房地產(chǎn)專用名詞解釋

兩書(shū)：即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（“五證”和“兩書(shū)”）是否完備。

五證：五證是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房必須具備的一定條件，并且按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷售的各種手續(xù)。分別為《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率越高，居民的舒適度越低，反之，則舒適度越高。

建筑密度：即建筑覆蓋率，是居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)用地的比（%）。

建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

住宅使用面積：指住宅各層平面中直接提供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入適用面；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋適用面、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

樓面價(jià)：樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面價(jià)=每平米地價(jià)/容積率

存量房：是指已經(jīng)被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。

契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

框架結(jié)構(gòu)住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。框架結(jié)構(gòu)的承載力合剛度都較低，樓層越高，水平位移越慢。另外，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。

框剪結(jié)構(gòu)住宅：即框架-剪力墻結(jié)構(gòu)住宅，主要結(jié)構(gòu)是框架，由梁柱構(gòu)成，小部分是剪力墻。墻體全部采用填充墻體，由密柱高梁空間框架或空間剪力墻所組成，在水平荷載作用下起整體空間作用的抗側(cè)力構(gòu)件。適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。此類住宅抗震能力強(qiáng)。
躍層住宅：躍層住宅是住宅占有上下兩層樓，上下層的交通采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。這樣的戶型有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，互相干擾較小。

復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅。一般下層供起居用；上層作為臥室，人可坐起但無(wú)法直立。

雙景住宅：指樓盤(pán)不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外景觀要合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂“借外景造內(nèi)景”。

飄窗：一般來(lái)說(shuō)飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80cm以內(nèi)，全封閉落地居多，不計(jì)算面積。

灰空間：“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出的，其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融合的目的，“灰空間”也可以理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。

房痛苦指數(shù)：指單位平方米房?jī)r(jià)與月收入之比。

住宅平面系數(shù)：指一幢住宅中居室面積和與建筑面積總和的百分比，是住宅設(shè)計(jì)時(shí)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。

多維城市綜合體：多維城市綜合體就是集合了officepark、企業(yè)總部基地、高端寫(xiě)字樓、定制式廠房、SOHO研發(fā)樓、商業(yè)綜合體六大產(chǎn)品于一體的高科技產(chǎn)業(yè)園。

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