作為昆明房地產(chǎn)市場冠蓋云集、名流薈萃的舞臺(tái)，秋交會(huì)集中展示昆明房地產(chǎn)年度最華彩的篇章。從以參展商為重心，到全面為消費(fèi)者打造服務(wù)鏈，本屆秋交會(huì)把房地產(chǎn)展覽的精髓做了一次淋漓盡致的預(yù)讀。于是，我們有理由透過2006昆明秋季房交會(huì)的各種現(xiàn)象，去把脈昆明樓市的發(fā)展趨向。
參展樓盤減少。小企業(yè)退出競爭。樓市動(dòng)態(tài)平衡效應(yīng)彰顯
從今年的展會(huì)規(guī)模來看，有62家房地產(chǎn)企業(yè)的近70個(gè)樓盤參展，相比去年秋交會(huì)89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共104個(gè)樓盤參展的數(shù)量，有較大幅度的縮減。但細(xì)心的地產(chǎn)觀察者可以發(fā)現(xiàn)，今年參展的樓盤規(guī)模都不小，開發(fā)企業(yè)也多為實(shí)力雄厚的知名企業(yè)。城建股份、銀海地產(chǎn)、世博興云、萬達(dá)地產(chǎn)、世紀(jì)金源、星體地產(chǎn)等大腕悉數(shù)到場，從參展面積來看，江東、世紀(jì)金源、萬達(dá)、百大、城建股份、賽倫等重量級地產(chǎn)商的展位面積都超過300平方米。
緣于昆明土地供應(yīng)在2005年“8·31”大限清理出的土地集中上市的結(jié)果，去年的展會(huì)是昆明房地產(chǎn)市場沖頂?shù)囊荒�。而今年，受政策和市場供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡的因素，昆明盤量有所縮減。這說明，一旦市場供應(yīng)相對過剩，形成滯銷，眾多開發(fā)企業(yè)自然會(huì)放J漫開發(fā)速度，延長開發(fā)周期，從而形成動(dòng)態(tài)平衡。而小型地產(chǎn)企業(yè)在政策和市場的雙重洗禮下，將逐步退出競爭。
以政策為噱頭的項(xiàng)自推廣較多。對政策的關(guān)注度越來越高，本屆秋交會(huì)的背景深厚，讓人深思�！皣鶙l”從醞釀到頒布實(shí)施，不管是購房者的觀望，開發(fā)商的緊張，還是地產(chǎn)圈的沉默，似乎都預(yù)示著此次調(diào)控不同往年。
今年1月1日，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易征收5．55％營業(yè)稅的政策在昆明正式“落地”；4月28日，央行上調(diào)房貸利率，預(yù)示著國家開始按動(dòng)宏觀調(diào)控的按鈕；5月17日，“國六條”出臺(tái)，一場波及全國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控大幕再度開啟；而后的5月29日，“國六條”細(xì)則出臺(tái)，“90”“70”的規(guī)定讓眾多開發(fā)商不寒而栗；6月1日，國土資源部一紙“別墅叫停”的封殺令，使市場波瀾再起；8月1日，5．55％的營業(yè)稅征收年限調(diào)整為5年的政策在昆明“開征”，二手房市場風(fēng)聲鶴唳…一政策頻頻出臺(tái)，考驗(yàn)昆明樓市。
而在展會(huì)上，以政策利好為噱頭的營銷推廣方式并不少，開發(fā)企業(yè)對政策的高關(guān)注度顯而易見。例如“90”“70”的政策使得世博生態(tài)城在世博板塊這樣的高端區(qū)域推出．“飛行的樹�！薄暗禺a(chǎn)新政”后首席90平方米住宅的大城品質(zhì)生活；實(shí)力集團(tuán)新作實(shí)力·郡城則繼續(xù)運(yùn)用實(shí)用性國家專利設(shè)計(jì)出90平方米3房2廳1廚2衛(wèi)的實(shí)用戶型；采蓮郡針對該政策專門調(diào)整了規(guī)劃；而萬達(dá)·滇池衛(wèi)城在其六期小高層項(xiàng)目中，也專門設(shè)計(jì)了89．54平方米的兩室兩廳住宅。另一個(gè)層面是，政策的限制使大戶型項(xiàng)目開始因稀缺而熱銷，如春怡雅苑、水映長島等。應(yīng)該說，對規(guī)則的重視和恪守，鑄就了昆明房地產(chǎn)本屆秋交會(huì)的花樣年華。
