格局之變
2006年4月28日，央行上調(diào)房貸利率，預(yù)示著國家開始按動宏觀調(diào)控的按紐；5月17日，“國六條”出臺，一場波及全國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控大幕再度開啟；而后的5月29日，“國六條”細(xì)則出臺，“90”“70”的規(guī)定讓眾多開發(fā)商不寒而栗。
在昆明，當(dāng)這場地產(chǎn)風(fēng)暴“山雨欲來”之時，2006云南地產(chǎn)文化節(jié)暨第二屆春季房交會正開啟供需“閘門”，高調(diào)迎客，以5天共計17萬人的進(jìn)場人數(shù)記錄著昆明地產(chǎn)的2006峰值。然而，正如全國的大多數(shù)城市一樣，當(dāng)宏觀調(diào)控再次到來時，昆明的地產(chǎn)天空上畫出了一條新政下的樓市曲線。于是，“變局”開始在昆明樓市上演……
變局1結(jié)構(gòu)之變
不管是70％的規(guī)定、首付的調(diào)整，還是90平方米的指標(biāo)，在房產(chǎn)新政“語境”下，住宅產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整是國家調(diào)控的必行之舉。今后昆明的住房將更趨向于適合中低收入人群首次置業(yè)的需求。
早在今年4月央行上調(diào)房貸利率時，中國房地產(chǎn)住宅研究會房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)委員會常務(wù)理事王顯明在接受記者采訪時便表示，“我認(rèn)為今年國家宏觀調(diào)控的方向應(yīng)該從土地供應(yīng)方式上著手，在結(jié)構(gòu)性開發(fā)和房屋面積方面作文章，以調(diào)整房貸的行政手段出臺調(diào)控措施，讓人感到意外”。他說，在我國，經(jīng)濟適用房、廉租房的框架早就存在，但落實起來有困難。比如昆明，1998年就有經(jīng)濟適用房，但到現(xiàn)在仍然數(shù)量有限。另外，由于土地增值稅、土地使用稅以及教育費附加（1%的稅率）的增加，特別是省會城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上繳所得稅由原來的15%提升到預(yù)繳20%，給開發(fā)企業(yè)帶來很大壓力。因此，從土地供應(yīng)方式和住房結(jié)構(gòu)上調(diào)控應(yīng)該成為方向。
后來出臺的“國六條”證實了這樣的判斷。就本土而言，雖然云南省建設(shè)廳至今并未出臺關(guān)于“國六條”的地方性細(xì)則，只是轉(zhuǎn)發(fā)了省政府辦公廳的相關(guān)文件，但在今后昆明房地產(chǎn)項目的規(guī)劃審批中，諸如“90”“70”等各種政策將被嚴(yán)格執(zhí)行。由此，昆明樓市的住房結(jié)構(gòu)比例將發(fā)生全面的變革。
變局2居住格局之變
90平方米的指標(biāo)帶來的是混居時代的來臨。以前都是奧迪、奔馳出入的高檔住宅區(qū)，估計今后將經(jīng)常有了單車出入。隨即帶給開發(fā)商的，是不是考慮原來沒有自行車棚的，要搭一個？沒有菜市的，要弄一個？那么噪音問題，物業(yè)問題，乃至鄰里問題都有了變數(shù)。采光還那么好么？通風(fēng)還那么順暢嗎？都不一定。于是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和質(zhì)量開始“魚龍混雜”了。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所有新開工項目中，90平方米以下戶型必須占到70%以上，固然可以直接促成房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加以套數(shù)計算的供應(yīng)總量。但是，在這一政策指導(dǎo)下，以往被開發(fā)商大力宣揚的，以低密度、少戶數(shù)為號召的“高尚社區(qū)”將難以為繼，各項目間的差異性將受到抑制。這固然有利于促成社會平等，但以往已經(jīng)大致形成的居住格局將面臨重大調(diào)整，圍繞居住格局而形成的交通、商業(yè)、文化等布局也將面臨調(diào)整，進(jìn)而將對整體社會生態(tài)形成深遠(yuǎn)影響。
變局3市場態(tài)度之變
