汪吉：房交會從“展示”走向“交易”

樓市風向

房交會是公認的樓市風向標。今年昆明房交會刮起的幾股風更搶眼球。

90平米是一股風！大小新盤都把順應新政的中小戶型作為一大賣點。

低首付、低總價是一股風！降低置業(yè)門檻得到了首次買房和低收入群體的擁護。

別墅爭相上馬是一股風！國家叫停別墅供地讓一些早前拿到“糧票”的開發(fā)商一下子身價倍漲。

新盤漲價是一股風！從南市區(qū)到北市區(qū)，再到市中心，房價是芝麻開花節(jié)節(jié)高……

后市還有什么能成風呢？我們將拭目以待。

上周四，2006年昆明房交會降下帷幕，作為年度最整齊的一次亮相，本次盛會無疑成為判斷今后昆明房地產(chǎn)走勢的最好節(jié)點。為此，本報記者近日采訪了本土部分開發(fā)商、代理商、策劃調(diào)查機構、專業(yè)廣告公司、專家、市民等17人士，對本屆房交會以及未來樓市風向進行了一次分析、展望。

代理公司

至祥置業(yè)（昆明）總經(jīng)理周曼：新政后開發(fā)商入市顯謹慎

本次房交會從基本數(shù)據(jù)來看，參展樓盤達到70余個，參展規(guī)模創(chuàng)歷屆新高，首日成交金額達1.8億，整體來說，依然是一個紅紅火火的展示與交易平臺。但是值得注意的是，據(jù)至祥研究中心調(diào)研顯示，參展樓盤中只有兩個是展會期間開盤的，約80%的開發(fā)商表示項目預計在今年10月－明年7月推出新盤，推盤的日期均給得比較模糊。從這點可以看出，開發(fā)商對項目入市持謹慎態(tài)度，這既跟新政的后挫力有關，同時也跟市場趨于規(guī)范化和理性化有關：一方面相關部門對拿證控制得比較緊，另一方面也是預見到可能面臨的下半年市場的激烈角逐讓開發(fā)商不得不冷靜對待，靜觀其變。

福提置業(yè)公司總經(jīng)理彭東云：沒有驚喜沒有失望

從今年的房交會來看，昆明房地產(chǎn)可以用八個字來形容，即“沒有驚喜，沒有失望”。所謂“沒有驚喜”是指雖然今年房交會有很多大盤參展，如新亞洲·體育城、世紀城等，但是這些樓盤早在去年就已經(jīng)推出，今年只是持續(xù)銷售；今年推出的新樓盤沒有什么新的產(chǎn)品，也沒有什么新的策劃，比如往年有創(chuàng)新的小戶型產(chǎn)品，而今年有特點的項目基本沒有；從布展情況看沒有新意，促銷手段也沒有太多的新意。而“沒有失望”則是指昆明房地產(chǎn)經(jīng)過10多年來的發(fā)展，開發(fā)商已經(jīng)趨于成熟，產(chǎn)品項目也很成熟，沒有很差的項目。

昆明美樂思房地產(chǎn)營銷策劃咨詢有限公司羅婭萍：東部板塊迎發(fā)展機遇

據(jù)我們公司不完全統(tǒng)計，昆明目前立項的項目大約有110個，而且這些項目都是在一些公開的渠道亮過相的。項目的分布情況是：二環(huán)路以內(nèi)的項目大概有24個，中心區(qū)的項目16個，東市區(qū)項目14個、南市區(qū)28個、西市區(qū)22個，北市區(qū)30個，北市區(qū)主要集中在穿金路板塊。

從供應上看，二環(huán)路以內(nèi)樓盤的供應比較少。換個角度，就供需情況而言，二環(huán)路以內(nèi)今年的機會比較大，從去年的統(tǒng)計來看，昆明一環(huán)路均價已經(jīng)到了4600元/平方米。當時銀海國際公寓最后的均價是4700元，現(xiàn)在二手房的價格到了6000元/平方米。一環(huán)路以內(nèi)今年也陸續(xù)也有一些小項目出來，包括環(huán)城北路的城市之光，金碧山水等。

去年我們在昆明做過調(diào)查，樓盤銷售情況都很不錯，市場需求多半是由拆遷造成的，這給昆明的商業(yè)地產(chǎn)帶來一些機會。另外從板塊的發(fā)展來看，我個人比較看好東部板塊，隨著新機場的建成，都將帶動起東市區(qū)的發(fā)展步伐。

