自2005年我們提出了"強(qiáng)者恒強(qiáng)"的觀點(diǎn)后，2006年已經(jīng)得到市場的充分認(rèn)同，同時(shí)我率先提出的商業(yè)地產(chǎn)板塊也得到了市場的初步認(rèn)可。在此基礎(chǔ)上我試圖對(duì)2007年全年行業(yè)的一些發(fā)展趨勢(shì)作出理性的判斷。

房地產(chǎn)"高地價(jià)、高房價(jià)、高入門門檻"的基本格局加快形成。從我國土地市場管理的政策取向看，從嚴(yán)控制土地的趨勢(shì)日益明顯，土地價(jià)格必將維持長期向上，而且土地轉(zhuǎn)讓市場也正在日益規(guī)范，因此房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻將大大增加。

"綜合開發(fā)模式"將形成市場主流。綜合目前各方面的因素看，內(nèi)地房地產(chǎn)市場正在逐步復(fù)制香港房地產(chǎn)的發(fā)展模式，房地產(chǎn)開發(fā)主流模式將是"開發(fā)商＋投資商"，因此"強(qiáng)者恒強(qiáng)"的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局將加速形成。

國家下步措施可能立足于主要打擊房地產(chǎn)"投資（投機(jī)）需求"。

我認(rèn)為從中長期發(fā)展趨勢(shì)看，發(fā)展前景依然非常樂觀，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的問題主要是投機(jī)氛圍比較濃厚，因此管理層可能會(huì)對(duì)此進(jìn)行有針對(duì)的調(diào)控。

繼續(xù)關(guān)注龍頭公司。從開發(fā)類的公司看，我認(rèn)為行業(yè)整合速度將逐步加快，龍頭公司的競爭地位將逐步加強(qiáng)，盡管不排除它們的股價(jià)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，但在我國經(jīng)濟(jì)整體走強(qiáng)、人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)非常有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，股價(jià)波動(dòng)就是投資良機(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)需要給予重新認(rèn)識(shí)。在人民幣升值和第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的情況下，商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展契機(jī)，而目前市場上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的普遍認(rèn)識(shí)并不充分，因此商業(yè)地產(chǎn)有望提供超額收益機(jī)會(huì)。

投資策略："咬定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不放松"。其中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)既包括優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)，也包括優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)。

"高地價(jià)、高房價(jià)、高入門門檻"成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要格局自上世紀(jì)90年代全面推動(dòng)房改以來，在經(jīng)歷存量房地產(chǎn)需求短期大量釋放后，房地產(chǎn)市場正在逐步發(fā)生深刻變化，即原來粗放性型的發(fā)展模式將日益受到挑戰(zhàn)，精深細(xì)作的開發(fā)模式將會(huì)得到市場越來越多的重視。

地價(jià)將大幅上漲首先，國家嚴(yán)格控制土地的基本國策將推動(dòng)土地價(jià)格上漲。由于我國是一個(gè)典型的人口大國，工業(yè)化程度有限，因此與其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家不同，糧食問題是有關(guān)國家安全的大問題，這也是中央政府一直對(duì)土地問題高度關(guān)注的最根本原因。因此當(dāng)各地對(duì)土地需求大增時(shí)，中央政府嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，必然引起土地價(jià)格的上漲。我們政府一直認(rèn)為：土地是民生之本、發(fā)展之基。在我們這個(gè)發(fā)展中的人口大國，土地問題始終是現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。必須充分認(rèn)識(shí)到，嚴(yán)格土地管理，既是貫徹科學(xué)發(fā)展觀，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)大計(jì)，也是維護(hù)當(dāng)前改革發(fā)展穩(wěn)定良好局面的當(dāng)務(wù)之急。

第一，我國人多地少的基本國情，決定了必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。我國耕地資源稀缺，在不到世界１０％的耕地上，承載著世界２２％的人口，我國面臨的人多地少矛盾，是極為尖銳和突出的。更為嚴(yán)峻的是，有限的耕地資源還在大量減少：從１９９６年到２００３年，全國耕地從１９.５１億畝減少到１８.５１億畝，７年之內(nèi)凈減少１億畝�，F(xiàn)在，我國人均耕地面積僅有１.４３畝，不到世界平均水平的一半；耕地后備資源也嚴(yán)重不足，６０％以上分布在水源缺乏或者水土流失、沙化、鹽堿化嚴(yán)重的地區(qū)，通過開發(fā)補(bǔ)充耕地的潛力十分有限。

