昆明土地市場報(bào)告

本文試圖通過對9月份以來昆明市土地交易中心公開掛牌的一批地塊進(jìn)行一次有關(guān)政策背景、地塊特點(diǎn)的整體解讀，為地產(chǎn)界以及關(guān)心昆明地產(chǎn)發(fā)展的人士提供簡單的背景依據(jù)。首先說明，涉及到的地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)，均來源于昆明市土地交易中心。另外由于篇幅有限，文章形式只能是一種比較簡單的分析報(bào)告形式。

普通商品住宅用地供應(yīng)成為本次土地供應(yīng)主流

從9月7日昆明市土地交易中心掛牌的J2004-022地塊開始到10月19日的J2006-028號地塊為止，總共有13塊（9月20日掛牌的東郊?xì)w化寺10.61畝工業(yè)倉儲地塊不列入本次統(tǒng)計(jì)分析范圍）。按照土地?cái)?shù)量來看，其中居住用地合計(jì)七幅，商住兩用地合計(jì)四幅，純商業(yè)用地為兩幅。

從土地用途來看，居住用地合計(jì)總面積為1245.5013畝；商住兩用地合計(jì)總面積為480.283畝；純商業(yè)用地面積為23.76畝。

從地塊所處位置看，位于昆明城市東側(cè)地塊最多，合計(jì)五塊，其他方向均為一至三塊不等。（見表3）
很顯然，增加住宅用地比例符合了九部委“十五條”中的“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”的明確要求。并且，大量土地集中在東部，并且地塊面積都比較大，也符合了我們以上的分析，即東南二環(huán)拆遷出來的新增建設(shè)用地將成為今后昆明在“招拍掛”中的主流供應(yīng)。

地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓期（單位：年）

J2006-008民航路3號43.52居住70

J2006-018民航路26號102.24居住70

J2006-022盤龍區(qū)石閘立交橋東南側(cè)143.43商住70

J2006-023春城路國貿(mào)中心旁125.67商住70

在整個13個地塊中，屬于城市中心地段的土地只有兩個（姑且把新聞路也列入這個范圍，見下表），而且都是純商業(yè)用途。所以根據(jù)這個情況判斷，未來昆明城市中心區(qū)的樓盤價(jià)格（現(xiàn)在已經(jīng)屬于二手房范圍了，新盤量極少，比如年底的順城項(xiàng)目），恐怕還會繼續(xù)緩慢拉升態(tài)勢。

地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓期（單位：年）

J2006-017青年路418號3.43商業(yè)40

J2006-018新聞路337號20.33商業(yè)40其他地塊都基本位于城市二環(huán)線以外地段。由此可見，在未來的地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)中，城郊土地將繼續(xù)成為整個土地“供應(yīng)籃子”中的最大頭。從另外一個角度看，增加城郊土地的供應(yīng)，也可以降低未來整個城市住宅的均價(jià)，為昆明創(chuàng)造良好的政策環(huán)境，為今后昆明地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。但是從本土開發(fā)的市場角度出發(fā)，加大城郊土地的供應(yīng)，隨之而來的就是城郊樓盤的放量，可能會對今后郊區(qū)樓盤的銷售價(jià)格造成一定壓力。

未見嚴(yán)控90平米以下的硬性規(guī)劃要求

在所有地塊的出讓文件中，都沒有看到必須把90平米戶型及其面積占開發(fā)總量面積比例作為硬性規(guī)劃條件列入規(guī)劃文件（J2006-023號地塊規(guī)劃要求居住部分90平米以下戶型不得少于30%比例）對指標(biāo)的控制范圍。但據(jù)我們了解到的情況來看，外地兄弟省市在最近的一系列拍賣土地過程中，基本上都把90平米戶型比例控制在了70%之內(nèi)。這個情況可能與昆明當(dāng)?shù)貙?shí)際情況有很大關(guān)聯(lián)。據(jù)了解，本次昆明規(guī)劃部門公布的《昆明市主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》，由于沒有嚴(yán)格執(zhí)行文件精神，對90平米及70%兩個指標(biāo)作出明確量化規(guī)定，已經(jīng)被上級主管部門嚴(yán)厲批評。所以在未來的土地拍賣過程中，會不會出現(xiàn)“亡羊補(bǔ)牢”的情況，我們也將拭目以待。