（監(jiān)審：云賽責編：高建輝版式：中華）

地產(chǎn)商

賽倫地產(chǎn)企劃部負責人黃世明：樓市進入產(chǎn)品營銷時代

本屆房交會是今年系列調(diào)控政策下的地產(chǎn)大閱兵，各家樓盤的展位面積都明顯加大，而且布展很精美，說明開發(fā)商對本屆房交會都很重視，大家都想通過房交會這個契機，維護市場更好地走下去�？傮w來看，當前，消費者趨于理性，市場發(fā)展更加成熟，未來昆明市場仍將健康發(fā)展。

從房交會上我們明顯感到昆明樓市在經(jīng)歷了比實力、拼價格、打品牌的競爭后，已經(jīng)進入了產(chǎn)品競爭階段，營銷模式也從概念營銷發(fā)展為產(chǎn)品營銷，開發(fā)商普遍更加注重產(chǎn)品開發(fā)，如順城的都市豪宅不僅邀請美國凱里森公司擔綱設計，還率先引入國際頂級的空氣置換第統(tǒng)，以提高樓盤產(chǎn)品的競爭力，這種空氣置換系統(tǒng)目前只有在少數(shù)高檔酒店和住宅中才配置。

星耀地產(chǎn)總經(jīng)理助理肖彬：靠品質(zhì)提升價值空間

相比往年，今年的房交會因天氣、政策等原因，現(xiàn)場人流有所減少，其實減少的是很多不買房的人群，對真正的購房需求并沒有多大影響，也是昆明樓市的真實反映。

新政下，房地產(chǎn)開發(fā)商也在思考，現(xiàn)在消費者的有效投資渠道很少，買房還是首選，開發(fā)商與消費者的價格預期是一致的，開發(fā)商為了規(guī)避風險，產(chǎn)品的性價比就要相匹配，靠品質(zhì)提升價值空間。當前，從產(chǎn)品設計、景觀營造、配套建設等方面，開發(fā)商都在加大投入力度，進行產(chǎn)品本身的深挖掘，體現(xiàn)出更加專業(yè)的水平，如90平米以下戶型開發(fā)成躍層、別墅產(chǎn)品，這也是昆明地產(chǎn)開發(fā)水平的新突破。

另外，今年對于舉辦了10屆的房閃會也是一個轉(zhuǎn)型期，組委會為了提升房展會的檔次和水平，也做出了一些新的規(guī)定和努力，今后房交會將向更高水平發(fā)展，意味著一個新的開始。

昆明萬達地產(chǎn)營銷部經(jīng)理黃國斌：滇池片區(qū)新別墅項目少

現(xiàn)在各種展會很多，但對我們來說一年一度的房交會當然是最重要的。對于大盤來說，到房交會上賣房子只是一部份內(nèi)容，更主要的還是展示自己的企業(yè)形象。從房交會來看昆明樓市，我個人認為：昆明的情況與其它省份還是有很大不同，首先是對政策不是十分敏感；其次，主要還是平穩(wěn)，價格平穩(wěn)上漲。昆明是個消費比較理性的城市，房子主要還是以自住為主。

今年房交會上出現(xiàn)了很多新的別墅項目，但總的來說，與萬達在同一區(qū)域的只出現(xiàn)了同德·極少墅，更多的項目離城越來越遠，而且每個樓盤情況不同，所以競爭也不會太大。

中林集團經(jīng)營部主任申展：明年房價還會漲

本屆房交會上，參展商和樓盤數(shù)量都大幅減少，但參展項目的體量大、品質(zhì)高；現(xiàn)場促銷氣氛和布展氛圍濃烈，因為新政來了，競爭明顯激烈了。

新政后，土地價格在提高，規(guī)劃指標在調(diào)整，融資渠道在減少，開發(fā)商利潤增長點卻沒有變，導致對開發(fā)商生存環(huán)境的嚴重擠壓，從房交會上就可以看出，目前注冊的開發(fā)商有800家左右，今年只有60多家來參展，而真正有項目并且能上市銷售的企業(yè)并不多。

