在市房產(chǎn)交易中心，市公證處提供的數(shù)據(jù)顯示，10月份受理房產(chǎn)買賣合同公證852份，而11月截至29日已受理1087份，僅昨天一天就受理115份，比平時增加近3倍。

29日下午，市房產(chǎn)交易中心交易大廳的每個辦證窗口都人滿為患，每個角落都能聽到人們在議論：“還是快點把房子賣出去吧，省得夜長夢多……”中心征稅窗口的工作人員發(fā)現(xiàn)，當(dāng)天交稅的交易者從平時的100多人猛增到200多人。

2004年剛買了房子的魯先生現(xiàn)在又面臨著換房，一得知下月就要征個稅和土地增值稅的消息，就趕著來辦理賣房手續(xù)�！盀榱速u這房子我跑了好幾天，每天人都是那么多，還好終于辦完了，心也踏實了�！背唆斚壬�，還有很多房主都急著要搭兩稅征收前的“末班車”�！耙淮尉湍苁浊K，誰不愿意呢？要賣還是趕早，等不得房子再升值了，算下來劃不著……”一位女士頗在行地說。

據(jù)昆明市公證處副主任王海寧說，隨著房產(chǎn)界各種政策的完善，各種賣房炒房的投機(jī)行為將逐步受到遏制。雖然兩稅征收下個月才正式執(zhí)行，可市場上的二手房交易已受到較為明顯的影響。這些天，二手房買賣登記量和成交量都有了很大的反彈。

西壩路上的一房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說，土地增值稅要加入到二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的必征稅種行列，將引來昆明新一輪二手房的過戶高潮和對房價轉(zhuǎn)嫁的擔(dān)憂。近幾天，來咨詢有關(guān)征收個稅和土地增值稅的人很多，絕大多數(shù)都是房主，成交量也增加了10%。他預(yù)計，從月底到下月中旬，這15天當(dāng)中將會出現(xiàn)二手房產(chǎn)交易的又一次過戶潮。

□市場調(diào)查

新征兩稅不到營業(yè)稅一半

每當(dāng)二手房“稅收新政”來臨時，市場都會出現(xiàn)一個大幅波動的拐點。在市民的觀望和猜測中，最新傳來的消息是12月中下旬即將征收個人所得稅和土地增值稅。經(jīng)過如此長時間的發(fā)酵，二手房交易市場會不會迎來一個溫和的“軟著陸”，稅務(wù)專家和社會各界對此各有看法。

昆明按下限1%征收個稅

按照稅務(wù)總局108號文的規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用；納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%的幅度核定繳納個人所得稅額。經(jīng)省地稅局核定批準(zhǔn)，這個比例昆明市取的是下限，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%繳納個稅。

一位稅務(wù)專家稱，某人轉(zhuǎn)讓自用5年以內(nèi)住房一套，轉(zhuǎn)讓價30萬元，不能提供相關(guān)票據(jù)，則按轉(zhuǎn)讓價的1%征收，實際征收額度為3000元，而同一套房子5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收的營業(yè)稅（營業(yè)稅5.0%以及含教育附加稅和城市建設(shè)稅）則是它的5.5倍，合計1.65萬元。如果再加上土地增值稅，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅的話，也同樣是3000元。“兩個1%同時征收還不到營業(yè)稅的一半，可見個稅征收的幅度和市場波及度遠(yuǎn)不如人們所預(yù)期的那樣，會對市場形成‘凍結(jié)’”。

事實上，今年8月1日后，昆明市地稅部門按國家稅務(wù)部門要求重新完善征收營業(yè)稅，昆明二手房交易市場平穩(wěn)過渡，沒有出現(xiàn)大的波動。稅務(wù)部門已做好各項準(zhǔn)備工作，對此次征收個人所得稅、土地增值稅表現(xiàn)出很強的信心，“正常征收實施后，這兩塊可使昆明增加稅額近千萬元�！�

