中原地產(chǎn)大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智

“今年上半年全國樓市總體平穩(wěn)，但還是有部分城市出現(xiàn)房價(jià)上漲，調(diào)控仍在持續(xù)加碼，限購不會(huì)就此松綁�！�

7月15日至19日，中原地產(chǎn)“彩云之巔，冠軍之路——2013第三屆中原集團(tuán)（內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)）贏銷大賽華南賽決賽”及“2013年二季度華南區(qū)峰會(huì)”在昆明舉行。會(huì)議恰逢年中，中原地產(chǎn)將對上半年的營銷工作進(jìn)行總結(jié)，并對下半年進(jìn)行總體規(guī)劃。如此盛大的會(huì)議，不僅聚集了華南區(qū)16個(gè)城市的領(lǐng)軍人物，還吸引了中原地產(chǎn)眾多高層領(lǐng)導(dǎo)前來昆明。

作為品牌營銷代理企業(yè)，對于上半年全國房地產(chǎn)市場和云南本土市場動(dòng)向又會(huì)有著怎樣的解析？峰會(huì)期間，都市時(shí)報(bào)特約中原地產(chǎn)大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)、華南區(qū)總裁李耀智進(jìn)行了專訪。

有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)一直拿地

按照行業(yè)趨勢，房企在一年之中的銷售往往下半年高于上半年。半年過去，各大房產(chǎn)商紛紛交出了年中答卷，成績喜人。李耀智稱，隨著今年3月“新國五條”的出臺，樓市出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，尤其3月份成交量上升較大，購房者紛紛搶搭政策“末班車”。政策落地，整個(gè)上半年的樓市依舊保持一個(gè)平穩(wěn)狀態(tài)，一些城市的剛需購買力得到了很好的釋放。

同時(shí)，7月15日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2013年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》報(bào)告，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資25227億元，增長20.8%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。就此，賴國強(qiáng)分析，房地產(chǎn)投資這些年都在增加，有實(shí)力的開發(fā)商一直在持續(xù)拿地，開發(fā)商并未因中央的調(diào)控政策而過分保守。

賴國強(qiáng)還說，上半年一線城市新盤供應(yīng)不求，相比而言，二、三線城市供應(yīng)量更大。昆明雖為三線城市，大量一線品牌房企進(jìn)駐，帶來新開發(fā)理念和產(chǎn)品，加上剛需的補(bǔ)充，讓昆明樓市的發(fā)展鏈條有了良好趨勢。

大開發(fā)商壟斷市場越來越明顯

盡管上半年全國樓市整體平穩(wěn)，但部分城市還是出現(xiàn)了上漲。同時(shí)，業(yè)界關(guān)于“限購令松綁”的聲音悄然傳出，這是否意味著今年房市會(huì)再次面臨政策變動(dòng)？

“要取消原來的政策，必須是原先的政策取得成功才可以。房價(jià)還沒有降下來，若取消限購，房價(jià)一下飆升也不是政府希望看到的�！辟噰鴱�(qiáng)說，房地產(chǎn)改革、宏觀調(diào)控目前還處于過程當(dāng)中，并沒有到終點(diǎn)。因此，限購令等政策近期到年底都不會(huì)有較大的變動(dòng)。

相反，今年7月“金十條”的出臺，再次看出了國家的宏觀調(diào)控力度。賴國強(qiáng)還說，房地產(chǎn)調(diào)控力度越來越大是一個(gè)明顯的趨勢。一些中小房企可能會(huì)遇到一個(gè)危機(jī)，甚至被淘汰，大開發(fā)商壟斷市場的局面也將會(huì)越來越明顯。這樣的情況下，很難說下半年是一個(gè)成交的高峰期，但供應(yīng)量在第四季度會(huì)增加。