因土地成本的增加，競爭更加激烈，項目將越來越少，質(zhì)量卻只能越來越高。因此可以預計，明后兩年，昆明房價不會降，依然還會升。

云南實力集團策劃推廣部經(jīng)理李勇：產(chǎn)品設計更加理性化

從今年的房交會來看，昆明樓市應該說是呈持續(xù)上升的趨勢，產(chǎn)品設計更加理性化、更加實際，尤其是樣板區(qū)設計真正回歸到產(chǎn)品上來，更好、更具創(chuàng)新性。同時從房交會參展單位數(shù)量上可以看出，昆明房地產(chǎn)市場的需求量在增大，但是競爭越來越激烈，需要開發(fā)商積極尋求創(chuàng)新之路，避免同質(zhì)化競爭，這樣才能在激烈的競爭中立足。

房產(chǎn)中介

昆明佳佳靈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理楊慧：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)面臨洗牌

新政的落地使二手房市場產(chǎn)生波動是不可避免的，同時也使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)面臨洗牌，許多不規(guī)范的小型中介都已經(jīng)陸續(xù)關門。從此次房交會參展的中介企業(yè)數(shù)量就可以看出這一問題，今年的公司數(shù)量比去年少了，但是各家的參展面積卻都比去年大。就佳佳靈公司而言，交易量一直沒有太大的波動，總體上保持穩(wěn)中有升，在房交會上來登記的意何性客戶也很多，有幾套房源目前已成功成交。

昆明裕興房產(chǎn)代理有限公司常務副總經(jīng)理王棟：房交會提升品牌價值

房交會對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，就是一個盛大的節(jié)日，毋庸置疑的其中主角肯定是開發(fā)商。我們之所以參加，除了提升交易量，搜集房源、乃至促進二手房市場的發(fā)展等目的之外，也想通過這次盛會展示公司形象，提升企業(yè)的品牌價值。而且，與一手房相比，二手房也有很多優(yōu)勢，比如地段好、價格低、現(xiàn)房等，在房交會上也憑借這些條件吸引了許多購房者，可以說二手房在房交會上是爭得了一席之地的。

記者張蓮昆李先鋒楊力徐銳實習記者初欣欣/文實習生龍宇丹/圖

學者

云南大學教授熊思遠：1%的參觀者意向購房

這幾天的房交會也是我很關注的事件，我認為有兩個數(shù)字可以反映出一些房交會的信息：一個是每天有5至6萬人去參觀房交會，一個是第一天報出的意向成交數(shù)額為576套。5、6萬人比上成交數(shù)576套，差不多是1%，也就是說有I%的人在房交會上意向購買了房子，從這里可以看出本次房交會的人氣非常旺盛，真正成交的數(shù)量也比較多。它同時也說明了昆明自住購房的需求量是很大的。當然，也有一大部分人是在觀望。

市民

昆明某廣告公司文員劉小姐：房價與收人差距過大

我去年大學畢業(yè)從武漢來到昆明，一直和朋友租住在公司附近的居民小區(qū)里，現(xiàn)在有買房的打算。在這次房交會上，我考察了幾乎所有樓盤的價格，發(fā)現(xiàn)都超出了我的能力范圍，我每月1800元的收人，要買房還是不太現(xiàn)實。但是，房交會的展館布置還是很漂亮的，在了解了房價的大趨勢后，我開始制定自己的攢錢計劃。

市民解先生：房價再便宜一點戶型再小一點

房交會場面挺熱鬧的，房子也挺多的，就是房價太貴了。很多新樓盤都是以別墅為主的，工薪階層的人根本就買不起，而且稍便宜的新房大多在離市中心比較遠的地方，沒有車就很不方便，而市中心的房價又高得驚人，普通市民買房還是比較難的。開發(fā)商的花樣倒是很多，又是名人，又是美女，又是禮品，但實際上老百姓最關心的還是房價的問題，開發(fā)商只要把房價降下來，并且多開發(fā)些適合多數(shù)人居住的中小戶型，那樣即使不宣傳，買房的人也會很多的。

傳媒

云南房網(wǎng)總經(jīng)理汪吉：房交會從“展示”走向“交易”

整個房交會越來越往交易層面上走，表現(xiàn)最明顯的就是“云大知城”直接貼出了房源表，包括我們自己也開辦了“云南購房俱樂部”，并且而在此次房交會上出現(xiàn)了專業(yè)的置業(yè)公司，為購房者提供法津及其他置業(yè)方面的咨詢�，F(xiàn)在的消費者越來越理性，傳統(tǒng)的形象宣傳手段很難達到預期效果，于是開發(fā)商越來越傾向于通過展示樓盤自身的品質(zhì)吸引消費者，此次房交會上，有20多家開發(fā)商選用視頻，深層次展示樓盤的具體情況，給人“全現(xiàn)房”的感覺。州市開發(fā)商也不再局限于形象的展示，開始走向交易，比如此次參展的麗江魚米河商業(yè)街就在房交會上賣卡。

