昆明市地稅局5日召開新聞發(fā)布會，宣布從今年12月21日起，對個人轉(zhuǎn)讓住房的，按政策規(guī)定征收個人所得稅和土地增值稅，并在市區(qū)5個房產(chǎn)交易中心及各縣區(qū)開展一體化征收管理，其征管流程將按“先稅后證”的原則，在房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證之前，地稅機關(guān)根據(jù)納稅人提交的相關(guān)涉稅資料，進行稅款或減免稅手續(xù)辦理，納稅人憑完稅憑證或免稅憑證，方能到房管部門領(lǐng)取房產(chǎn)證。

據(jù)昆明市地稅局副局長谷中介紹，昆明市個人轉(zhuǎn)讓住房環(huán)節(jié)的稅（費）種此前已實施的有：契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加和云南省地方教育附加。

5項措施應(yīng)對兩稅征收

有關(guān)方面經(jīng)過深入調(diào)查研究和協(xié)調(diào)，對“兩稅”征收將采取五條措施。

這5條措施中，一是專門制定了《個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅管理辦法》和《個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅征收管理辦法》，對兩個稅種征管涉及的問題作了盡可能詳細的規(guī)范和講解；二是從昆明市的具體情況出發(fā)，從低確定核定征收率。市地稅局報經(jīng)省地稅局批準(zhǔn)，能夠提供原購房價格證明的個稅征差額的20%和1%的土地增值稅；不能提供證明的個稅交納額為交易總額的1%以及1%的土地增值稅，稅率為政策規(guī)定的最低限；三是大力開展宣傳，廣泛告知政策及納稅相關(guān)事宜，從即日起將有4萬冊《個人轉(zhuǎn)讓住房稅收政策指南》放在各房產(chǎn)交易中心；四是為防止交易雙方趕末班車造成擁擠現(xiàn)象，將細化措施緩解征收壓力，方便群眾；五是各基層單位在人員、設(shè)備、崗位設(shè)置、場地管理等方面加強組織保障，以確保政策銜接和征收工作順利進行。

21日前遞交手續(xù)可免兩稅

鑒于昆明主城區(qū)現(xiàn)有的幾個房地產(chǎn)交易中心場地十分有限，從即日起，除加強工作人員外，還將采取一些過渡措施。如遇交易人員較多，無法當(dāng)天受理或辦理稅收征（免）手續(xù)的，將采取先接件登記備案，后辦理繳稅手續(xù)或發(fā)放號牌的方法。具體而言，從即日起到今年12月20日止，凡地稅窗口接件后當(dāng)天不能辦理完畢繳稅手續(xù)的，采取先接件登記備案后辦理繳稅手續(xù)的辦法處理。登記備案后的辦理時間可延至2007年2月28日。

據(jù)悉，對本次“兩稅”征收細則尚不明白的，市地稅局提醒市民可到產(chǎn)權(quán)交易中心辦稅窗口或向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機關(guān)具體咨詢。昆明市地方稅務(wù)局提供的咨詢電話為：辦公室0871-4117116；稅政一處0871-4117159；稅政二處0871-4117161；稅政三處0871-4117163。

7種情況免土地增值稅

在個人所得稅和土地增值稅征收當(dāng)中，哪些情況可按政策申請減免，哪些情況屬于合理避稅，哪些情況屬于個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格？5日，針對老百姓非常關(guān)心的細節(jié)問題，昆明市地稅局有關(guān)負責(zé)人一一詳細解答。

自用5年后轉(zhuǎn)讓免個稅

都市時報：個人轉(zhuǎn)讓住房可享受哪些個人所得稅優(yōu)惠政策？

有關(guān)負責(zé)人：一是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；第二，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購買住房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

具體繳納額度這樣計算：納稅人重新購房的金額大于原住房銷售額的，全部退還已繳納的個人所得稅納稅保證金；納稅人重新購房金額小于原住房銷售額的，按新購房金額占原住房銷售額的比例部分退還納稅保證金。