“由于政策的不穩(wěn)定性，房企拓寬融資就顯得尤為重要。”李耀智表示，不僅是政策影響，上半年銀行“錢荒”對樓市的沖擊，也促使品牌房企紛紛拓展融資平臺，防范企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場，有利于地產(chǎn)行業(yè)回歸市場化，對房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展也是必然。若房企僅靠銷售來回籠資金是比較困難的，尤其許多房企項(xiàng)目多點(diǎn)開花，對資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)很大的考驗(yàn)，拓寬融資平臺也是許多房企正在進(jìn)行的。

把脈昆明

在中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中，昆明一直位居華南區(qū)前10位

調(diào)控持續(xù)昆明房價(jià)趨平穩(wěn)

在“國五條”調(diào)控下，全國樓市整體平穩(wěn)，但土地市場卻一路高歌。二季度國土部住宅地價(jià)105個(gè)監(jiān)測城市中，環(huán)比增速上漲的城市達(dá)94個(gè)，平均地價(jià)連續(xù)五個(gè)季度加速上升，百城地價(jià)水平也創(chuàng)下2008年以來新高。相反，昆明土地交易市場雖然供應(yīng)量高達(dá)16545.5畝，但底價(jià)成交是常態(tài)，甚至流拍土地1699.6畝。

“這也是一種正常現(xiàn)象”，結(jié)合昆明實(shí)際，華南區(qū)總裁李耀智分析稱。他說，房產(chǎn)商拿地大多都是有選擇性的，尤其對于一些資金并不充裕的房企來說，對于地塊位置的選擇、資金成本的投入等多方面會(huì)更為慎重。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，越來越多的房產(chǎn)企業(yè)已不再局限于區(qū)域開發(fā)，開始走向全國。于昆明，這一現(xiàn)象同樣明顯�！霸谥性禺a(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中，昆明一直排在華南區(qū)16城中的前10位，品牌房企搶灘昆明市場也是一種必然趨勢�！崩钜且呀�(jīng)關(guān)注到了這一現(xiàn)象。

在昆明，目前已有恒大、保利、萬達(dá)、萬科等大型企業(yè)陸續(xù)入駐，其中不乏世界500強(qiáng)和全國排名前10的房企。李耀智分析，這些品牌房企的進(jìn)入，說明昆明樓市發(fā)展市場化逐漸成熟。昆明房地產(chǎn)市場當(dāng)下的客戶群主要來自于本地和州市，隨著品牌房企扎根昆明，未來樓市的客戶群將會(huì)由本土延伸至全國，從而刺激昆明市場成交量。

當(dāng)然，品牌房企入昆，勢必會(huì)對本土房企帶來沖擊，本土房企將面臨固有客戶群流動(dòng)性增強(qiáng)的境況，購房者也將會(huì)有更多選擇。“這樣的沖擊下，本土房企更要提升競爭力，守住更多的市場份額。有了充分的競爭，才會(huì)盤活市場�！崩钜钦f，品牌房企的進(jìn)駐不僅帶來競爭，也帶來了全新的開發(fā)理念和與國際接軌的運(yùn)營理念。相比而言，品牌房企在開發(fā)上更注重客戶的實(shí)際居住體驗(yàn)，也會(huì)通過多種渠道與業(yè)主互動(dòng)，儲(chǔ)備更多的資源。這樣的運(yùn)營理念，在占領(lǐng)未來市場，搶占客戶資源上更具長遠(yuǎn)優(yōu)勢。

“從防范市場風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，未來政策對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控也將越來越嚴(yán)格。若房價(jià)出現(xiàn)太大波動(dòng)，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利�！崩钜钦f，一方面是國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)，一方面是開發(fā)商對土地成本的控制。因此，下半年昆明房價(jià)趨于平穩(wěn)，不會(huì)有太大升幅。如果出現(xiàn)價(jià)格滑坡，應(yīng)該也是對政策和市場反應(yīng)較為敏感的品牌房企所帶動(dòng)的。（都市時(shí)報(bào)劉先兵）

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