就在記者采寫該稿件時，本土一項“落地”政策在醞釀多時后即將開始執(zhí)行。據(jù)相關(guān)部門透露，8月1日起，昆明將執(zhí)行房產(chǎn)新政中關(guān)于“個人購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅”的政策。這一政策在昆明的“落地”，將產(chǎn)生怎樣的影響恐怕不言而喻。對投資者的打壓，對二手房交易的限制，對市場觀望氛圍的助長，對整個房產(chǎn)流通的遏制……這一系列的反應(yīng)，無疑都將帶來人們長期以來對購房態(tài)度的轉(zhuǎn)變，房子保值、增值和變現(xiàn)的能力也將打上“折扣”
變局4產(chǎn)品價格之變
價格的漲和跌無非是根據(jù)供求關(guān)系而定。當(dāng)每個樓盤都有70％的小戶型大量供應(yīng)市場，恐怕中小戶型在不久的將來，價格會有所調(diào)整。而相對緊缺的中大戶型、別墅等高端項目，由于供應(yīng)量放緩或者減少，將成為稀缺產(chǎn)品走俏。近些天，昆明樓市的別墅項目（如玫瑰灣、西山別墅、嶺東·紫郡等）以及一些項目的大戶型（如水映長島、春怡雅苑等）熱銷，就佐證了這一說法。
以玫瑰灣為例，來自昆明市房產(chǎn)交易市場的消息顯示，今年“六一”新政開始實施，玫瑰灣的疊加別墅6月1日賣出7套，6月2日賣出11套，6月3日賣出9套，截止到目前已經(jīng)所剩無幾。別墅用地“緊箍”收緊，產(chǎn)品未來價值預(yù)期上揚，無疑是項目熱銷迎來銷售峰值的理由。
破局之路
對市場變化的一切探究，都只有一個目的——尋求破局之路。我們希望在新政出臺后，為新形勢下的昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展把脈，同時也是對僵持時的一次“破局”。
審時度勢琢磨市場變化
談到房產(chǎn)新政下昆明地產(chǎn)的出路，新亞洲·體育城的開發(fā)商——星體公司總經(jīng)理顏語認(rèn)為，有兩條路可供開發(fā)商參考：一條是對于目前還沒有上項目的開發(fā)商來說，政策剛剛出臺，實際上正處于落實的“斷檔期”，這部分項目應(yīng)該選擇抓緊時間馬上開發(fā)；另一條路是針對還不能馬上開發(fā)的項目，干脆再多觀望一段時間。因為政策的強制執(zhí)行期預(yù)計大概在一年左右，審時度勢琢磨市場變化更有利于項目的推進(jìn)。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同出路不同
昆明萬達(dá)地產(chǎn)的楊妮認(rèn)為，不同的產(chǎn)品出路不同。像滇池衛(wèi)城這樣的項目，新政實施前后的變化并不大。政策的出臺，都有一段緩沖期，但最終總有一條出路。
她認(rèn)為，在一段時間的觀望后，房子貴的還是貴，便宜的還是便宜，政策對價格的影響應(yīng)該不大，就目前的情況看，價格跟著市場走，房價在新政下沒有急速下跌，只是漲幅變小�！皞�人購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅”政策的強力打壓，將使一切針對房地產(chǎn)的投資變成長線投資。而由于對交通、城市公共配套的依賴，市中心的房價仍將處于高位。對于新政下的出路，她個人認(rèn)為，可根據(jù)各自產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同來制定不同營銷策略，有效規(guī)避。
中小戶型項目應(yīng)增強競爭力
業(yè)內(nèi)人士楊小姐認(rèn)為，中小戶型一向是利潤較低的產(chǎn)品，政策將可能把房地產(chǎn)的利潤降下來。隨著９０平方米以下中小戶型供應(yīng)量的增加，發(fā)展商在這一產(chǎn)品線上的競爭將加劇，而要爭取更多的市場份額，發(fā)展商應(yīng)該要在價格上、產(chǎn)品質(zhì)量上、設(shè)計上尋求突破口。換句話說，由于中小戶型項目增多，其產(chǎn)品應(yīng)最大限度地尋求差異化，回避同質(zhì)競爭。
運用新政利好順勢而上
房產(chǎn)新政將促使某些已經(jīng)通過規(guī)劃審批的項目贏得契機，此時順勢而上當(dāng)然是明智之舉。上周六，云大知城產(chǎn)品說明會上，比邦地產(chǎn)董事長向明雷就表示，房產(chǎn)新政對已經(jīng)處于公示最后一天的云大知城來說，是個利好。所以，他們開始將位于昆明第三板塊——主城東南部、地處經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的云大知城，以“第五城”的名義推向市場。
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