不能準確界定住房的性質究竟是消費品還是投資品，可能是導致國內針對房價的辯論不僅嚴重分歧而且充滿謬誤的根結所在。那些誤以為住房是消費品的人，其中包括相當一批所謂的專家學者在內，大都主張或贊同將房價納入消費者價格指數(shù)（CIP）的統(tǒng)計范圍，進而把控制房價上漲與控制通脹相提并論，進而把自己扮演成堂吉科德式的人物，認為自己的一言一行都是在為百姓謀福利。再這樣下去，我很擔心在國內房地產領域逐漸形成類似臺灣藍、綠兩大陣營不分青紅皂白盲目對峙的局面。

如果是這樣的話，國內經濟數(shù)據(jù)恐怕真的要極富“中國特色”了，其結果會讓全世界都看不懂。舉例說來，按照一些人建議的房價應當占CPI權重30％計算，當兩個月前英國哈利法克斯銀行發(fā)表的研究報告稱最近10年英國房價累計漲幅超過1000％或10倍的時候，有誰會相信英國同期CPI累計漲幅可以超過350％呢？據(jù)英國國家統(tǒng)計辦公室（OfficeforNationalStatistics，ONS）提供的數(shù)據(jù)，最近10年的英國CPI年度漲幅平均不到5％。

無論從哪個角度看，住房都屬于投資品，要么是固定資產，要么是投資性房地產。前者以自我居住為目的，后者以賺取租金或增值后轉讓或兩種兼有為目的。這都是早有定論的說法，而且被寫入了企業(yè)會計準則，根本無需辯論。

需要強調的是，千萬不要用有色眼睛來看待投資性房地產，它并不是投機工具，更不是虛擬經濟，倒是足以形成一個很大的產業(yè)，并在GDP當中占據(jù)重要地位。例如，英國的第一大產業(yè)就是住房出租業(yè)，其次才是教育。在我看來，像是北京、上海、深圳這樣的大都市，當?shù)谌a業(yè)占GDP的比重超過70％以后，住房出租業(yè)也將逐漸發(fā)展成為最主要的城市產業(yè)。應當說這并不算是很遙遠的事，充其量在未來10～15年以后就可以看到，而國內二、三線城市也將緊隨其后。到那時，國內住房出租業(yè)未必不會發(fā)展到一個年生產總值高達數(shù)萬億元（按GDP收入法計算包括折舊加出租凈收益）的產業(yè)。

不夸張地講，在目前擁有住房或能夠買得起商品住房的人當中，大部分都有希望在未來分享住房出租業(yè)這個產值規(guī)模高達數(shù)萬億元的大蛋糕。應當說，這是由住房的使用壽命和家庭收入伴隨經濟增長的長期趨勢決定的。如此說來，就算你可能在未來10年內還不打算加盟住房出租業(yè)，或者現(xiàn)在購買住房的目的是為了滿足本人及家庭成員的居住需求，但是，你也必須用投資性房地產的眼光來看待住房。當然，這也是打算購買住房的人和已經擁有住房的人都需要關注房價的原因所在。

如此說來，哪里的房價上漲最快是一個非常實惠的話題，一方面連接著購房者或住房租賃者的錢袋，另一方面與房地產開發(fā)企業(yè)的商業(yè)計劃以及賬面業(yè)績有關。與此同時，它也是一個頗為嚴肅的話題，需要借助統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行全面而深入的專業(yè)分析。請原諒，出于篇幅以及隨后媒體發(fā)表連帶利益方面的原因，我只能在這里向大家介紹明年房價上漲預期最快的5個地區(qū)，而不能提供一份全面的國內房價上漲預期地區(qū)排行榜。需要說明的是，本項研究雖然以省級地區(qū)為單位，但基本上囊括了國內幾乎所有一線及二、三線城市。

可供選擇的房價上漲預期工具

盡管住房屬于投資品而不是消費品，但就價格波動而言，二者毫無區(qū)別，都是由市場供求規(guī)律決定的——供不應求價格上漲，供過于求價格下跌。具體說來，住房市場的供給包括住房施工面積和竣工面積。其中施工面積又稱已開工或在建面積，竣工面積是指已建成并可交付使用的面積。確切地說，考慮到施工面積當中又包括已封頂并獲準預售的面積和尚未封頂并不得預售的面積這兩個組成部分，因此，一段時期內住房市場的有效供給是指住房竣工面積和已封頂并獲準預售的施工面積。由于目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有對已封頂并獲準預售的施工面積作單獨披露，因此，只能采用竣工面積作為有效供給數(shù)據(jù)。另一方面，籠統(tǒng)的住房市場需求既包括已實現(xiàn)的需求，又包括潛在或尚未實現(xiàn)的需求。考慮到后者存在較大的不確定性，因此不當作一段時期內與有效供給相對應的有效需求來看待。所謂已實現(xiàn)的需求當然是指住房的銷售面積。

