上海集體退房第一案終結(jié)

他們是房市“擊鼓傳花”游戲中倒霉的最后接手者。在上海房市五年漲跌的新一輪投資熱潮中，他們逢高入市，隨后不得不承受房?jī)r(jià)暴跌帶來(lái)的重大損失。最高者一月之間房子貶值50萬(wàn)元。

這是一起一開(kāi)始并不被看好的官司。它涉及的總購(gòu)房款達(dá)1億元，一方是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，一方是力量弱小的個(gè)人。當(dāng)89個(gè)受爭(zhēng)議的購(gòu)房者于2005年12月自發(fā)聯(lián)合提出集體退房訴訟時(shí)，質(zhì)疑和悲觀的論調(diào)從未遠(yuǎn)離，盡管他們同樣得到了相當(dāng)力度的輿論支持。

在2005年和2006年，無(wú)數(shù)人的眼睛緊盯向這起“上海集體退房第一案”。這或許因?yàn)樗�是這樣一個(gè)特殊時(shí)代的典型標(biāo)本，所有人都盤(pán)算著高房?jī)r(jià)，而與高房?jī)r(jià)的斗爭(zhēng)至今沒(méi)有平息。

歷年的“金九銀十”未給房市帶來(lái)預(yù)期的回暖，而在經(jīng)歷了十個(gè)月困難堅(jiān)守后，在中央宏觀調(diào)控和反腐重拳縱深推進(jìn)的九月，退房者們最終迎來(lái)了屬于自己的勝利。

10月10日下午1點(diǎn)13分，上海市寶山區(qū)新滬路1069號(hào)309室。50來(lái)歲的周大軍拿著剛剛填好的文件，起身走到窗前。

窗外不到200米，便是即將與其“恩斷義絕”的“水岸藍(lán)橋”樓盤(pán)——項(xiàng)目總建筑面積22萬(wàn)平方米，地處上海西北城郊結(jié)合部，原來(lái)是一片菜地。2004年8月，“水岸藍(lán)橋”開(kāi)盤(pán)，均價(jià)只為六七千元/平方米，年底即漲至9000元/平方米；3個(gè)月后，房?jī)r(jià)飆升到最高點(diǎn)14500元/平方米；但僅隔一個(gè)月，房?jī)r(jià)就跌了20%，隨后一路狂跌，現(xiàn)在均價(jià)只有約9700元/平方米，“似乎還有繼續(xù)跌價(jià)的可能”。

房?jī)r(jià)從暴漲到驟跌，似乎僅是剎那之間，而對(duì)周大軍來(lái)說(shuō)，從不舍晝夜排隊(duì)購(gòu)房到集體退房，更像是幻夢(mèng)一場(chǎng)。他站在窗前，甩了甩手上的紙，神情凝重地低聲問(wèn)，就結(jié)束了吧？他的妻子坐在旁邊，正和林森說(shuō)話(huà)，聽(tīng)到發(fā)問(wèn)，于是抬頭瞄了他一眼，抱怨道：“作孽啊。”

和自住客周大軍一樣，投資客林森只需花幾分鐘在幾份文件上簽上名字，便能結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的退房官司，將同在“水岸藍(lán)橋”的某處房產(chǎn)退還給開(kāi)發(fā)商大華(集團(tuán))有限公司。大約15天后，他將拿到扣除部分費(fèi)用之后的購(gòu)房款。

一旁的杜躍平，喊了喊林森的名字。后者跑過(guò)來(lái)，笑著問(wèn)：“杜律師，有事？”

每一個(gè)退房者簽完文件后，都要到杜躍平處確認(rèn)一下。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，剛剛過(guò)去的2006年9月，無(wú)疑是個(gè)令人鼓舞的9月。他們于去年12月提出的集體退房訴訟在這個(gè)月終于一審判決勝訴。從9月28日開(kāi)始，退房手續(xù)就在這間房間里正式展開(kāi)。

身為水岸藍(lán)橋89名業(yè)主的代理律師，杜躍平——這位躍平律師事務(wù)所的主任律師也便隨之進(jìn)駐。5個(gè)工作日里，已經(jīng)有六十幾個(gè)人在解約文件上簽好字。杜說(shuō)，順利的話(huà)，再過(guò)半個(gè)月，這個(gè)“上海集體退房第一案”就將落下帷幕。

已經(jīng)簽了字的周大軍們，再也沒(méi)有選擇的余地。臨時(shí)組成的89人退房團(tuán)——這批“擊鼓傳花”游戲中倒霉的最后接手者——也將各奔東西。

曾經(jīng)的癲狂

周大軍說(shuō)，他還要買(mǎi)房。

這是一個(gè)退休雙職工的家庭，惟一的孩子還在讀書(shū)。身為當(dāng)家人，周大軍一直覺(jué)得自己和其他退房者不同。他需要一套房子，那是他夢(mèng)想中的家，可是直到2004年12月，他才以9030元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下一套139.13平方米的商品房。

當(dāng)時(shí)狂喜的心情一直歷歷在目。力排幾千人而買(mǎi)回的金饃饃，坐落在14樓。簽下合同的周大軍想了想，還是有一些不滿(mǎn)意。他胸前開(kāi)過(guò)手術(shù)，那道30厘米長(zhǎng)的刀疤至今隱隱作痛。他想把房子換到更低的樓層去，或者換一套電梯房回來(lái)。在房?jī)r(jià)飛漲的2004年底，這個(gè)愿望幾乎是舉手之勞——將還未到手的期房轉(zhuǎn)手賣(mài)出去，賺一筆差價(jià)便可換一套更理想的房子。

