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2005年是新亞洲·體育城豐收的一年，最新的頭銜是“中國公益地產(chǎn)第一盤”，這個“第一”是一種概括和肯定，也是一種期許。公益地產(chǎn)
怎么做出效益？一個占地2200畝的體育地產(chǎn)項目，有一半面積用于建設(shè)體育配套設(shè)施，萬人體育館、38塊網(wǎng)球場，如此豪華的陣容，令人嘆為觀止。使得體育不再是“配套”，而是生活本身，如果非要說“體育”是新亞洲·體育城的配套，恐怕在全國也很難找到如此奢侈的配套了。
這么大的公共設(shè)施，能夠持續(xù)經(jīng)營嗎？有效益嗎？最近，本報采訪了新亞洲·體育城開發(fā)商顏語先生。顏總回答我們：有！對體育場館可以成立專業(yè)的公司，進行市場化運作，從等市場到找市場、創(chuàng)造市場，可以做到自給自足。另外，萬人體育館等體育配套設(shè)施的效益還體現(xiàn)在社會效益、文化效益方面，一個有強烈社會責(zé)任感的開發(fā)商，就會無比珍惜這樣的效益。
新亞洲·體育城作為第一個真正意義上的“體育地產(chǎn)”項目，其意義不僅僅是“先導(dǎo)性”的，而且是“權(quán)威性”的。新亞洲·體育城的到來，制定了一個標準、一個高度。
新亞洲·體育城注重的不是短期回報，而是長遠的可持續(xù)發(fā)展，星體公司的盈利模式是體育城的長期收益，不僅其中的體育場館由企業(yè)自主經(jīng)營，而且體育城中的商業(yè)街等商業(yè)配套也不進行銷售，這樣既能保證招商的檔次，也能使企業(yè)長期受益。體育城中的住宅開發(fā)和體育場館建設(shè)可以形成一種全方位的滲透和互補，住宅在升值的同時，體育場館等資產(chǎn)也相應(yīng)地增值，這將使星體公司達到一個更高的平臺。
新亞洲·體育城不僅僅氣勢恢弘地詮釋了“什么叫體育地產(chǎn)”，而且制定了一套特色的“體育城模式”。公益地產(chǎn)的體育城模式新亞洲·體育城完全由民營企業(yè)投資建設(shè)，如此大規(guī)模的體育場館，在全國也是首屈一指的，社會效益相當(dāng)顯著。體育城的事實說明，民營資本參與城市運營不僅是可行的，也是解決當(dāng)前政府做公益項目時財政困難的一個好辦法。
在具體實施上，體育城藝術(shù)化地解決了具體操作的問題。
一，價格體系：因為體育設(shè)施部分是獨立于住宅部分運營的，避免了將公共成本過分分攤在住宅部分，所以，新亞洲·體育城的價格與同地段的產(chǎn)品相當(dāng)甚至還低一些，況且，加上完善的體育教育等配套的附加值，這個價格的升值空間很大。
二，體育城不僅僅是體育設(shè)施多，更重要的是體育城內(nèi)營造的健康運動的社區(qū)氛圍，新亞洲·體育城已經(jīng)請了全球著名的物業(yè)顧問戴德梁行進駐體育城，從現(xiàn)在的建設(shè)階段開始就為業(yè)主今后的生活著想。
三，賣房子，更是賣健康：在體育城，體育設(shè)施和房地產(chǎn)是一個互相支撐和互補的關(guān)系，一方面是房地產(chǎn)開發(fā)支持了體育設(shè)施的建設(shè)，另外一方面是體育設(shè)施的建設(shè)提升了房地產(chǎn)的價值，所以體育城不是簡單地賣房子，而是給昆明人營造一種健康運動的生活方式。
四，體育城的社會配套：2006年6月，“云大附中星耀學(xué)�！睂⑷拷ǔ桑瑢俟煞葜妻k學(xué)實體，占地面積120畝，設(shè)有小學(xué)部、初中部、高中部和國際部，建成后將成為云大附中的主校區(qū)。
體育城不是一個簡單的體育基地，其中建有寫字樓、商業(yè)街、學(xué)校、電影院這些配套設(shè)施，總的說來體育城是一個配套先行的綜合性社區(qū)。還有完善的商務(wù)配套，公司設(shè)在體育城內(nèi)不僅到新舊城區(qū)辦事都方便，有銀行明確表示了在體育城設(shè)分行的計劃。
體育城的萬人體育館預(yù)計在2006年年底完成，能夠確保2007年殘運會的場館需要，同時第一期住宅也將竣工交付，另外在體育城旁邊已經(jīng)有了一個即將建設(shè)的大學(xué)。體育城的絕版模式2200畝的項目，一半是運動、休閑等配套設(shè)施，一半是住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)項目，萬人體育館和全國規(guī)模最大的國際網(wǎng)球中心都在新亞洲·體育城里面，公益地產(chǎn)第一盤，此言不虛。
