理性對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)下跌30%的可怕后果

房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題變得如此敏感，令人驚訝的是，有一些媒體和民眾急切地覺(jué)得房?jī)r(jià)大跌特跌是一樁好事。傻空門(mén)一直幻想著房?jī)r(jià)下跌70％（預(yù)言，認(rèn)為2002年的房?jī)r(jià)是正常的，現(xiàn)在價(jià)值要回歸——什么意思嘛？憑什么說(shuō)是正常的不說(shuō)2002年的房?jī)r(jià)是被低估，現(xiàn)在是價(jià)值回歸？憑拍腦門(mén)想的？），認(rèn)為所有買(mǎi)房子的人都是炒房的。讓已購(gòu)房者破產(chǎn)以利于自己能低價(jià)買(mǎi)到大房子。

那么不妨考慮，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)崩式的價(jià)格下跌，我們能夠收獲什么？在此，崩盤(pán)被定義為，12個(gè)月內(nèi)，一手和二手房交易價(jià)格下跌30%以上，以及其余未交易的物業(yè)存量的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值也下跌30%以上。

先看銀行系統(tǒng)承受的沖擊。

目前銀行系統(tǒng)中，與房地產(chǎn)相關(guān)的大約有六類貸款：第一類是土地開(kāi)發(fā)貸款，余額大約為2000億，其中對(duì)各地土地儲(chǔ)備中心的貸款約為1000億；第二類是對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，余額大約為9200億；第三類是對(duì)建筑施工企業(yè)的貸款，這類貸款的數(shù)額較難確定，估計(jì)在2000億左右；第四類是對(duì)個(gè)人的住房抵押貸款，余額為1.9萬(wàn)億；第五類是混入到個(gè)人消費(fèi)貸款的裝修貸款，這部分貸款同樣難以確定，估計(jì)在數(shù)百億的規(guī)模；第六類是政策性住房貸款，大約為2800億，其中個(gè)人住房公積金貸款大約2300億。

累計(jì)起來(lái)，中國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持大約在3.51萬(wàn)億。如果遭遇房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)，這些信貸會(huì)遭受怎樣的損失？

關(guān)于土地開(kāi)發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備中心獲得此類貸款，通常一是依賴地方政府擔(dān)保，二是以土地使用權(quán)作為質(zhì)押物，這種做法既違反擔(dān)保法也違反央行的《貸款通則》。考慮到各地土地儲(chǔ)備中心資本金匱乏，運(yùn)作杠桿極高，也考慮到土地開(kāi)發(fā)中征地拆遷安置等投入，以及“七通一平”投入，對(duì)銀行而言既毫無(wú)流動(dòng)性也缺乏回收變現(xiàn)可能，處置成本和難度極高。日本房地產(chǎn)泡沫崩潰后，地價(jià)一度下跌了80%，因此如果房地產(chǎn)崩盤(pán)，我們傾向于認(rèn)為此類貸款將完全損失。

關(guān)于對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，目前開(kāi)發(fā)商資質(zhì)可以分為四類，為便捷起見(jiàn)，我們粗略地假定，占開(kāi)發(fā)商總數(shù)20%的一二級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商占用了全部貸款的80%.根據(jù)2006年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名的調(diào)查，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額為6100億，凈資產(chǎn)約為2550億，土地儲(chǔ)備為4億平米。除百?gòu)?qiáng)企業(yè)之外，二級(jí)以上資質(zhì)開(kāi)發(fā)商的凈資產(chǎn)大約為2600億。其余二級(jí)以下開(kāi)發(fā)商累計(jì)全部?jī)糍Y產(chǎn)僅2000億左右。

如果遭遇房地產(chǎn)崩盤(pán)，二級(jí)以上資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，大約有30%將進(jìn)入破產(chǎn)清算；二級(jí)以下資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，則可能全部破產(chǎn)�？傮w上有90%的開(kāi)發(fā)商將因行業(yè)崩盤(pán)而不復(fù)存在，這也是中國(guó)20世紀(jì)90年代那一輪房地產(chǎn)熱潮的經(jīng)驗(yàn)值。

據(jù)此進(jìn)一步推算，目前對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款通常采取封閉賬戶管理，抵押物是土地使用權(quán)和地面建筑，這些抵押物的變現(xiàn)處置效果是相當(dāng)糟糕的。