州市項(xiàng)目搶灘展會(huì)。定位高遠(yuǎn)，發(fā)力“外銷”
云南地產(chǎn)的“天價(jià)豪宅”究竟多少錢?本屆房交會(huì)上，大理洱海天域項(xiàng)目預(yù)計(jì)定價(jià)至少在1萬元，平方米以上，且有4套名為風(fēng)、花、雪、月的豪宅每套價(jià)值5000萬元，可謂云南地產(chǎn)迄今為止的“天價(jià)”。該項(xiàng)目定位20％本地消化，80％為“外銷”。州市項(xiàng)目開始走“外銷”路線，意味著云南州市的項(xiàng)目有了走出云南、走向全國的底氣和自信。
南詔國的神韻，大理國的光彩，崇圣寺三塔的氣勢，蝴蝶之夢的遐想，巍峨挺拔的蒼山，清澈秀美的洱海，中國塌佳魅力城市的光環(huán)……這一切，都讓大理的地產(chǎn)開發(fā)異常活躍。秋交會(huì)上，大理獨(dú)秀地產(chǎn)開發(fā)的感通別墅、銀海地產(chǎn)開發(fā)的蒼海一墅、中建穗豐置業(yè)開發(fā)的洱海天域高調(diào)亮相，昭示著大理即將成為繼昆明之雷地產(chǎn)開發(fā)的下—個(gè)理想站點(diǎn)。
此外，紅河州大地錦德地產(chǎn)開發(fā)的石錦莊異龍灣，麗江金川地產(chǎn)開發(fā)的麗江卉城新翼·魚米河商業(yè)步行街，林大福地產(chǎn)開發(fā)的金色撫仙湖生態(tài)旅游國際公寓……眾多州市項(xiàng)目的齊齊登場，已經(jīng)彰顯出了州市項(xiàng)目在云南樓市不容忽視的地位。
別墅用地“緊箍”收緊。別墅項(xiàng)目爭趕“末班車”
“別墅用地‘叫�！�，對先開發(fā)的別墅項(xiàng)目可能是一種利好�！庇袠I(yè)界人士分析認(rèn)為，對于別墅的開發(fā)商來講，尤其是現(xiàn)在手頭有地、有項(xiàng)目的開發(fā)商，應(yīng)該是一種變相的利好刺激。隨著別墅項(xiàng)目越來越少，其物業(yè)價(jià)值的升值已成定勢。
在這一觀點(diǎn)支撐下，本屆展會(huì)別墅項(xiàng)目爭趕“末班車”的現(xiàn)象尤為突出。不僅有百大野鴨湖山水假目小鎮(zhèn)、中產(chǎn)·高海別墅、智者的山丘、都市楓林、茉莉唐朝、海韻楓丹、西山別墅·萊漾溪谷、經(jīng)典·墅、同德·極少墅、嶺東·紫郡等純別墅項(xiàng)目，還有玫瑰灣、世紀(jì)城、彼岸、新亞洲·體育城、滇池衛(wèi)城、世博生態(tài)城、云大知城等在售的部分別墅物業(yè)，整個(gè)展會(huì)的別墅展示似乎呈現(xiàn)著一派“風(fēng)頭正勁”的態(tài)勢。
在別墅用地“緊箍”收緊的情況下，別墅因“屋以稀為貴”的地產(chǎn)鐵律迎來銷售峰值。欣欣向榮的市場表象下，同樣透視著本土開發(fā)商對政策的準(zhǔn)確把握。當(dāng)然，這些項(xiàng)目大多都是在新政出臺(tái)前通過規(guī)劃審批的，政策的效應(yīng)將在未來的一段時(shí)間內(nèi)滯后顯現(xiàn)。而昆明房地產(chǎn)市場別墅物業(yè)目前擁有的巨大體量，也將有待慢慢消化。
多層物業(yè)漸少。高層物業(yè)增多，市場開發(fā)狀態(tài)改變．
本屆展會(huì)參展樓盤中，多層物業(yè)屈指可數(shù)，純多層社區(qū)只有金色交響、麗陽星城、別樣苑景、實(shí)力·上筑、明日城市等不多的樓盤。而高層、小高層物業(yè)無疑開始成為昆明樓市的主流居住形態(tài)，荷塘月色、世紀(jì)俊園系列、中林·佳湖新城、順城、春城鄰里、MOMA2、興泰·月半灣等幾乎都是純小高層或高層物業(yè)的社區(qū)。