中介公司看法不一

昆明高屋房地產(chǎn)顧問（經(jīng)紀(jì)）有限公司總經(jīng)理胡先鈞則認(rèn)為，一般情況下，只要有票據(jù)的，轉(zhuǎn)讓5年以內(nèi)自用住房，應(yīng)納個稅所得額＝住房轉(zhuǎn)讓收入－原值－規(guī)定比例內(nèi)可扣除的裝修費用－支付銀行的住房貸款利息－繳納的銷售稅金－合理費用；應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20%。這個公式容易給賣房者造成要大部分轉(zhuǎn)讓利潤的錯覺，實際上公式設(shè)計也是打壓投機(jī)炒房的行為。

胡先鈞說，個稅征收以后，“羊毛出在羊身上”，賣房子的往往會實行總價包干，即保證賣家固有的利潤空間后，把稅費轉(zhuǎn)讓給買家，導(dǎo)致二手房價短期內(nèi)出現(xiàn)上漲，交易量萎縮。

也有一些中介對此不以為然。他們說，單純從價格上看，近幾個月二手房都處于平穩(wěn)狀態(tài)，國稅總局108號文件帶給市場更多的，是心理上的影響。

據(jù)悉，二手房征收個稅并不是新鮮事。2004年1月，二手房個人所得稅政策在杭州率先實施。當(dāng)時的目的就是為了遏制投機(jī)、限制房價。然而事與愿違，9個月后，因賣方將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買方，使得房價反而進(jìn)一步升高而不得不暫停征收。

□實例分析

轉(zhuǎn)讓二手房要繳多少稅？

H先生于2002年在十里長街購買了一套150

平方米的房子。假設(shè)房屋原值為30萬，現(xiàn)在以48萬元出售給M先生。出售期間，H先生既不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告，雙方繳納稅費大致為：

（一）出售方——H先生需要繳納的稅費為：

印花稅＝成交額×0.05％＝48萬×0.05%＝240元

營業(yè)稅＝成交額×5.5％＝48萬×5.5%＝26400元

個人所得稅=成交額×1％=48萬×1%=4800元

土地增值稅=成交額×1％=48萬×1%=4800元

合計：H先生所需繳納的稅費總額為36240元，若在12月中旬以前交易，將省掉個人所得、土地增值稅費9600元。

（二）購買方———M先生需要繳納的稅費為：

由于該套房屋不符合昆明普通住宅的條件，因此其契稅按3%的優(yōu)惠稅率征收。契稅＝成交額×3%＝48萬×3%＝14400元印花稅＝成交額×0.05%＝48萬×0.05%＝240元

合計：M先生所需繳納的稅費總額為14640元。

□新聞鏈接

今年1至10月，昆明房地產(chǎn)投資增幅降溫多項指標(biāo)下滑

29日從省、市統(tǒng)計部門獲悉，今年1至10月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅回升，而昆明市房地產(chǎn)投資在繼續(xù)保持兩位數(shù)增長的同時，投資強度卻呈回落之勢。與此同時，衡量房地產(chǎn)業(yè)的幾項主要指標(biāo)，如施工面積、新開工面積、竣工面積和銷售面積與去年同期相比均出現(xiàn)不同程度的下滑，這一點省、市統(tǒng)計指標(biāo)基本保持一致。

今年1至10月，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資238.25億元，同比增長33.3%，增幅比1至9月小幅回升1.7個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重的16.9%。昆明市前10個月的房地產(chǎn)投資為128.28億元，比去年同期增長18.8%，比今年上半年24%的增幅繼續(xù)下滑了5.2個百分點。

1至10月，全省商品房施工面積2883.95萬平方米，比去年同期增長17.1%；竣工面積413.76萬平方米，比去年同期下降0.8%；商品房銷售建筑面積1164.1萬平方米，同比下降0.4%。昆明市1至10月，施工面積1319.16萬平方米，同比下降0.5個百分點；新開工面積259.18萬平方米，同比下降了56.8%；銷售面積為591.5萬平方米，同比下降了16.4%，房屋空置面積進(jìn)一步加大。

1至10月，全省土地購置和開發(fā)繼續(xù)快速增長，開發(fā)商土地儲備投資積極，對未來商品房的供應(yīng)力度加大。全省1至10月土地購置面積為955.07萬平方米，比去年同期增長58.9%；房地產(chǎn)土地開發(fā)投資30.95億元，比去年同期增長3.7倍；土地開發(fā)面積428.73萬平方米，同比增長39.3%；土地成交價款34.56億元，同比增長33.5%。

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