周大軍的換房計(jì)劃一直進(jìn)展順利，卻在2005年3月中下旬突然轉(zhuǎn)了個(gè)彎，“一夜之間面目全非”。斯時(shí)，中央宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛凝重，而周?chē)�人羨慕的眼神也頓時(shí)變成了幸災(zāi)樂(lè)禍。一開(kāi)始，周大軍沒(méi)想著去退房。他只想和開(kāi)發(fā)商商量著辦——換房，哪怕貼點(diǎn)錢(qián)也成。

開(kāi)發(fā)商的態(tài)度一度曖昧，但2005年9月得知有人起訴后，態(tài)度就變了。他們說(shuō)，換房沒(méi)門(mén)，要么起訴，要么就乖乖住進(jìn)去。為此，周大軍悶坐在家中，琢磨這事。

舉棋不定的時(shí)候，周大軍接到一個(gè)電話(huà)。電話(huà)里，對(duì)方問(wèn)的第一句話(huà)就是：“你想退房么？”

這個(gè)打電話(huà)的人叫袁國(guó)鋒，也是“水岸藍(lán)橋”的業(yè)主。當(dāng)時(shí)，水岸藍(lán)橋第一期的業(yè)主資料被大華集團(tuán)打包賣(mài)給了裝潢公司，隨后輾轉(zhuǎn)到了袁國(guó)鋒手中。袁國(guó)鋒只花了一個(gè)月時(shí)間就決定退房，而買(mǎi)房時(shí)花的時(shí)間更短，只考慮了兩天。

2005年的整個(gè)春節(jié)，袁國(guó)鋒一直在關(guān)注上海房?jī)r(jià)。他看到謝國(guó)忠等專(zhuān)家在報(bào)上說(shuō)上海房地產(chǎn)泡沫，但想了想就扔在了腦后。在他看來(lái)，任何一個(gè)稍有頭腦的商人都會(huì)有一個(gè)基本的商業(yè)邏輯：上海得到了中央政府的大力支持，這種政治支持的意義顯而易見(jiàn)。

“那個(gè)時(shí)候真是一天漲一個(gè)新高，”袁國(guó)鋒回憶，“好像大家都在買(mǎi)房，再不買(mǎi)就沒(méi)了，買(mǎi)房還要排隊(duì)！”

袁說(shuō)，2005年2月29日，他趕到“水岸藍(lán)橋”看房，在11號(hào)和3號(hào)之間猶豫不決。一天后再打電話(huà)過(guò)去，售樓小姐告訴他，11號(hào)房被別人買(mǎi)走了。袁國(guó)鋒一聽(tīng)急了，“再不買(mǎi)真的買(mǎi)不到了”，立馬以14000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下了3號(hào)樓的房子。

然而5天后，中央遏制房?jī)r(jià)快速上漲的“國(guó)八條”等措施就陸續(xù)出臺(tái)，上海整體房?jī)r(jià)尚在峰頂遲疑搖擺之際，“水岸藍(lán)橋”小區(qū)的價(jià)格已經(jīng)迎風(fēng)而落。4月底，袁國(guó)鋒發(fā)現(xiàn)，“水岸藍(lán)橋”中同等規(guī)格同等位置的住房，價(jià)格已降至1萬(wàn)元/平方米左右。3月份價(jià)值150萬(wàn)元的房子，此時(shí)只值100萬(wàn)元，縮水了三分之一。

另一方面，袁國(guó)鋒一家原先居住的房屋本來(lái)已被劃定為拆遷房，按貨幣化補(bǔ)償方案，他可拿到50多萬(wàn)元的補(bǔ)償款，這本是他家庭理財(cái)計(jì)劃中購(gòu)房資金的重要來(lái)源。房產(chǎn)市場(chǎng)日益蕭肅，袁國(guó)鋒原先的居住小區(qū)突然被通知“暫緩拆建”，計(jì)劃中的補(bǔ)償款遙遙無(wú)期。資金壓力徒然增加，他苦著臉說(shuō)：“每個(gè)月8000元的還貸，山一樣地壓過(guò)來(lái)�！�

袁國(guó)鋒找大華集團(tuán)銷(xiāo)售經(jīng)理交涉過(guò)，對(duì)方一口拒絕了他退房的要求。那時(shí)袁國(guó)鋒就意識(shí)到，自己力量太過(guò)薄弱，根本說(shuō)服不了實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，只能尋找更多的伙伴。而那份輾轉(zhuǎn)得來(lái)的資料，無(wú)疑幫了他一個(gè)大忙。從談判到退房

2005年5月，“水岸藍(lán)橋”的業(yè)主論壇上，流傳著一個(gè)新規(guī)定：“6月1日后，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，對(duì)外銷(xiāo)售要全額征收營(yíng)業(yè)稅�！狈�?jī)r(jià)在跌，轉(zhuǎn)手還得交稅，有人開(kāi)始喊出“退房”的口號(hào)。

通過(guò)電話(huà)和論壇認(rèn)識(shí)的18個(gè)業(yè)主，第一次見(jiàn)面是在2005年9月中旬，在普陀區(qū)的一個(gè)茶館。大家越說(shuō)越投機(jī)，結(jié)果其中兩人發(fā)現(xiàn)，原來(lái)他們買(mǎi)的是對(duì)門(mén)。

