葉檀：給守法房地產(chǎn)開發(fā)商留條出路如何

日前，北京銀監(jiān)局召集包括四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的16家商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)《現(xiàn)場檢查意見書》，其中包括最受業(yè)界關(guān)注的“未封頂樓盤不能辦個(gè)人住房貸款”等規(guī)定。這預(yù)示著，起碼在北京，房地產(chǎn)商依靠期房預(yù)售與個(gè)人按揭回款維持資金鏈的傳統(tǒng)做法接近終結(jié)。
國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入洗牌期后，房地產(chǎn)商必須做出選擇，他們應(yīng)該面向全面的均衡的市場，還是繼續(xù)浸淫在暴利幻想中四面樹敵。

房地產(chǎn)業(yè)之所以要洗牌，迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)原因是，因?yàn)槿狈�資產(chǎn)證券化等金融手段，使得房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)過于集聚到金融機(jī)構(gòu)。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，與GDP的比率為16.75％；商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，與GDP的比率為10.0％。一旦房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放大成為全局性的金融風(fēng)險(xiǎn)，局面將不可收拾，控制金融機(jī)構(gòu)的房貸風(fēng)險(xiǎn)因此成為決策層壓倒一切的任務(wù)。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)成為社會階層分化的明顯標(biāo)志而引發(fā)社會群體性心理不安，也成為房地產(chǎn)業(yè)不得不變的重要理由。

毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)必須改變以往官商勾結(jié)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁和嫌棄大眾的眼高于頂模式。但這些病癥集于房地產(chǎn)業(yè)一身，說明我國的房地產(chǎn)業(yè)在市場化的起始階段就走上了歧途。房地產(chǎn)一度成為維系地方經(jīng)濟(jì)的半壁江山、拉動GDP的火車頭，政策在土地銷售、稅收、貸款等各個(gè)方面給予了房地產(chǎn)商無限厚愛，房地產(chǎn)商樂呵呵向著奢侈性的高消費(fèi)、高風(fēng)險(xiǎn)之路狂奔�？梢哉f，房地產(chǎn)商落到今天這樣一個(gè)局面，不過是中國轉(zhuǎn)型期投機(jī)性經(jīng)營心態(tài)與投機(jī)性政策心態(tài)的反映。說到底，房地產(chǎn)商不過是在政府的掌心中跳舞，一旦政策轉(zhuǎn)向，他們能奈之何？

一味以政策逼迫房地產(chǎn)商成為社會的敵對者與風(fēng)險(xiǎn)的扛鼎者，并不是中國房地產(chǎn)行業(yè)走向健康之路的良方。政策的急轉(zhuǎn)彎將使得房地產(chǎn)商對于政策的投機(jī)性預(yù)期難以改觀，并且，很有可能使民眾在唾棄房地產(chǎn)商的同時(shí)，也拋棄了供需平衡與價(jià)高者得等市場要義。

在控制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，政府理應(yīng)承擔(dān)以往投機(jī)性政策的責(zé)任，給開發(fā)商以適應(yīng)變化的時(shí)間。具體而言，如政府目前所為，既要關(guān)上中國房地產(chǎn)成為世界性投資品種的閘門，在商品房市場與廉租房之間建立嚴(yán)格的防火墻，而在資金與土地招拍掛等方面，也應(yīng)提供房地產(chǎn)商市場化的直接融資渠道，向社會公開土地批租信息。通過市場化的融資手段篩選出優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商，形成從高至低不同的消費(fèi)梯度，房地產(chǎn)市場才能形成良性發(fā)展態(tài)勢。

很遺憾，到目前為止，我們看到的是各個(gè)行業(yè)的決策層各自為政。如央行在近日發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2006）》中發(fā)出了警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的警示，北京銀監(jiān)局的措施正是在此背景下出臺。銀行防范風(fēng)險(xiǎn)可以理解，但他們應(yīng)該反求諸己，真想防范風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該加大資產(chǎn)證券化的力度，并且對房地產(chǎn)商加以嚴(yán)格的信用評級。這樣一來，既能使房貸根據(jù)信用等級有保有壓，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商可獲得低息貸款；也可以使房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，不至于因?yàn)橘Y金鏈的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給大起大落，最終貽害消費(fèi)者。

據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2006年三季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.5％，漲幅比上季度低0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4％，漲幅比上季度低0.2個(gè)百分點(diǎn)，各個(gè)城市房價(jià)上漲幅度大不相同。這說明，房地產(chǎn)在新政強(qiáng)壓之下逐漸進(jìn)入蜇伏期與地方區(qū)分期。決策層理應(yīng)抓住這樣的機(jī)會，放棄粗放式的運(yùn)動式調(diào)整，針對各個(gè)地區(qū)、房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行符合市場原則的微調(diào)。當(dāng)然，這決不意味著政府可以放松對房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)的監(jiān)控，在任何時(shí)候任何市場，這都應(yīng)該成為政府監(jiān)管工作的重點(diǎn)。

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