個人出售現(xiàn)房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。另外，納稅人享受退還個人所得稅納稅保證金優(yōu)惠政策的，其一年內(nèi)僅限一次，且只能為一套住房。（上述一年是指自納稅人繳納個人所得稅納稅保證金后，取得稅務(wù)代保管資金專業(yè)收據(jù)之日起滿一年。）
7種情況免土地增值稅

都市時報：在交易過程中哪些情況可減免土地增值稅？

有關(guān)負責(zé)人：主要有七種情形，（一）個人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅。（二）通過法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免征土地增值稅。（三）自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。（四）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可免征土地增值稅。（五）納稅人轉(zhuǎn)讓原自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定征收土地增值稅。（六）個人擁有的房地產(chǎn)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回的，免征土地增值稅。（七）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由個人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得收入的，免征土地增值稅。

堵住虛假贈與逃稅

都市時報：每逢一項稅征收之前，市場上往往會滋生一些不正常的現(xiàn)象，包括通過虛假贈與的方式逃稅，有沒有什么辦法加強管理？

有關(guān)負責(zé)人：我們將嚴(yán)格執(zhí)行國稅總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》要求。納稅人在辦理無償贈與減免稅手續(xù)時，必須提供相關(guān)證明材料，填報《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》并作出無償贈與聲明，稅務(wù)機關(guān)審核通過后方可辦理無償贈與減免稅手續(xù)。為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為，偷逃贈與環(huán)節(jié)和將受贈房屋對外銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，將無償贈與行為區(qū)分為一般贈與行為（包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與）和其他無償贈與行為兩類，前者購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定交易時間，后者則以取得產(chǎn)權(quán)證或完稅證明為界。對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，稅務(wù)機關(guān)對受贈人將全額征收契稅、印花稅，并加蓋“個人無償贈與”印章。

為了強化稅收征管政策的連續(xù)性，當(dāng)受贈人再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。

同時，昆明還將借鑒其他城市的先進經(jīng)驗，一是通過政府認可的、誠信的房屋中介機構(gòu)對個人交易情況進行把關(guān)，二是向社會廣泛進行稅法宣傳。

攻略:如何辦（免）稅？

賣房人申報納稅應(yīng)提供的資料包括：納稅申報表；房屋產(chǎn)權(quán)人的居民身份證原件和復(fù)印件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證及契稅完稅證的原件和復(fù)印件；銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證原件和復(fù)印件；原購買（建造）房屋時取得的由地稅機關(guān)監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；地稅機關(guān)指定需報送的其他資料或證件。

賣房人申請減免稅應(yīng)提供的資料包括：減免稅審批表；房屋產(chǎn)權(quán)人的居民身份證原件和復(fù)印件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證及契稅完稅證的原件和復(fù)印件；銷售該房屋時與購買方簽訂的購銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證原件和復(fù)印件；原購買（建造）房屋時取得的由地稅機關(guān)監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；地稅機關(guān)指定需報送的其他資料或證明文件。
相關(guān)鏈接:買賣二手房要繳多少稅？

①印花稅——個人購買商品房，買賣雙方應(yīng)繳納印花稅，稅率為0.05%。

②營業(yè)稅——從2006年6月1日起，個人購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%。

③個人所得稅——（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%；未能提供住房原值憑證，不能準(zhǔn)確計算住房原值和應(yīng)納稅額，按其住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%核定征收個人所得稅。

④土地增值稅——凡能夠提供評估價格或購房發(fā)票的，按四級超率累進稅率計征土地增值稅；如納稅人不能提供評估價格或購房發(fā)票的，按住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%征收土地增值稅。

⑤契稅——個人購買商品住房以購房價格為計稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3%。對于個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。昆明普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.4倍以下，符合這3個條件的住房為昆明普通住房。

⑥城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育附加——計稅金額為營業(yè)稅的實際繳納稅額，稅率分別為：7%（5%）、3%、1%。