50多歲的莊均在上海南翔鎮(zhèn)有自己的工廠，是少數(shù)可以與律師直接用法律術(shù)語(yǔ)溝通的業(yè)主。莊均原來(lái)覺(jué)得房地產(chǎn)與法律都是離自己很遠(yuǎn)的詞語(yǔ)，短短幾個(gè)月就轉(zhuǎn)而精通，他說(shuō)這是源于對(duì)自身的負(fù)責(zé)。

他退房的原因似乎很簡(jiǎn)單——24歲的兒子最終不打算回國(guó)了。這事發(fā)生在2005年5月，距離他在購(gòu)房合同上簽字不過(guò)三個(gè)月。但時(shí)間長(zhǎng)短并不重要，重要的是自己當(dāng)初買(mǎi)房的理由不存在了，而合同又賦予他退房的權(quán)利，那么他為什么不退？

聚集起來(lái)的業(yè)主表達(dá)了自己的愿望：要么補(bǔ)償差價(jià)，要么退房，這是最起碼的要求。此時(shí)，他們已然從媒體上獲知，同處上海城郊結(jié)合部的幾個(gè)樓盤(pán)已在降價(jià)——價(jià)格跌了15%的萬(wàn)里雅筑，從2005年6月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商指示銷(xiāo)售人員給前一批業(yè)主逐一打電話(huà)，表示將直接補(bǔ)償差價(jià)給業(yè)主；與萬(wàn)里雅筑斜面相對(duì)的達(dá)安春之聲，讓業(yè)主們?cè)凇把a(bǔ)貼裝修、贈(zèng)送車(chē)庫(kù)和補(bǔ)貼房?jī)r(jià)中三選一”；上海新湖房產(chǎn)公開(kāi)聲明，業(yè)主兩年內(nèi)享有無(wú)條件退房的選擇權(quán)；新江灣城·上海夢(mèng)想雍景苑的開(kāi)發(fā)商甚至承諾，倘若2005年9月17日到2006年6月30日行情走低，已購(gòu)房的業(yè)主可以按區(qū)域平均價(jià)格，拿到差價(jià)部分補(bǔ)償，或要求鎖定保價(jià)期間某一階段價(jià)格為最低補(bǔ)償價(jià)格，還可獲得一定的特別補(bǔ)償。

但這樣的好事，沒(méi)有讓莊均他們輪上。

大華集團(tuán)態(tài)度堅(jiān)決�！捌溟g，我們跑了無(wú)數(shù)次的售樓處，但效果渺茫。”袁國(guó)鋒回憶道，很多次，他們奔波在售樓處與大華集團(tuán)總部之間，樓上樓下，樓里樓外，可是，沒(méi)人理會(huì)他們。一些人甚至沒(méi)能接近開(kāi)發(fā)經(jīng)理的辦公室，就被保安擋住了。

這一期間，退房的隊(duì)伍逐漸壯大。到2005年11月初，退房團(tuán)隊(duì)增至30多人。歷年來(lái)的“金九銀十”這一次并未給房市帶來(lái)預(yù)期中的回暖，大大小小的調(diào)控政策出臺(tái)了20來(lái)個(gè)，越來(lái)越多的人意識(shí)到，中央開(kāi)始“動(dòng)真格”了。“都急了，眼看著2005年12月底的交房日期一天天逼近，可退房的事情卻毫無(wú)進(jìn)展�！痹瑖�(guó)鋒說(shuō)。

因房?jī)r(jià)大跌急于尋找出路的人也多了起來(lái)。周馨云是溫州人，用當(dāng)?shù)卦?huà)來(lái)形容是“腰上掛滿(mǎn)鑰匙的人”。她來(lái)自炒房家族，哥哥操盤(pán)，自己掛名協(xié)助，兄妹倆從故鄉(xiāng)出發(fā)，水銀瀉地般長(zhǎng)驅(qū)直入，僅在“水岸藍(lán)橋”就以“周馨云”的名義買(mǎi)下三套，價(jià)位在9000元-10000元/平方米之間。“沒(méi)虧多少，但手頭太緊了，只能棄卒保車(chē)�！�

唐繼祥的運(yùn)氣也不見(jiàn)得好。這個(gè)小建筑承包商很不幸被套牢了，更不幸的是，他的幾項(xiàng)承包工程先后出了事。資金的壓力讓他每天睡不著覺(jué)。唐說(shuō)，像他這樣的人，“在整個(gè)退房團(tuán)占40%”。

2005年11月16日，袁國(guó)鋒和他的伙伴們第一次見(jiàn)到“水岸藍(lán)橋”項(xiàng)目副總經(jīng)理、大華集團(tuán)二分公司副總經(jīng)理黃森。讓他們始料不及的是，這位開(kāi)發(fā)商代表自始至終不言不語(yǔ)，甚至不愿意在袁國(guó)鋒做的會(huì)議紀(jì)錄上簽字。

開(kāi)發(fā)商的態(tài)度讓人心寒。直到三天后的11月19日，對(duì)于不斷上門(mén)的退房者，大華集團(tuán)才扔出一句話(huà)：“退房不可能，除非打官司�！�

調(diào)解已經(jīng)無(wú)望。業(yè)主們絕望而憤怒的情緒先在電話(huà)中彌漫，隨后在網(wǎng)絡(luò)上擴(kuò)散。本來(lái)很多業(yè)主并不是真正想退房，只想從退房糾紛中獲得補(bǔ)償，這樣，因房?jī)r(jià)下跌的心理失衡才可以調(diào)整過(guò)來(lái)�？墒�，談判之門(mén)被開(kāi)發(fā)商關(guān)上了。