目前我國耕地資源短缺的矛盾越來越突出，已經(jīng)影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，我國人口將繼續(xù)增加，人地矛盾將更加突出。我們既要考慮滿足當(dāng)代人的需要，也要為子孫后代留下生存和發(fā)展的空間。唯一的出路就是實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，保護(hù)和利用好每一寸土地，除此別無選擇。在土地問題上，絕不能犯不可改正的歷史性錯(cuò)誤，貽禍子孫后代。

第二，確保國家糧食安全，必須嚴(yán)格土地管理。國以民為本，民以食為天。十三億人口的吃飯問題，始終是我國一件頭等重要的大事。保證國家糧食安全，最根本的是保護(hù)耕地。近年來，由于耕地面積連年減少，糧食播種面積不斷下降，糧食總產(chǎn)量和人均糧食占有量連續(xù)幾年減少。２００３年糧食總產(chǎn)量降至８６１３億斤，是上世紀(jì)九十年代以來的最低點(diǎn)。而糧食消費(fèi)量逐年增加，糧食產(chǎn)需平衡的年度缺口不斷擴(kuò)大。這幾年糧食年度缺口，主要是靠挖庫存來彌補(bǔ)。今后隨著人口增長和生活水平的提高，我國糧食需求將繼續(xù)增加。提高糧食供給能力，保持糧食供求平衡，任務(wù)相當(dāng)艱巨。糧食生產(chǎn)的基礎(chǔ)是土地。我國現(xiàn)在耕地復(fù)種指數(shù)已經(jīng)很高，很多地區(qū)水土條件不匹配，僅靠提高單產(chǎn)難以彌補(bǔ)因耕地減少損失的糧食生產(chǎn)能力。如果不嚴(yán)格土地管理，堅(jiān)決遏止耕地快速減少的趨勢(shì)，糧食安全的基礎(chǔ)就會(huì)嚴(yán)重削弱。我們是一個(gè)有十幾億人口的大國，一旦糧食出大問題，后果不堪設(shè)想。

第三，走新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化道路，必須嚴(yán)格土地管理。推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，不可避免地要占用一些土地。但近年來亂占濫用耕地、嚴(yán)重浪費(fèi)土地的問題，已經(jīng)到了令人觸目驚心的地步。一些地方不具備條件，不經(jīng)批準(zhǔn)，盲目興建開發(fā)區(qū)。目前全國清理出各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）６８６６個(gè)，規(guī)劃面積３.８６萬平方公里，超過全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積。一些城市建設(shè)盲目鋪攤子，建寬馬路、大廣場，大量占用城郊良田。不少企業(yè)盲目圈占耕地，搞"花園式"廠區(qū)，廠房該建多層的卻建單層，占地過多，有的企業(yè)甚至圈占上千畝、幾千畝土地搞園區(qū)。

一些地方為了滿足投資商提出的多占土地的不合理要求，壓低地價(jià)、甚至以"零地價(jià)"招商。

這些問題導(dǎo)致耕地越占越多，土地利用效率越來越低。有的地方近幾年來建設(shè)用地成倍增長，占地增長速度大大高于經(jīng)濟(jì)增長速度。有的地方在今后幾年之內(nèi)，就將用完除基本農(nóng)田以外的全部耕地，面臨無地可用的局面。照這樣下去，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將難以為繼。只有管好用好土地，才能提高土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的保障能力，既保證糧食安全，同時(shí)又保證工業(yè)化、城鎮(zhèn)化所必須的土地供給，順利推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程。

第四，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和國家長治久安，必須嚴(yán)格土地管理。土地不僅是最重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，而且是農(nóng)民最基本的生活保障。由于大量征占耕地，使很多農(nóng)民失去土地。一些地方還壓低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，不考慮失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，導(dǎo)致部分失地農(nóng)民成為種田無地、就業(yè)無崗、社保無份的"三無農(nóng)民"，生活水平下降。如果再不嚴(yán)格土地管理，聽任亂征濫用耕地，失地失業(yè)的農(nóng)民大量增加，后果將極為嚴(yán)重。必須從維護(hù)人民群眾的根本利益和社會(huì)穩(wěn)定的大局出發(fā)，嚴(yán)格保護(hù)耕地，保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，為改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