賣家不急等著轉(zhuǎn)嫁準(zhǔn)備租房準(zhǔn)備租房

年終歲末，正在焦急等待的二手房市場隨著個人所得稅、土地增值稅的一紙“征收令”而引發(fā)巨大波瀾。昆明二手房市場將何去何從，二手房價格會否引發(fā)狂飆，投機炒房者能否現(xiàn)形？記者就此采訪了部分二手房交易中介商。

觀點1:二手房價格上揚

“回頭來看，2006年的房地產(chǎn)市場可謂‘一波三折’，宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺，二手房稅收政策步步緊跟。營業(yè)稅從2年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到5年，個人所得稅以及土地增值稅的即將征收等，都在一定程度上增加了交易成本�！睒s城房產(chǎn)副總經(jīng)理黃順預(yù)言，兩稅同征引發(fā)二手房價格上揚是必然趨勢。賣方會把多出來的稅費加入交易成本，甚至也不乏有賣家直接提出稅費由買家承擔(dān)，這樣將直接導(dǎo)致二手房交易價格的提高。

“根據(jù)我們進行的市場摸底，今年上半年營業(yè)稅征管細則的出臺，昆明房價就上漲了2到3個百分點，本月征收兩個稅種將把昆明二手房價抬高不少�！蓖瑫r，裕興房產(chǎn)業(yè)務(wù)部馬經(jīng)理也印證了這一觀點。

從古德地產(chǎn)收集的房源信息中可以發(fā)現(xiàn)，二環(huán)路以內(nèi)的二手房價格每平方2500——3000元，二環(huán)路以外在均價為每平方2300——2800元。一環(huán)路內(nèi)的二手房價格每平方米甚至可達到4500元以上，而且多數(shù)是2001年前后建蓋的房子。

觀點2:房源轉(zhuǎn)向租賃市場

部分中介認為政策調(diào)整后，二手房價格上揚后，買家承受不起，交易量萎縮，將直接導(dǎo)致二手房潛在購房者轉(zhuǎn)向新房以及租賃市場。“征稅后，二手房交易量萎縮是難以避免的”，古德地產(chǎn)信息部經(jīng)理朱勇祥認為個稅的征收對租賃市場應(yīng)該說是一大利好。原本打算出售的房源轉(zhuǎn)向租賃市場，可租房源增加，租房市場更趨活躍。

朱勇祥還透露了一種反常的現(xiàn)象。自上周以來，古德地產(chǎn)的二手房成交量反而減少了，與之前相比大概減少了20%左右。主要是因為部分業(yè)主和客戶會在征稅前持觀望態(tài)度，短期內(nèi)出現(xiàn)了業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費轉(zhuǎn)嫁”現(xiàn)象，因此二手房的交易量出現(xiàn)了短暫的下滑。不過，房屋租賃反倒火爆起來，僅上周就比平時租房量增加了25%左右，但租金沒有上漲。

觀點3:“炒房團”難覓蹤跡

業(yè)內(nèi)人士分析認為，個人所得稅和土地增值稅的征收，目的在于遏止投機“炒房團”，防止囤積房源、倒買倒賣的現(xiàn)象，因為短期交易的成本將大幅增加。

裕興房產(chǎn)的馬經(jīng)理說，昆明房地產(chǎn)市場在西部地區(qū)處于中等水平，交易偏于理性，無論是商品房，還是二手房，其房價漲幅在西部省會都是比較低的，屬于建材、地段和土地價格上漲誘發(fā)的剛性價格。這給類似溫州“炒房團”留下的利潤空間并不多。據(jù)他了解，昆明大部分二手房主屬二次置業(yè)，“往往是以舊換新”，而所謂的“炒房團”其實早已難覓蹤跡了。
瞞報房價不受保護

5日下午2點半左右，記者在昆明市房產(chǎn)交易中心看到，前來交易的人雖然不像7月底那樣摩肩接踵，但相比平時也熱鬧了許多。一位姓劉的女士告訴記者，聽說最近一段時間將要征收個人所得稅和土地增值稅，因此特地趕在強制征收之前過來辦手續(xù)。