到四天后再一次碰面時(shí)，聞風(fēng)而來(lái)的業(yè)主已經(jīng)達(dá)51人。他們鄭重在一份解約通知中簽名，隨后送達(dá)開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司手中，明確表示：“依據(jù)當(dāng)初商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款約定和國(guó)家合同法，決定單方解除合同并請(qǐng)大華集團(tuán)七日內(nèi)通知具體洽談事宜；在其退房要求在獲得大華集團(tuán)答復(fù)前，將于2005年11月起集體停止還貸�！蓖瑫r(shí)，他們還推選出了5名業(yè)主代表，尋找合適的律師，隨時(shí)準(zhǔn)備打官司；并將碰頭會(huì)的地點(diǎn)從茶館改成在附近某所學(xué)校的教室里，“將每一分錢(qián)都用在刀刃上，做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備”。

這年的12月2日，大華集團(tuán)做出了回應(yīng)。他們用詞嚴(yán)厲地再次重申，“合同解除的權(quán)利或繼續(xù)履行合同的權(quán)利在我公司，而不在您�！�

12月上旬，業(yè)主聘請(qǐng)的律師杜躍平走馬上任，并很快地將大華集團(tuán)告上法庭。

幾股分散的力量在杜躍平這里得以匯聚�！暗谝慌�提出訴訟的有83人，此后又加了7個(gè)人，分別立案，合并審理�！倍跑S平說(shuō)。但因?yàn)槁蓭熧M(fèi)用談不攏，90名業(yè)主有過(guò)一次分流，8個(gè)東北投資客轉(zhuǎn)到上海另一名律師胡欽福名下。

資本的魔力

力量的集聚，讓這些退房者備受鼓舞。他們甚至分成幾個(gè)小組，并推舉了小組長(zhǎng)。莊均和袁國(guó)鋒都被選上了。

幾天后便是2005年12月23日，冬至的第二天、平安夜的前一晚。退房者在普陀區(qū)一所職業(yè)中專(zhuān)里再一次碰了頭。

就在這次聚會(huì)的一周前，網(wǎng)絡(luò)上、媒體上關(guān)于退房一事的報(bào)道一夜間沒(méi)了蹤影，甚至上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)對(duì)退房現(xiàn)象給出的官方說(shuō)法也被刪得一干二凈。業(yè)主們敏感地意識(shí)到，一些說(shuō)不明道不清的因素開(kāi)始起作用。他們心想，是不是該和政府一樣，拒絕用“退房”來(lái)稱(chēng)呼他們的行動(dòng)，而是用一個(gè)相對(duì)中性的詞：解約，解除合約。

他們此刻還沒(méi)想到，2005年底的上海市政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演的角色會(huì)愈顯尷尬。

他們此刻還沒(méi)想到，2005年底的上海市政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演的角色會(huì)愈顯尷尬�；厮輧赡昵埃�當(dāng)中央下定決心開(kāi)始宏觀調(diào)控的時(shí)候，上海政府對(duì)于自己掌控全局的能力仍然有著超乎尋常的自信，但事實(shí)上，此時(shí)央行已經(jīng)發(fā)出了預(yù)警，學(xué)界開(kāi)始質(zhì)疑。此后的兩年間，在眾多力量共同博弈之下，資本的狂奔被迫遏制住。

其結(jié)果便是，“2006年第一季度針對(duì)退房問(wèn)題的大量投訴，將是政府有關(guān)部門(mén)非常棘手的工作。”2005年底，面對(duì)《南都周刊》，上海市政府部門(mén)一位不愿具名的官員說(shuō)。

陸續(xù)出現(xiàn)的幾個(gè)退房團(tuán)，尤其是一些因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了就要求退房的群體，讓這位官員相當(dāng)頭疼。他認(rèn)為，集中退房問(wèn)題既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)糾紛，同時(shí)也是對(duì)和諧社會(huì)的一個(gè)挑戰(zhàn)�！巴朔繂�(wèn)題已經(jīng)影響到社會(huì)生活層面，給穩(wěn)定的社會(huì)秩序帶來(lái)隱患。大量的投訴、訴訟乃至上訪，在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會(huì)的進(jìn)程中都是不和諧之音�！�

相關(guān)的政府調(diào)研工作在2005年四五月間就已展開(kāi)，一個(gè)主題為“上海市房地產(chǎn)行業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究”的調(diào)研項(xiàng)目甚至在2004年底就有了初步的想法�！凹幢氵@樣，仍然不斷有新情況出現(xiàn)�！痹擁�(xiàng)目主持人、海華永泰律師事務(wù)所主任顏學(xué)�；貞浀�。

政府的壓力直接傳遞給開(kāi)發(fā)商。立冬以來(lái)的那個(gè)月，一些上海開(kāi)發(fā)商就像救火隊(duì)員，忙著應(yīng)付“團(tuán)退潮”的一股股攻勢(shì)。地杰?chē)?guó)際城的銷(xiāo)售總監(jiān)陸飛便是其中之一。

“一對(duì)母女因?yàn)榈亟車(chē)?guó)際城大降價(jià)而抱頭痛哭”的畫(huà)面成為了“團(tuán)退潮”報(bào)道中最煽情的一幕，被媒體報(bào)道之后，陸飛和他身后的地杰?chē)?guó)際城就成為媒體聚焦的中心。

