9月5日，以“現(xiàn)代新昆明建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展”為主題的“2006昆明房地產(chǎn)高峰論壇”在昆明電視臺(tái)舉行，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專家顧云昌，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家徐光遠(yuǎn)以及本土10家房地產(chǎn)企業(yè)老總參加了本次論壇，在展示各自樓盤前，先亮相各自在城市、地產(chǎn)、文化領(lǐng)域的思想實(shí)力。以下是實(shí)力地產(chǎn)王曉艷的精彩觀點(diǎn)：

大昆明宏圖之下，所帶來(lái)的就是大資本的競(jìng)爭(zhēng)，也是綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。北市區(qū)是未來(lái)城市的新城區(qū)，在這個(gè)地方有很多的開發(fā)商，非常有膽識(shí)拿下土地開發(fā)的項(xiàng)目。在這里，在新政下，我也拿到了一份地，在這里，來(lái)和大家作一個(gè)交流。

強(qiáng)者競(jìng)爭(zhēng)角逐北市區(qū)

應(yīng)該說(shuō)，或者說(shuō)社會(huì)行業(yè)當(dāng)中對(duì)我們對(duì)北市區(qū)銀河片區(qū)給予很大的關(guān)注，前提在于：一方面這是今年昆明拍賣的第一宗土地，也是新政以后的第一宗土地。我們確實(shí)是以超過(guò)周邊的市場(chǎng)價(jià)格，可以說(shuō)是超出兩倍的價(jià)格獲得銀海土地。可能在06年的地交會(huì)上受到一個(gè)冷落，無(wú)獨(dú)有偶，在湖南一次大型的土地拍賣會(huì)上，有15畝土地集中亮相，也有一些流拍了，這次事件得到了社會(huì)各方面的關(guān)注。很奇怪，在種情況下能采取這樣高的價(jià)格拿這個(gè)土地。因?yàn)槭切抡屡馁u的土地，獲得市場(chǎng)上的關(guān)注，在這里難免就會(huì)談到對(duì)新政的理解。自從土地實(shí)行招拍掛的政策以后，我們?cè)谧拈_發(fā)商都有一個(gè)共同感覺(jué)，拿地的成本是越來(lái)越高，而且不單是拿地的成本，拿地獲得的途徑也越來(lái)越難了。在這樣的情況下，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是脈絡(luò)，也是血液，在很大程度上也是一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展史。

第二方面，我簡(jiǎn)單說(shuō)幾組數(shù)據(jù)。在2000到2001年全國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，整個(gè)上海漲幅大概在30％左右，土地價(jià)值上漲幅度大概在50％，建材等成本的上漲幅度大概在20％左右。這組數(shù)據(jù)說(shuō)明什么？我們可以得到一個(gè)結(jié)論，房屋的價(jià)格確實(shí)不是單純由需求形成的。這也是國(guó)家一輪又一輪的宏觀調(diào)控，一輪又一輪的新政帶來(lái)的結(jié)果，土地市場(chǎng)的運(yùn)作要透明化，都比較清楚，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作獲得的土地，確實(shí)要比通過(guò)協(xié)議出讓的土地價(jià)格要高，這一定是未來(lái)的方向，這也是堅(jiān)持要走的市場(chǎng)化運(yùn)作的情況。

在這種情況下，作為開發(fā)商，我們已經(jīng)深刻看到和感受到這樣一點(diǎn)——未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，確實(shí)是強(qiáng)者的競(jìng)爭(zhēng)。

還有一點(diǎn)，我們對(duì)于昆明的發(fā)展前景和對(duì)于北市區(qū)的發(fā)展是抱有很高的期望的。對(duì)此我們是非�？春梅康禺a(chǎn)的發(fā)展。目前昆明市是適宜人居住的城市，外來(lái)投置業(yè)是逐年增加。還有很多營(yíng)銷和策劃的同行們，我們都可以深處地感觸到，在北岸整個(gè)投資置業(yè)，現(xiàn)在還有上漲的趨勢(shì)，這點(diǎn)就同我們成都是非常像的。也是一定被認(rèn)為最適宜人居住的地方，包括四川省本土的，它的比例已經(jīng)達(dá)到56％，我們感受到近兩年成都整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展非常良好。

