購房時應注意哪些物業(yè)問題

購買一套房屋，對于普通消費者來說，可能要花費一輩子的積蓄。所以，特別希望能住得舒心。然而，由于部分開發(fā)商以及物業(yè)管理公司等方面的問題，造成業(yè)主與其之間的糾紛不斷。

要減少這類糾紛，其中最重要的就是要明晰小區(qū)物業(yè)物權(quán)歸屬問題。在本月23日，《物權(quán)法》草案第五次審議稿再次對小區(qū)車庫、綠地、會所等歸屬問題進行了詮釋，并欲征求各方意見后提交審議。

問題一

誰是小區(qū)內(nèi)車庫(車位)的“主人”？

《物權(quán)法》草案：對于小區(qū)內(nèi)車庫(車位)、綠地、會所的歸屬問題，本次《物權(quán)法》草案進行了重點修改。草案五次審議稿將這一款修改為：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有�！�

案例回放：本報2005年9月28日，以《小區(qū)物管辦公室變“活動室”、麻將聲聲業(yè)主叫苦》一題，報道了成都市成華區(qū)新鴻南路51號新龍苑西區(qū)七棟樓下的“活動室”變成麻將室的事件。原因在于該小區(qū)物管不僅開設(shè)活動室影響小區(qū)居民休息，而且收費問題遭遇部分業(yè)主的質(zhì)疑。同時，部分業(yè)主提出，物管收取小區(qū)內(nèi)過道停車費不合理。因此，小區(qū)內(nèi)道路歸屬問題一直是業(yè)主和物管公司爭論的焦點。

解讀：小區(qū)的車庫和車位到底歸誰所有？公生明律師事務所徐正飛認為，《物權(quán)法》草案五次審議稿已經(jīng)明確進行了詮釋。針對上述報道，徐正飛認為，小區(qū)內(nèi)的過道是業(yè)主公攤的面積，肯定是屬于業(yè)主所有。根據(jù)誰擁有誰得利的原則，業(yè)主不應該交納停車費用。

然而，在采訪中，曾有部分物業(yè)公司負責人認為，雖然車位是公攤面積，屬于業(yè)主共同所有，但是物業(yè)管理人員看管了車輛，收取一定的費用理所當然。

對此，徐律師認為，這樣的說法有些牽強。物業(yè)公司的主要職責之一就是為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主看管物品，如果說物管為業(yè)主看管了停在自家地上的汽車也要收費，那么物管為業(yè)主看管了室內(nèi)的電視、冰箱等物品是否也要收費？這個費用顯然應該是包含在物業(yè)管理費當中。

在得知《物權(quán)法》草案關(guān)于車庫(車位)的新規(guī)后，成都世紀城物業(yè)管理有限公司主管趙先生表示，草案對公司并不會造成影響，因為在公司所管理的樓盤中，對車庫的歸屬等問題早都做了明確的規(guī)定。趙主管還表示，如果物業(yè)公司沒有對小區(qū)內(nèi)的車庫(車位)做相應的歸屬權(quán)規(guī)定，那歸業(yè)主所有是合理的。

問題二

小區(qū)內(nèi)道路該如何“劃分”？

《物權(quán)法》草案：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑物區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

解讀：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有�！毙煺�飛認為，這表明以后再有過道停車收費這樣的糾紛，就能迎刃而解。理由在于，按照規(guī)定，道路只要是在建筑區(qū)劃內(nèi)，不管是否公攤，首先它應屬于全體業(yè)主所共有。同時，還進一步從法律上明確了業(yè)主對小區(qū)內(nèi)道路的所有權(quán)。

問題三

“會所”界定值得商榷

《物權(quán)法》草案：在第三次審議中有如下內(nèi)容，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有�！�

然而，在第五次審議中，法律委員會研究認為，從實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去，會所不再歸業(yè)主所有。

案例回放：本報上月26日報道的《田園業(yè)主：物管公司“下課”》一文中，成都田園小區(qū)關(guān)于開發(fā)商水果商鋪的歸屬收益問題，再次成為焦點，備受關(guān)注。

解讀：徐正飛認為，草案認為關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去，會所不再歸業(yè)主所有的做法值得商榷。因為刪

去之后，某些開發(fā)商可能在此問題上大做文章，比如在銷售初期，宣傳本樓盤的休閑、娛樂設(shè)施，進入公攤面積，不用收費等來吸引消費者，一旦消費者購買，可能因為沒有相關(guān)規(guī)定而吃啞巴虧。

問題四

個體業(yè)主能告物業(yè)

《物權(quán)法》草案：法律委員會建議將業(yè)主起訴物業(yè)的條件修改為：“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”

