個(gè)人買賣住房如何計(jì)算應(yīng)繳稅費(fèi)

房屋買賣如何繳稅是近來許多人關(guān)注的話題，我們將分兩期對(duì)個(gè)人買賣住房如何計(jì)算應(yīng)繳納的稅費(fèi)、有何稅收減免及需要提供哪些資料進(jìn)行詳細(xì)的解釋，敬請關(guān)注

個(gè)人銷售住房需繳納的稅費(fèi)

（一）營業(yè)稅根據(jù)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人因而，個(gè)人銷售房產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5％。

個(gè)人將購買不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）對(duì)外銷售，按銷售全額征收營業(yè)稅。

個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房及未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)免稅的普通住宅對(duì)外銷售，按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。

2005年6月1日之前已購入再銷售的，以購房發(fā)票或房屋產(chǎn)權(quán)證上的價(jià)款作為征稅扣除依據(jù)；在2005年6月1日以后（含6月1日）購入再銷售的，以購房發(fā)票上的價(jià)款作為征稅扣除依據(jù)

（二）個(gè)人所得稅

根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率為20％。

對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

1、支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

3、納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例暫定為：普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入3％核定。

（三）土地增值稅

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。采用30％－60％的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。扣除項(xiàng)目包括房地產(chǎn)原價(jià)和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。

個(gè)人將購買的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅再轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

（四）城市維護(hù)建設(shè)稅按實(shí)際繳納營業(yè)稅稅額的1％計(jì)算繳納。

（五）教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納營業(yè)稅稅額的3％計(jì)算繳納。

（六）印花稅

所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅項(xiàng)目，按合同所載金額萬分之五計(jì)稅貼花。

個(gè)人購買住房需繳納的稅費(fèi)

（一）契稅

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅義務(wù)人。房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。我市契稅適用稅率為3％。對(duì)個(gè)人購買自用普通住房的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5％。

（二）印花稅

所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅項(xiàng)目，按合同所載金額萬分之五計(jì)稅貼花。另房地產(chǎn)證按件貼花5元。

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