，那市場走勢就要看“搏弈”的結(jié)果。周大研認(rèn)為，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，未來昆明市場也不會是一支獨秀，但具體某一個樓盤仍會有好的表現(xiàn)。

市場平穩(wěn)“漲”聲依然

至祥置業(yè)（昆明）總經(jīng)理周曼的觀點是，今年房價走穩(wěn)健“步伐”。周曼認(rèn)為，房價上漲除了土地成本、建安成本增加，城市經(jīng)濟發(fā)展水平快速提高、居民消費水平提高，房地產(chǎn)市場住房需求旺盛外；消費者越來越注重生活方式及質(zhì)量，房屋品質(zhì)不斷提高，這都是房價上漲的元素。因此，今年商品房價格上漲是一大趨勢。但另一方面，政府將加大我省經(jīng)濟適用房的投資建設(shè)，努力解決中低收入者住房問題。同時，隨著政策調(diào)控效應(yīng)的逐步凸顯，房價最終不會超過居民所能承受的上限，預(yù)計今年房價上漲幅度不會像2006年度那樣迅猛。

蘊含商機

關(guān)注寫字樓和

經(jīng)濟適用房

近幾年，昆明少有新的專業(yè)、大型寫字樓開發(fā)，像建工大廈、世博大廈、紅塔大廈、志遠(yuǎn)大廈、華爾頓大廈、華爾貝大廈、三合商利寫字樓等，盡管銷售時間前后不一，但都是在1999年昆明世博會前立項開工的。去年只有少數(shù)幾個寫字樓項目推出。據(jù)省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在2006年全省住房供應(yīng)投資結(jié)構(gòu)中，住宅投資比重為72.9%，辦公樓為1.9%，商業(yè)營業(yè)用房為11.4%，其他為13.8%。顯然，住宅比例過高，寫字樓比例較小，而昆明寫字樓市場產(chǎn)品供應(yīng)相對較少，特別是高品質(zhì)的專業(yè)寫字樓比較缺失，已經(jīng)與昆明這座走向國際化的城市地位不相匹配。

周大研指出，尤其是昆明的寫字樓市場已經(jīng)發(fā)生變化，但新項目開發(fā)卻未及時跟上，開發(fā)商應(yīng)該從中看到商機，下一步可重點關(guān)注寫字樓開發(fā)。據(jù)了解，去年昆明一環(huán)路區(qū)域內(nèi)，環(huán)球金融大廈、匯都國際商務(wù)港和社科春城國際等代表著新一代昆明甲級寫字樓形象的項目一經(jīng)面世，便受到了投資者和租賃者的熱烈追捧。

其次，去年全省經(jīng)濟適用房投資同比下降27.1%，比重僅為3.1%，同比回落2.5個百分點。經(jīng)濟適用房比重過于偏低。“開發(fā)經(jīng)濟適用房利潤低，風(fēng)險也相對小，有條件的開發(fā)商可參與建設(shè)，既能獲得穩(wěn)定回報，也有利于幫助政府解決廣大中低收入家庭購房難的突出問題�！敝艽笱薪ㄗh。據(jù)了解，根據(jù)規(guī)劃，2006—2010年間昆明將建設(shè)經(jīng)濟適用房建筑面積250萬平方米，表明未來5年內(nèi)經(jīng)濟適用房市場開發(fā)機會較大。

州市房地產(chǎn)業(yè)

熱浪滾滾

2006年全省除昆明市以外的州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資147.14億元，同比增長50.3%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的46.8%，開始接近占有半壁江山�！按饲埃�州市地產(chǎn)開發(fā)投資一般占全省投資總量的30%左右，去年比例接近50%，表明州市房地產(chǎn)業(yè)正在加快發(fā)展，機會多，開發(fā)商應(yīng)及時調(diào)整戰(zhàn)略，投身到州市的開發(fā)建設(shè)大潮中去�！痹S多業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時都注意到了這一商機。

“昭通、騰沖、思茅等州市潛力大�！崩ッ黠L(fēng)之鈴市場咨詢機構(gòu)市場部經(jīng)理陸韜十分看好上述三州市的地產(chǎn)發(fā)展前景。他介紹說，昭通目前發(fā)展落后，主要是受交通制約，自身的潛力沒有完全發(fā)揮出來，而隨著溪洛渡、向家壩水電站的相繼開工，上千億元的投資將密集地投在這總面積不足100平方公里的范圍內(nèi)，這對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的巨大拉動作用不言而喻。騰沖是重要的商貿(mào)集散地和僑鄉(xiāng)，發(fā)展也一直受到交通制約，保山—騰沖的新公路預(yù)計將在2008年開通，騰沖機場也計劃在2008年底建成，對于騰沖的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都是很大的機會。目前思茅市的房地產(chǎn)業(yè)也是剛剛起步，思茅打造“普洱茶國”和有望更名為“普洱市”等舉措，都將帶動地方經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。