文劍武：這是一屆“正常的房交會”

2006秋季房交會結(jié)束了。這是一屆“正常的房交會”。

去年的秋季房交會，曾經(jīng)創(chuàng)造了歷屆昆明房交會的多項第一：第一次參展樓盤突破一百個；第一次在昆明國際會展中心的巨大的新館展出；第一次不分主次“均好”地布展；歷屆房交會布展規(guī)模最大；第一次地州樓盤參展最多；第一次除了一手樓盤的展示外，參展的二手房中介機構(gòu)也最多……

今年的房交會，參展企業(yè)和參展樓盤都減少了將近三分之一，但是布展規(guī)模和去年基本持平，參展的大盤更多，人氣雖然不如去年，但仍然非常旺盛。

我之所以認(rèn)為今年是一屆正常的房交會，基于幾點理由：

1、參展數(shù)量、布展規(guī)模、參觀人數(shù)回歸正常。

去年的房交會如果是“井噴”的話，今年受政策、審批、稅收手段等控制和影響，數(shù)量減少是正常的，但并沒有減少到低迷的程度。

2、房地產(chǎn)基本的供求總量沒有改變，雖然供求結(jié)構(gòu)仍然在進(jìn)一步調(diào)整和變化。

房地產(chǎn)開發(fā)新增樓盤開盤速度減緩，但是仍然能夠保證供給；而且未來待開發(fā)土地和樓盤依然不少，每年新增的供應(yīng)量不會發(fā)生太大的變化，但是供給結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯的變化。如別墅樓盤、度假型地產(chǎn)樓盤增多；90平米以下小戶型增多；呈貢新城、以及未來的安寧太平體育小鎮(zhèn)、新航空港、團結(jié)鄉(xiāng)、富民、撫仙湖等近遠(yuǎn)郊型新區(qū)、新城、度假區(qū)開發(fā)量急劇增多；反過來，主城區(qū)市中心樓盤和自然環(huán)境價值極高的樓盤更加稀缺。同時，購房者數(shù)量也不會發(fā)生太大的變化，至少不會急劇減少。雖然需求結(jié)構(gòu)也會發(fā)生較大的變化：地州和省外購房群體比重持續(xù)增加；別墅特別是度假型別墅需求群體持續(xù)增加；不同功能的需求如企業(yè)會所、運動健身養(yǎng)生功能型產(chǎn)品需求增加等等。

這些結(jié)構(gòu)性的變化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)的競爭和需求更加走向多元化、差異化，項目研發(fā)和細(xì)分市場的時代不僅在概念層面上，而將在產(chǎn)品層面上得到更充分的體現(xiàn)。

3、大盤仍然引領(lǐng)潮流。

本次房交會，最大的特點可以說是昆明大盤的房交會。去年沒有參展的世紀(jì)城今年參展，世博生態(tài)城、新亞洲、鴨鴨湖、滇池衛(wèi)城等上千畝的大盤，以及云大知城荷塘月色、智者的山丘、嶺東紫郡、高海別墅、明日城市、西山別墅、實力系列、俊園系列等數(shù)百畝的中盤成為本次房交會的主角。順城雖然只有幾十畝，但位居城市中心，可算是市中心區(qū)的大盤。

所謂大盤時代，實際上就是房地產(chǎn)市場的集中化趨勢的表現(xiàn)。未來十年內(nèi)，這種格局可能不會改變，而且一兩年內(nèi)，昆明可能還會出現(xiàn)在全國都絕無僅有的大盤。

4、商業(yè)地產(chǎn)參展樓盤仍然很少。

去年，商業(yè)樓盤有7個，今年只有京鵬國際茶都和麗江魚米河走廊兩個（順城今年主要推展的石住宅部分）。商業(yè)樓盤本身由于其銷售對象的特殊性，一般參加房交會的意義不大。不過，今年商業(yè)樓盤的減少，也意味著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將更加受到房地產(chǎn)新政中稅收和金融政策調(diào)控的影響。

5、價格似乎在上漲。

很多人最關(guān)心的是價格變動問題。從參展的樓盤看，銷售價格幾乎都在漲。不過，我覺得這需要一分為二地看：一方面本次參展的樓盤多數(shù)已經(jīng)是早就開盤銷售的樓盤，甚至是已經(jīng)銷售了相當(dāng)部分的樓盤，配套建設(shè)已經(jīng)基本成熟，所以價格上漲在常理之中。這類如世博生態(tài)城、新亞洲、西山別墅等；再者，一些早期開發(fā)投入大、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢明顯、開發(fā)商信譽較好、項目定位和規(guī)劃較好、營銷推廣能力較強的樓盤價格上漲。如順城、荷塘月色、云大知城等。這些樓盤價格上漲，應(yīng)該視為樓盤本身競爭力較強的自然表現(xiàn)。另一方面，由于很多中小樓盤沒有參展，參展樓盤中尚未開盤的樓盤實際上沒有定價，更多是試探性地放出高價，所以也給人價格上漲的印象。

我個人認(rèn)為，對房地產(chǎn)價格，絕對不要迷信房價只漲不跌的神話。土地資源越來越緊張是事實，但是一手房加上二手房，市場的供應(yīng)量不斷增大更是事實。近幾年由于還處于需求密集階段，所以房價總體上還可能是上漲趨勢，而且低價位樓盤和高價位樓盤的差距還會進(jìn)一步拉大。但是，將來房價的上漲，已經(jīng)不大可能是所有的樓盤價格都上漲，更不可能是所有的樓盤上漲幅度都一樣。所以，如何選擇，仍然是購房者乃至開發(fā)商都需要不斷修煉的功夫。