維權(quán)直通車開進(jìn)房交會現(xiàn)場

眾讀者現(xiàn)場受益，紛紛表示這樣的活動多舉辦一些就好了

9月16日、17日兩天，《紅色樓市》維權(quán)直通車開進(jìn)房交會現(xiàn)場，在體育城展區(qū)開展了律師面對面咨詢活動，許多讀者在現(xiàn)場活動中受益，得到律師的專業(yè)指導(dǎo)后紛紛表示，這樣的活動應(yīng)該多舉辦一些，因?yàn)樗�真正做到了為老百姓服�?wù)，替老百姓辦事。

9月16日是房交會的第一天，天空一直下著大雨。一大早，姜先生便來到《紅色樓市》維權(quán)直通車的活動現(xiàn)場——體育城展區(qū)內(nèi)，他手拿著本報(bào)維權(quán)直通車的廣告，找到正在現(xiàn)場咨詢的云南國平律師事務(wù)所主任陳平律師，高興得一個(gè)勁兒地說：“可算找到你了！”

姜先生是為了女兒的事情來的。他和老伴想為女兒購買一套住房，但是女兒現(xiàn)在還沒有結(jié)婚，也沒有戀愛，他想讓女兒永遠(yuǎn)都獨(dú)自擁有這套房子的產(chǎn)權(quán)，而不被將來的丈夫分割。陳平律師告訴他，根據(jù)新的婚姻法，只要在他女兒結(jié)婚之前購買的房子，都應(yīng)該屬于他女兒個(gè)人的婚前財(cái)產(chǎn)，即使是以后結(jié)了婚，個(gè)人財(cái)產(chǎn)永遠(yuǎn)都屬于自己。但是由于姜先生購房時(shí)準(zhǔn)備向銀行貸一部分款，怕以后在供房的過程中和女兒將來的丈夫起糾紛，問題比較復(fù)雜，姜先生決定讓女兒親自來找陳平律師咨詢。

9月17日早上，姜先生的妻子及女兒來到維權(quán)直通車現(xiàn)場，由于當(dāng)天在現(xiàn)場咨詢的律師已經(jīng)換成云南國平律師事務(wù)所副主任李維超律師，李律師在聽完母女倆的問題之后，耐心地替兩人出起了主意。感受到這種面對面，心貼心的幫助，母女倆非常滿意地離開了。

維權(quán)直通車開進(jìn)房交會現(xiàn)場，類似這樣的事情還有很多。有些讀者準(zhǔn)備在現(xiàn)場購房，但是突然碰到諸如合同、廣告等方面的問題，立即就來到維權(quán)直通車現(xiàn)場咨詢我們的律師，得到律師專業(yè)的購房指導(dǎo)，既方便又快捷。一名因購房合同犯了難的讀者，在得到律師的幫助后感慨地說：“維權(quán)直通車的活動真正服務(wù)了廣大消費(fèi)者，心貼心的服務(wù)跟進(jìn)得非常及時(shí)，律師都很專業(yè)。希望這樣的活動越多越好�！�

讀者問題選登

吳女士問：我想以我妹妹的名義參加她單位的集資建房，請問應(yīng)該注意哪些問題以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)？

律師回復(fù)：根據(jù)建設(shè)部等部門發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十九條規(guī)定：“集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。”第二條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房�！钡谖鍡l規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審批和公示制度。”第二十六條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市價(jià)上市出售；出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)住房差價(jià)的一定比例向政府繳納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營。”吳女士可根據(jù)上述規(guī)定來考慮以妹妹的名義參加她單位集資建房可能帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。

張女士問：我購買了某樓盤的一套住房，交房后我發(fā)現(xiàn)我窗前的景觀被一棟房子遮住了，而這棟房子在規(guī)劃圖上是沒有的，我也是因?yàn)槟軌蚩吹骄坝^才購買了該房�，F(xiàn)在窗前有這棟房子，景觀已經(jīng)大打折扣。請問我該怎么辦？

律師回復(fù)：《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任�！睆埮�士可依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

況女士問：我購買了一套二手房，房屋的陽臺所在的位置跟房產(chǎn)證上的戶型圖標(biāo)注的位置不同，請問我該怎么辦？

律師回復(fù)：如果況女士購買的二手房的具體地理位置、幢號、單元號、樓層號、面積均與房產(chǎn)證相符，這樣的房子應(yīng)該沒有大的問題，可以購買。建議況女士最好到房管部門了解清楚戶型圖與實(shí)際戶型為何有差異，并進(jìn)行更正。

邢先生問：我認(rèn)購了某樓盤的一套房子，售樓人員說業(yè)主的孩子可以優(yōu)先就讀附近的一所名校，宣傳廣告上也是這樣說的。我希望售樓人員把這一條寫進(jìn)合同，但他們不寫。但是現(xiàn)在他們對此的回答非常含糊，也不給我們一個(gè)準(zhǔn)確的信息，是否能夠讀這所學(xué)校。我們希望開發(fā)商能夠給我們一份書面的承諾，并蓋個(gè)公章，但開發(fā)商不同意。這算是開發(fā)商違約嗎？

律師回復(fù)：盡管最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，開發(fā)商在廣告中就“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。這也不表明所有的廣告條款都可以視為合同內(nèi)容，只有同時(shí)符合以下條件的廣告內(nèi)容才可能被視為合同內(nèi)容：1、關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施廣告條款；2、廣告條款內(nèi)容具體確定；3、對商品房買賣的合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。證明一個(gè)條款同時(shí)符合這三個(gè)條件的舉證難度比較大。在房地產(chǎn)案件的審判中，司法機(jī)關(guān)往往只承認(rèn)房地產(chǎn)商寫進(jìn)合同中的承諾為要約。如果開發(fā)商不愿把邢先生孩子可以優(yōu)先就讀購房附近名校的條款寫進(jìn)合同，連書面承諾也不敢做，這說明開發(fā)商不能保證邢的孩子可以就讀該名校，建議邢先生三思而后行。

李先生問：簽訂認(rèn)購書后房屋價(jià)格上漲，開發(fā)商可不可以否認(rèn)認(rèn)購書？

律師回復(fù)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同�！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第16條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、貸款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”

根據(jù)以上規(guī)定可知，如果李先生和房地產(chǎn)開發(fā)商之間訂立的認(rèn)購書符合以上條件，雖然雙方尚未簽訂形式上的商品房買賣合同書，但在雙方之間已經(jīng)成立了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系

姜先生問：我女兒已二十多歲了，尚未結(jié)婚，我和老伴給了女兒二十萬元，女兒又向銀行按揭貸款二十萬元（貸款期十年）購買了一套商品房，我和老伴擔(dān)心女兒將來發(fā)生婚變，這套商品房被男方分割，請問如何處理才能保證該套房永遠(yuǎn)屬我女兒一人所有？

律師回復(fù)：可用以下二種方法來處理：一是由女兒在婚前和男方訂立一個(gè)書面協(xié)議，明確約定結(jié)婚前已付房款屬女方的婚前財(cái)產(chǎn)，經(jīng)男方同意也可以約定該套商品房屬女方一人所有。二是由姜先生夫婦與女兒簽訂一個(gè)贈予合同，確定該套商品房只贈予女兒一人，要注意的是自女兒結(jié)婚之日后的還按揭貸款應(yīng)能看出是由姜先生夫婦交納，或借給女兒交納這一證據(jù)。

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