同時(shí)我們也看到在，國(guó)家的宏觀調(diào)控下，在國(guó)家的規(guī)劃調(diào)整下，北市區(qū)作為主城的地位是勢(shì)不可擋的。從5月份開始，包括我們一些特別的項(xiàng)目，像荷塘月色，還有即將亮相的城建新盤——云南映象等等的一些，應(yīng)該說(shuō)高品質(zhì)的樓盤，以前可以說(shuō)是睡城，僅僅是居住，今年也已經(jīng)不同了，一些高品質(zhì)的樓盤已經(jīng)慢慢浮出水面，發(fā)展配套的學(xué)校，還有一些醫(yī)療商業(yè)等等方面的配套，也陸續(xù)往上升。像城建的財(cái)富中心，它肩負(fù)著完善北市區(qū)總體配套的功能。再加上北市區(qū)另外一個(gè)世博板塊，也匯集了一些比較高端的產(chǎn)品，包括在片子當(dāng)中看到的，云南映象城等等一些項(xiàng)目，都是北市區(qū)脫離原來(lái)中低大樓盤匯聚的形象，也脫去睡城的帽子，所以我們比較看好北市區(qū)，應(yīng)該說(shuō)具有很好發(fā)展的潛力和空間。在這樣的形勢(shì)下，我們?cè)谶@樣的地塊上，是可以開發(fā)出高品質(zhì)的一些項(xiàng)目，為北市區(qū)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)，做一個(gè)向社會(huì)負(fù)責(zé)任所應(yīng)做到的一切。

順應(yīng)形勢(shì)堅(jiān)持與創(chuàng)新兩步走

目前本土開發(fā)商自我感覺(jué)是非�？春美ッ鞯氖袌�(chǎng)，顧會(huì)長(zhǎng)剛才也講到，說(shuō)昆明房地產(chǎn)起步相對(duì)會(huì)遲一點(diǎn)，從另外一個(gè)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是后發(fā)制人吧。在整個(gè)新昆明建設(shè)的大背景下，肯定是在前幾年提出的藍(lán)圖，接下來(lái)的10多年的時(shí)間之內(nèi)，昆明即將上演一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)役。新昆明建設(shè)對(duì)本土的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是帶來(lái)很多機(jī)遇的挑戰(zhàn)，有外來(lái)的企業(yè)，當(dāng)然也提到“狼來(lái)了”，從社會(huì)上來(lái)說(shuō)，“狼來(lái)了”是一個(gè)自然的事情，適者生存。

回顧中國(guó)20多年的改革，從食物分配到現(xiàn)在的階段，住房分配化指的是大多數(shù)居民完全市場(chǎng)化選擇性的住房社會(huì)制度，當(dāng)然集中體現(xiàn)就是市場(chǎng)化的強(qiáng)烈，對(duì)于大多數(shù)中低收入群體的住房保障制度的手就弱下來(lái)了。有一些說(shuō)宏觀調(diào)控加一些政策也好，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況確實(shí)與政府的政策有些不同地方，但是在提出的居者有其屋的情況下，作為我們的開發(fā)商會(huì)如何考慮。前段時(shí)間有媒體輿論說(shuō)開發(fā)商“面對(duì)新政開發(fā)商集體失語(yǔ)”，可能不同的人有不同的考慮，我認(rèn)為在這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商更多的是審視自己，在新政下承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。在這里有幾個(gè)觀點(diǎn)，也是想和大家交流一下。

第一，在目前的狀況下，我覺(jué)得開發(fā)商更多的是應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略挑戰(zhàn)和進(jìn)行內(nèi)部管理全面的提升。前一段時(shí)間無(wú)論是企業(yè)還是政府都是盲目去發(fā)展市場(chǎng)、建立市場(chǎng)，甚至說(shuō)是利用市場(chǎng)，更多在于各相關(guān)制度的配套和完善，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)。應(yīng)該說(shuō)房產(chǎn)投資規(guī)模增幅過(guò)快和房?jī)r(jià)上漲無(wú)論對(duì)于政府還是企業(yè)或者說(shuō)對(duì)于消費(fèi)者都是無(wú)一受益的。我們應(yīng)該更多考慮如何練好“內(nèi)功”。更多考慮研究市場(chǎng)的客戶需求，開發(fā)出更適合大眾消費(fèi)者的產(chǎn)品，這應(yīng)該贏得市場(chǎng)的重要方面。