新修改的規(guī)定條件顯然比草案三次審議稿更為寬裕，草案三次審議稿中對侵害業(yè)主共同權(quán)益等行為，必須通過業(yè)主會議，經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。

案例回放：去年10月26日，本報報道的《維修資金被挪用銀都花園業(yè)主告房管局不作為》被省高級法院收入“典型案例”向公眾發(fā)布。當物管公司侵害了你的權(quán)益怎么辦？當主管部門未能切實維護你的權(quán)益怎么辦？《物權(quán)法》草案進一步明確了業(yè)主和業(yè)主委員會的訴訟權(quán)利。

解讀：按照草案，如果要訴訟物業(yè)管理公司，個體業(yè)主不用通過業(yè)主委員會就可提起訴訟。這本來是令廣大業(yè)主高興的事情，但四川泰和泰律師事務所律師熊永文卻有些擔憂，由于業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，對外不能承擔相應的民事責任，所以它作為訴訟主體會帶來很多問題。如果業(yè)主委員會敗訴，賠償費用由誰承擔就成為問題。

而這樣的問題的確已經(jīng)在很多地方開始出現(xiàn)，南京某業(yè)主委員會告小區(qū)物業(yè)公司，最終以敗訴收場。然而，由于業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，不能承擔賠償責任，物業(yè)公司要求業(yè)主委員會賠償500元精神損失費的要求遭到了法院拒絕。而在北京同樣的訴訟事件中，法院判決了業(yè)主委員會應當賠償物業(yè)公司損失，但是由于業(yè)主委員會沒有獨立的財產(chǎn)而未能執(zhí)行。

熊永文律師認為，要給予業(yè)主與業(yè)主委員會以訴訟的權(quán)利，就應該先要保障其法人資格，不然這樣的規(guī)定執(zhí)行起來可能效果并不理想。因為，業(yè)主委員會是小區(qū)內(nèi)業(yè)主的自治組織，是“自發(fā)性的公益性團體”，并不具有獨立的財產(chǎn)。既然沒有財產(chǎn)，那么用什么來賠償呢？業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表的是全體業(yè)主。如果最終要進行賠償?shù)脑�，最后只能由全體業(yè)主承擔，但是，執(zhí)行的難度很大。

自貢市遠達物業(yè)有限公司鄭總對《物權(quán)法》草案賦予業(yè)主委員會及其業(yè)主訴訟權(quán)利表示歡迎。同時，對敗訴如何賠償問題也表示了擔心：“如果業(yè)主委員會沒有獨立的財產(chǎn)就不用賠償?shù)脑�，顯然有失法律面前人人平等的原則，對物業(yè)公司來說不公平�！�

后記

雖然《物權(quán)法》草案日漸完善，對許多存在的問題提出了具有建設(shè)性的意見，但是在眾多的物業(yè)糾紛中，還有許多需要我們盡快去完善解決。

記者在采訪中了解到，交房時，成都大部分開發(fā)商都是直接和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理合同的，個別開發(fā)商趁此機會將一些不平等的條款強加給業(yè)主。而更有甚者，部分開發(fā)商建完樓盤后，仍然保留自己的物業(yè)管理公司，并用于自己所建小區(qū)項目，這樣的結(jié)果是物業(yè)和開發(fā)商“一家親”，管理效率和結(jié)果也可想而知。我國《物管條例》中提出了開發(fā)商與物管公司相分離的原則，但這項規(guī)定只是鼓勵和提倡，并沒有要求強制實施。

對此，應該將開發(fā)商與物管公司相分離的原則上升到法律的角度，加強管理。

消費提醒

購房時應注意哪些物業(yè)問題?

在買房時，向開發(fā)商了解基本情況

小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家？該公司是否有《成都市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》？過去的物業(yè)管理業(yè)績、社會形象如何，該公司物業(yè)管理的資質(zhì)等級等。

看物業(yè)公司提供服務的內(nèi)容及標準

一般來說物業(yè)管理公司提供的服務包括三種：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務；二是代辦性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內(nèi)維修、代送報紙等。購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務的標準應該詳細了解，如物業(yè)公司一天打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長時間到達現(xiàn)場？

明確房屋使用維修管理的具體制度

房屋今后如何使用？具體維修怎么辦？物業(yè)管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設(shè)施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。這些規(guī)定，購房者能否接受，都應成為購房時必須考慮的因素。

明確物業(yè)收費標準怎么定

在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業(yè)管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業(yè)費用等。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費都要逐步放開，由雙方協(xié)商確定，政府定價的會越來越少。

不要輕信開發(fā)商的口頭承諾

購房者對于上述物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，否則，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益將無法得到保護。購房者應要求開發(fā)商對物業(yè)管理問題有書面文件。這樣才能真正保護自己的利益。

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