上告前明確訴訟請求
在購房人訴開發(fā)商的案例中，許多原告往往不知如何確定訴訟請求，導致輸了官司不說，即便是贏了官司，其合法權益也得不到最好的維護，可見在訴訟前確定合適的訴訟請求，對于相對弱勢的小業(yè)主來說，是十分重要的。我們在此逐一舉例說明，給各位參考。
關于開發(fā)商延期交房
實際購房糾紛案件中，因開發(fā)商延期交房引發(fā)的占了很大的比例,在此情況下，購房人如何提出訴訟請求才能更好維護權益，其中最為關鍵的是確定延期交房的違約金。一般情況下，原告都懂得將違約金計算到開發(fā)商交房之日，但當購房人實際收樓日期跟開發(fā)商交樓日期不同時，便不知以哪個日期為準。實際上，在開發(fā)商所交付房屋與合同不符時，購房人有權拒絕簽收，這時開發(fā)商構成雙重違約，違約金應自合同約定交付之日起計算至購房人實際收樓之日。如果購房人在收樓文件上簽字，則視為放棄繼續(xù)追究延遲違約金
關于開發(fā)商欺詐銷售有一案例，市民李先生向某開發(fā)商購買一套房子，交了1萬元人民幣定金后簽訂了購房合同，直至拿去辦交易監(jiān)證時才知道該房子早已抵押給了銀行。李先生多次找開發(fā)商交涉沒有結果，因此李先生決定到法院起訴開發(fā)商，但不知能否要求雙倍返還定金或要求賠償精神損失，他就此事向我們進行了咨詢。
我們認為，開發(fā)商在跟李先生簽訂購房合同時沒有告訴李先生房子的瑕疵，即隱瞞了抵押的事實，根據《合同法》的規(guī)定是屬于欺詐行為，應當按可撤銷合同來處理。即李先生可以申請法院撤銷合同，被撤銷合同自始無效，要求退還定金，但不能要求雙倍返還定金。至于要求賠償精神損失，也是缺乏法律依據的。雖然目前上海、山東等地有依照《消費者權益保護法》判決開發(fā)商雙倍賠償?shù)膶嵗�，但在現(xiàn)階段爭議較多。我們倒是認為，李先生可以按照《合同法》關于締約過失的規(guī)定，要求開發(fā)商給予賠償損失。
關于開發(fā)商嚴重違約導致退房
在不少按揭購房糾紛案件中，購房人因為開發(fā)商的嚴重違約，因為房屋爛尾，或因為開發(fā)商逃匿倒閉，而向法院請求判決退房還款。這類官司中，小業(yè)主一般只要求返還已付首期房款和已付按揭房款，以及合同所約定的違約金，普遍缺少足夠的風險意識。實際上，購房人應在提出退房的同時應要求開發(fā)商返還100%的房款，這樣可避免信用不佳的開發(fā)商逃匿、轉嫁風險，由小業(yè)主承擔其余按揭款。而作為法院，按照不告不理的原則，是不會超過原告方的訴訟請求判令開發(fā)商支付這筆款項的。
“交房”延期怎么辦？
劉先生問：去年8月我購買了一套商品房，約定今年3月交房。結果開發(fā)商拖到現(xiàn)在還沒有交房，理由是因為沒拿到驗收合格證，這不是開發(fā)商的過錯，而且合同約定“如發(fā)生不可抗力，賣方可以據實延期”。所以開發(fā)商拒絕承擔責任，也不同意退房，請問開發(fā)商的說法能成立嗎？
律師回復：合同所稱“不可抗力”是法律專用名詞，特指人力不可抗拒的火災、水災、地震、戰(zhàn)爭的法定情形，特點是人不能預見、避免和防止這些情形的發(fā)生。開發(fā)商只有發(fā)生這些特定情形時才能免除違約責任“據實延期”。而房屋未能驗收合格，完全是開發(fā)商在開發(fā)之初就應該注意避免的。開發(fā)商將拿不到合格證解釋為“不可抗力”是對法律的曲解，你可與開發(fā)商協(xié)商，要求其付遲延交房違約金，也可直接向法院起訴，請求法院解除合同。