無(wú)論從哪個(gè)方面看，位于浦東中環(huán)線上的地杰?chē)?guó)際城都可以視為上海團(tuán)退潮中一個(gè)極具關(guān)注價(jià)值的標(biāo)本。規(guī)劃總建設(shè)面積為110萬(wàn)平方米的這個(gè)超級(jí)大盤(pán)，至今僅開(kāi)發(fā)不到1/5，地杰?chē)?guó)際城的開(kāi)發(fā)商既要面對(duì)前期購(gòu)房者的退房要求，又要向市場(chǎng)推出大量新房源，可謂立于首尾受敵的進(jìn)退兩難之地。

“不退房，也不退款，市里也不鼓勵(lì)這么做�！标P(guān)于退房問(wèn)題的立場(chǎng)，陸飛很堅(jiān)定。

上海地產(chǎn)顧問(wèn)高思品表示，抗議者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法“極度天真”。站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，房?jī)r(jià)從每平方米7000元漲到了8000元，此前的購(gòu)房者沒(méi)有將差價(jià)補(bǔ)償給自己，現(xiàn)在從每平方米9000元跌到了7000元，卻要求我將2000元退給你？交鋒前的部署

2005年冬至次日的這次聚會(huì)，律師杜躍平遲到了。晚上8點(diǎn)，莊均和袁國(guó)鋒開(kāi)始主動(dòng)輪流站在講臺(tái)上，給其他業(yè)主條分屢析當(dāng)前形勢(shì)。

莊均的任務(wù)，就是給他的鄰居們講述2005年12月21日吳維退房訴訟的審理過(guò)程。吳維也是水岸藍(lán)橋的一個(gè)業(yè)主，與莊均等人一樣，對(duì)開(kāi)發(fā)商大華集團(tuán)提出退房要求未果，轉(zhuǎn)而尋求法律途徑解決。審理當(dāng)天，吳維的形勢(shì)并不樂(lè)觀，他的律師在法庭因?yàn)闇?zhǔn)備不足而節(jié)節(jié)敗退。但這并不影響大家的情緒。某種程度上，吳維的案子對(duì)他們來(lái)說(shuō)，更像一個(gè)實(shí)戰(zhàn)演練。

“無(wú)論怎樣，大華已經(jīng)亮牌了。而我們的牌，他們并不知道。”抬了抬手，莊均樂(lè)觀地總結(jié)說(shuō)。

坐在底下的周大軍聽(tīng)了一陣激動(dòng)，各種小道消息帶給他的郁悶與焦虛一掃而空。他覺(jué)得自己并不太懂行，那么，跟著有膽有識(shí)的一群人去做，是最聰明的選擇。于是，當(dāng)莊均從講臺(tái)上走下來(lái)的時(shí)候，他忍不住跑過(guò)去，拍了拍對(duì)方的肩膀，說(shuō)：“辛苦了�！�

隨后到來(lái)的杜躍平，給大家理了理法律程序，做了一些戰(zhàn)略部署。比如，讓他們悄悄做一些安排，將原本分散的90個(gè)訴訟并案處理，從而將原定2005年12月29日的開(kāi)庭日挪到2006年1月，以爭(zhēng)取更多的準(zhǔn)備時(shí)間；比如，讓他們利用各自長(zhǎng)處，發(fā)動(dòng)所有人收集有力的證據(jù)；比如，在退房理由中盡量避免“房?jī)r(jià)”的問(wèn)題。

“我們都在一條船上了。我們沒(méi)有回頭的可能了。”這是這一天他們互相之間最經(jīng)常說(shuō)的話(huà)。

已經(jīng)有風(fēng)聲傳出了。開(kāi)發(fā)商正在逐個(gè)擊破，業(yè)主論壇的風(fēng)向也有所轉(zhuǎn)變。關(guān)于退房的討論鮮有人跟進(jìn)，甚至，有人發(fā)帖公開(kāi)指責(zé)這些退房者“不過(guò)是正在倒霉的炒房者”。這樣的傳言于他們相當(dāng)不利。

這個(gè)時(shí)候，他們更需要確認(rèn)集體力量的存在�；蛟S，就連他們自己都不清楚，這個(gè)“團(tuán)結(jié)就是力量”的情形能維持多久，而這是他們能否最終勝利的關(guān)鍵。

法庭交鋒

2006年3月15日、3月24日，原被告雙方兩次交換證據(jù)，此后，受理此訴訟的上海市寶山區(qū)人民法院分別在4月21日、24日兩天進(jìn)行了開(kāi)庭審理。

爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)，仍然是第三條款。

89個(gè)業(yè)主，和房展會(huì)上一塊維權(quán)的“難兄難弟”們不一樣，他們的預(yù)售房合同中有白紙黑字寫(xiě)著的第三條款。條款注明：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用�！�

在大華集團(tuán)2005年約88萬(wàn)平方米的新房銷(xiāo)售量中，只有水岸藍(lán)橋樓盤(pán)約一百多套房源的預(yù)售合同中增加了這一條款。表面上，這是一個(gè)難以理解的失誤。但在2004年，這樣的做法是一種流行。

當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商面對(duì)的是2003年以來(lái)“井噴”的上海地產(chǎn)市場(chǎng)——由國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格在2003年同比上漲高達(dá)29.1%，遠(yuǎn)超出全國(guó)4.8%的平均水平；此前兩年，上海房?jī)r(jià)漲幅也不過(guò)分別為2.1%和8.2%。