另外，對于拍賣方式，也沒有按照九部委的文件精神要求，采取“競地價(jià)，競房價(jià)”的新辦法操作，還是參照原來那種價(jià)高者得的老辦法。按照這個情況來推測，一方面可能是新辦法還沒有一個具體可行的操作模式來進(jìn)行參考，而且也很容易出現(xiàn)內(nèi)幕交易的情況（比如競價(jià)者可以私下串價(jià)進(jìn)行壓價(jià)），另一方面就如上文所說，政府財(cái)政壓力實(shí)在太大，也希望通過這種方法多取得收入，用來支援正在進(jìn)行中的大規(guī)模城市基礎(chǔ)建設(shè)。

一、土地固定價(jià)值評估

1、自然資源評估該地塊位于滇池路福海立交橋西南側(cè)，面積為161.64畝，原為一綜合批發(fā)市場用地，后在昆明市進(jìn)行的東南二環(huán)拆遷改造工程中拆遷完成，現(xiàn)作為政府儲備土地推向市場進(jìn)行公開拍賣。地塊四至范圍為：東至福海立交橋（30米規(guī)劃路），南至昆明市前衛(wèi)鍛造廠，西至金牛小區(qū)。景觀資源：該地塊北側(cè)和東側(cè)有市政部門的公用綠化帶，目前已經(jīng)進(jìn)入施工收尾階段。2、地塊環(huán)境資源分析居住環(huán)境分析：該地塊位于的區(qū)域，周邊已經(jīng)具備兩個規(guī)模較大的物業(yè)群（其西面為金牛小區(qū)，南面為馬灑營小區(qū)），物業(yè)環(huán)境和居住氛圍都非常成熟。

周邊生活配套分析：該地塊周邊交通四通八達(dá)，公交系統(tǒng)有44、73、89、91、106、120路公共汽車從滇池路口經(jīng)過，南二環(huán)線方向只有51路公交車經(jīng)過。門前兩條主干道（南二環(huán)路，滇池路）通向市區(qū)和其他方向的交通情況良好。

3、小結(jié)在該地塊的自然資源評估中，我們認(rèn)為該地塊未來價(jià)格張性由于受到將來南二環(huán)線的快速路改建而繼續(xù)得到支撐，雖然背后馬灑營小區(qū)在視覺景觀上將對未來項(xiàng)目造成一定心理影響（老、舊、亂），但是其成熟的物業(yè)環(huán)境仍然對地塊內(nèi)項(xiàng)目未來的發(fā)展給予正面支持。

另外還存在著門前南二環(huán)線往來車流的嘈雜影響，但由于地塊規(guī)劃要求退讓距離較遠(yuǎn)（30米），而且今后在已有公用配套綠化基礎(chǔ)上可以考慮以自種綠化帶進(jìn)行視覺隔離，所以不能造成太大影響。

土地固定價(jià)值評估

1、自然資源評估該地塊位于盤龍區(qū)范圍內(nèi)石閘立交橋東南方向，面積為142.73畝（分為兩個地塊），原為龍聚綜合批發(fā)市場用地，后在昆明市進(jìn)行的東南二環(huán)拆遷改造工程中拆遷，現(xiàn)作為政府儲備土地推向市場進(jìn)行公開拍賣。地塊四至范圍為：東至金汁河，南至昆明市供電局東區(qū)供電分局，西至東二環(huán)路，北至白龍路。規(guī)劃條件（規(guī)劃指標(biāo)及樓面地價(jià)）：景觀資源：在該地塊西臨東二環(huán)線和北臨白龍路兩面，地塊前在當(dāng)初拆遷改造之后，已由市政綠化部門做了綠化景觀帶，目前仍在施工當(dāng)中。2、地塊環(huán)境資源分析居住環(huán)境分析：該地塊位于的區(qū)域，向東方向是白龍路，周邊已經(jīng)形成了以佳園上居等昆明早期高檔低密度住宅為代表的成熟物業(yè)群。