接下來，分析各地房價波動趨勢便有了一些非常簡便的工具。人們可以計算住房竣工面積增長率（本期竣工面積/上期竣工面積），用以觀察市場供給的變化情況；可以計算住房銷售面積增長率（本期銷售面積/上期銷售面積），用以觀察市場需求的變化情況；還可以計算需求超前增長幅度（銷售面積增長率－竣工面積增長率），用以判斷市場變化是否處在供求平衡狀態(tài)。通�？梢园盐盏囊�(guī)律是，在需求超前增長幅度為負數(shù)時，也就是銷售面積增長率小于竣工面積增長率時，表示市場存在一定程度的供過于求現(xiàn)象，于是房價難以上漲或至少是漲幅較�。辉谛枨蟪霸鲩L幅度為正數(shù)時，也就是需求增長率大于供給增長率時，表示市場存在一定程度的供不應求現(xiàn)象，于是房價通常會出現(xiàn)上漲，并且正數(shù)值越大漲幅越大。

比如說，當我們知道2005年寧夏住房銷售面積增長率為22.65%，竣工面積為較高的32.50%，相應的需求超前增長幅度為-9.85個百分點時，不能不產生那里的房價明年上漲較為緩慢的預期。再比如說，但我們知道2005年云南住房銷售面積增長率高達150.68%，而竣工面積增長率僅為33.22%，相應的需求超前增長幅度為117.46個百分點時，很容易產生當?shù)匚磥矸績r將快速上漲的預期。與此同時，浙江住房銷售面積增長率為89.66%，竣工面積增長率為18.31%，需求超前增長幅度為相對較低的71.35個百分點。由此產生的預期是，雖然浙江房價明年同樣將快速上漲，但漲幅很有可能落伍于云南。由于各地區(qū)近年來在住房施工面積增長率、竣工面積增長率以及銷售面積增長率之間存在非常巨大的差距，進行這樣的比較分析并不困難。

不過，采用比較需求超前增長幅度或供給與需求增長率差距的方法來預期各地房價上漲存在一個重大缺陷，這就是雖然某些地區(qū)一段時期內住房銷售面積超前增長的幅度較大，但假如以往積累的竣工面積較大，以至于銷售率相對較低，其結果不一定會表現(xiàn)為未來房價上漲，而將更多地表現(xiàn)為消化空置住房。

銷售率是指已實現(xiàn)的需求對供給的比率。住房市場存在兩種銷售率，其一是銷售面積對當期竣工面積的比率，計算公式為銷售率1＝銷售面積÷竣工面積×100％；其二是銷售面積對當期施工面積的比率，計算公式為銷售率2＝銷售面積÷施工面積×100％。需要說明的是，由于銷售面積當中往往包括部分已封頂?shù)形纯⒐さ氖┕っ娣e，因此銷售率1可以超過100％，而銷售率2不可能超過100％。進一步說，考慮到所謂空置面積是指竣工面積當中尚未銷售或出租的部分，因此，當銷售率小于100％的時候，就意味著市場上存在著住房空置的現(xiàn)象，并且空置率總是小于銷售率1與100％的差額。

例如，雖然青海最近5年住房銷售面積年均增長率高達42.56%，竣工面積年均增長率僅為10.29%，需求超前增長幅度為32.27個百分點，后者在同期國內地區(qū)排名當中名列第一，但由于當?shù)赝谀昃N售率1僅為63.71%，表示在全部竣工面積當中至少存在36.29%的空置率，所以那里的房價至少在隨后兩年內難以出現(xiàn)快速上漲。

銷售率2的特殊涵義是，在不改變施工進度以及未來一年的銷售面積不低于本期的前提下，按照本期銷售面積計算，期末施工面積可供銷售的時間。比如說，2005年內蒙古住房銷售率2為51.05%，意味著年末施工面積僅能滿足未來不到一年的銷售需求�？紤]到需求剛性，最近5年地區(qū)生產總值增長率全國排名第一的內蒙古隨后幾年的住房需求很難出現(xiàn)負增長，加上針對房地產的宏觀調控政策傾向于降低住房用地供給增長速度，因此，那里的房價不僅已在2006年出現(xiàn)較快的上漲，而且2007年也將繼續(xù)快速上漲。對比之下，重慶2005年住房銷售率2為較低的26.92%，全國排名倒數(shù)第一，意味著即使未來施工面積和銷售面積都不再增長，年末施工面積也可以滿足3年以上的銷售需求。于是，預期重慶房價在2007年出現(xiàn)較快的上漲顯然是不恰當?shù)摹?/DIV>