公證處：交易高峰被分流

昆明市公證處副主任王海寧介紹，幾天前就有媒體發(fā)布消息即將征收個稅，所以最近交易量明顯地增多了，“從11月26日到昨天，不到10天時間里，涉房公證就有538件，相當(dāng)于整個10月份房屋公證總數(shù)的2/3。”

此外，記者從現(xiàn)場還聽到一些熱門詞：“一口價”和“凈收”等名詞最近普遍出現(xiàn)在二手房交易過程中，也就是說賣方變相將手續(xù)費、稅費轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，這樣容易導(dǎo)致雙方故意低報房價，以降低稅費。公證人員專門提醒，故意瞞報或低報房價將不受法律保護，而且今后容易出現(xiàn)糾紛。

對于即將來臨的交易高峰，公證處也有相應(yīng)的措施，“在正式文件下發(fā)以前，幾乎每個月底都會有下月1日將征收個稅的傳聞，造成了好幾次交易小高峰，已經(jīng)分流掉一部分趕搭‘末班車’的交易者。另外，經(jīng)歷過營業(yè)稅開征前的‘地震’后，公證處已經(jīng)有相應(yīng)的應(yīng)急措施�！�

最后，王海寧表示，目前公證處的負荷量為每天不超過200起，到時交易的人增多，超過最大負荷量時，不排除與稅務(wù)部門聯(lián)動，采取先蓋章后延期辦理手續(xù)的措施予以應(yīng)對。

賣方：稅費轉(zhuǎn)嫁給買方

在西壩某房產(chǎn)中介，記者見到正在著急賣房子的汪先生。汪先生目前正準(zhǔn)備出售一套西壩路附近3室2廳約70平米的房產(chǎn)，希望趕在個稅征收之前把房產(chǎn)出手，但是現(xiàn)在還沒有找到合適買家，“我的要求是‘凈收’23.5萬，所以如果要上個稅和土地增值稅，這筆錢最終還是要買方出�！�

據(jù)這家中介的工作人員介紹，早有傳聞要征個稅和土地增值稅，不少賣方都已經(jīng)提高了房價，例如天陽花園一套56萬的房子，屋主已經(jīng)打電話過來漲到57萬，“大部分的房主都把房價提高了，他們都不愿承擔(dān)這部分稅費，要轉(zhuǎn)嫁到買方頭上去。房價肯定會隨之水漲船高，比如我昨天出手的一套1980年代的磚混房屋，42平米‘凈收’13萬，包括營業(yè)稅在內(nèi)所有的費用都是買方承擔(dān)的�！�

納稅解析

李先生于2006年12月將自己購于2003年5月的一套住房（普通住宅）出售，售價為25萬元，由于保管不善不能提供出原購房時的相關(guān)原始憑證。李先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅？應(yīng)繳多少？

解析：李先生轉(zhuǎn)讓的這套住房屬于普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。由于其居住時間為三年零七個月，因此其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維擴建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅和個人所得稅。由于其不能提供出完整的成本費用憑證，因此個人所得稅按照1％核定征收。

應(yīng)繳納的稅額為：

營業(yè)稅：25萬×5％=1.25萬(元)

城建稅：1.25萬×7％=875(元)

教育費附加：1.25萬×3％=375(元)

地方教育附加：1.25萬×1％=125(元)

印花稅：25萬×0.05％=125(元)

個人所得稅：25萬×1％=2500(元)

劉女士于2001年1月購買了一套面積為212平方米的住房（非普通住宅），購入價為48萬元。2006年12月劉女士將該套住房以63萬元的價格出售，此房為劉女士的唯一生活用房。劉女士轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅？應(yīng)繳多少？

解析：劉女士這套住房自用達五年以上，且為家庭唯一生活用房，因此可免征土地增值稅和個人所得稅，繳納印花稅。因其屬于非普通住宅應(yīng)按差額征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。

應(yīng)繳納的稅額為：

營業(yè)稅：(63萬—48萬)×5％=7500(元)

城建稅：7500×7％=525(元)

教育費附加：7500×3％=225(元)

地方教育附加：7500×1％=75(元)

印花稅：63萬×0.05％=315(元)

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