實(shí)力集團(tuán)策劃推廣部經(jīng)理李勇

主持人：今天歡迎您來到我們新浪直播現(xiàn)場。首先，請(qǐng)您介紹一下實(shí)力上筑的情況？

李勇：實(shí)力上筑是我們2006年推出的一個(gè)力作，一個(gè)非常原創(chuàng)的項(xiàng)目。它是在穿金路、世博板塊的一個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)坡地院落，我們實(shí)力集團(tuán)把這個(gè)項(xiàng)目做成一個(gè)純粹的生活社區(qū)，我們還在社區(qū)里做了一個(gè)漂亮的街區(qū)。

主持人：你們做產(chǎn)品定位的時(shí)候，是做一個(gè)多層的，和你那個(gè)上筑生活社區(qū)有一個(gè)什么聯(lián)系？

李勇：我們拿地來考慮一個(gè)問題，世博板塊它目前是昆明的后花園，在后花園這個(gè)位置里有這么一個(gè)位置，有世博的森林、還有公園。在這種位置上怎樣把項(xiàng)目做好，不是單純追求容積率和建筑面積，我們考慮的原則有三個(gè)。第一，現(xiàn)在很多人住在高層，我們想讓更多的人有更多機(jī)會(huì)親近大自然，親近土地。我們盡可能地做多層，讓大家有更多可以感受自然的原則。我們地的本身就有一個(gè)坡度，從高處到低處大概有8米，我們就了一個(gè)坡地，它一臺(tái)一臺(tái)的形成一個(gè)院落的空間。它一定要是原創(chuàng)的、獨(dú)特的，現(xiàn)在在石棉上也有很多設(shè)計(jì)，我們想作出我們一個(gè)原創(chuàng)性的產(chǎn)品。所以，我們結(jié)合我們的地形做出了一個(gè)退臺(tái)型的洋房。但是，我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我們這個(gè)退臺(tái)洋房不是簡單的退臺(tái)，我們是退而不形成臺(tái)，現(xiàn)在很多的房子是簡單的往后退，這樣會(huì)損失空間的使用。在這里我們一定保證空間的有效性和立面的舒適性。所以，我們這個(gè)產(chǎn)品做完了以后就變成了一個(gè)真正意義上的坡地院落，坡地是來源于地形。

第二，由于坡地的原因，我們產(chǎn)品影響也非常大，我們的一樓有一個(gè)陽光地下室。它不是挖下去的，而是坡地，一邊高一邊低，就形成一個(gè)陽光的地下室，從早上9點(diǎn)到晚上6點(diǎn)，完全陽光直射是沒有問題的。而且我們把它做成了2.9米的空間，等于你買一層，現(xiàn)在有送坡地、院子、地下室、車位直接入戶。

主持人：您說的這些都是你們項(xiàng)目的亮點(diǎn)。它能夠足夠的吸引到主要的消費(fèi)者目標(biāo)群體嗎？

李勇：因?yàn)樗�是一個(gè)純粹的多層，?而且我們把他做成別墅級(jí)的品質(zhì)。其二，我們有一個(gè)增值空間，在一樓有地下室、花園、院落、露臺(tái)，二樓我們還是有地下室，三樓、四樓是大露臺(tái)，五、六樓送院子，院子有兩個(gè)大露臺(tái)。所以，我們很多戶型使用面積大于建筑面積，這是其他戶型做不到的。第二，我們所謂的是大面寬、小進(jìn)深，很多發(fā)展商為了追求容積率就做成了小面寬，這樣就保證了我們的客廳一般有4.5米，臥室有3.6米，我們主撥有5.1米，我們生活在立面，人的舒適程度是非常高。第三，它本身建筑的是一個(gè)立面，現(xiàn)在很多的平層是一個(gè)平板式的立面，我們創(chuàng)造一個(gè)豐富的立體，一個(gè)站立之面，這樣就提升了品質(zhì)。

還有我們?cè)O(shè)計(jì)園林引進(jìn)了景觀園林設(shè)計(jì)，意大利的佩魯賈，他把我們自己的小庭院和園林的景觀做得非常細(xì)致，有自己的院落、自己的地下室，而且一樓也可以從花園回家，可以從地下室回家，還可以從地下停車庫回家，第四種方法還可以通過正常的路線回家，他的空間的變化，空間豐富性都非常好。

主持人：剛才我們談到這個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，它通過各種各樣的亮點(diǎn)打動(dòng)潛在的群體，但是這個(gè)群體是些什么人呢？

