眾所周知，購房者從開發(fā)商手中領(lǐng)取鑰匙，并不等于就取得了房及所有權(quán)，只有辦理了房產(chǎn)證，才真正在法律意義上取得了對房及占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，沒有哪個購房者不想盡快拿到房產(chǎn)證的。但是，許多購房者對房產(chǎn)證都有“千呼萬喚辦不來”的體會，這固然有多方面的原因，但有時也會因為開發(fā)商逾期辦證導(dǎo)致。如果出現(xiàn)這樣的情況，開發(fā)商該不該賠償？

時近年底，又步入了一個交房的小高峰。本刊特意請律師撰寫此文，以期對讀者和開發(fā)商有一定的指導(dǎo)。

開發(fā)商對辦證僅承擔(dān)提供證明文件和協(xié)助的義務(wù)

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（以下簡稱：《條例》）第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使角權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提洪必要的證明文件”。2004年7月20日，修訂后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》（以下簡稱：《辦法》）第12條第1款規(guī)定：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件”�？梢姡覈姓ㄒ�(guī)及部門規(guī)章都規(guī)定了購房者本人有辦證的義務(wù)，行使辦證行政職權(quán)的則是房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門，而開發(fā)商在該過程中僅承擔(dān)提供證明文件和協(xié)助的義務(wù)。

同時，《云南省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理實施細則》第12條規(guī)定：房屋登記的申請人只能是產(chǎn)權(quán)人本人及共有人，當(dāng)產(chǎn)權(quán)人不能親自辦理登記的，可以委托專門的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機構(gòu)或其他人代為辦理。代辦時代理人須持證明產(chǎn)權(quán)人身份的證件和產(chǎn)權(quán)人委托書及代辦人身份證明。因此，目前常見的由開發(fā)商辦證的形式，一般來說都是購房者與開發(fā)商之間形成了委托代理關(guān)系，即購房者委托開發(fā)商指派人員辦證。在這種情況下，只要開發(fā)商及時提供了證明文件并予以協(xié)助，就是盡到了協(xié)助義務(wù)。

開發(fā)商可以依據(jù)與購房者的特殊約定免除逾期辦證責(zé)任

2003年6月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱：《解釋》）第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”《辦法》第12條第2款規(guī)定：“由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�

仔細分析一下上述規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證責(zé)任必須同時滿足兩個條件：其一，逾期辦證必須是由于開發(fā)商自身的原因延誤的，如未提交證明文件或文件不齊全，大產(chǎn)證未取得，土地抵押未解除等等；其二，開發(fā)商與購房者就力、證無免除責(zé)任的特殊約定。但事實上，由于種種非開發(fā)商的原因，法律規(guī)定的90日往往無法辦到證，故開發(fā)商與購房者一般都會對辦證期限進行長于90天的約定或一些其他約定，這也在情理之中。此時，開發(fā)商對逾期辦證并不必然承擔(dān)違約責(zé)任。

購房者理性維權(quán)才是上上策

當(dāng)前，購房者以逾期辦證為由向開發(fā)商索賠的糾紛很多，其中有許多原告的訴訟請求被法院駁回。分析其中原因，主要有如下兩種：第一，逾期是因為行政管理部門遲遲未審批造成的，開發(fā)商已履行協(xié)助和提供證明文件的義務(wù)；第二，購房者本人未及時申請登記或未交納相關(guān)稅費。但是，許多購房者在未按時取得房產(chǎn)證時，就以停止銀行月供、不交納物管費用等方式來“懲罰”開發(fā)商，事實上這些做法是缺乏理性的。購房者應(yīng)當(dāng)在自行或者委托律師對逾期原因進行分析和調(diào)查后，再決定維權(quán)途徑。因為，只有理性維權(quán)才是真正維護自身合法權(quán)益的上上策。(上海市建緯律師事務(wù)所昆明分所李俊華丁敏律師)

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