“2004年4月上旬有一天的《解放日?qǐng)?bào)》地產(chǎn)版竟沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)廣告投放！”當(dāng)時(shí)的《解放日?qǐng)?bào)》地產(chǎn)版主編許仰東嗅到一股席卷而來(lái)的上海房產(chǎn)市場(chǎng)熱浪，“好賣(mài)到不需要做廣告。”

這個(gè)時(shí)候在格式合同中增加第三條款，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)異于一個(gè)“很靈的主意”。在房?jī)r(jià)快漲的情況下，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量等問(wèn)題，業(yè)方大多要求賠償，并不會(huì)輕易選擇退房。對(duì)于那些因?yàn)榉慨a(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題而找上門(mén)來(lái)的業(yè)主，把這一條款扔出去，也能活活噎死他們。“不爽，就退房唄�！遍_(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)手即能賣(mài)出，“不費(fèi)一兩分鐘的事”，既能收到前一業(yè)主的賠償款，又能賺到房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的差價(jià)。

可是，大華集團(tuán)完全沒(méi)有想到，原本給業(yè)主設(shè)下的甜蜜陷阱，最后套牢了自己，以至于大華集團(tuán)一高層連喊“被動(dòng)”——涉案的房子有90多套，均價(jià)13500元/平方米，房屋平均面積超過(guò)100平方米，這意味著，總購(gòu)房款起碼超過(guò)1億元。

業(yè)主據(jù)此認(rèn)為，按照合同約定，他們可以“因自身原因”提出解除合同，而他們寧愿承擔(dān)賠償所帶來(lái)的損失�！拔易龊昧�10萬(wàn)元以?xún)?nèi)損失的準(zhǔn)備，”袁國(guó)鋒說(shuō)，“包括3%的賠償，一切相關(guān)手續(xù)費(fèi)用，以及迫不得已情況下進(jìn)行訴訟的律師費(fèi)�！�

但大華集團(tuán)矢口否認(rèn)。他們強(qiáng)調(diào)，“這不是你們的權(quán)利，而是我們的權(quán)利�！贝笕A集團(tuán)的意思是，這條款主要用于解釋“在經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意后，業(yè)主要解除合同需要承擔(dān)的后果”。

雙方仍然爭(zhēng)執(zhí)不下。

病毒式情緒

就在法院審理后的第4天，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。

消息出來(lái)后，莊均趕緊把一年來(lái)“躺在家中某個(gè)存折上”的90萬(wàn)元余款交了。林森想了想，這三年來(lái)他已從房市賺了兩三百萬(wàn)元，這些許利息也就無(wú)所謂，不如按兵不動(dòng)。

“窮人”周大軍卻按捺不住。看著其他人紛紛提前還貸，他感到進(jìn)退兩難。房貸利率漲了，判決書(shū)卻遲遲不下。像燙手山芋一樣的水岸藍(lán)橋房產(chǎn)，是他賣(mài)了前一套房子買(mǎi)下來(lái)的，本該2005年12月搬進(jìn)新房的他，現(xiàn)在非但要為那套不知何時(shí)能退掉的房子逐月付房貸利息，還要額外支出一筆租房費(fèi)用。束手無(wú)策的他開(kāi)始像只熱鍋上的螞蟻。

他幾乎每天都要給律師、“盟友”們打上一通電話(huà)，翻來(lái)覆去就那幾個(gè)問(wèn)題：什么時(shí)候能出結(jié)果？我還要退房么？你打算怎么辦？官司打贏的可能性有多少？

沒(méi)有人知道答案。如果上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從此一蹶不振，為什么今年2月，一支由約30名身家號(hào)稱(chēng)5000萬(wàn)元的山西煤老板組成的山西購(gòu)房團(tuán)，高調(diào)進(jìn)入上�？捶�？如果上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將死而復(fù)生，為什么房?jī)r(jià)仍跌，成交量卻停滯不前？

理性的分析并未減輕周大軍的精神壓力。他越來(lái)越對(duì)案子的前途感到擔(dān)憂(yōu)。焦慮的情緒就像一場(chǎng)瘟疫似的，在89個(gè)退房者傳遞開(kāi)來(lái)。焦慮之后是一種不信任、懷疑。無(wú)來(lái)由的懷疑。懷疑律師不夠賣(mài)力，懷疑“核心組成員”與律師一塊怠工，懷疑律師被開(kāi)發(fā)商收買(mǎi)了。

于是，吵架。吵不完的架。和律師吵，業(yè)主之間吵，核心組成員甚至為自己多墊了幾百元而內(nèi)訌。有幾次，情緒激動(dòng)的業(yè)主沖到杜躍平的辦公室里，大吵大鬧，有人甚至拍著桌子，砸了杯子，指著杜躍平的鼻子問(wèn)，怎么回事？

杜躍平偷偷哭過(guò)。有著20年從業(yè)經(jīng)歷的老法師，曾辦理過(guò)近千個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)，卻因?yàn)檫@個(gè)案子而一下子被推到風(fēng)頭浪尖。他的開(kāi)發(fā)商老主顧開(kāi)玩笑說(shuō)：“你現(xiàn)在是業(yè)主維權(quán)的代言人，我都不敢找你了�！睕](méi)想到，他服務(wù)的這一些業(yè)主們，因?yàn)闊o(wú)謂的傳言而質(zhì)疑他的職業(yè)操守。

無(wú)論杜躍平，還是89個(gè)退房者，身陷退房事件中的每一個(gè)人，一度深感筋疲力盡。時(shí)間、精力、信心、心情，種種內(nèi)耗發(fā)生在眼前，可是他們無(wú)能為力。這個(gè)臨時(shí)組成的團(tuán)隊(duì)幾乎搖搖欲墜。

