在個(gè)人所得稅和土地增值稅征收當(dāng)中，哪些情況可按政策申請減免，哪些情況屬于合理避稅，哪些情況屬于個(gè)人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格？昨日，針對老百姓非常關(guān)心的細(xì)節(jié)問題，昆明市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人一一詳細(xì)解答。

自用5年后轉(zhuǎn)讓免個(gè)稅

都市時(shí)報(bào)：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房可享受哪些個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策？

有關(guān)負(fù)責(zé)人：一是對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；第二，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購買住房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

具體繳納額度這樣計(jì)算：納稅人重新購房的金額大于原住房銷售額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅納稅保證金；納稅人重新購房金額小于原住房銷售額的，按新購房金額占原住房銷售額的比例部分退還納稅保證金。

個(gè)人出售現(xiàn)房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國庫。另外，納稅人享受退還個(gè)人所得稅納稅保證金優(yōu)惠政策的，其一年內(nèi)僅限一次，且只能為一套住房。（上述一年是指自納稅人繳納個(gè)人所得稅納稅保證金后，取得稅務(wù)代保管資金專業(yè)收據(jù)之日起滿一年。）

7種情況免土地增值稅

都市時(shí)報(bào)：在交易過程中哪些情況可減免土地增值稅？

有關(guān)負(fù)責(zé)人：主要有七種情形，（一）個(gè)人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅。（二）通過法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免征土地增值稅。（三）自1999年8月1日起，對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。（四）對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征土地增值稅。（五）納稅人轉(zhuǎn)讓原自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定征收土地增值稅。（六）個(gè)人擁有的房地產(chǎn)因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回的，免征土地增值稅。（七）因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由個(gè)人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得收入的，免征土地增值稅。

堵住虛假贈(zèng)與逃稅

都市時(shí)報(bào)：每逢一項(xiàng)稅征收之前，市場上往往會(huì)滋生一些不正常的現(xiàn)象，包括通過虛假贈(zèng)與的方式逃稅，有沒有什么辦法加強(qiáng)管理？

有關(guān)負(fù)責(zé)人：我們將嚴(yán)格執(zhí)行國稅總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》要求。納稅人在辦理無償贈(zèng)與減免稅手續(xù)時(shí)，必須提供相關(guān)證明材料，填報(bào)《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》并作出無償贈(zèng)與聲明，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后方可辦理無償贈(zèng)與減免稅手續(xù)。為防止房屋買賣雙方利用假贈(zèng)與行為，偷逃贈(zèng)與環(huán)節(jié)和將受贈(zèng)房屋對外銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，將無償贈(zèng)與行為區(qū)分為一般贈(zèng)與行為（包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與）和其他無償贈(zèng)與行為兩類，前者購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定交易時(shí)間，后者則以取得產(chǎn)權(quán)證或完稅證明為界。對于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)對受贈(zèng)人將全額征收契稅、印花稅，并加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章。

為了強(qiáng)化稅收征管政策的連續(xù)性，當(dāng)受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

同時(shí)，昆明還將借鑒其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一是通過政府認(rèn)可的、誠信的房屋中介機(jī)構(gòu)對個(gè)人交易情況進(jìn)行把關(guān)，二是向社會(huì)廣泛進(jìn)行稅法宣傳。

□攻略

如何辦（免）稅？

賣房人申報(bào)納稅應(yīng)提供的資料包括：納稅申報(bào)表；房屋產(chǎn)權(quán)人的居民身份證原件和復(fù)印件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證及契稅完稅證的原件和復(fù)印件；銷售該房屋時(shí)與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證原件和復(fù)印件；原購買（建造）房屋時(shí)取得的由地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；地稅機(jī)關(guān)指定需報(bào)送的其他資料或證件。

賣房人申請減免稅應(yīng)提供的資料包括：減免稅審批表；房屋產(chǎn)權(quán)人的居民身份證原件和復(fù)印件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證及契稅完稅證的原件和復(fù)印件；銷售該房屋時(shí)與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證原件和復(fù)印件；原購買（建造）房屋時(shí)取得的由地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；地稅機(jī)關(guān)指定需報(bào)送的其他資料或證明文件。

□相關(guān)鏈接

買賣二手房要繳多少稅？

①印花稅——個(gè)人購買商品房，買賣雙方應(yīng)繳納印花稅，稅率為0.05%。

②營業(yè)稅——從2006年6月1日起，個(gè)人購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%%。

③個(gè)人所得稅——（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%%；未能提供住房原值憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算住房原值和應(yīng)納稅額，按其住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%%核定征收個(gè)人所得稅。

④土地增值稅——凡能夠提供評(píng)估價(jià)格或購房發(fā)票的，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅；如納稅人不能提供評(píng)估價(jià)格或購房發(fā)票的，按住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%征收土地增值稅。

⑤契稅——個(gè)人購買商品住房以購房價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3%。對于個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。昆明普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.4倍以下，符合這3個(gè)條件的住房為昆明普通住房。

⑥城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加——計(jì)稅金額為營業(yè)稅的實(shí)際繳納稅額，稅率分別為：7%（5%）、3%、1%。

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