2015年是風(fēng)云變幻的一年，恐怕也是樓市備受煎熬的一年。這一年，政府頻頻插手救樓市，330政策、930政策、降準(zhǔn)降息打出一套組合拳，云南甚至昆明等地方政府也從不同層面出臺(tái)了樓市利好政策。這一年，以“央媽”最為任性，央行自去年11月至今連續(xù)6次降息，僅今年內(nèi)就降息5次，最直接的體現(xiàn)便是月供下降。將視線落腳到昆明來(lái)看，一整年，昆明樓市都被停工、爛尾、重組、堵路、資金鏈斷裂、開(kāi)發(fā)商跑路等關(guān)鍵詞纏繞，樓市不景氣似乎已經(jīng)成為眾人的共識(shí)。反應(yīng)在市場(chǎng)上，昆明房地產(chǎn)行業(yè)加劇洗牌，重組并購(gòu)一例接著一例。加之庫(kù)存量大去化周期長(zhǎng)也讓房企壓力懸頂，開(kāi)發(fā)商不得不給出五花八門的優(yōu)惠以跑量為重。在政策上，云南來(lái)得比想象中更為猛烈：省八條、昆24條、云南省20條，個(gè)中的“托市”意味需要細(xì)細(xì)咀嚼。
不同于商品房成交市場(chǎng)的微跌態(tài)勢(shì)，2015年昆明商品房供應(yīng)量同比降幅超過(guò)3成，跌幅較大。根據(jù)云南房網(wǎng)完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去這一年，昆明共計(jì)為103個(gè)項(xiàng)目發(fā)放了210張預(yù)售證，總獲批預(yù)售面積為1265萬(wàn)方，包括主城四區(qū)1087萬(wàn)方，呈貢178萬(wàn)方。其中，云南城投成為2015年供貨最多的房企，累計(jì)有114.36萬(wàn)方商品房獲得預(yù)售資格。新增供應(yīng)面積最多的項(xiàng)目是海倫國(guó)際，2015年供貨55.95萬(wàn)方。
“供應(yīng)收緊明顯，房企拿地?zé)崆椴桓摺�，可以說(shuō)是貫穿2015年昆明土地市場(chǎng)的主旋律。在供過(guò)于求的樓市背景面前，昆明的推地節(jié)奏明顯放緩。從全年的供應(yīng)情況來(lái)看，17100畝的土地供應(yīng)量創(chuàng)下了近5年間的最低值。受市場(chǎng)因素影響，主城區(qū)土地供應(yīng)量為5079.1畝，僅完成年度供地計(jì)劃的56.43%。就全年來(lái)看，基本上沒(méi)有火爆的現(xiàn)象呈現(xiàn)，今年各大開(kāi)發(fā)商拿地的節(jié)奏也放緩。主城區(qū)97.5億元的賣地收入較之2014年減少了53.7億元，降幅達(dá)35.5%。更甚者，昆明尚有逾70億元的土地出讓價(jià)款尚未收回，30余家房企被昆明市國(guó)土局點(diǎn)名催債。
據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2015年1月-12月昆明共計(jì)有134宗用地、80個(gè)項(xiàng)目獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，此次統(tǒng)計(jì)不包含市政配建學(xué)校、工業(yè)項(xiàng)目、醫(yī)療設(shè)施等非商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。全年過(guò)規(guī)地塊總用地面積為687.81萬(wàn)方，總建筑面積為2422.26萬(wàn)方，同比2014年，總建面減少了345.2645萬(wàn)方，降幅為12.48%。2015年過(guò)規(guī)地塊中，純住宅地塊依然占據(jù)大頭，共計(jì)65個(gè)地塊過(guò)規(guī)，總建面達(dá)1467.907656萬(wàn)方，占比60.48%。.36萬(wàn)方商品房獲得預(yù)售資格。新增供應(yīng)面積最多的項(xiàng)目是海倫國(guó)際，2015年供貨55.95萬(wàn)方。
2015年的昆明樓市與2014年相比，嚴(yán)峻程度有過(guò)之而無(wú)不及。庫(kù)存巨大，各個(gè)項(xiàng)目去化壓力大；資金短缺，越來(lái)越多的項(xiàng)目出現(xiàn)停工現(xiàn)象；進(jìn)度不佳，不少項(xiàng)目面臨延期交房；問(wèn)題更為嚴(yán)重者，甚至出現(xiàn)了破產(chǎn)、重組等問(wèn)題。因?yàn)橐陨戏N種原因，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗禮之后，部分項(xiàng)目慢慢沉寂了下來(lái)，被市場(chǎng)逐漸“冷漠”了。不過(guò)，也有一些項(xiàng)目雖然同樣受到樓市下行的影響，但卻在眾多的項(xiàng)目中脫穎而出，更為吸引目光。