進(jìn)入5月，便是漫長(zhǎng)的等待。到6月，過(guò)了受理之后的半年期限，法院仍然沒(méi)有動(dòng)靜。每天都會(huì)有小道消息傳出。每隔一個(gè)月，就會(huì)有新的調(diào)控政策出來(lái)。房?jī)r(jià)在不斷地跌，利息在不斷地增加，業(yè)主們急于從這場(chǎng)官司泥淖中掙脫出來(lái)。

可是，同樣身陷泥淖的開(kāi)發(fā)商豈會(huì)輕易罷休？如果將上海這三年來(lái)的樓市比喻為一場(chǎng)“博傻”游戲，每一個(gè)投資者都認(rèn)為自己不是擊鼓傳花中最后一個(gè)接棒的人，那么，最后的贏家一定不是業(yè)主，也不是開(kāi)發(fā)商。

第一個(gè)將這個(gè)道理明白過(guò)來(lái)的，是林森。2003年他趕上了上海樓市的黃金時(shí)期，在上海長(zhǎng)寧區(qū)古北路開(kāi)了一家房屋租賃館，專(zhuān)門(mén)做日本人的生意。最初入市時(shí)，他對(duì)房地產(chǎn)一無(wú)所知，趁著房?jī)r(jià)高漲的當(dāng)頭，也隨波逐流地買(mǎi)了幾套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，賺了二三百萬(wàn)元。一度“悶聲發(fā)大財(cái)”的林森，不幸地成為了最后一棒的交接者。他以13450元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下了水岸藍(lán)橋125平方米的商品房。

一開(kāi)始也會(huì)有不平。仔細(xì)想后，他發(fā)現(xiàn)，這是命中注定的。18年間，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是“政策市”，所謂“成也蕭何，敗也蕭何”，資本只不過(guò)是不斷變換的玩家而已。

從整個(gè)城市的角度看，整個(gè)上�？醋鲆粋�(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商是政府，眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是這個(gè)樓盤(pán)的購(gòu)房者，購(gòu)買(mǎi)其中的項(xiàng)目——土地。政府不斷對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行包裝，今年要進(jìn)行浦江建設(shè)，于是，“購(gòu)房者”紛紛購(gòu)置浦江兩岸的“樓盤(pán)”，明年，又建設(shè)“一城九鎮(zhèn)”，于是，這些區(qū)域的“樓盤(pán)”又被搶購(gòu)了�；剡^(guò)頭看，“一城九鎮(zhèn)”的說(shuō)法沒(méi)有人再會(huì)去提了。

林森說(shuō)，這樣一想，他對(duì)官司的結(jié)果就不在意了。如果官司贏了，那么，減少損失；如果官司輸了，那么，將房子收下自住，只當(dāng)“花錢(qián)買(mǎi)了教訓(xùn)”。九月的勝利

進(jìn)入2006年8月，一些退房者開(kāi)始收到內(nèi)部消息。法院中有人跟他們說(shuō)，“出于政治方面的考慮”，退房官司一定會(huì)在國(guó)慶前給一個(gè)結(jié)果。此后不久，寶山區(qū)區(qū)長(zhǎng)、陳良宇前秘書(shū)秦裕因社�；�金案落馬，事后也有好事之徒私下猜測(cè)兩者間的關(guān)聯(lián)。但在那時(shí)，沒(méi)有人知道，上海市委書(shū)記陳良宇也被牽涉進(jìn)社�；�金案中。

無(wú)論如何，這個(gè)消息還是讓飽受煎熬的業(yè)主們?cè)俣然钴S了起來(lái)。周大軍喘了一口氣，覺(jué)得自己又找到了希望。

果然，9月11日，最早起訴的一個(gè)業(yè)主收到了第一份判決書(shū)，寶山區(qū)人民法院一審判決如下：“業(yè)主和大華公司的合同準(zhǔn)許解除，業(yè)主除依照條款承擔(dān)總房?jī)r(jià)款3%的賠償外，還應(yīng)承擔(dān)因合同解除產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)業(yè)主將在判決生效起15日內(nèi)注銷(xiāo)所購(gòu)房屋的抵押登記，辦妥的當(dāng)日由大華公司返還扣除賠償?shù)馁?gòu)房款�！�

業(yè)主們緊急碰了一次頭。他們發(fā)現(xiàn)，按法院判決，他們與大華集團(tuán)合同解除的時(shí)間是判決書(shū)下達(dá)之日，并非他們?nèi)ツ昴甑紫虼笕A集團(tuán)發(fā)解約函的時(shí)間。這就意味著，除了3%的賠償款，他們還要白白送給開(kāi)發(fā)商10個(gè)月的房貸利息。以一套房產(chǎn)100萬(wàn)元來(lái)算，10個(gè)月的房貸利息就意味著10萬(wàn)元。

分歧再一次出現(xiàn)。

莊均、林森、周馨云很快得出結(jié)論，接受這個(gè)判決結(jié)果是上上策。莊均說(shuō)：“我們就是捆在一起的蚱蜢，命運(yùn)相同。如果鬧一鬧有用的話(huà)，就不會(huì)有這樣的判決書(shū)�！倍�且，一場(chǎng)官司就是一場(chǎng)內(nèi)耗戰(zhàn)，與其內(nèi)耗，不如減少損失，該干嘛干嘛。