因此實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度是黨中央、國務(wù)院確定的我國土地管理的一個(gè)基本原則，從1996年開始，中央就提出中國必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。1997年中共中央又出臺(tái)了11號(hào)文件，進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，這個(gè)文件構(gòu)建了世界上最嚴(yán)格的土地管理制度的政策框架。1998年，全國人大對(duì)土地管理法進(jìn)行了全面修訂，建立了世界上最嚴(yán)格的土地管理制度的法律框架，這些年在實(shí)施土地管理法過程中，國務(wù)院又相繼出臺(tái)了文件，也采取了一些行動(dòng)，大家可能最有感觸的是2003年土地市場治理整頓，2004年國務(wù)院又出臺(tái)了《深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（即28號(hào)文件），最近又出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。這些文件從基本脈絡(luò)來說是一脈相承的，是一個(gè)繼承和發(fā)展的關(guān)系。中央政府的這種精神也已經(jīng)深刻地反映到社會(huì)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，雖然隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益深化，政府對(duì)土地資源的認(rèn)識(shí)也在發(fā)生變化，管理方式也在不斷作出調(diào)整，但總體上在對(duì)城市土地的使用上中央一直控制得非常嚴(yán)格。

特別值得關(guān)注的是中央政府在土地管理方面的最新精神：黨中央、國務(wù)院最近專門印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。這是新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體用科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控取得的重大成果，充分體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度的堅(jiān)定決心。針對(duì)當(dāng)前土地管理中存在的問題，《通知》綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，重點(diǎn)從三個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定：

一、調(diào)整利益機(jī)制。提高被征地農(nóng)民的社會(huì)保障水平，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障；國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行"收支兩條線"管理；提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)；建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，積極推進(jìn)工業(yè)用地市場化配置；加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。這些措施綜合運(yùn)用并嚴(yán)格執(zhí)行，不僅有利于理順各級(jí)政府與用地者以及被征地農(nóng)民等多方面利益關(guān)系，而且可以從經(jīng)濟(jì)上抑制建設(shè)用地過度擴(kuò)張。

二、健全法律機(jī)制�！锻ㄖ窂�(qiáng)調(diào)：要充分發(fā)揮國家土地督察機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查作用；國土資源部門及其工作人員必須嚴(yán)格依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法；嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對(duì)非法批地、非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)，觸犯刑律的，要追究刑事責(zé)任；完善土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機(jī)制，近期集中開展一次以懲處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)等行為為重點(diǎn)的專項(xiàng)行動(dòng)。

三、完善責(zé)任制度。《通知》進(jìn)一步明確，地方各級(jí)政府主要負(fù)責(zé)人要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)，不僅要對(duì)審批的用地負(fù)責(zé)，而且要對(duì)所有實(shí)際發(fā)生的用地負(fù)責(zé)；嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對(duì)于轄區(qū)內(nèi)發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果等情形的，要追究有關(guān)地方政府負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；明確考核依據(jù)，將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)(包括占用農(nóng)用地和未利用地)納入土地利用年度計(jì)劃；在強(qiáng)化地方政府責(zé)任的同時(shí)，調(diào)整審批方式，簡化審批程序，賦予省級(jí)政府在省域范圍內(nèi)特定的調(diào)劑、統(tǒng)籌土地利用的權(quán)力。

其次，地價(jià)作為一直珍貴資源，具有長期上漲的內(nèi)在需求。盡管日本、香港的房地產(chǎn)市場一度由于泡沫破裂導(dǎo)致房價(jià)和土地價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，但從長期看國際上各國土地價(jià)格以及以此為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)價(jià)格基本走勢(shì)仍是向上的，其主要原因除土地屬于稀缺資源外，長期的通貨膨脹壓力也在一直推動(dòng)土地價(jià)格整體上升，這在美國市場表現(xiàn)得非常充分，而我國土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格盡管從短期看漲速過快，但從絕對(duì)幅度看，尚屬起步階段。

最后，一些地方政府也采取各種措施來促使土地價(jià)格上漲。到目前為止，地方政府的很大一塊收入都來自于賣地。以目前的天津?yàn)槔�，大�?guī)模的城市建設(shè)和舊城改造的資金來源都是貸款，這些貸款都是用土地出讓權(quán)作的抵押，而且后續(xù)還款主要都是靠賣地。城市建設(shè)的巨大的資金缺口，使得地方政府只恨地價(jià)低。加上中央政府的禁止土地低價(jià)轉(zhuǎn)讓的政策，土地供需平衡完全掌握在政府手中，也就是說土地的定價(jià)權(quán)掌握在政府手中。地方政府只要控制住供應(yīng)量，地價(jià)只會(huì)升不會(huì)降。