其正西方二環(huán)路沿線也形成了以楓藍(lán)國際、香舍、風(fēng)尚中心、酈島嘉園等高層、小高層為代表的物業(yè)。已經(jīng)形成了比較成熟的物業(yè)環(huán)境和居住氛圍。周邊生活配套分析：該地塊周邊交通方便，公交系統(tǒng)有65、69、70、74、114路等公共汽車可直接在地塊面前落地。門前兩條主干道同向市區(qū)和其他方向的交通情況良好。3、小結(jié)在該地塊的自然資源評估中，我們認(rèn)為該地塊適宜居住，周邊成熟的生活配套和交通硬件完全可以支撐起該地塊的未來價(jià)格張性。雖然存在著門前東二環(huán)線的車流嘈雜影響，但是隨著東三環(huán)線的建成以及未來東繞城線的建設(shè)，大車車流會逐漸向外圍疏散，剛性影響會越來越小。

二、土地產(chǎn)品價(jià)值分析

1、周邊地產(chǎn)市場發(fā)展概述交通環(huán)境的改善將促使全區(qū)域開發(fā)環(huán)境發(fā)生質(zhì)變：該地塊前的兩條主干道，一直是東部地區(qū)居民進(jìn)入市區(qū)核心和北南兩個方向的最重要通道。

一方面來說，作為主干道的道路，車流量較大會對目前整個居住環(huán)境的持續(xù)改善造成剛性影響，但是在未來時(shí)間內(nèi)一旦東繞城線修通，則將促使東二環(huán)線向“景觀大道”轉(zhuǎn)進(jìn)。一旦轉(zhuǎn)進(jìn)完成，則整個區(qū)域的環(huán)境將發(fā)生本質(zhì)變化。所以，在經(jīng)過了今年年初以來的昆明房價(jià)拉升之后，作為拆遷樣板工程的東南二環(huán)沿線的地產(chǎn)發(fā)展將迎來一個全新的開局。東南二環(huán)片區(qū)拆遷土地儲備量巨大，發(fā)展?jié)摿ψ悖簭娜ツ觊_始的東南二環(huán)線的拆遷工作，在歷時(shí)一年多的時(shí)間之后已于今年上半年全線告捷。整個環(huán)線拆遷土地量達(dá)到3500多畝，其中有近2000畝土地將作為未來幾年內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)用地逐步投入市場。所以，把這個片區(qū)視為未來昆明地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場不足為過。政策導(dǎo)向推動市場導(dǎo)向：由于未來現(xiàn)代化新昆明的建設(shè)，以及未來新昆明國際機(jī)場的建設(shè)都在昆明傳統(tǒng)城市區(qū)域的正東方，由此可見今后昆明城市發(fā)展的主戰(zhàn)場也是圍繞著東邊做文章。

我們必須強(qiáng)調(diào)的是，政策的導(dǎo)向作用不可忽視。一旦消費(fèi)者意識到這一點(diǎn)，則整個區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)一個爆發(fā)式的增長。2、周邊住宅市場特征分析住宅戶型：從目前情況看，本區(qū)域住宅市場供應(yīng)量分散，且供應(yīng)量較小，且多為高層及小高層建筑，戶型均以二室二廳、三室二廳為主。（可參考下表）2、地塊環(huán)境資源分析居住環(huán)境分析：該地塊位于的區(qū)域，周邊缺乏大范圍成熟物業(yè)群。其西、南兩個方向都是屬于城中村（福德村）及單位住宅，正東面過春城路是國貿(mào)中心，缺乏成熟的物業(yè)環(huán)境和居住氛圍。

周邊生活配套分析：周邊交通方便，公交系統(tǒng)有31、32、52、107路公共汽車路過。門前兩條主干道（東二環(huán)路，白龍路）通向市區(qū)和其他方向的交通情況良好。3、小結(jié)在該地塊的自然資源評估中，我們認(rèn)為該地塊可以居住，由于周邊尚不成熟的生活配套還不能完全支撐起該地塊的未來價(jià)格張性，尤其是背后福德村的存在將對未來項(xiàng)目造成一定心理影響。雖然存在著門前南二環(huán)線和春城路的車流嘈雜因素，但由于地塊規(guī)劃要求退讓距離較遠(yuǎn)，尚不能造成太大影響。