曾女士問：我去年購買了一產權商鋪，協(xié)議約定去年10月交房，但今年4月25日該商廈才交付使用，曾經1月口頭通知我收房，但沒有提供書面公攤面積使用書(面積超了30%)，我沒有收房，且今年3月份就向他們提出退房�，F(xiàn)在該商廈已經開業(yè)了，我還可以退房嗎？昨天我正式發(fā)了個通知書給開發(fā)商(已簽收)，他們現(xiàn)在沒人理我，我通過打官司能贏嗎(我只想要回我自己的錢)？
律師回復：您咨詢的問題事實雖然清楚，但缺乏相關證據。您可以聘請專業(yè)律師幫助您去調查取證，并與開發(fā)商談判，如不能達到退房目的，您只有通過訴訟維權了。
子女能否獨享父母贈予的房產？
劉小姐問：我父母的一套房子想贈予我弟弟，我弟弟現(xiàn)在還沒有結婚，父母擔心這套房子過戶給他之后變成他們夫妻的共同財產，因此想做一份公證。請問有這個必要嗎？
律師回復：依據我國《婚姻法》第十七條之規(guī)定：夫妻共同財產是指夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，歸夫妻共同所有。第十八條規(guī)定：有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）、一方的婚前財產；（二）、遺囑或贈予合同中確定只歸夫或妻一方的財產。因此你父母的房子贈予你弟弟并辦理過戶手續(xù)之后，該房就屬于你弟弟的婚前個人財產。你弟弟結婚后，在沒有特殊約定的情況下，該財產歸你弟弟一個人所有。
關于貨不對板
許多有購房經驗的人都有體會，就是在收樓時都會發(fā)覺開發(fā)商所交付使用的房屋與合同及附圖的約定不符，或者變更設計、或者改變面積、或者房屋質量有問題、或者附送的設備家具與當初的承諾不符，所有這些都讓購房人感到難以接受，于是就想向開發(fā)商討個公道。在購房人提起的貨不對板的房產訴訟中，如果開發(fā)商違約情節(jié)嚴重時，是可以要求退房并請求賠償?shù)�，比如實際面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%時（不含本數(shù)）；但對于開發(fā)商的輕微違約行為，一部分購房人也動不動就提起退房訴訟，我們覺得，這很不現(xiàn)實，不僅訴訟目的難以達到，而且多花了心思、多交了訴訟費。
承租人拖欠租金怎么辦？
劉先生問：我將房屋出租了，承租人一直拖欠房租，現(xiàn)在已經拖欠了三個月，我多次催討無果。請問現(xiàn)在我該怎么辦？
律師回復：依據我國《合同法》第226條之規(guī)定：承租人應當按照約定的期限支付租金。第227條規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此你可以向人民法院起訴，要求承租人支付拖欠的租金，并可以要求解除租賃合同
金女士問：我訂了兩套房子，買房的目的是為了給孩子落戶，現(xiàn)在已經付了定金。但是現(xiàn)在才知道，我兩套房子的價格都達不到落戶的標準，因此，這兩套房子都不能給小孩落戶，所以現(xiàn)在想退房。請問這些定金是否能退？
律師回復：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。結合你的問題，如你在交定金時，出賣人向你明示可以落戶，而實際上不能落戶，你可以要求退回定金。除此之外，只能是因不可歸責于買賣雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，你才可以退回定金。
掌握購房知識
學會理性購房隨著越來越多的普通百姓加入購房大軍，購房消費中的糾紛和投訴也逐年增多。有識之士認為，究其原因，除房地產市場不夠成熟等原因外，購房消費者缺乏購房知識，不能“理性購房”是一個重要原因。
