王志綱：中國房地產(chǎn)揚湯止沸不如釜底抽薪

人們不禁要問：為什么持續(xù)了一年多的宏觀調(diào)控收效甚微，換來的卻是房價報復性的反彈？

令人憂慮的是，上海的故事正在其他一線城市輪番上演。記得2004年上海市場最火爆的時候，盡管當?shù)氐陌l(fā)展商們都已經(jīng)賺得盆滿缽滿，但有些人一聽到房價過高的聲音，仍振振有辭地說：上海的房價哪里算高呀，比東京、香港這樣的大都市還遠著呢。當時我就曾說：如果上海的房地產(chǎn)不出問題，中國的社會經(jīng)濟就要出大問題；中國的社會經(jīng)濟要想不出問題，就必須讓上海的房地產(chǎn)先出問題。結(jié)果不幸而言中。從長線來說，上海成為一個國際性大都市的前景是可以預見的，但起碼要用二、三十年的時間才能名至實歸，如果只用十年、八年的時間就要完成這個過程，就像一個男孩到了十八歲長胡子、長喉結(jié)是青春期的正常反應，但只有十歲就長出胡子和喉結(jié)了，那就是侏儒，是虛假的繁榮，是泡沫！令人沒有想到的是，就在2005年中央統(tǒng)一號令、上海的房價不得不剎車之際，以往一直是“乖孩子”的深圳、廣州卻步其后塵，房價轉(zhuǎn)眼之間扶搖直上，現(xiàn)在這股浪潮終于又輪到北京了，真是一波未平，一波又起,環(huán)環(huán)相扣，環(huán)環(huán)相生。

為什么政府的宏觀調(diào)控一而再、再而三地陷于“按下葫蘆浮起瓢”的尷尬？

如果說房價首先是供求關(guān)系的反映，那么決定房地產(chǎn)市場購買力的至少有這樣幾股力量：第一股力量是市場上正常的消費力，是真正購房用來安居的，在中國的一線城市中，我認為這股力量頂多占三分之一，第二股力量是所謂的投資性購買，比如買個三、五套用于出租，以獲取長期穩(wěn)定的租金回報，這股力量也比較偏于理性，最生猛的是第三股力量，也就是所謂的“游資”。他們所信奉的生存法則是“東方不亮西方亮，炒罷南方炒北方”。當上海的房價節(jié)節(jié)攀升的時候，全中國、甚至是全世界的游資都往上海去，于是房價越炒越高，當房價被打壓下來，泡沫一破裂，他們又掉轉(zhuǎn)槍頭，另尋出路，就像繁殖能力極強的細菌總是喜歡尋找最適宜生長的溫床和病灶一樣，又如蝗蟲般撲向廣州、深圳，包括珠海。據(jù)我所知，珠海這兩年的房價已接近翻番了，而深圳的不少新區(qū)房價則漲了好幾倍。

但更可怕的是，無論是自住、投資還是投機性購買，都普遍存在超前購買的傾向，生怕過了這個村就沒這個店了，其結(jié)果只能是愈演愈烈的供不應求。這里的“求”不是正常的間歇性消費，而是幾股力量不約而同地“千軍萬馬擠獨木橋”，試想一下，本來應該在10年甚至是20年逐漸釋放的購買力要在短短幾年里就消化完，面對如此洶涌的需求浪潮，無論政府如何調(diào)控，又怎能從根本上扭轉(zhuǎn)供求嚴重失衡的巨大缺口呢？就好像數(shù)以萬計的士兵只要排成一列有序前進，縱是一座獨木橋也能快速而平穩(wěn)地跨過，但如果士兵們排成幾排同時齊步走，其共振效應則足以使一座大橋垮掉。