地產(chǎn)開發(fā)在城市營造中功不可沒
中國房地產(chǎn)市場的開發(fā)已經(jīng)16年了，很多城市都正以日新月異的速度不斷刷新著自己的臉孔。回顧16年來的城市進程，房地產(chǎn)開發(fā)一直伴隨著中國城市發(fā)展浪潮，一波又一波。隨著城市化進程步伐的加快，行行色色的地產(chǎn)項目在轟隆隆的機器聲中在各地拔地而起。可以說開發(fā)商在城市建設(shè)過程中立下了汗馬功勞。
然而，當(dāng)我們從城市營造的角度來看房地產(chǎn)市場開發(fā)的時候，事實上開發(fā)商是處于一個相對弱勢的位置。政府：要做城市最大的開發(fā)商
其一是因為開發(fā)商能撬動的僅僅是一個局部，僅僅是一種微觀行為，而難以影響到宏觀層面。不能說開發(fā)商唯利是圖，因為有很多事情僅憑開發(fā)商或者說單個開發(fā)商的力量也是心有余而力不足的。比如在開發(fā)一個地塊的時候，如果沒有得到政府在城市與區(qū)域規(guī)劃方面的定位與引導(dǎo)，開發(fā)商可能看到的就僅僅是這個地塊開發(fā)能夠帶來的經(jīng)濟效益而不是之后帶來的社會效益。由此導(dǎo)致一些項目的開發(fā)不僅沒能達到社會價值與經(jīng)濟價值最大化，反而對城市資源造成破壞。
其二是開發(fā)商由于其商業(yè)運作所扮演的角色，致使其在與消費者對話的時候往往難以讓人信服，同時對群眾的號召力與推動力都不足，造成工程開發(fā)的困難。比如現(xiàn)在的舊城改造問題。像至祥在青島的一個舊城改造項目就出現(xiàn)了很多的問題。當(dāng)時我們簽的合同也很大，光傭金的價值就有了1個億，但是這個項目到現(xiàn)在也沒有能順利啟動，因為釘子戶太多。在這種情況下，政府就應(yīng)該發(fā)揮作用。政府不能只把自己作為賣土地的一方，土地賣了就一了百了。比如一些安居工程，政府交給開發(fā)商做，然后又要限制它的價格，這對開發(fā)商來說也是左右為難的事情。我想在這樣的情況下，政府應(yīng)該首先參與，開發(fā)商應(yīng)該作為一個建筑商，政府利用一定的補貼形式把安居工程做好，這樣大家都沒有脾氣。
所以說政府要做城市最大的開發(fā)商，對城市開發(fā)進行引導(dǎo)。
開發(fā)商：要有社會責(zé)任感和使命感
從開發(fā)商的角度來說，應(yīng)該具有一定的社會責(zé)任感與使命感，要站在城市的角度來考慮項目的可持續(xù)發(fā)展，因為土地開發(fā)并不是簡單的商品交易行為。開發(fā)這塊是占了城市營造相當(dāng)大的比重的，它是一個基礎(chǔ)，土地不可再生也不可以移植，一個項目的開發(fā)占用了很多城市資源，不能說拆了建、建了拆。要考慮建造百年建筑。
我們知道，項目的價值往往是決定于區(qū)域的價值，而區(qū)域的價值是靠城市規(guī)劃來顯現(xiàn)的。很多開發(fā)商也很清楚只有區(qū)域是好的，項目的開發(fā)價值才能最大化，或者說項目才具有誘人的升值潛力。而要建造一個社會效益與經(jīng)濟效益都兼具的項目是需要戰(zhàn)略眼光和相當(dāng)氣度的，這不僅需要開發(fā)商和政府的充分溝通，也需要開發(fā)商和開發(fā)商之間的適當(dāng)溝通。
至祥服務(wù)過很多的開發(fā)商，他們都有一個問題，就是保密工作都做得很好，不到最后一刻不揭開項目的蓋頭。這是一種很危險的行為，因為完全的信息封鎖會使同時間內(nèi)的項目開發(fā)出現(xiàn)功能、形態(tài)等方面的撞車，造成同質(zhì)化的東西太多，沒有差異性，導(dǎo)致一個區(qū)域內(nèi)的供過于求，另一個區(qū)域沒有選擇。
至祥公司結(jié)合自己的策劃與運作項目的一些感觸與認識，深切地感覺到，無論是政府，還是開發(fā)商，都必須先“讀懂”這個城市后，才能建設(shè)城市、營造城市。換一句話說就是，開發(fā)商與政府都必須為這個城市的長遠發(fā)展負責(zé)，避免短視行為，建設(shè)出切合實際的樓盤與項目。從這個角度說，開發(fā)商是項目的“運作人”，而政府應(yīng)是項目的“把關(guān)人”。項目定位、運作得不好，政府就有責(zé)任拒絕其“入關(guān)”。
（作者為深圳至祥置業(yè)昆明公司總經(jīng)理周曼）
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