二、土地產(chǎn)品價(jià)值分析

1、周邊地產(chǎn)市場發(fā)展概述周邊居住環(huán)境亟待改善：門前的兩條交通要道，雖然也是昆明南線交通的樞紐所在，但是規(guī)劃條件又限制了不能在南二環(huán)線方向設(shè)置進(jìn)出口，未來項(xiàng)目開發(fā)只能在春城路方向設(shè)立主進(jìn)出口，所以有一定抗性存在。有利的商業(yè)配套可以起一定支撐作用：春城路對面的沃爾瑪國貿(mào)店，以及未來項(xiàng)目內(nèi)部的商業(yè)配套設(shè)施，都可以對項(xiàng)目產(chǎn)生正面的支撐作用。缺乏有利政策導(dǎo)向：東南二環(huán)的拆遷，對地塊背后的福德村絲毫無損，而福德村作為南市區(qū)一個著名的城中村，將勢必對未來項(xiàng)目產(chǎn)生巨大抗性。因此，我們研判該地塊在發(fā)展后勁上缺乏有力政策導(dǎo)向。

2、周邊住宅市場特征分析住宅戶型：本地塊周邊物業(yè)無可比性，影響的因素有：二環(huán)交界；地塊功能無連續(xù)性；消費(fèi)群不同。

一、土地固定價(jià)值評估1、自然資源評估該地塊位于春城路國貿(mào)中心對面西北方向，面積為125.67畝，原為豆腐營老居住區(qū)用地，后在昆明市進(jìn)行的東南二環(huán)拆遷改造工程中拆遷完成，現(xiàn)作為政府儲備土地推向市場進(jìn)行公開拍賣。地塊四至范圍為：東至福德立交橋，南至福達(dá)路（30米規(guī)劃路），西至福德路（30米規(guī)劃路），北至南二環(huán)路。規(guī)劃條件（規(guī)劃指標(biāo)及樓面地價(jià)）：景觀資源：在該地塊北臨南二環(huán)線和東臨春城路兩面，地塊前在當(dāng)初拆遷改造之后，已由市政綠化部門做了綠化景觀帶，目前仍在施工當(dāng)中。價(jià)格特征：目前地塊所屬世博板塊的住宅盤，二環(huán)邊上，緊靠新迎小區(qū)，生活配套齊全。從區(qū)位看，本區(qū)域位處市中心和世博園之間，價(jià)格也處于二區(qū)域間的低價(jià)區(qū)。均價(jià)為3500元/㎡左右。（如下表）住宅供應(yīng)分析：近期本區(qū)無新樓盤供應(yīng)，多為前期項(xiàng)目剩余房源，如香舍、楓藍(lán)國際、酈島嘉園、中產(chǎn)風(fēng)尚中心等，套型面積在120-200㎡不等。預(yù)期該區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)的新項(xiàng)目有風(fēng)尚中心二期、楓藍(lán)國際二期等�？蛻粜枨筇攸c(diǎn)：本區(qū)域經(jīng)過十多年發(fā)展，已形成成熟的居住社區(qū)，但是上世紀(jì)90年代初期的住房，從結(jié)構(gòu)到環(huán)境已經(jīng)不能滿足部分居民的要求，他們需要更大的空間、更多的綠化、更新的住宅，但又不能脫離自己熟悉的生活環(huán)境，因此，周邊新的物業(yè)，是他們的首選。

另外新迎小區(qū)有周邊商業(yè)，養(yǎng)活了很多人，這部分人有一定的資金，但一直處于租房狀態(tài)，好的物業(yè)可刺激這部分人群的購買需求。目前市場熱點(diǎn)（120㎡以下戶型）：從周邊各項(xiàng)目剩于房源來看，剩余房源都集中在130㎡以上的戶型，而90-110平米3室、70-90平米二室等、高附加房源，銷售情況良好。

