張小姐在昆明某小區(qū)購買了一套住房，購房時(shí)與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，物業(yè)公司承諾對(duì)小區(qū)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)保安服務(wù)。合同簽訂不久，張小姐家中發(fā)生了失竊案，損失了大量貴重物品。由于案件長期未破，張小姐產(chǎn)生了找物業(yè)公司賠償?shù)南敕�，想弄清楚自己是否可以要求物業(yè)公司賠償損失？

張小姐家中失竊，第三人侵權(quán)是直接原因。實(shí)踐中，由于業(yè)主與物業(yè)公司存在合同關(guān)系，再加上侵權(quán)人又暫時(shí)沒有抓到，作為業(yè)主的原告只得起訴作為物業(yè)公司的被告，要求其賠償自己的損失。但物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，關(guān)鍵要看業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》以及物業(yè)公司是否有違約行為。

物業(yè)公司的合同義務(wù)歸結(jié)起來主要有以下三大類：1、公用設(shè)施、設(shè)備、場所的維護(hù)修繕義務(wù)；2、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護(hù)義務(wù)；3、保安義務(wù)。本案涉及的是物業(yè)公司的保安義務(wù)。保安義務(wù)是指物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，為維護(hù)小區(qū)的公共秩序而實(shí)施的安全保衛(wèi)工作。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

由此可見，物業(yè)公司的保安義務(wù)屬于防范性質(zhì)的，因?yàn)樗吘怪皇瞧降戎黧w之間的合同義務(wù)，這與公安機(jī)關(guān)的維護(hù)社會(huì)秩序、保護(hù)公民合法權(quán)益的法定職責(zé)還是有根本區(qū)別的。除了物業(yè)管理服務(wù)合同有明確的約定外，只要物業(yè)公司已經(jīng)盡到了保安注意義務(wù)，也就是按物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，履行了日常的保安工作，物業(yè)公司就不應(yīng)承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)遭受侵害的賠償責(zé)任。

如果服務(wù)合同中對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容有具體的約定，如上面所提到的物業(yè)公司提供24小時(shí)保安服務(wù)，同時(shí)，又有確切證據(jù)證明物業(yè)公司未能提供24小時(shí)保安服務(wù)（值班失職、巡視不守時(shí)、查詢未盡職、承諾的安全設(shè)施不到位等）從而導(dǎo)致了業(yè)主家中失竊，則業(yè)主可以要求物業(yè)公司按服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；如果服務(wù)合同未對(duì)雙方的違約責(zé)任做明確約定，則物業(yè)公司的責(zé)任范圍應(yīng)當(dāng)限于簽約時(shí)可以預(yù)見的范圍。

反之，如果服務(wù)合同中對(duì)保安的內(nèi)容沒有具體約定，物業(yè)公司只須承擔(dān)一般意義上的保安責(zé)任，即通過一定的管理措施威懾違法行為的發(fā)生，而不是消滅一切違法犯罪活動(dòng)。如果保安確實(shí)在履行職責(zé)過程中有過錯(cuò)，物業(yè)公司才應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然這種失職行為并不一定導(dǎo)致業(yè)主家中被竊，但客觀上卻能增加被竊事件發(fā)生的可能性，根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)管理公司應(yīng)酌情給予被竊業(yè)主一定的賠償。

記者楊力解答律師李志杰張玉萍

律師視點(diǎn)

為避免各類物業(yè)管理方面的糾紛發(fā)生，業(yè)主能夠更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益，在與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容詳細(xì)約定清楚，并明確違約責(zé)任的承擔(dān)方式。雖然如此，但業(yè)主也往往會(huì)因無法舉證證明物業(yè)公司沒有按約履行義務(wù)和由于刑事案件未破，無法舉證證明自己的損失情況，而導(dǎo)致打不贏官司，因此選擇管理服務(wù)質(zhì)量過硬的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主來說是至關(guān)重要的。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。