云南省建設(shè)廳總規(guī)劃師韓先成

在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，今年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長、商品房市場(chǎng)供求各有降溫、商品房價(jià)格更趨穩(wěn)定三個(gè)方面。

就房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來分析，其中土地開發(fā)投資所占比重偏大，其增長速度是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要?jiǎng)恿χ�。其中也不排除商品房的銷售等諸多因素。去年土地開發(fā)投資僅占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重不到4%，而今年已躍升10%以上。不難看出，地價(jià)是構(gòu)成土地開發(fā)投資增長的主動(dòng)力，地價(jià)是商品房價(jià)格構(gòu)成拉動(dòng)的主要要素之一。今年昆明地區(qū)的地價(jià)最高每畝拍到1100多萬元，這也許是樓市將成為“樓屎”的一個(gè)預(yù)警信號(hào)。

今年，城市房價(jià)總體保持基本穩(wěn)定。從房屋銷售價(jià)格、新建商品住房價(jià)格及二手住房價(jià)格來看，漲幅不大。從新建商品住房價(jià)格與同期相比來看，增長接近一個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然這一時(shí)段的房價(jià)構(gòu)成因子是去年及以前的地價(jià)。

商品房市場(chǎng)供求雙方，尚持觀望態(tài)度。供方市場(chǎng)及買方市場(chǎng)尚處降溫時(shí)段。就目前商品房竣工面積、新開工面積、正在施工的面積來分析，與同期比應(yīng)處于大幅回落階段。

商品房銷售面積（含期房及現(xiàn)房）與去年同期相比下降，其中商品住房銷售面積也有所下降，但銷售額卻與同期相比有所增長。從中也不難看出單位房價(jià)上漲的潛在作用。土地購置面積和完成的土地開發(fā)面積仍保持了較快增長速度。盡管受目前土地政策的調(diào)控，開發(fā)企業(yè)購買欲很強(qiáng)，開發(fā)土地的欲望也不減當(dāng)年。從全省土地購置面積來看，與去年同期相比有大幅度的增長。完成的土地開發(fā)面積也有較大幅度的增長。

從貸款看云南的房地產(chǎn)市場(chǎng)：全省房地產(chǎn)貸款余額與去年相比，約增長了25％，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款余額、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額及個(gè)人住房貸款余額均有增長。從增長看市場(chǎng)，可以肯定地講，2006年云南房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)、健康的市場(chǎng)。由房地產(chǎn)形成了一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，有效促進(jìn)云南社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展是勿庸置疑的。

在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的宏觀指導(dǎo)下，2007年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不會(huì)有大的震撼性波動(dòng)。不過，土地拍賣拍到每畝672萬元，1100多萬元，它將是構(gòu)成居住商品房價(jià)格一個(gè)顛覆性因子。房價(jià)的上漲，更是引發(fā)社會(huì)的一些不穩(wěn)定因素。

針對(duì)老百姓對(duì)房價(jià)上漲不滿這一現(xiàn)象來看，筆者認(rèn)為，城市政府應(yīng)以“居者有其屋”為首任，因勢(shì)利導(dǎo)，合理有度地開辟“居者利其屋”市場(chǎng)。何謂“居者有其屋”，即城市人民政府以解決本地居民的住房困難為首任，特批土地，合理擬訂地價(jià)及房價(jià)，解決城市居民的住房困難。有人會(huì)講，“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”就是解決老百姓的住房難問題�！敖�(jīng)濟(jì)適用房”是“居者有其屋”的范籌，但廉租房還是“居者無其屋”，僅是“居者有其住”。為了真正解決老百姓的住房難，從社會(huì)穩(wěn)定出發(fā)，政府及相關(guān)部門應(yīng)設(shè)定一個(gè)“居民住屋土地價(jià)”、“居民住屋房價(jià)”，攻克城市市民住房這一難題。

何謂“居者利其屋”？此居者系指地球村的所有村民，當(dāng)然也包括本地的城市市民�！白≡谠颇稀⒆≡诶ッ鳌边@一口號(hào)的叫響，是因云南氣候條件的優(yōu)越而提出的。打破行政管轄界線乃至國界，其有錢的逍遙族來昆明、大理買房居住，期以避暑避寒而利其身的群體，日益顯露出來。合理培育“居者利其屋”，本地居民可以房漁利，以房生財(cái)；地球村的居民則因你的優(yōu)美的自然風(fēng)光，誘人的人文景觀，天堂般的和諧環(huán)境，特別是你的合理房價(jià)，他們能不買你的房而獲取金錢以外的“利”么。

目前，“居者有其屋”與“居者利其屋”是一對(duì)矛盾。以“居者有其屋”為前提，首先解決城市居民的居住困難。城市政府及有關(guān)部門應(yīng)通過行政調(diào)控手段，制訂利民的土地價(jià)格、房屋價(jià)格。既要有價(jià)格上線，也應(yīng)有價(jià)格的下線。從住房上創(chuàng)建和諧社會(huì)。其次才是“居者利其屋”。禁止倒買倒賣的“二道房販子”進(jìn)入“居者有其屋”市場(chǎng)。手上有兩套住房以上的居民，允許他用房子漁其利，以房創(chuàng)收。再通過市場(chǎng)這一經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控“居者利其屋”這一房地產(chǎn)市場(chǎng)。兩“市”并舉，屆時(shí)，云南的房地產(chǎn)業(yè)不但在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮重要作用，在構(gòu)建和諧社會(huì)方面，也將發(fā)揮出恩澤百姓的作用。

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