總之，中央政府對(duì)土地嚴(yán)格管理必然反應(yīng)在土地供應(yīng)水平將長期處于緊缺狀態(tài)，這為土地價(jià)格長期上漲奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。"高地價(jià)決定著高房價(jià)"將成為我國房地產(chǎn)市場基本格局由于土地成本是房地產(chǎn)價(jià)格得主要組成部分，二者價(jià)格表現(xiàn)高度相關(guān)。同時(shí)按照目前北京和上海的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，土地價(jià)格成本占住宅銷售價(jià)格40%-50%，因此土地價(jià)格上漲必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成支撐，并推動(dòng)其上漲。

從目前市場上的一些土地交易價(jià)格分析，除非未來我國房地產(chǎn)管理體制出現(xiàn)重大調(diào)整，否則房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)維持在高水平。

"香港綜合開發(fā)模式"將會(huì)逐步成為房地產(chǎn)市場主流經(jīng)營模式目前我國房地產(chǎn)商由于各種資源比較匱乏，經(jīng)營模式往往為開發(fā)－銷售回款－用回款再開發(fā)，講究開發(fā)規(guī)模和銷售速度，深入分析這種"外延擴(kuò)張型"發(fā)展模式主要是我國特定歷史階段造就的。

低成本的土地盡管我國的土地資源應(yīng)該是非常稀缺，但在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，原來的土地管理模式主要是行政劃撥和協(xié)議轉(zhuǎn)讓，以"招拍掛"為代表的市場化拿地占比很小，開發(fā)商取得土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有反應(yīng)出土地的實(shí)際價(jià)值，很多樓盤中土地成本占比極低。

低廉的資金由于各種原因，開發(fā)商資金取得成本也很低，例如我國這個(gè)社會(huì)的資金主要來源于銀行信貸，開發(fā)商除較低比例的自有資金外，主要靠銀行貸款、預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款來解決資金壓力問題，因此不難推測資金對(duì)開發(fā)商的壓力很小。

正是由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的兩大資源價(jià)格過低，而人工和建材市場也非常有利于房地產(chǎn)商，建筑成本又可以輕易地轉(zhuǎn)嫁到建筑商身上，加上我國實(shí)行的預(yù)售制度管理也極為松散，因此絕大部分開發(fā)商并沒有刻意出利用土地，而是多采用一種"浮夸"的開發(fā)模式。

"建筑商＋投資商"相結(jié)合的"香港綜合模式"將成為市場主流開發(fā)模式隨著市場條件的變化，我認(rèn)為原有的開發(fā)模式將受到挑戰(zhàn)，而通過"香港綜合開發(fā)模式"將會(huì)得到越來越多的重視，在這種模式下房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出一下的特點(diǎn)。

首先，土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。由于我國目前的土地轉(zhuǎn)讓市場很不發(fā)達(dá)，特別是各地政府進(jìn)行土地"招拍掛轉(zhuǎn)讓"的時(shí)間和宗地都存在很大的不確定性，而我國目前由于土地稀缺，一般住宅建筑都以高層建筑為主，因此每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行適量的土地儲(chǔ)備，才能保持自身的穩(wěn)定增長，而土地本身就是一種資產(chǎn)，持有土地儲(chǔ)備自然就成為了一種投資行為，所以國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商注定成為"建筑商"和"投資商"的綜合體。

其次，綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場即使產(chǎn)品銷售不存在任何挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的大部分利潤依然來自于土地增值，但這種土地增值很多是來自于原來不規(guī)范的土地交易市場，隨著土地市場的規(guī)范化，開發(fā)商的市場判斷能力將是土地儲(chǔ)備是否成功的關(guān)鍵，因此純粹的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將大幅提高。因此持有部分投資性房地產(chǎn)將具有戰(zhàn)略意義，尤其是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商資本的進(jìn)一步積累，將更多資金用于物業(yè)投資，有利于提高公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并增強(qiáng)信用狀況，這正是香港，新加坡等地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早期所經(jīng)歷的發(fā)展歷程。