統(tǒng)計(jì)2015年的開(kāi)盤情況，由于部分項(xiàng)目開(kāi)盤推售套數(shù)不詳，所以數(shù)據(jù)未能詳盡。但是根據(jù)至祥周報(bào)，以及銳理周報(bào)可統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，了解到2015年全年，昆明主城5區(qū)共61個(gè)項(xiàng)目86次開(kāi)盤，開(kāi)盤推售物業(yè)數(shù)量達(dá)到了20661套。其中下半年推售的物業(yè)數(shù)量占到全年的7成。
2015年昆明樓市依然未見(jiàn)起色，許多開(kāi)發(fā)商陷入資金困局，多個(gè)樓盤陷入延遲交房、停工的困境，新房市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商實(shí)行以價(jià)換量的策略，房?jī)r(jià)也繼續(xù)下跌，根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年4月-12月，昆明新房均價(jià)出現(xiàn)9連跌，從8字頭跌回到7字頭，從1月的8177元/平米下跌到12月的7632元/平米。
新房市場(chǎng)下行，二手房市場(chǎng)同樣受到影響，根據(jù)云南房網(wǎng)和榮城地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年昆明二手房售房成交均價(jià)為7975元/平米，環(huán)比2014年的均價(jià)8027元/平米下降0.6%；租房成交均價(jià)為21.12元/平米，環(huán)比2014年租金均價(jià)21元/平米上漲了0.5%。在樓市的一片降價(jià)聲中，二手房市場(chǎng)也受到了影響，二手房成交均價(jià)從2014年的8字頭降到2015年7字頭，每平米下降了約52元；二手房市場(chǎng)的下行，也讓眾多二手房中介紛紛轉(zhuǎn)型，介入新房分銷市場(chǎng)，這也成為2015年昆明樓市新房銷售的一大特色。
根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，2015年昆明呈貢新區(qū)累計(jì)成交各類商品房16589套，成交面積為1298563.06平米。截至2015年年底，呈貢商品房存量達(dá)466萬(wàn)方，若按照這一年的去化速度粗略估算，呈貢庫(kù)存量去化周期超過(guò)3年半。僅算商品住宅、辦公和商業(yè)三種物業(yè)的話，去化周期約為2年零7個(gè)月。其中，商品住宅去化周期約1年零7個(gè)月，而商業(yè)則需要超過(guò)12年的時(shí)間來(lái)消化。
日前，昆明銳理《2015年昆明房地產(chǎn)分析報(bào)告》出爐。報(bào)告內(nèi)容顯示，2015年昆明商品房成交面積為1040.69萬(wàn)方，同比上年基本持平。截至2015年年底，昆明商品房累計(jì)庫(kù)存達(dá)2671.37萬(wàn)方，按近一年的去化速度，去化周期超過(guò)2年。
同年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了201塊預(yù)售證產(chǎn)品明細(xì)，新增供應(yīng)面積1110.05萬(wàn)方，同比下降39.6%。2015年土地市場(chǎng)是近6年來(lái)表現(xiàn)最差的一年，昆明主城區(qū)合計(jì)供應(yīng)土地73宗，面積3185.84畝，成交土地58總，面積2837.33畝，同比2014年減少了4194.72畝，降幅為60%。成交金額達(dá)89.13億元，同比上年減少了60.74億元，降幅41%。規(guī)劃方面，2015年昆明共計(jì)有116個(gè)商品房項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃審批，過(guò)規(guī)總建面2463.89萬(wàn)方，同比下降10.85%。至于開(kāi)盤，2015年昆明共有47個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了開(kāi)盤推售，推出房源15386套，同比下降15.93%，開(kāi)盤銷售出6885套，同比降幅為20.28%，整體銷售率為44.75%。
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