2004年以來(lái)，全國(guó)商品房平均價(jià)格出現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格的不斷高漲更令普通民眾深受其害，也是目前宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，中央出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，目的是希望通過調(diào)控讓房?jī)r(jià)回歸理性，不至于出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫現(xiàn)象而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
在我們不斷承受房?jī)r(jià)上漲的壓力、批評(píng)房地產(chǎn)商的“暴利”、住房信貸過松及政府的調(diào)控不力的同時(shí)，我們不能忽視如下幾個(gè)問題。
第一個(gè)問題是是我們沒有及時(shí)讓人民幣匯率自由浮動(dòng)(升值)
在全球貨幣泛濫的同時(shí)，人民幣在穩(wěn)定匯率政策下具有強(qiáng)烈的升值預(yù)期，大量“熱錢”仍然不斷涌入。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月份公布的資料顯示，今年一季度，我國(guó)的外匯儲(chǔ)備8750.70億美元，比去年底的8188.70億增加562億美元，但是1-3月的進(jìn)出口順差是233億，外商直接投資實(shí)際使用金額142億美元，從中可以計(jì)算出明顯的“熱錢”流入大概是187億美元(真實(shí)數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計(jì))。筆者曾經(jīng)計(jì)算過，2004年明顯進(jìn)入大陸境內(nèi)的熱錢約1200億美元，從2003年至今年一季度，明顯進(jìn)入大陸境內(nèi)的熱錢超過2000億美元。這些“熱錢”大部分最終是投向投機(jī)性強(qiáng)、不是完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)和股市，最終推高股市和房地產(chǎn)價(jià)格。
我們采取控制土地供應(yīng)量的辦法，只會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞出因土地緊缺而漲價(jià)的信號(hào)，壓制房?jī)r(jià)上漲效果適得其反。而提高利率和守住信貸閘門的辦法卻只能守住境內(nèi)，境外的資金卻不能控制，甚至與地方政府一拍即合。因?yàn)榉侄愔曝?cái)政體制改革后的地方政府，為了確保財(cái)政收入和凸顯政績(jī)的投資沖動(dòng)及土地制度和金融體制的問題，地方政府可以用土地與金融部門聯(lián)手推動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。
現(xiàn)在境外資金不斷流入，不斷推高房地產(chǎn)價(jià)格，央行也須發(fā)行更多的基礎(chǔ)貨幣造成(房?jī)r(jià))通貨膨脹之勢(shì)，今后無(wú)論是人民幣對(duì)外升值匯率漲，還是國(guó)內(nèi)物價(jià)貶值漲(房?jī)r(jià)同樣跟著漲)，其投資均能獲利，其結(jié)果是熱錢人民幣對(duì)外升值匯率漲和國(guó)內(nèi)炒作房?jī)r(jià)漲的兩種利益均沾。因此筆者曾言匯率不動(dòng)，房?jī)r(jià)難降。
第二個(gè)問題是我國(guó)目前很多家庭沒有房子住嗎？
根據(jù)建設(shè)部2002年公布的統(tǒng)計(jì)資料，截至2000年年末，全國(guó)城市人均居住面積10.25平方米�！熬盼濉逼陂g，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19000.14億元，比“八五”期間增長(zhǎng)118.4%。商品房累計(jì)銷售面積6.07億平方米，同比增長(zhǎng)110.8%�！熬盼濉逼陂g，建成城鎮(zhèn)住宅23.85億平方米，平均每年竣工4.77億平方米，比“九五”計(jì)劃提出的年竣工2.4億平方米的目標(biāo)高出近一倍。“十五”期間，全國(guó)城鄉(xiāng)住宅計(jì)劃竣工面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)住宅竣工面積27億平方米，農(nóng)村30億平方米。在2005年12月26日舉行的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上預(yù)計(jì)2005年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將超過26平方米，比2000年提高6平方米。到現(xiàn)在最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，1978年，我國(guó)城市居民人均住房面積只有6.7平方米，農(nóng)村住房面積是8.1平方米。到2005年底，城市居民人均住房面積已超過25平方米，農(nóng)村住房面積達(dá)到了29.7平方米。
其他的數(shù)據(jù)顯示，1980年中國(guó)的城鎮(zhèn)居民是1.9億人，今年約5.4億人。城鎮(zhèn)居民總量增加了187%，人均住房面積卻是原來(lái)的4倍。以上數(shù)據(jù)可以分析出，在中國(guó)并不存在很多人沒有房子住的問題，住房方面已經(jīng)有了極大的改觀。
第三是投資渠道缺乏、攀比之風(fēng)及超前消費(fèi)和“廉租房”制度缺失
我國(guó)一直缺乏(有小量積蓄的)私人投資渠道，如最容易讓普通老百姓作投資的股市其投資價(jià)值簡(jiǎn)直不堪設(shè)想。隨著土地這不可再生資源的不斷減少和房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，也就將購(gòu)房作為投資而轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)，就更進(jìn)一步催高房?jī)r(jià)，吸引更多的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)，造成惡性循環(huán)，相當(dāng)一部分的住房失去了原來(lái)最基本的居住功能而變?yōu)橥顿Y功能。
其次，互相攀比是我國(guó)消費(fèi)者一大消費(fèi)心理，也造成我國(guó)是奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)最快的國(guó)家，這些也表現(xiàn)在房地產(chǎn)“消費(fèi)”上，如過度追求新房、大房、好房，并互相攀比，沒有考慮實(shí)際能力盲目利用銀行按揭購(gòu)房。如有媒體就報(bào)道我們把“人人有房住”，誤認(rèn)為“人人有房產(chǎn)”，“北京9成人不愿租房”，其消費(fèi)觀念沒有轉(zhuǎn)變，所以就有馮侖先生“買不起房子還強(qiáng)買”之說。
另外，也說明我們的“廉租房”制度沒有很好地解決這些問題。截至2005年底，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，僅有32.9萬(wàn)戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍，如按平均3.8人/戶算，只有約10萬(wàn)戶家庭。
本來(lái)，隨著工作就業(yè)的流動(dòng)性加大(購(gòu)房難免成為流動(dòng)“負(fù)擔(dān)”)，如有多種多樣(包括小額)的投資渠道，租房比購(gòu)房更實(shí)惠。因此，按照現(xiàn)有的人均住房面積，可以說我國(guó)有足夠的住房滿足城鄉(xiāng)居民的居住要求，我們面臨的問題是居民投資渠道不暢、消費(fèi)觀念沒有轉(zhuǎn)變，人民幣匯率具有強(qiáng)烈的升值預(yù)期而沒有實(shí)行自由浮動(dòng)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外資金共同催高房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的房產(chǎn)需求已經(jīng)是一種“盲目過分的需求”。也有地方政府和土地制度、金融體制的問題，以及政府保障低收入群體居住的“廉租房”制度缺失等問題，各種問題的堆積，使房?jī)r(jià)調(diào)控形成一個(gè)難解的結(jié)。
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