李勇：我們昨天搞了一個(gè)現(xiàn)場活動(dòng)，認(rèn)籌超過500多客戶，我們認(rèn)籌的時(shí)候是放棄我們的價(jià)格區(qū)間的，我們一樓有一些戶型，是140多平方的，4房兩廳兩衛(wèi)，加一個(gè)贈(zèng)送的露臺(tái)、花園、地下室，地下室大概有60平米左右，還有一些戶型是114平方米的，贈(zèng)送面積也超過了110平米。所以，我們一層的價(jià)格，因?yàn)橘I一層等于是買了兩層。因?yàn)�，我們有陽光地下室、露臺(tái)、車庫，一層的價(jià)格區(qū)間大概在50—60萬左右，個(gè)別的還更便宜一點(diǎn)，頂層比一樓相對(duì)便宜一點(diǎn)，但是他有一個(gè)大露臺(tái)和頂樓的餐廳，出去你想自己封起來還可以多一個(gè)房間。我們昨天把價(jià)格放出了三房130萬左右，上邊五六層大概是50—60萬，個(gè)別的可能便宜一點(diǎn)。

主持人：您覺得您房子定價(jià)是30萬往下，還是60、70萬往下。

李勇：我們都是30萬以上的房子。

主持人：你覺得這個(gè)消費(fèi)全體是昆明的主題消費(fèi)群體嗎？

李勇：因?yàn)槲沂且粋�(gè)中上的群體，我們本來是可以建小高層的。但是我們建層純粹是多層，享受的品質(zhì)是不一樣的。我本來可以把容積率做得更高的，住得人多了。但是品質(zhì)就有了變化，我們的面積都控制在最小的109左右，最大的170左右，100方以上的。應(yīng)該說是高收入的、高品位的、高文化的。

只有這個(gè)三高人群才能夠在我們這里；還有一個(gè)情景就是街區(qū)，我們拿到這塊地以后我們專門做一個(gè)情景街區(qū)。我們的設(shè)計(jì)、裝修是請(qǐng)上海的裝修公司，包括材料也是從上海運(yùn)來的。所以，我們想做成一個(gè)假的客廳，現(xiàn)在很多小區(qū)最多的就是一個(gè)羅馬柱什么的。所以，我們想在小區(qū)門口加一個(gè)客廳，你可以去看看你的老婆在那里選購商品，還有一個(gè)咖啡廳什么的。給你很好的生活氛圍，你的朋友來了，談什么事情也可以到情景街區(qū)，我們咖啡廳有的已經(jīng)對(duì)外開放了。我們現(xiàn)在正在認(rèn)籌，原來我們是所有的針對(duì)實(shí)力會(huì)的會(huì)員，原來是會(huì)員，現(xiàn)在是交一千塊就升級(jí)，在我們上筑開盤的時(shí)候就可以獲得2％，加上一千塊的優(yōu)惠，還有一千塊是昨天在酒店為了回饋我們的顧客。開盤當(dāng)中還有一些回饋給我們實(shí)力會(huì)的東西。

主持人：這次參加房交會(huì)希望達(dá)到一個(gè)什么樣的效果？

李勇：第一，希望大家了解我們。第二，我們已經(jīng)開始展示了。第三，實(shí)力上筑正在熱售當(dāng)中。也希望能夠買房子的消費(fèi)者對(duì)我們的實(shí)力上筑感興趣。那么，趕緊到我們的生產(chǎn)部或者到展位現(xiàn)場去看看，這樣就可以得到2％和一千塊的優(yōu)惠了。

主持人：前天，國務(wù)院又出了一個(gè)國條，應(yīng)該是去年國八條的延續(xù)，這樣對(duì)一個(gè)項(xiàng)目會(huì)有什么樣的影響呢？

李勇：從目前市場來看，基本上沒有太多的影響。為什么這樣說？第一，我們將我們的產(chǎn)品做得非常的細(xì)，做得有原則性。第二，我們產(chǎn)品的目標(biāo)群體本身就屬于市場的中高端的人群，包括利率等問題。目前影響不大，因?yàn)樗�本身�?jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。第三，我們這個(gè)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)的時(shí)候，就考慮了它的獨(dú)特性，能夠通過產(chǎn)品來改變方式，而不是簡單的買一個(gè)產(chǎn)品去住。這個(gè)是真正值得一生擁有的，一個(gè)終止的產(chǎn)品。

主持人：您覺得年輕人買房子，一步到位好，還是慢慢的來好。

李勇：這個(gè)要考慮幾個(gè)綜合因素，一個(gè)是承受能力。因?yàn)槟贻p人也好，他的活動(dòng)也比較多，如果你超過了承受能力。那么就不適合了，一個(gè)月的時(shí)候你就會(huì)感覺很痛苦，又要繳款，考慮自己的承受能力。第二方面由于自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力受到限制，買房時(shí)候就要考慮便利性，房子對(duì)工作的便利程度。第三，特別要提到的一個(gè)。因?yàn)槟贻p人他能夠接受一些新的思想和事務(wù)。所以，追求居住的舒適度，我覺得年輕人一定要結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，結(jié)合自己的以后發(fā)展考慮買房是作為一個(gè)過渡還是一個(gè)長期居住。