那么，到底是什么原因?qū)е铝酥袊�人一二十年的消費都集中在一兩年里了呢？

很重要的一個原因是，除了房地產(chǎn)，人們沒有任何其他有效的投資渠道。目前中國的儲蓄率已經(jīng)到了46%，而美國的個人儲蓄率只有負0.5%。國家為了刺激內(nèi)需，拼命采取擠和趕的方式，把利息降到了無以復加的地步，另外還要打利息稅。但即使如此，人們還是寧愿把錢放在銀行里貶值。為什么？股市信不過，基金不敢買。既然其他的投資渠道都不通，老百姓又要養(yǎng)家糊口，剩下唯一能看得見摸得著的就只有房地產(chǎn)了�，F(xiàn)在中國民間儲蓄不下十幾萬億，放出10%就足可以讓一百座橋梁震斷！

在種種環(huán)境因素的刺激下，恐慌性消費不可避免地出現(xiàn)了，看著房價火苗一樣地往上竄，有誰還能從容不迫地理性消費呢？房地產(chǎn)和其他的商品不一樣，是個三合一的東西，全世界概莫能外。首先它是消費品，購買者注重它的使用價值，它的價格取決于價值的高低。所謂投資品，是因為它有保值、增值價值。所謂投機品，人們更看重的是它的轉(zhuǎn)手價值，其價格遠遠高于價值是必然的，就好像擊鼓傳花一樣，傳的人越多，價格就越高，泡沫就越大，不斷有更多的人加入到這個游戲中來，形成一種惡性循環(huán)。這種泡沫膨脹到最后可能拖垮整個國民經(jīng)濟。就像前兩年的上海地產(chǎn)市場，大量的投機性資本進入，房價不斷飆升，結(jié)果當?shù)氐睦习傩战K于坐不住了，沒有錢的借錢買，本來可以先租后買的也要直接買，本來應該先買小房子的也搶著買大的，生怕以后再也買不起了，稍微有點實力的人也紛紛動了投資和投機的念頭。當全民都卷進來的時候，再多的產(chǎn)品也不夠，這時候那些投機資本、包括房地產(chǎn)商在市場里興風作浪就很容易了。

當一個國家和民族產(chǎn)生一種恐慌性消費的時候，房地產(chǎn)的多重屬性就充分暴露出來，產(chǎn)品價格也就越來越背離它的價值，越來越不靠譜了，難怪有的發(fā)展商感嘆說，“現(xiàn)在房子的價格不是定出來的，而是比出來的”。更火上澆油的是，像在北京這樣的一線城市，無論發(fā)展商怎么提價，也照樣有人埋單，于是乎在領(lǐng)頭羊的示范效應下，大盤小盤都跟著水漲船高。于是我們看到這樣一幅不無壯觀的景象：深圳的毫宅從一萬漲到現(xiàn)在的五萬，而且還要漲；北京的房價也像脫了韁的野馬一樣一路狂奔；一向平穩(wěn)、理性的廣州房價也開始翻番了。伴隨這種大的格局，中小城市的房地產(chǎn)老板們也開始吆喝了，“你看，人家的房子都漲到那種地步了，我們漲得這點還算高嗎？”

這就是今天的房地產(chǎn)市場格局，情況遠比人們想象的要嚴重得多，而這一切似乎才是剛剛開始。

這個時候，再來爭論房地產(chǎn)有沒有泡沫、有沒有暴利已經(jīng)是多余的了，房價快速上漲所反映出來的，也已不僅僅是供求之間的矛盾，而是長期以來諸多矛盾交織的集中體現(xiàn)，它所折射出的，已經(jīng)不再是一個孤立的行業(yè)問題，也不是一個簡單的供不應求問題，而觸及到了制度層面的深層次問題。

毋庸諱言，在傳統(tǒng)的GDP考核制度下，沒有比房地產(chǎn)更好的制造GDP增長的手段和途徑了。可以毫不夸張地說，無論當?shù)氐姆績r如何漲，沒有哪一個市長愿意說他那里的房價高了，甚至從骨子里面都希望房價漲，只要不崩盤就行了。實際上，土地早已成了地方政府名副其實的第二財政，許多地方的土地收入早已超過地方財政收入的一半。有數(shù)據(jù)表明，1998年，地方政府的土地出讓收入不過67億。但2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而可供比較的是，在實施積極財政政策的1998至2003年5年間，全國發(fā)行國債也不過9300億元。既然土地已經(jīng)成了地方政府支撐財政的造血工具，出于維護自身利益的需要，中央的很多政策也只能是隔靴搔癢、隔山打牛了。此外，對于銀行來說，在一個景氣周期里房地產(chǎn)貸款的爛賬率很低，個人按揭貸款的安全性也比較好，即使中央要宏觀調(diào)控，銀行也不愿意看到地產(chǎn)市場的清淡場景。

