在所有的商鋪類型中，商場鋪是投資風(fēng)險最大的一種：受到限制最多，自由度最小。商鋪能否成功出租和穩(wěn)健經(jīng)營都有一定的被動因素。不過，商場鋪的優(yōu)勢在于，一旦整個商場的商業(yè)氣氛形成，所有商鋪都很得益。然而，不成功的例子也不少，有的新生商場不斷“夭折”，有的只旺首層，有的則出現(xiàn)“陰陽現(xiàn)象”（一半旺場一半冷場）。因此，選擇什么商場，選擇什么鋪位，選擇什么時機(jī)進(jìn)入，考的是投資者的精明程度。

案例

張先生在2004年10月以109.5萬元購買了中旅商業(yè)城一間36.5平方米的店鋪，平均3萬元/平方米。精明的張先生對市場行情胸有成竹——如果出租，租金至少能達(dá)到7500元/月，即一年的收入有9萬元，租金年回報率有8.2%！

其實，張先生在積累了起步資金后就開始考慮投資，并選定了商場鋪作為投資方向。但在投資什么樣的商鋪、什么地方的商鋪方面，他有點猶豫不決，因此他決定向地產(chǎn)業(yè)人士咨詢。

投資分析

注意商場定位和人流

專業(yè)人士告訴他，與普通街鋪、社區(qū)商鋪相比，商場鋪一般售價較高，風(fēng)險也較高，因此一定要考察清楚其是否能帶來與高售價相匹配的高商業(yè)收益。

一般來說，投資時除關(guān)注周邊的投資回報率外，不妨留多個心眼聽聽它的定位如何，這樣將更有效地降低投資風(fēng)險。一般的商場經(jīng)營是不會散賣的，因為散賣后很難形成合力，鑄造品牌�，F(xiàn)在一些新的商鋪，一般也意識到散賣的問題，而采取只租不賣或先做旺再賣的策略。

專業(yè)人士還建議，選擇大型百貨商場的商鋪，投資者首先要考慮，這家商場拿多少的鋪位出來賣。如果出售的比率超過商場的50%以上，那么這個商場的經(jīng)營狀況在未來將會有一定的困難。

一些有投資經(jīng)驗的投資者則表示，買賣商場鋪還要注意商場的人流導(dǎo)向規(guī)劃（即人流的走向），主要是通過商場的電梯以及商場鋪位的分布去觀察，最好由買家親自實地考察商場的人流走向。由于設(shè)計的不合理，有些商場會存在很多的“死角位”，或者部分內(nèi)鋪的分流設(shè)計雜亂，會讓顧客有“迷路”感而產(chǎn)生排斥心理。

此外，大型商場鋪位的售價都是隨樓層增加而遞減的，但不少投資者對非首層鋪位并不抱太大的信心。究其原因，很大程度上是由于商場的定位以及規(guī)劃沒有做好。因此投資者想投資非首層商鋪，不僅要了解商場的整體定位，同時更要了解商場每層的定位及規(guī)劃。

專家建議：

1.選擇主題商場，先看商場的經(jīng)營主題和人流導(dǎo)向。

2.經(jīng)營以小鋪為宜，最好選擇20至40平方米左右的鋪位。

3.留意該商場鋪位的實用率，還有管理費及其他必要的支出，都必須計算在成本之內(nèi)。

4.鋪位最好選擇在電梯口、大堂出入口等人流必經(jīng)的地方。如果沒有，則要注意指引，用鮮明的裝飾將人流引入店中消費。

5.特色、差異化經(jīng)營。在主題商鋪中，自己的經(jīng)營特色要更為明顯，才能吸引消費者。

經(jīng)營分析

自己開特色小鋪

在辦完各項交易手續(xù)后，張先生開始考慮商鋪的經(jīng)營問題。雖然當(dāng)時周圍租金已達(dá)到7500元/月，然而，考慮到太太剛失業(yè)，他決定讓太太來經(jīng)營自家的商鋪。

張?zhí)诮?jīng)營上也花了不少心思，她認(rèn)為只有將店鋪經(jīng)營出特色才可能吸引顧客。經(jīng)過對這個地段主要消費人群的分析，她發(fā)現(xiàn)這里是年輕一族的天地，而年輕人會在特別的裝飾品上有比較大的投入。于是，她決定開一間專賣中東特色飾物的店。

由于貨源全部為進(jìn)口，在市面上比較少有同類產(chǎn)品，一開店就有許多年輕的學(xué)生和上班一族“發(fā)掘”了這間特色店，而且廣為宣傳，每月的經(jīng)營純利近9500元。

出租更有收益

一年后，有熟客向張?zhí)岢鲰斒�。張先生認(rèn)為，該地段商鋪部分已有起色，租金也達(dá)到10000元/平方米，閑坐收錢更有“著數(shù)”。于是，張先生把店租給了這位熟客，還收取了8萬元的頂手費用。

◆假如從初期經(jīng)營算起，張先生以7500元將商鋪出租，年投資回報率為8.2%，8個月的租金收入為7500元/月×10=7.5萬元。

◆選擇由張?zhí)?jīng)營：年回報率為9500元/月×12月÷（109.5萬元+25萬元）=8.5%，目前經(jīng)營收入為9500元/月×10月=9.5萬元。

◆頂手：年投資回報率為1萬元×12月÷（109.5萬元-8萬元）=11%，比自己經(jīng)營的8.5%要高出近3%。

◆10個月中，張先生經(jīng)營收入：9.5萬元+8萬元=17.5萬元。

◆以目前的租金計算5年后的利潤：1萬元×12月×5年+17.5萬元=77.5萬元。

從這幾種商鋪經(jīng)營方案中可明顯了解到哪種更賺錢，可見，商鋪投資者要靈活調(diào)整投資經(jīng)營策略。房地產(chǎn)研究人員表示，投資商場鋪除選擇買賣，也可以考慮自做，由于不少大型商場只租不售，因此若認(rèn)為這個商場有潛力，不妨考慮先自己經(jīng)營，而且一般商場招商時都有優(yōu)惠，但上軌道后，租金會不斷攀升，不妨考慮另找商家頂手。

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