此前，昆明風(fēng)之鈴市場研究公司的一份調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示：目前，純小高層物業(yè)和純高層物業(yè)的比例有所上升，而純多層物業(yè)的比例只占到了相當(dāng)少的分量。跟以往的數(shù)據(jù)對比來看，多層物業(yè)的供應(yīng)越來越少，佳湖片區(qū)、官南片區(qū)、銀河片區(qū)和高新片區(qū)這些往年以多層物業(yè)為主的片區(qū)目前已經(jīng)很少有以多層物業(yè)為主的樓盤，多層物業(yè)樓盤在推廣時(shí)往往打著景觀花園洋房的旗號，原因是土地資源越來越稀缺，地價(jià)越來越高，開發(fā)多層物業(yè)增加成本，所以向小高層和高層物業(yè)發(fā)展成為必然趨勢。
代理企業(yè)粉墨登場。
昆明地產(chǎn)專業(yè)化分工越發(fā)明顯，展會(huì)上，由專業(yè)的策劃代理公司完成項(xiàng)目銷售的現(xiàn)象已經(jīng)表現(xiàn)得非常突出，這是以往的展會(huì)所沒有的。深圳至祥代理了極少·墅、玫瑰灣、都市楓林、MOMA2等多個(gè)項(xiàng)目的銷售，易事達(dá)則代理了春城鄰里和水映長島兩個(gè)項(xiàng)目的銷售。由此可見，專業(yè)的銷售代理制已經(jīng)成為昆明地產(chǎn)的新模式。
客觀地說，這應(yīng)該是一個(gè)趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了迫切需要專業(yè)細(xì)分的階段，過去邪種一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)完成規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、推廣的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。專業(yè)意味著我省的地產(chǎn)市場已趨成熟，意味著通過整合的模式，將創(chuàng)造出更加優(yōu)化的產(chǎn)品和服務(wù)。當(dāng)昆明房地產(chǎn)市場完全向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變，它便完成了初級階段的“蛻變”，向更高的階段進(jìn)發(fā)。
市中心大盤崛起
城區(qū)居住品質(zhì)提升，過去，昆明城市中心的樓盤多為占地只有幾十畝的小盤，而此次展會(huì)亮相的上東城、順城。世紀(jì)俊園系列、MOMA系列等均以大盤的姿態(tài)出現(xiàn)，對昆明城市形象有所提升的同時(shí)，也改變著城區(qū)的居住品質(zhì)。應(yīng)該說，這些大盤的崛起對昆明這樣一個(gè)正向國際化邁進(jìn)的城市而言是有貢獻(xiàn)的。一方面，它們突出的立面設(shè)計(jì)對城市形象的提升有顯著作用；另一方面，它們對“城中村”這道城市“硬傷”的改造付出了積極的努力。上東城完成了昆明最大的“城中村”——東莊的拆遷；順城完成了順城街的拆遷，肩負(fù)昆明cBD(中央商務(wù)區(qū))建設(shè)的使命；世紀(jì)俊園完成了鳳凰新村的拆遷，在北市“門戶”地段建設(shè)多達(dá)6000戶的居住區(qū)；而MOMA也做著提升桃源片區(qū)價(jià)值，打造沿江(盤龍江)生活區(qū)的嘗試。更重要的是，這些樓盤通過綠化、設(shè)計(jì)、完善配套等舉措，實(shí)踐著昆明城區(qū)居住品質(zhì)的提升。
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