以加權銷售率預期房價上漲
以上分析結果表明，僅僅依據(jù)住房銷售面積增長率、竣工面積增長率并通過比較銷售面積或需求超前增長幅度的方法，并不能保證在回答哪里的房價明年上漲最快這一問題時不出現(xiàn)答案與相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)之間的邏輯性失誤。應當說，最近年度的住房銷售率是更為理想的房價預期工具，理由是該等指標不僅同樣可以反映市場的供需狀況，而且其中也包括了銷售面積和竣工面積增長因素。比如說，如果不是2005年云南住房銷售面積增長率大幅領先竣工面積增長率117.46個百分點，當?shù)赝阡N售率1也不會達到213.97%的全國最高水平。

考慮到住房施工周期較長以及住房市場變化存在較強的慣性特征，在預期各地房價未來變化趨勢時，僅僅計算并比較最近1年的銷售率是遠遠不夠的，很有必要計算并比較最近5年的銷售率，而且不僅要計算并比較銷售率1，還要計算并比較銷售率2。為此，要想獲得較為優(yōu)化的預期結論，有必要采用加權銷售率這一經過優(yōu)化的綜合性房價預期工具或指標進行分析。

那么，在加權銷售率這一指標當中，如何確定不同銷售率各自的權重系數(shù)呢？分析性復核結果表明，首先，最近1年的銷售率2應當占據(jù)較大的權重，因為年末施工面積是決定未來1～2年供給增長的決定性因素，我相信40％的權重系數(shù)是比較恰當?shù)�。其次，最�?年的年均銷售率2雖然能夠反映期內住房市場的總體供求狀況，但由實效性決定的重要性顯然要比最近1年的銷售率2低，因此我相信其權重系數(shù)可確定在10％的水平。第三，由于應當同時考慮最近1年和最近5年的銷售率1對未來房價預期的影響，而且很難說其中哪一個指標更重要，因此，它們應當各自獲得25％的權重系數(shù)。由此形成的計算公式為：加權銷售率＝25％最近1年銷售率1＋40％最近1年銷售率2＋25％最近5年年均銷售率1＋10％最近5年年均銷售率2。

簡短的結論
依據(jù)國家統(tǒng)計局提供的各地區(qū)住房施工面積、竣工面積以及銷售面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照上述未來房價預期方法，可以計算出不同地區(qū)的加權銷售率，并按照該項指標從大到小的順序得出國內房價上漲預期地區(qū)排名，準確地說是國內房價上漲預期強度排名。

排在前5位的地區(qū)依次是云南、海南、內蒙古、河北、浙江，其各自的加權銷售率分別是105.38%、83.56%、79.61%、75.92%和75.48%。我相信它們將是明年國內房價上漲最快的地區(qū)。一個明顯的信號時，盡管在許多人心目當中北京、上海、廣東的房價上漲最快，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析的結論卻與此大相徑庭。在很大程度上，這與人們以往持有的國內二、三線城市未來房價上漲速度將加快的觀點是頗為一致的，至少是為這一觀點提供了詳細的注解。

考慮到云南、浙江同時也是最近年度住房銷售面積增長率領先竣工面積增長率幅度最大的兩個地區(qū)，因此預期兩地房價明年上漲最快應當不會存在很大的分歧。預期海南房價明年上漲最快的理由，主要是由于那里最近5年的銷售率1平均高達123.52％，其中2005年的銷售率1高達155.83％，分別在全國排名第一、第二。后者又主要是由2005年銷售面積增長率高達105.01％，而竣工面積增長率僅為57.17％決定的。預期內蒙古房價明年上漲最快的理由與上述情況相類似，所不同的是當?shù)?005年銷售率2高達51.05%，在全國同期排名第一。至于預期河北房價明年上漲最快的理由，首先在于當?shù)?005年銷售率高達143.71％，在全國同期排名第四；其次在于雖然當?shù)劁N售面積增長率2005年為相對較低的49.4%，僅比全國平均水平領先3.53個百分點，但竣工面積增長率為極低的9.56%，比全國平均增長率14.9%的水平還要低。

順便說一句，為有助于更多的人理性分析國內各地區(qū)明年房價上漲趨勢，我將在此項研究成果正式公開發(fā)表時提供全面的數(shù)據(jù)，不僅包括一份全面的國內房價上漲預期地區(qū)排行榜，也將包括各地區(qū)最近5年住房施工面積、竣工面積和銷售面積以及相應的增長數(shù)據(jù)。

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