最后"強(qiáng)者恒強(qiáng)"的格局將加快形成。盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況整體向好，但隨著市場環(huán)境的變化，行業(yè)整合速度必將加快。打擊投機(jī)性需求將成為政策著力點(diǎn)房地產(chǎn)市場在2007年的發(fā)展前景如何？房地產(chǎn)上市公司的投資機(jī)會(huì)如何？這兩個(gè)問題是投資者一直非常關(guān)心的問題。我認(rèn)為必須從兩個(gè)層面來進(jìn)行分析：基本面和政策面，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場受政策的影響明顯大于國際上其他國家。從總體上看，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場會(huì)逐步走向平穩(wěn)和規(guī)范，具體講整個(gè)房地產(chǎn)市場將在以下幾個(gè)方面城市化和人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)的長期支持不會(huì)逆轉(zhuǎn)我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場長期走勢(shì)產(chǎn)生根本性影響的因素主要是兩個(gè)：本國整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)。由于我們經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)穩(wěn)定增長時(shí)期，甚至處于加速階段，因此整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場的支持不會(huì)減弱。

從人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景更處于一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)期，每年我國城鎮(zhèn)人口新增量高達(dá)2000萬左右，而且上世紀(jì)60年代和80年代的人口比例最高，因此存在著巨大的潛在住房消費(fèi)者。

住房消費(fèi)市場趨于平穩(wěn)"二元化"的住房供應(yīng)體系加速形成我在2006年6月16日的房地產(chǎn)行業(yè)2006年中期投資策略報(bào)告《宏觀調(diào)控市場凈化行業(yè)之�！分兄赋�，促成本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的因素主要是"經(jīng)濟(jì)過熱"和"居民住房難"，由于胡溫政府致力于"和諧社會(huì)"的建立，因此我認(rèn)為今后房地產(chǎn)市場將會(huì)呈現(xiàn)典型"二元化"的"商品房"和解決中低檔收入居民住房的"廉租房"結(jié)構(gòu)。

同時(shí)由于市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)者的消費(fèi)心理也會(huì)發(fā)生變化，數(shù)量巨大的中低收入階層潛在的住房需求有望得到較大程度的分流，整體市場有望走向平穩(wěn)。

住房消費(fèi)升級(jí)將成為未來高品質(zhì)住房的主要推動(dòng)力由于"廉租房"將主要用于解決中低收入階層的住房問題，因此如果各地"廉租房"能加速建設(shè)，在一定程度上會(huì)緩解市場上目前的供不應(yīng)求緊張局面。同時(shí)隨著土地價(jià)格的上升和部分居民的收入水平提高（圖8），這些居民對(duì)高品質(zhì)住宅的需求將會(huì)逐步成為住房需求的一種新趨勢(shì)，成為推動(dòng)品牌開發(fā)商發(fā)展的主要力量。

關(guān)注國家對(duì)高比例投資性房地產(chǎn)需求的調(diào)控我認(rèn)為目前房地產(chǎn)價(jià)格高漲有合理的原因，尤其是與歷史原因和社會(huì)其他方面多種因素的綜合作用，將所有的問題歸結(jié)到地方政府和開發(fā)商是有失公允的。

大量房地產(chǎn)投資性需求的存在是目前房地產(chǎn)市場最需要解決的問題我認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場最值得解決的問題是投資（投機(jī)）比例過高，按照我們的市場調(diào)查，在一線城市很多樓盤的投資（投機(jī)）比例高達(dá)30％－40％，甚至部分樓盤更高，盡管在目前市場環(huán)境下，居民投資（投機(jī)）房地產(chǎn)市場無可厚非，但從整體上看房地產(chǎn)市場過分投資（投機(jī)）肯定是管理層不愿見到的，造成目前高比例房地產(chǎn)投資（投機(jī)）的原因是多方面的。

首先市場流動(dòng)性極其充裕奠定了基礎(chǔ)。從歷史數(shù)據(jù)分析，我國房地產(chǎn)投資增速與貨幣供應(yīng)量明顯正相關(guān)，本輪房地產(chǎn)投資的高峰在很大程度上得益于2002－2004年較高的貨幣增速，市場充斥著過多的貨幣需要出路，而房地產(chǎn)就是一個(gè)很好的載體。而從目前中央貨幣供應(yīng)量的變化情況看，這種局面短期難以發(fā)生較大的改變。

房地產(chǎn)投資收益預(yù)期高。目前市場普遍對(duì)持有房地產(chǎn)的投資收益比較樂觀，其主要邏輯即使我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過長期穩(wěn)定的高速度經(jīng)濟(jì)發(fā)展后，目前又存在強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期，在國內(nèi)其他投資渠道匱乏的背景下，房地產(chǎn)被各種資金作為炒作人民幣資產(chǎn)的主要載體。