培養(yǎng)理性購房意識
一般來說，提醒消費者理性購房的，大多是有關專家、律師等。日前由一家開發(fā)商舉辦的“理性購房有獎問答活動”引起了不少買房人的關注。筆者在興華園社區(qū)見到了該項目策劃人、也是“理性購房有獎問答活動”策劃人的劉弘睿先生。劉先生認為，對于大眾理性購房意識的培養(yǎng)，應該是全社會的事情，只有在消費者中多一分理智，房地產交易中才能少一些糾紛。房地產開發(fā)企業(yè)不僅要建房賣房，還應為整個市場的規(guī)范和成熟多作一些努力。據劉弘睿介紹，興華園社區(qū)商品房一期在短短的半年時間內銷售一空，二期銷售也已接近尾聲，目前正準備推出三期。雖然項目一直在熱銷之中，但是從他們掌握的情況來看，部分業(yè)主僅是沖著價格優(yōu)惠來的，其中不少人尚缺乏購房的基本知識，對什么是“性價比”等簡單問題都知之甚少。
不能只考慮價格
根據自己的經濟實力選擇適合的商品房是應該的。但消費者在選購房子時還是應該了解一些購房常識及國家相關的法規(guī)與政策，即要明明白白、清清楚楚購房，千萬不要只考慮房價這一條。只有克服購房中的盲目性，才能買到舒心、稱心、安心的理想家園。興華園從設計開始就提出了“提供的不僅僅是生活空間”的理念。他們認為，隨著目前物質生活水平的提高，人們的生活質量追求也越來越高，這就給開發(fā)商提出了一個非常嚴肅的問題：業(yè)主尋找的僅僅是居住空間嗎？顯然不是。一個房地產項目不但要滿足住房人起碼的對生活空間的要求，而且還要滿足人們的環(huán)境要求、環(huán)保要求、便利要求、社區(qū)本體的區(qū)域要求、年老者的要求等各個方面。如果為業(yè)主提供的僅僅是一套房子，而忽視上述各方面的要求，那么不管你的房子價格有多低，最終都不會使人感到稱心、舒心、安心。
關注樓盤外部環(huán)境對每一個購房者來說，要理性購房，首先應該關注的是什么？劉弘睿認為，應該是樓盤的外部環(huán)境，如周邊有無污染，是否有不安定的場所，所處位置交通狀況，生活環(huán)境是否成熟等。同時，樓盤的規(guī)劃也很重要，它的優(yōu)劣直接決定了人們的生活質量。具體到選購行為中，消費者應該首先確認各種規(guī)劃指標，如項目的總體建筑面積、綠化覆蓋率、人均綠地、容積率、人口、建筑密度、車位占有率及各種配套設施的設置等。另外，購房者由于不太懂建筑，一般會忽略樓房建筑結構類型的選擇。就樓房結構類型綜合性能比而言，應該首推“整體全現(xiàn)澆”這一建筑結構，也就是通常所講的混凝土結構。它強度好、剛度好、耐火性強、耐久性強、建筑面積的有效使用率高、墻光潔度好、保濕性、隔音效果也遠遠優(yōu)于其他類型。對于這些知識，消費者在購房前也應該有所了解。戶型比朝向更重要至于樓房的朝向與南北通透問題，對那些長期在家的退休老人來說比較重要。應該看到的是，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快以及生活質量的提高，人們在家的時間有所減少，再加上現(xiàn)代化的裝修及現(xiàn)代化的電器產品可以使人們隨心所欲調節(jié)改善室內環(huán)境與光線，所以居室的朝向與南北通透問題已逐漸退出主導地位，而居室的格局與戶型的標準顯得更為重要。
如上所述，每位購房者在簽訂合同前，詳細了解所選項目的這些具體情況，綜合分析其性能價格比，理智作出選擇，一定能多些舒心，少些遺憾，也有利于房地產市場的日益成熟和規(guī)范。
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