第二，要以科學(xué)的眼光看待新政。新政出來(lái)以后，不同的地方對(duì)新政的反應(yīng)不同，呈現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果也不同，因?yàn)楦鱾€(gè)城市之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊不同，整體的經(jīng)濟(jì)水平也是不同的。在這里我們說(shuō)作為企業(yè)的決策者，要考慮兩個(gè)方面，一個(gè)是適應(yīng)新政帶來(lái)的市場(chǎng)變化，一個(gè)是順應(yīng)新政帶來(lái)的規(guī)定，和新政帶來(lái)對(duì)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任�！绊槨笔鞘裁茨�，就是我提出的住房是面向大眾消費(fèi)者的政策導(dǎo)向。我想更多是應(yīng)該以這種眼光看待新政和市場(chǎng)之間的關(guān)系。還有一個(gè)觀點(diǎn)，各企業(yè)應(yīng)該是厚積薄發(fā)，剛才我們從短片上看到的也好，北京的新世紀(jì)集團(tuán)公司也好，這樣的地產(chǎn)大腕，對(duì)于本土的開發(fā)商由原來(lái)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)上升為大資本競(jìng)爭(zhēng)的姿態(tài)，這就促使市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)去集中。就我們實(shí)力集團(tuán)來(lái)講，公司也是多元化發(fā)展的企業(yè)，而且在不同方面整體運(yùn)營(yíng)都是非常好，在房地產(chǎn)植入的人力資本，一直都是做了很大的投入，公司是從宏觀的高度和角度，在人力和資金方面進(jìn)行調(diào)控，保證在房地產(chǎn)領(lǐng)域里能夠不斷獲得市場(chǎng)、贏得市場(chǎng)的空間。然后是堅(jiān)持走自己的路，走規(guī)范化和專業(yè)化的道路。

前面我們也看到關(guān)于開發(fā)的，我們?cè)?jīng)三次推翻原來(lái)的方案，最終這個(gè)產(chǎn)品無(wú)庸置疑確實(shí)是獲得社會(huì)接受的，一方面是從產(chǎn)品的創(chuàng)新上、產(chǎn)品本身上，另一個(gè)是產(chǎn)品的定位。在市場(chǎng)上引起了很多公眾轟動(dòng)，也贏得很好的業(yè)績(jī)。實(shí)力集團(tuán)于在座的地產(chǎn)前輩大哥，在昆明發(fā)展只有6年，在發(fā)展當(dāng)中也有自己所堅(jiān)持的，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)任的一面。還有一個(gè)就是我們要堅(jiān)持與創(chuàng)新兩步走。

最后一個(gè)觀點(diǎn)，在新政下房地產(chǎn)要考慮全局思維的觀念，我們要有很好的預(yù)見(jiàn)性和控制力。這里所提到的預(yù)見(jiàn)性，比如說(shuō)新政下倡導(dǎo)房地產(chǎn)是要陽(yáng)光下房地產(chǎn)，肯定土地的成本比較高，我們更多地考慮到我們是否去拿地，要以什么樣的價(jià)格拿到地，拿到土地以后我們以什么樣的模式開發(fā)。在這個(gè)問(wèn)題上，就體現(xiàn)了作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要有很好的預(yù)見(jiàn)性。比如說(shuō)萬(wàn)科的地產(chǎn)企業(yè)都能在土地拍賣過(guò)程中以高價(jià)競(jìng)標(biāo)，不管是對(duì)服務(wù)業(yè)也好，產(chǎn)品管理也好，期待以增值的體現(xiàn)，最終他們成為市場(chǎng)的贏家。這幾個(gè)觀點(diǎn)，我覺(jué)得在實(shí)力集團(tuán)發(fā)展當(dāng)中是受益匪淺的。

保護(hù)與開發(fā)并舉做負(fù)責(zé)任的開發(fā)商

回憶一下十年以前開發(fā)的小區(qū)，現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)是非常有成就，并且是有前瞻性的理念。如果我們?nèi)坎鸪�，這將對(duì)社會(huì)是最大的浪費(fèi)。前不久我看到了一句話，在座的房地產(chǎn)商聽(tīng)了可能會(huì)很不爽，是清學(xué)大學(xué)的一位教授說(shuō)的，他說(shuō)：“房地產(chǎn)商是吃土地的蛀蟲，吃的是土地、森林，下的不負(fù)責(zé)任的蛋。”其實(shí)從一個(gè)層面上也反映出現(xiàn)在確實(shí)普遍存在的問(wèn)題，有開發(fā)而保護(hù)不足，城市的環(huán)境日益的惡化，應(yīng)該是不一定的，開發(fā)與保護(hù)當(dāng)中，更多的是樹立一種什么樣的觀念。當(dāng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、環(huán)境效益發(fā)生矛盾和沖突的時(shí)候，我們確實(shí)應(yīng)該考慮到，把社會(huì)和環(huán)境的效益放在企業(yè)效益之前。當(dāng)我們?cè)诋a(chǎn)品開發(fā)的時(shí)候我們會(huì)做一些市場(chǎng)調(diào)查，社區(qū)的開發(fā)和城市的可持續(xù)發(fā)展，人與人在尋找一種平衡的觀點(diǎn)。新昆明需要全社會(huì)的人參與，作為企業(yè)和政府共同扮演好自己的角色，祝愿新昆明建設(shè)好。

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