持有成本低。在目前國內(nèi)環(huán)境下，資金投資房地產(chǎn)的綜合成本極低，不僅資金成本低，而且物業(yè)保有成本更低，甚至基本沒有什么額外的保有成本，因此房地產(chǎn)投資（投機(jī)）者根本不用關(guān)心租金收益，只關(guān)心未來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期。同時(shí)管理層也是第一次面臨這種房價(jià)普遍上漲的局面，在各種管理制度方面也存在著漏洞：銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制能力不強(qiáng)，市場操縱現(xiàn)象嚴(yán)重，更加刺激了各種資金的投資（投機(jī)）熱情。未來政府肯定將大力打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為為何要打擊投機(jī)性行為？首先我國作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)大國，制造業(yè)是立國根本，如果資金過分流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資（投機(jī)）過分將降低整體經(jīng)濟(jì)的資源配置效率，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)。其次房地產(chǎn)投資（投機(jī)）比例過高，很可能加大金融風(fēng)險(xiǎn)，助推經(jīng)濟(jì)過熱。最后房價(jià)上漲過快，必將加速拉大貧富差距，影響"和諧社會(huì)"的建設(shè)。如何打擊投機(jī)？我認(rèn)為打擊投機(jī)的關(guān)鍵在于降低投資收益的預(yù)期，因此打擊住房投機(jī)性需求的有效措施是增加持有成本，具體可行的措施就是增加房地產(chǎn)投資（投機(jī)）的稅賦負(fù)擔(dān)，同時(shí)打擊開發(fā)商投機(jī)行為的有效措施是加大土地市場清理和嚴(yán)格銷售秩序（包括規(guī)范預(yù)售制度）。

目前市場環(huán)境下增加和減少供應(yīng)都難以改變房地產(chǎn)調(diào)控困局。目前管理層調(diào)控房地產(chǎn)的主要措施多從供應(yīng)方面入手，作為從整體經(jīng)濟(jì)角度，嚴(yán)控土地供應(yīng)無疑具有戰(zhàn)略意義，但減少供應(yīng)毫無疑問會(huì)助推房價(jià)上升，刺激投資（投機(jī)）氣氛。而在目前投資（投機(jī)）氛圍比較濃厚的，住房消費(fèi)需求曲線在一定程度上被扭曲，供應(yīng)增加不但不能抑制房價(jià)的上升，甚至為操縱房價(jià)提供便利。

打擊投機(jī)行為力度日趨明顯。從目前一些政策動(dòng)向綜合分析，管理層也正在打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，例如北京要求封頂才能預(yù)售；建設(shè)部建議限制大塊土地出讓；從嚴(yán)征收土地增值稅；深圳擬出臺(tái)條例禁止房地產(chǎn)開發(fā)商直接預(yù)收房款；香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》披露中紀(jì)委正在嚴(yán)查北京超過300個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；特別是如果隨著調(diào)控壓力的加大，我預(yù)計(jì)物業(yè)稅等措施可能會(huì)加快推出，這樣可能會(huì)在一定程度上改變市場對(duì)房地產(chǎn)投資（投機(jī)）未來收益的預(yù)期。投資策略咬定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不放松開發(fā)類企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)這是我自2005年以來在業(yè)內(nèi)率先提出并一直在強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)，我的基本理由就是隨著土地價(jià)格的上升，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將復(fù)制香港市場的基本發(fā)展模式，行業(yè)進(jìn)入門檻的大幅提高必將加速提高行業(yè)集中度，因此綜合實(shí)力優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)在未來將占據(jù)有利的競爭地位，其發(fā)展空間和估值水平都會(huì)隨之提升。

進(jìn)一步分析，房地產(chǎn)開發(fā)過程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)主要有四個(gè)：拿地、規(guī)劃、監(jiān)理、銷售。除了拿地需要雄厚的資金實(shí)力做支持外，規(guī)劃和監(jiān)理則需要管理經(jīng)驗(yàn)，尤其是在今后房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)無疑也具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。特別是在很多投資者非常關(guān)注房地產(chǎn)市場的銷售方面，我也認(rèn)為品牌開發(fā)商競爭壓力小于中小企業(yè)，其理由主要是來源于我國居民特有的消費(fèi)心理，尤其是對(duì)高收入階層來說，今后住房消費(fèi)升級(jí)的消費(fèi)對(duì)象很可能更多地著眼于品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，因此我認(rèn)為即使銷售速度減慢，品牌開發(fā)商更有條件應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)帶來的經(jīng)營壓力。

