——從秋交會折射昆明房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢

昆明樓市一年一度的重頭戲，轟轟烈烈的秋交會終于落下帷幕，各家參展樓盤、各路地產(chǎn)英豪斬獲甚豐，在昆明房地產(chǎn)穩(wěn)健有序的發(fā)展史上寫下濃重有力的一筆。

雖然受到地產(chǎn)政策的影響，但2006年昆明樓市仍呈現(xiàn)持續(xù)走好的勢頭，下半年上市新盤量達到上半年的3倍以上，70多個參展項目中，60%屬于新盤，選擇在期間開盤和內(nèi)部認購的項目達17家，接近參展項目總數(shù)的四分之一。穩(wěn)中有升的價格、客戶對各區(qū)新項目的熱烈追捧、樓市新概念、新產(chǎn)品層出不窮，證明昆明房地產(chǎn)后市可期，正處于由成長走向成熟的關(guān)鍵階段。預(yù)計全年商品房銷售量極可能突破700萬平方米大關(guān)。

從展會的情況可見，北市區(qū)、南市區(qū)仍屬于樓市集中放量的區(qū)域，北區(qū)上半年銷售最火爆的實力上筑扮演了昆明住宅產(chǎn)品創(chuàng)新排頭兵的角色，專利的坡地院落繼續(xù)受到買家的強烈關(guān)注，其他如云南映象、荷塘月色、茉莉唐朝、大溪地的強勢登場，大大提升了北市的居住品位，“睡城”正在驚醒。南市區(qū)受到“一湖四片”未來規(guī)劃的刺激，成為昆明大盤的“夢工場”，除了原有的世紀城，新亞洲·體育城等，彼岸、別樣院景、東城國際、采蓮郡等新大盤都讓人耳目一新。兩大片區(qū)的盤量正逼近全市盤量的六成。

西市區(qū)、東市區(qū)雖然盤量有限，但金色交響、梭羅的大湖住宅區(qū)等從形象上搶奪了不少市場眼球。市中心區(qū)供應(yīng)近兩年趨向穩(wěn)定，價格繼續(xù)攀升，個別中心位置的高檔住宅已達到7000元/平方米以上。

2006年已經(jīng)走過了四分之三的時間，秋交會盛會已經(jīng)折射出昆明樓市未來的若干發(fā)展趨勢，而昆明市所面臨的社會經(jīng)濟形勢，更給樓市注入一支強心劑：

昆明GDP的增長進入良性穩(wěn)定上升階段；

世博會、東盟經(jīng)貿(mào)、泛珠經(jīng)濟合作等給昆明提供了國內(nèi)外的經(jīng)濟發(fā)展平臺；

城市建設(shè)規(guī)劃駛進快速車道，城市化進程加快；

第三產(chǎn)業(yè)如信息、服務(wù)、旅游休閑、技術(shù)等發(fā)展迅速，提供大量就業(yè)機會和消費需求；

由此，昆明樓市進入一個嶄新的時代：

小高層時代：昆明老百姓逐漸告別對多層的特別偏愛，小高層由于其高度安全性、私密性和良好的視野，開始被廣大消費者接受，北市區(qū)新銳力量——云南映象、實力郡城、荷塘月色，春城鄰里，市區(qū)時光俊園等客戶云集、反響熱烈就充分說明了這一點，高層項目無論是推盤量、面積、套數(shù)等方面都已經(jīng)成為昆明住宅的主角。

高經(jīng)濟功能戶型時代：70%的90平方米的規(guī)定，預(yù)示開發(fā)商將在產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新、概念創(chuàng)造、文化營造方面狠下工夫，由以前的片面追求“豪、大、全”轉(zhuǎn)向“緊湊、經(jīng)濟、精致”，可見，未來昆明住宅將是一個“產(chǎn)品為王”的時代。

都市綜合體開發(fā)時代：隨著土地資源的日益稀缺和對土地價值綜合運用的重視，綜合性物業(yè)開發(fā)在全國蓬勃發(fā)展，順城、昆明老街、上東城、云南映象等項目的出現(xiàn)證明昆明在此方面已初現(xiàn)端倪，把住宅、辦公、商務(wù)、文化娛樂、社交、休閑等各類功能復(fù)合、相互利用、互為價值鏈的高度集約，對開發(fā)商的資金運作能力、資源整合能力、技術(shù)含量、操盤水平提出了嚴峻考驗，深圳德思勤公司在全國第一家提出都市綜合體的概念和研究，并進行了成功的項目操作，目前正計劃把所積累的思想和經(jīng)驗帶進昆明市場。

商務(wù)投資時代：傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)投資重新抬頭，商鋪物業(yè)呈現(xiàn)全面開花的勢頭，隨著區(qū)域置業(yè)觀念的打破，二環(huán)以外的南北兩頭的大型住宅區(qū)最可能形成城市的次商業(yè)中心。近幾年寫字樓項目的價格和投資價值一直被低估，隨著昆明在東南亞商貿(mào)橋頭堡、泛珠經(jīng)濟圈核心城市地位的加強，云南產(chǎn)業(yè)在商貿(mào)、物流、高科技方面的升級換代，對辦公物業(yè)、商務(wù)物業(yè)的需求會大量增加，其投資價值也將隨之水漲船高。

REITs時代：房地產(chǎn)融資多元化在云南方興未艾，多樣組合和多渠道資金運營開始受到重視，而國外的房地產(chǎn)金融和基金投資機構(gòu)如荷蘭ING、高盛、JP摩根等已經(jīng)將眼光熱切投向國內(nèi)如西南、華中、華北等成長性市場。

“與狼共舞”時代：隨著大連萬達、華潤集團、廣州恒大集團、北京海航、觀瀾高爾夫、同仁醫(yī)院等品牌開發(fā)商的陸續(xù)進入，昆明房地產(chǎn)迎來了一個可喜的“與狼共舞”時代，將全面提升本地市場的視界、經(jīng)營管理、企業(yè)文化、產(chǎn)品研發(fā)、營銷策略等方面的水平�！芭c狼共舞”，昆明樓市將一路走好。

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