探路資金監(jiān)管模式房地產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)范化提速

對(duì)二手房交易資金監(jiān)管模式的探討，開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)的議事日程上。

11月30日，建設(shè)部公開(kāi)通報(bào)了嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)交易秩序、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的十大典型違法違規(guī)案件。而這只是建設(shè)部等三部委自今年9月開(kāi)始的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的“重拳”之一。據(jù)建設(shè)部政策研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，整個(gè)整治工作將截至明年9月份，最終三部委將根據(jù)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，固定規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的有效作法，建立起一套長(zhǎng)效機(jī)制。

可以看到，此次被通報(bào)的十大典型案件，無(wú)一不涉及對(duì)客戶資金的違法違規(guī)使用，暴露出二手房交易過(guò)程中存在的巨大的資金安全隱患。就在此前舉行的2006全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果發(fā)布會(huì)上，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰語(yǔ)氣堅(jiān)決地反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“今后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不得直接收取客戶交易資金。”

資金監(jiān)管勢(shì)在必行

“二手房交易中最大的問(wèn)題便是資金的安全隱患。”12月6日，在由建設(shè)部、北京市建委、經(jīng)紀(jì)公司及專家學(xué)者等多方參與的“二手房交易資金監(jiān)管實(shí)施方案研討會(huì)”上，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)侯淅珉如此表示。

按照目前普遍采用的二手房交易方式，買賣雙方從簽訂合同到辦理過(guò)戶之間會(huì)存在一個(gè)時(shí)間差，在該時(shí)間差內(nèi)買方的資金將放在經(jīng)紀(jì)公司的賬戶上并由其代為保管，過(guò)戶完成后再由經(jīng)濟(jì)公司將資金轉(zhuǎn)到賣方賬戶里。然而問(wèn)題在于，經(jīng)紀(jì)公司的客戶資金往往與其自有資金為同一賬號(hào)，所以客戶資金一旦入賬，經(jīng)紀(jì)公司便有了動(dòng)用房款的操作空間。

“資金監(jiān)管的核心內(nèi)容在于，不允許經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在本公司的基本存款戶下代收代付交易資金，使客戶的交易資金和經(jīng)紀(jì)公司的自有資產(chǎn)隔離，這將從源頭上斷絕違法違規(guī)使用客戶資金的行為發(fā)生�！庇袑＜胰绱藢�(duì)記者表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京市二手房交易資金數(shù)額達(dá)到200億元，僅在幾家大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賬面上便常年沉淀著數(shù)億元的客戶資金，這給房屋買賣雙方帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著北京二手房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，這一數(shù)字還將不斷提高。因此，北京市建委副主任苗樂(lè)如一再表示，“二手房交易資金的監(jiān)管勢(shì)在必行”。

市場(chǎng)推廣有待增強(qiáng)

2005年4月，天津市國(guó)土房管局出面建立天津市正孚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心，率先對(duì)二手房交易直接進(jìn)行資金監(jiān)管；今年8月1日，天津市明確規(guī)定全市所有二手房交易均要強(qiáng)制接受資金監(jiān)管。據(jù)了解，目前正孚經(jīng)紀(jì)中心的監(jiān)管業(yè)務(wù)量已逾2萬(wàn)件，涉及監(jiān)管金額60多億元，占天津二手房交易業(yè)務(wù)量的53%，且尚未發(fā)生交易破壞或監(jiān)管不到位的事件。

“正孚經(jīng)紀(jì)中心的管理成本由天津市國(guó)土房管局承擔(dān)。對(duì)于二手房買賣雙方來(lái)說(shuō)，交易流程與原來(lái)一樣，且不增加交易費(fèi)用，市場(chǎng)反響較好�！闭�孚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人張東梅向記者說(shuō)道。

隨著政府的日益重視，一些大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也給予了積極回應(yīng)。在北京，如中原、鏈家、中大恒基等幾家經(jīng)紀(jì)公司都已開(kāi)始嘗試銀行資金監(jiān)管的方式：在銀行開(kāi)設(shè)專用帳戶且在人民銀行備案，而開(kāi)戶行只有在買賣雙方和經(jīng)紀(jì)公司三方同時(shí)授權(quán)的情況下才能進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。然而，這些經(jīng)紀(jì)公司自發(fā)進(jìn)行的資金監(jiān)管并沒(méi)有達(dá)到理想的市場(chǎng)效果。據(jù)了解，今年3月至11月，其各類資金監(jiān)管業(yè)務(wù)僅占二手房交易業(yè)務(wù)總量的19.4%。

