“上海水岸藍(lán)橋89戶業(yè)主集體退房”一審啟示

補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商與購房人就《商品房購銷合同》中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款，是一種選擇性的條款，購房人和開發(fā)商可以就補(bǔ)充協(xié)議條款的內(nèi)容進(jìn)行充分協(xié)商后進(jìn)行簽訂。在購房過程中，《商品房購銷合同》的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)該引起高度重視，目前發(fā)生在上海的一則真實(shí)案件充分說明了這個(gè)問題。

案例：

房價(jià)暴跌引發(fā)退房潮，上海業(yè)主一審獲得勝訴

2005年下半年，上海部分樓盤出現(xiàn)了售價(jià)直線下降的局面，有的下降幅度達(dá)到30%左右，水岸藍(lán)橋項(xiàng)目就是其中的一例。水岸藍(lán)橋2005年2月份銷售的均價(jià)達(dá)到了13000元/平方米左右，但到12月銷售價(jià)格則降至8000元/平方米左右。因此部分業(yè)主要求與開發(fā)商大華集團(tuán)解除購房合同并由開發(fā)商返還購房款，在與大華集團(tuán)溝通未果后，共有89位業(yè)主分兩批向上海市寶山區(qū)人民法院遞交了民事訴訟狀，要求通過法律渠道退房。2006年9月11日，上海市寶山區(qū)人民法院對于水岸藍(lán)橋業(yè)主起訴開發(fā)商要求退房的第一例判決結(jié)果進(jìn)行了宣判，開發(fā)商大華集團(tuán)應(yīng)當(dāng)將扣除總房價(jià)款3%賠償金后的百萬元購房款返還給購房者。若本判決生效，則雖然業(yè)主損失了總房價(jià)款3%的賠償金，但是與房價(jià)暴跌造成的損失相比，業(yè)主顯然可以少虧很多。

原因：

開發(fā)商出現(xiàn)致命“失誤”，補(bǔ)充條款成業(yè)主獲勝關(guān)鍵

水岸藍(lán)橋項(xiàng)目業(yè)主之所以能夠通過法律的途徑邁出了成功退房的重要一步，主要依據(jù)是雙方在商品房購銷合同中所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。該條款第三條規(guī)定：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價(jià)款的3％，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。”

案例中的補(bǔ)充協(xié)議條款在房價(jià)高漲時(shí)有利于避免購房者頻繁退房，但沒有考慮到房價(jià)暴跌后的反作用。在相關(guān)業(yè)主看來，既然購房合同賦予了他們單方面解除合同的權(quán)利，提出退房符合合同規(guī)定，不屬于“無理由退房”。由于合同沒有明確約定什么是乙方的“自身原因”，因此退房時(shí)業(yè)主也無需向開發(fā)商說明理由。業(yè)主代表說，雖然房價(jià)下跌是退房的真實(shí)原因，但是為了退房，他們寧愿按合同約定，承擔(dān)總房價(jià)3％的違約金及一切相關(guān)費(fèi)用。

大華集團(tuán)一位高層坦言，合同附加條款的這條規(guī)定是導(dǎo)致集團(tuán)處于被動(dòng)的主要原因。

評述：

一審判決結(jié)果合理合法，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與購房者共生。

筆者認(rèn)為，本案一審的判決結(jié)果是合理合法的。

本案中，補(bǔ)充協(xié)議第三條明顯是用來約束購房者（乙方）的，原意是期望通過該條款使購房者不要因任何原因提出解除合同，若要解除合同則需要付出違約成本（房價(jià)的3％以及因此產(chǎn)生的一切費(fèi)用），這些原因包括乙方因自身的經(jīng)濟(jì)能力發(fā)生變化無力支付房款、其他樓盤更具競爭力致使乙方產(chǎn)生毀約意圖等。從這個(gè)意義上講，補(bǔ)充協(xié)議第三條對開發(fā)商是有利的。

但是，問題在于這個(gè)條款并沒有充分考慮房價(jià)因素。在市場條件下，從理論上講，未來的房價(jià)有3種可能性，一種是上漲，一種是下跌，一種是既不漲也不跌。那么，如果一定要將房價(jià)因素與合同履行掛鉤進(jìn)行考慮的話，則在補(bǔ)充協(xié)議條款中應(yīng)當(dāng)對這三種情況都加以預(yù)測并進(jìn)行相應(yīng)的約定。按照經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)，無論是自住還是投資，房價(jià)持續(xù)上漲時(shí)，購房者主動(dòng)要求解除合同的可能性并不存在；而在房價(jià)下跌時(shí)，則要把下跌幅度與違約成本進(jìn)行比較，下跌幅度大于違約成本則購房者將主動(dòng)解除合同，下跌幅度小于違約成本則購房者將繼續(xù)履行合同。這樣進(jìn)行分析，則結(jié)論必然是：防范房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要法律措施應(yīng)當(dāng)是提高違約成本。

既然開發(fā)商與購房者協(xié)商一致，購房者在付出違約成本后具有解除合同的權(quán)利，則任何一方都不能反悔。本案中補(bǔ)充協(xié)議條款是開發(fā)商和購房者協(xié)商一致的結(jié)果，是雙方真實(shí)意思表示，該條款應(yīng)當(dāng)?shù)玫铰男�。所以說，一審法院的判決是合理合法的。

俗話說：“兩害相權(quán)取其輕，兩利相權(quán)取其重�！辟彿空唠m然一審獲得勝訴，但也得準(zhǔn)備付出幾萬元甚至十幾萬元的代價(jià)，只是“丟卒保帥”之“慘勝”而已；開發(fā)商的損失則將更為慘烈.……這是一場沒有贏家的訴訟!

對于本案，上海房地產(chǎn)界的一位專家表示，在一定意義上，開發(fā)商和購房者本屬于一條船上的人，隨著調(diào)控的深入，原本地產(chǎn)界的利益集團(tuán)已被打散，購房者選擇“跳船”就是明證�！八^的退房風(fēng)波顯然是對地產(chǎn)未來的預(yù)期轉(zhuǎn)變所致。在此情況下，未來各式各樣的‘拆伙事件’一定層出不絕�！�

在當(dāng)前形勢下，開發(fā)商如何與購房者共同生存，誰也不跳誰的船，誰也不拆誰的伙？無疑，這是一個(gè)更加值得關(guān)注的話題。

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