有人不同意。他們提議趕在第二批判決書(shū)下達(dá)之前，“去法院鬧一鬧”。周大軍想了想，他只能鬧。售樓處公布的水岸藍(lán)橋均價(jià)，現(xiàn)在為9700元/平方米，比他當(dāng)時(shí)買(mǎi)進(jìn)的價(jià)格還要高700元/平方米。

9月18日，20來(lái)個(gè)業(yè)主在寶山區(qū)法院門(mén)口靜坐。有人跑來(lái)跟他們說(shuō)，上海要規(guī)范穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，這當(dāng)頭鬧，沒(méi)用的。

周大軍聽(tīng)了，心里七上八下。突然閃現(xiàn)的一線光明，也變得不確定了。他想算了，撤訴吧，這樣還能有一套房產(chǎn)。可是，他又聽(tīng)說(shuō)，水岸藍(lán)橋的房?jī)r(jià)還得往下跌，“當(dāng)年很多人都是在5000元/平方米的內(nèi)部?jī)r(jià)買(mǎi)進(jìn)的，9700元/平方米的均價(jià)還是有泡沫�！�

正當(dāng)他拿不定主意的時(shí)候，判決書(shū)卻在9月22日下來(lái)了。這個(gè)50多歲的上海男人說(shuō)，他立即意識(shí)到他犯了錯(cuò)誤。他的盟友們并不打算上訴，這意味著，他要么自己?jiǎn)为?dú)上訴，要么和其他高價(jià)買(mǎi)進(jìn)的業(yè)主一樣接受這個(gè)結(jié)果。他悄悄算了一下賬，2萬(wàn)元的訴訟相關(guān)費(fèi)用，賠給開(kāi)發(fā)商3.8萬(wàn)元的毀約費(fèi)，犧牲給銀行的10萬(wàn)元房貸利息，這些是他要真金白銀交出去的錢(qián)；如果算上房產(chǎn)差價(jià)，他還要再損失9.8萬(wàn)元。

這是一筆25.6萬(wàn)元的損失。對(duì)此，周大軍獨(dú)自懊惱了幾天，他的妻子不斷地在耳邊指桑罵槐。周大軍悄悄問(wèn)過(guò)杜律師，對(duì)方說(shuō)，上訴成功的幾率只有1%。

要不要繼續(xù)上訴？業(yè)主們開(kāi)了幾次小會(huì)。這時(shí)，他們已從報(bào)紙上看到了上海10多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被中紀(jì)委找去“協(xié)助調(diào)查”的消息，不少開(kāi)發(fā)商排在上海50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)前列。另一個(gè)聽(tīng)說(shuō)的消息又加重了他們的疑慮，上海社�；�金大案中一部分被挪用的資金，正是被用于投資房地產(chǎn)。業(yè)主們心里揣摩著，再晚一些時(shí)候，不少開(kāi)發(fā)商資金鏈都有可能斷裂，不如趁早把錢(qián)收回來(lái)安心。

林森說(shuō)，游戲結(jié)束了，他要歇歇，也玩得差不多了。賺過(guò)，賠過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，還是賺了。所以他沒(méi)有什么好后悔的。

生意人莊均的工廠生意進(jìn)入旺季，僅僅接受采訪的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，就有五六個(gè)單子飛進(jìn)來(lái)。他說(shuō)，他再也不會(huì)涉足房地產(chǎn)，那是他還沒(méi)看懂的市場(chǎng)。

問(wèn)到他打算怎么辦時(shí)，周大軍說(shuō)他還不知道�！拔曳噶艘簧�中最大的錯(cuò)誤，我仍然看不懂樓市，可是我能怎么辦？我還是要買(mǎi)房。人總得有一個(gè)住處吧？”

也許，很多年后，這些人都會(huì)遺忘這些事。洋場(chǎng)十里，紙醉金迷，這個(gè)一直承載著現(xiàn)代中國(guó)繁華之夢(mèng)的都市，在三年的時(shí)間里經(jīng)歷了樓市的大起伏。購(gòu)房就像一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)。身陷其中的人們，不知是為哪里來(lái)的一股力量推動(dòng)，曾經(jīng)癲狂，大喜大悲過(guò)。

(應(yīng)當(dāng)事人要求，文中涉及的退房者均為化名，實(shí)習(xí)生潘愛(ài)娟對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))

2005年6月，上海浦東一樓盤(pán)，交房已半年，從燈火可以看出入住者寥寥。大部分房子捂在炒房客手里，樓市泡沫明顯。

2004年底，上海樓市開(kāi)始瘋漲，新開(kāi)樓盤(pán)一房難求，購(gòu)房者徹夜排隊(duì)購(gòu)房。

2005年一季度，房產(chǎn)中介門(mén)庭若市，邊接待顧客，邊接聽(tīng)電話(huà)，二手房生意火爆。

2005年二季度，樓市“國(guó)八條”出臺(tái)，市場(chǎng)迅速冷卻。

2005年三季度，整個(gè)樓市彌漫著觀望氣氛，二手房的價(jià)格調(diào)整蔓延到一手房市場(chǎng)。

2006年5月31日，新一輪樓市宏觀調(diào)控出臺(tái)，市民趕在6月1日房產(chǎn)新政前辦理過(guò)戶(hù)交易手續(xù)，房產(chǎn)后市面臨新一輪“冰期”。

2006年9月29日，F(xiàn)1上海大獎(jiǎng)賽練習(xí)賽。2006年，上海眾多高官因牽涉進(jìn)社�；�金案而落馬，但這座一向崇尚速度和高度的大都市仍然保持了局面穩(wěn)定。

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