對(duì)此，北京市建委租賃市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)羅洪京指出，一方面是企業(yè)的自我革新意識(shí)不強(qiáng)，自發(fā)進(jìn)行資金監(jiān)管的經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量并不多；另一方面，客戶的資金安全意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)二手房交易資金監(jiān)管也不甚了解，加上相關(guān)手續(xù)相對(duì)煩瑣導(dǎo)致時(shí)間等成本較高，所以“資金監(jiān)管業(yè)務(wù)并沒(méi)有得到市場(chǎng)的高度認(rèn)可”。

“單靠某幾家經(jīng)紀(jì)公司自發(fā)推進(jìn)的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政府相關(guān)部門(mén)還應(yīng)加快研究建立起一套系統(tǒng)的機(jī)制，以促進(jìn)資金監(jiān)管業(yè)務(wù)在市場(chǎng)上的普及。”北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳同順表示，目前二手房交易資金監(jiān)管問(wèn)題已被排在北京市中介協(xié)會(huì)的4個(gè)研究課題之首。

第三方監(jiān)管模式之爭(zhēng)

對(duì)于資金監(jiān)管的重要性，業(yè)界顯然并無(wú)爭(zhēng)議，但問(wèn)題在于，哪一種資金監(jiān)管模式最適合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。目前我國(guó)并沒(méi)有一個(gè)較為成熟的樣本。

由政府設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)資金進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管的“天津模式”，優(yōu)勢(shì)是便于主管部門(mén)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，安全性與公信力較強(qiáng)。但有專家指出，該方法不可避免地會(huì)造成政府管理成本增加，且成立機(jī)構(gòu)所需時(shí)間較長(zhǎng)，涉及主體較多，不利于操作流程的簡(jiǎn)化。

而北京幾家經(jīng)紀(jì)公司自發(fā)進(jìn)行的在銀行開(kāi)設(shè)專用賬戶進(jìn)行資金監(jiān)管的方式，同樣手續(xù)繁瑣，且存在如何解決監(jiān)管賬戶與經(jīng)紀(jì)公司自身經(jīng)營(yíng)隔離的問(wèn)題，公信力并不高。

“當(dāng)前國(guó)際上較為普遍的做法是，由不從事二手房買賣、租賃業(yè)務(wù)的獨(dú)立第三方，如按揭擔(dān)保公司或律師樓等機(jī)構(gòu)從事資金監(jiān)管工作”。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，該做法源于英、美法系中第三方保存權(quán)益的概念，并大量實(shí)踐于歐美及香港等房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中。

然而，也有專家指出，第三方執(zhí)行資金監(jiān)管難保其不與經(jīng)紀(jì)公司“共謀財(cái)路”，因此該做法需要強(qiáng)有力的監(jiān)管體制加以保障�！岸�且引入第三方必然會(huì)產(chǎn)生額外的監(jiān)管費(fèi)用，這在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下必然會(huì)影響推廣力度”。

該專家建議，可以將交易資金存入買或賣方在銀行開(kāi)設(shè)的專門(mén)賬戶，由銀行對(duì)該帳戶進(jìn)行凍結(jié)直至監(jiān)管協(xié)議上的約定時(shí)間再進(jìn)行放款�！按朔N手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，不產(chǎn)生額外費(fèi)用；但由于賬戶繁多，政府不易統(tǒng)一進(jìn)行監(jiān)管”。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)則更加贊同第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管的做法，因?yàn)槠洹蔼?dú)立于銀行，獨(dú)立于中介，獨(dú)立于政府，且更專業(yè)化”，“值得我國(guó)深入研究”。

至于未來(lái)政府將采取何種資金監(jiān)管模式，侯淅珉則表示仍需謹(jǐn)慎考慮，“具體方案要在明年才能初步形成”。

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