三、土地交易價(jià)格推算

1、地塊價(jià)格SWOT分析優(yōu)勢（S）：地塊周邊居住群體環(huán)境成熟，外環(huán)境綠化率好，交通流暢便捷。地塊規(guī)整，易操作。抗性（W）：周邊道路為現(xiàn)階段交通干道，存在一定噪音污染。機(jī)會（O）：未來繞城線的建設(shè)，將進(jìn)一步疏散車流，促使東二環(huán)線向“景觀大道”轉(zhuǎn)進(jìn)。并且隨著整個區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)熱潮的興起，將更加促進(jìn)地塊的價(jià)值擴(kuò)張。威脅（T）：在未來城市建設(shè)和市場環(huán)境演變過程中，存在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和預(yù)期收益易受影響。

2、市場定位和產(chǎn)品定位市場定位：結(jié)合各方面主客觀因素，土地特質(zhì)和規(guī)劃硬性要求，我們建議該地塊的開發(fā)方向是"景觀大道旁的城市生活"居住區(qū)。產(chǎn)品定位：該地塊未來產(chǎn)品為配套以社區(qū)商業(yè)街區(qū)的小高層住宅區(qū)。

3、土地交易價(jià)格推算參照周邊樓盤項(xiàng)目價(jià)格體系建立的投資財(cái)務(wù)模型，加之未來消費(fèi)者心理預(yù)期，城市發(fā)展推算以及宏觀經(jīng)濟(jì)走勢研判，我們建議該地塊的單位摘牌價(jià)格區(qū)域?yàn)?45萬~365萬元/畝。住宅供應(yīng)分析：本區(qū)域03年至今，項(xiàng)目供應(yīng)較多，如萬裕系列項(xiàng)目、上海沙龍系列項(xiàng)目、天城園林居系列項(xiàng)目等。該區(qū)域?yàn)榈綑C(jī)場必經(jīng)路，也是昆

3、土地交易價(jià)格推算參照周邊樓盤項(xiàng)目價(jià)格體系建立的投資財(cái)務(wù)模型等，建議該地塊單位摘牌價(jià)格區(qū)域?yàn)?50萬~375萬元/畝。明的窗口，因些環(huán)境建設(shè)較好，該區(qū)域物業(yè)起價(jià)較高，但升值空間很小。

三、土地交易價(jià)格推算

1、地塊價(jià)格SWOT分析優(yōu)勢（S）：地塊規(guī)整，內(nèi)部住宅形態(tài)容易配置。交通便捷，生活配套尚可�？剐裕╓）：周邊道路為現(xiàn)階段交通干道，存在一定噪音污染。機(jī)會（O）：存在政府繼續(xù)運(yùn)營周邊環(huán)境的可能性，并且周邊無此類項(xiàng)目存在，所以存在“卡位”空間優(yōu)勢。威脅（T）：背后城中村的存在將對未來項(xiàng)目銷售造成一定影響。2、市場定位和產(chǎn)品定位市場定位：建議該地塊的開發(fā)方向是“國貿(mào)中心”居住區(qū)。產(chǎn)品定位：該地塊未來產(chǎn)品為配套以社區(qū)商業(yè)街區(qū)的小高層及高層住宅區(qū)。

二、土地產(chǎn)品價(jià)值分析

1、周邊地產(chǎn)市場發(fā)展概述

該地塊前的兩條主干道，一直是滇池路片區(qū)和城區(qū)西南二環(huán)線內(nèi)居民進(jìn)入市區(qū)核心和南北兩個方向的最重要通道。作為主干道的道路，車流量較大會對目前整個居住環(huán)境的持續(xù)改善造成剛性影響，但是在未來時(shí)間內(nèi)一旦南繞城線修通，則將促使南二環(huán)線向“景觀大道”轉(zhuǎn)進(jìn)。一旦完成，則整個區(qū)域的環(huán)境將發(fā)生本質(zhì)變化。周邊居住環(huán)境成熟：

環(huán)顧整個地塊周邊，南面是馬灑營小區(qū)，西面是金牛小區(qū)。

兩個小區(qū)內(nèi)近萬人的人居環(huán)境已經(jīng)使整個片區(qū)人氣聚集，未來這里將是整個滇池路人氣最密集的地段。有利的商業(yè)配套可以起一定支撐作用：