現(xiàn)在，房子不存在一步到位，現(xiàn)在中國這種換房的，大概是七年，買了房子以后7年就換了，有的5年。所以，不存在一步到位。我現(xiàn)在25歲，那到30歲就換了。

主持人：您現(xiàn)在昆明有房子嗎？

勇：我現(xiàn)在在廣州有房子�，F(xiàn)在廣州的房價(jià)是六千多，自己在那邊的房子有將近一百平米左右。所以，我覺得適合自己的經(jīng)濟(jì)能力是最好的，適合自己的居住現(xiàn)狀是最好的。如果你一個(gè)人買別墅住也很好。

主持人：您之前在廣州那邊工作。昆明的開發(fā)商和廣州的開發(fā)商各有一些什么特點(diǎn)？

李勇：我用一個(gè)詞概括，昆明的開發(fā)商和世界格局差不多。有些是發(fā)展中國家，有些是發(fā)達(dá)國家，昆明應(yīng)該是在一個(gè)發(fā)展中的地位，在廣州房地產(chǎn)發(fā)展得很成熟，在廣州，項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候基本上都是帶精裝修的。在昆明這邊，可能一是發(fā)展商還要做更多的努力。還有一個(gè)問題是買價(jià)，除了小戶型、大戶型，是不是別墅，那就肯定接受不了。

那么在廣州可以接受，因?yàn)榇蠹覍?duì)事物的認(rèn)識(shí)程度不一樣，如果我在廣州買精裝修房，因?yàn)槲覜]有時(shí)間和精力去裝修，這樣可以省時(shí)間。我現(xiàn)在也準(zhǔn)備在昆明買房子，在這邊就考慮裝修問題了。我相信以后會(huì)越來越成熟，成熟的發(fā)展商業(yè)帶來成熟的市場，成熟的市場會(huì)帶來成熟的消費(fèi)者，對(duì)房子精裝修就能接受了，對(duì)其他的東西也能接受了。

主持人：之前建設(shè)部有一個(gè)規(guī)定，要求房子精裝修。

李勇：總而言之，市場是逐步從量變到質(zhì)變的過程。當(dāng)市場就這么一點(diǎn)點(diǎn)大的時(shí)候形成不了規(guī)模，當(dāng)市場做得逐漸大的時(shí)候，比如我們昆明房地產(chǎn)市場，一年銷售量是600—800萬的時(shí)候，那就必須要這條，如果個(gè)人裝修就有一個(gè)二次裝修污染的問題還有一個(gè)質(zhì)量問題，如果是發(fā)展商裝修，如果出問題那就找發(fā)展商，我覺得這應(yīng)該說是一個(gè)過程�？赡苋�五年之內(nèi)他會(huì)慢慢接受。

主持人：春交會(huì)還有兩天結(jié)束了，有什么打算？

李勇：我們已經(jīng)預(yù)定的項(xiàng)目，我們這次兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是北岸、一個(gè)上筑，北岸也是熱銷，現(xiàn)在是一些大戶型的面積，所以我們推出的與設(shè)計(jì)大師共舞，我們請(qǐng)了很多設(shè)計(jì)老師就說你買了房子以后，我設(shè)計(jì)的圖紙送給你。而且你還可以跟設(shè)計(jì)大師直接對(duì)話，還有一個(gè)是精裝修，現(xiàn)在很多人不接受，我們做裝修的圖紙，把這個(gè)裝修的圖紙送給你，到下一步大家可以接受了，我們可能要走出精裝修的門檻。

李勇：秋交會(huì)嚴(yán)格意義上，昆明房地產(chǎn)市場，應(yīng)該說秋交會(huì)，因?yàn)榈?0月份，更多的盤推出來了，還有一個(gè)階段，1月到5月因?yàn)橛泻芏啵��?月份也是一個(gè)時(shí)段，我們?cè)谇锝粫?huì)的時(shí)候約定了360平米的展位，比現(xiàn)在的大，到秋交會(huì)的時(shí)候我們會(huì)推出新的活動(dòng)，到那時(shí)候我們是三個(gè)項(xiàng)目聯(lián)展，北岸接近尾聲了，上筑也可能接近尾聲了，但是我還會(huì)推出一個(gè)大盤。

我們的設(shè)計(jì)是委托國內(nèi)外知名的設(shè)計(jì)公司，他的長期是具有原創(chuàng)性和顛覆性的，同樣對(duì)于我們今年秋交會(huì)推出大盤的項(xiàng)目也是顛覆性的，獨(dú)一無二。

主持人：能不能透露一下，大概會(huì)在什么位置？

李勇：還是在我們的北邊。

主持人：今天就先到這里，謝謝！

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