個人覺得今后昆明房地產(chǎn)發(fā)展將有兩個特點：其一，信息越來越透明。以往消費者只能通過報紙和戶外廣告上的信息了解樓盤，隨著信息渠道越來越豐富，尤其是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，消費者可以通過各種渠道了解相關信息；其二，消費者越來越聰明�，F(xiàn)在，很多人都是二次置業(yè)，對開發(fā)商也越來越苛刻和挑剔，給開發(fā)商帶來了更大的挑戰(zhàn)。

云南電視臺《房市直通車》總經(jīng)理秦歌：“后別墅時代”未至南北競爭加劇

此次房交會的特點可以概括為四點：第一，人氣旺盛。雖然此次房交會參展樓盤僅60多個，較去年少了40多個，但在人氣上絲毫不亞于去年，開幕那夭更是盛況空前；第二，“后別墅時代”還沒有真正意義上的到來。由于房產(chǎn)新政的影響，房交會之前很多人預言，“后別墅時代”即將來臨，但房交會的實際情況井非如此，眾多別墅紛紛亮相；第三，商業(yè)地產(chǎn)聲音微弱。此次參展的商業(yè)地產(chǎn)屈指可數(shù)，而且在這些商業(yè)地產(chǎn)中住宅占了很大部分，商業(yè)地產(chǎn)只是項目中的輔助部分；第四，南北競爭格局形成。從展會上不難看出，大部分項目都集中在南北兩個方向，東西市區(qū)則鮮有實力大盤。

昆明房地產(chǎn)發(fā)展趨勢也可以概括為四點：第一，“后別墅時代”真正到來還需要兩三年的時間；第二，中小戶型占主流時代的到來也還需要一定的時間；第三，南北競爭將愈演愈烈；第四，今后，只有注重品質(zhì)的開發(fā)商才能雄霸市場。

摩亞廣告昆明分公司執(zhí)行總監(jiān)胡勝春：昆明開發(fā)商應放眼世界

從房交會現(xiàn)場的反響來看，新政對昆明樓市影響不大，目前主城區(qū)新盤越來越少，價格平穩(wěn)上漲，在一環(huán)路置業(yè)確定可以升值、二環(huán)路置業(yè)可以保值。

看過房交會后我想給昆明地產(chǎn)界提兩點建議：一是昆明具有得天獨厚的自然優(yōu)勢，最適合發(fā)展旅游地產(chǎn)，但是目前市面上真正的旅游地產(chǎn)作品很少，未來旅游地產(chǎn)的發(fā)掘潛力很大；另外，以溫州炒房團為代表的的投資客還沒有進來，樓市還有很大升值空間，提醒開發(fā)商不要僅在昆明市場拼殺，以免自傷元氣，應放眼世界，尤其是高端住宅，可以向沿海地區(qū)，甚至國外營銷。因為，昆明是世界公認的宜居地，外地人來昆明住幾個月都會有買房子的沖動，我個人來到這里后就想為父母買套房子養(yǎng)老，所以昆明開發(fā)商一定要有勇氣早日走出去。

風之鈴市場調(diào)查公司總經(jīng)理石遠：區(qū)域房價可能出現(xiàn)波動

從整個房交會上來看，今年開發(fā)商的展位面積普遍增大，展會已經(jīng)變成了交易會，開發(fā)商的做法更加務實，更加注重實際效果；購房需求穩(wěn)步增長，房價穩(wěn)步上漲，樓市整體供需平衡；隨著新昆明的擴張，市場的主戰(zhàn)場已經(jīng)不再屬于二環(huán)路內(nèi)，近郊區(qū)域樓盤具有明顯的樓市指導性，如云南映象、云大知城等項目，對市場的產(chǎn)品品質(zhì)、價格以及性價比都具有標桿性作用。

以房交會為節(jié)點劃分，今年昆明樓市供應已經(jīng)放量70%，后面幾個月還將有30%放量，中小樓盤將會受到新的挑戰(zhàn)，價格競爭將更加激烈。由于同一區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)品品質(zhì)不同，價格分化嚴重，開發(fā)商也會采取不同的策略，不排除價格波動，個別樓盤將會挑起價格戰(zhàn)。

記者張蓮昆李先鋒楊力徐銳實習記者初欣欣

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