于是，在地方政府和銀行這兩只有形之手的支撐下，我們所看到的宏觀調(diào)控實際上是逆向調(diào)控，不僅產(chǎn)品供給量沒有辦法在短時間內(nèi)增大，反而給了房地產(chǎn)商們制造恐慌、囤積居奇創(chuàng)造了機會，另一方面需求卻持續(xù)、迅速放量，使用性購買、投資性購買、投機性購買、恐慌性購買如餓虎出籠，其情景就好像奔流于大地上的懸河，離洪水沖垮堤壩也就不遠了。

事情發(fā)展到今天，可以說，房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個簡單的行業(yè)問題，也不是某些專家所能解釋明白的專業(yè)問題，它首先是一個錯綜復雜的政治問題，其次是一個關(guān)乎國民經(jīng)濟整體運行的全局性問題，同時也是一個牽一發(fā)而動全身的戰(zhàn)略性問題。這個問題解決得好，房地產(chǎn)有可能成為一個推進中國社會經(jīng)濟全面轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略突破點，為樹立科學發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會提供一個難得的試驗場，如果解決得不好，則很可能帶來難以估量的社會經(jīng)濟震蕩。

為什么說房地產(chǎn)已經(jīng)成了一個政治問題？

當一個行業(yè)的財富來得太容易的時候，當幾乎整個中國都被卷入其中，房地產(chǎn)實際上已經(jīng)演變成了眾多利益集團的博弈場，包括開發(fā)商、投資商、政府官員、金融機構(gòu)、媒體機構(gòu)等等。為了各自的利益，某些人往往翻手為云，覆手為雨，誤導視聽，蠱惑人心。在他們有意無意制造的信息不對稱中，千千萬萬的消費者成了任人宰割的迷途羔羊。因此，面對這樣一個牽涉眾多利益主體的復雜難題，指望少數(shù)主管部門站在行業(yè)角度、甚至本位角度來解決，其結(jié)果只能是揚湯止沸。這也是一年來中央的宏觀調(diào)控動作頻頻卻收效甚微的根源所在。

為什么說當前的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成了一個事關(guān)全局的宏觀性問題？

因為它集中體現(xiàn)了中國特色的社會轉(zhuǎn)型期的深層次矛盾，它所牽扯的，不僅有我們的經(jīng)濟體制，還有我們的政治體制和行政體制。房地產(chǎn)涉及到中央與地方的關(guān)系、政府官員的考核標準、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、金融改革以及官商勾結(jié)、壟斷同盟等種種深層次問題。從某種意義上，房地產(chǎn)的意義不僅超越了人們能否安居樂業(yè)的范疇，已經(jīng)成了影響到和諧社會建設(shè)、影響國家長治久安、影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、影響各個行業(yè)均衡發(fā)展的重大因素。

但另一方面，伴隨著中國城市化的高速推進，中國要用幾十年的時間走完西方發(fā)達國家?guī)装倌瓴抛咄甑某鞘谢�道路，因此房地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展終歸是擋不住的，加之這個行業(yè)的高速發(fā)展又生逢今天的中國正處在以科學發(fā)展觀建設(shè)和諧社會的全面轉(zhuǎn)型期，因此，所有的興奮、矛盾、沖突都集中在這短短的一、二十年的時間里，都集中于一個行業(yè)是必然的。在當今中國，沒有任何問題像房地產(chǎn)這樣對社會各方牽涉如此之廣，對民生問題影響如此之大，包含的政治、經(jīng)濟、文化、體制、發(fā)展等各種因素如此之豐富。（待續(xù)）