滇池路口的金子商茂超市，馬灑營片區(qū)的街道商業(yè)配套以及未來項(xiàng)目內(nèi)部的商業(yè)配套設(shè)施，都可以對項(xiàng)目產(chǎn)生正面的支撐作用。

2、周邊住宅市場特征分析住宅戶型：本地塊屬滇池路片區(qū)，滇池路高品質(zhì)物業(yè)的云集，是昆明精品物業(yè)的集中地。滇池路區(qū)域的土地資源有限，今年預(yù)計(jì)僅有60萬平米左右住宅供應(yīng)上市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足對該區(qū)域的需求，使得該區(qū)域內(nèi)物業(yè)的價(jià)格在同環(huán)線上是最貴的。因?yàn)槲飿I(yè)價(jià)格、交通等問題，該區(qū)域多為消費(fèi)能力較高的消費(fèi)者，住宅面積需求大于其他區(qū)域。（可參考下表）

物業(yè)名稱累計(jì)推出套數(shù)主力戶型（㎡）

藍(lán)山數(shù)碼3002室（83-93）、3室（127-138）、4室（166）

中央麗城30002室（83-85）、3室（101-127）、4～7室（175-249）

價(jià)格特征：該區(qū)域受到容積率、限高的影響，建筑成本較高，加上周邊成熟環(huán)境，均價(jià)為同環(huán)線內(nèi)最貴。（如下表）

物業(yè)名稱物業(yè)類型均價(jià)（元/㎡）

中央麗城高層4200（二手）

藍(lán)山數(shù)碼小高層、高層3300（二手）

住宅供應(yīng)分析：

滇池是國家級旅游度假區(qū)，全國聞名，高檔物業(yè)升值驚人。

下面以TOWNHOUSE為例介紹。

時(shí)段單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（元）代表樓盤

2003年以前3500～400050～80萬陽光海岸，加州楓景

2004年4000～480060～110萬海悅花園、波西米亞

2005年5500～6500125～195萬水天一舍、滇池名古屋、萬達(dá)紫園、香檳小鎮(zhèn)

自2005年以來，本項(xiàng)目周邊只有藍(lán)山數(shù)碼、中央麗城系列樓盤供應(yīng)，從目前我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，在本地塊方圓2公里以內(nèi)，今年無新住宅項(xiàng)目上市。

客戶需求特點(diǎn)：

滇池路上物業(yè)的升值潛力是巨大的，其物業(yè)類型以多層、花園洋房、小高層、TOWNHOUSE、獨(dú)立別墅等高檔物業(yè)為主，在這絕佳自然環(huán)境和開發(fā)限制的規(guī)定下，把低密度、低容積、高舒適性的住宅發(fā)揮到了極致，對于這樣的物業(yè)市場仍然有很大的空白點(diǎn)。

三、土地交易價(jià)格推算

1、地塊價(jià)格SWOT分析優(yōu)勢（S）：交通便捷，生活配套尚可�？剐裕╓）：周邊道路為現(xiàn)階段交通干道，存在一定噪音污染。機(jī)會（O）：存在政府繼續(xù)運(yùn)營周邊環(huán)境的可能性。威脅（T）：周邊幾個老小區(qū)的2手房價(jià)可能會造成一定的影響。

2、市場定位和產(chǎn)品定位市場定位：結(jié)合各方面主客觀因素，地塊特質(zhì)和規(guī)劃硬性要求，我們建議該地塊的開發(fā)方向是“滇池路口”居住區(qū)（具體開發(fā)方向另見說明）。產(chǎn)品定位：該地塊未來產(chǎn)品為配套以社區(qū)商業(yè)街區(qū)的小高層及高層住宅區(qū)。

3、土地交易價(jià)格推算我們參照周邊樓盤項(xiàng)目價(jià)格體系建立的投資財(cái)務(wù)模型，加之以未來消費(fèi)者心理預(yù)期，城市發(fā)展推算以及宏觀經(jīng)濟(jì)走勢研判，我們建議該地塊單位摘牌價(jià)格區(qū)域?yàn)?40~360萬元/畝。

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