我的另外一個(gè)主要理由是由于目前我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度很低，最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深萬科、中國海外目前的市場占有率不過1%左右，即使在比較分散的美國市場，部分優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額也高達(dá)3%－5%；如果與未來發(fā)展格局更可能近似的香港市場比較，國內(nèi)龍頭開發(fā)企業(yè)的發(fā)展前景更為樂觀：香港目前房地產(chǎn)市場大約80％的市場份額由前六大開發(fā)商占有。商業(yè)地產(chǎn)超額收益機(jī)會(huì)所在自我在市場上率先推薦商業(yè)地產(chǎn)板塊以來，商業(yè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)有非常良好的表現(xiàn)，但我認(rèn)為市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)板塊依然認(rèn)識(shí)不夠充分，具體可以總結(jié)為以下幾個(gè)方面：

第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境按照國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，服務(wù)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上升到一定程度，那么對(duì)寫字樓、商鋪、酒店的需求必將大幅增加。我國第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值增加值的比例自上世紀(jì)80年代以來一直處于明顯的上升勢(shì)頭，目前已經(jīng)接近第二產(chǎn)業(yè)的占比，因此商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)面臨著發(fā)展良機(jī)。

我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式與開發(fā)類企業(yè)完全不同，其收益來源應(yīng)由三部分組成：第一，現(xiàn)有物業(yè)的租金收益；第二物業(yè)升值的價(jià)值，商業(yè)物業(yè)在防御通貨膨脹和享受資產(chǎn)升值（人民幣升值）方面具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)；第三，物業(yè)改善帶來的價(jià)值收益，如果商業(yè)物業(yè)有自有產(chǎn)權(quán)的存在，運(yùn)營商可以根據(jù)市場需求進(jìn)行物業(yè)改造，從而最大程度上發(fā)揮物業(yè)的價(jià)值。因此優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)是三種收益之和，但目前市場只關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，從而嚴(yán)重低估了優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。正確認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的成長性時(shí)間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點(diǎn)目前市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成長性的認(rèn)識(shí)往往同開發(fā)類企業(yè)進(jìn)行比較，我認(rèn)為這種比較有不合理之處，時(shí)間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)成長性的關(guān)鍵所在，從主要國家核心商業(yè)區(qū)域的租金表現(xiàn)看，商業(yè)物業(yè)的成長性同樣相當(dāng)可觀。

商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)將逐步突出首先2007年上市公司將實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，由于投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值記帳方法，在這種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，物業(yè)升值可以計(jì)入當(dāng)期損益，那么商業(yè)地產(chǎn)的每股收益有望大幅提升，盡管這部分收益沒有涉及現(xiàn)金流，而且相關(guān)的稅收規(guī)則也沒有明確，但從香港市場2005年實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的情況看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素。

其次"奧運(yùn)會(huì)"的臨近和人民幣升值預(yù)期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成利好。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)更能享有中國經(jīng)濟(jì)整體走強(qiáng)的綜合成果。

最后商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控壓力小。目前引起社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)爭議的領(lǐng)域主要集中在住宅方面，商業(yè)地產(chǎn)成為投資品是市場已經(jīng)廣泛接受的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)主要應(yīng)該是自身管理的問題，受到政策調(diào)控壓力相對(duì)有限。

商業(yè)地產(chǎn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)區(qū)位和管理水平地段、地段、還是地段。我認(rèn)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股更應(yīng)看成是一種資源股，應(yīng)為這種地產(chǎn)往往產(chǎn)生于具有特別優(yōu)良的地理位置，這種比較優(yōu)勢(shì)就是其核心競爭力主要內(nèi)容。只有這種優(yōu)越的地段才能保證其具有長久的盈利潛力。而且由于我國很多城市正處于快速擴(kuò)張階段，城市主要商業(yè)中心經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此我更看好北京的CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域，這三個(gè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對(duì)樂觀的。

管理經(jīng)驗(yàn)是收益兌現(xiàn)的根本保證。我同時(shí)認(rèn)為具有良好地段只是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的必要條件，而非充分條件。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值，這點(diǎn)對(duì)我國原有很多國有商業(yè)物業(yè)尤其關(guān)鍵。

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