走進(jìn)人民中路西南商廈旁的陽(yáng)光A版公寓大堂，眼前一面墻上列明了很多在這幢住宅樓中辦公的公司樓層及名稱，記者數(shù)了一下有26家。物管的一位工作人員告訴記者，陽(yáng)光A版共有595戶，其中開(kāi)公司的就占了50%。主要就是因?yàn)樽饨鸨容^便宜。

900元對(duì)小企業(yè)是道檻

“不選單純的寫字樓開(kāi)公司，關(guān)鍵原因在于寫字樓的租金太高，同樣是60平方米的房子，這里每月只要1500元，而寫字樓最少2400，中小企業(yè)都很在意這900元的成本投入。”在陽(yáng)光A版經(jīng)營(yíng)一家廣告公司的鄧先生告訴記者。

據(jù)了解，這家廣告公司公司成立于2005年初，為了找到一個(gè)適合的辦公地點(diǎn)，鄧經(jīng)理跑遍了人民中路，可這段路上竟然沒(méi)有一個(gè)純粹的寫字樓項(xiàng)目，而周邊的國(guó)托大廈、致遠(yuǎn)大廈等寫字樓的租金都不低于40元/平方米。綜合考慮了成本、交通等因素后，鄧經(jīng)理決定租用陽(yáng)光A版一間60平方米左右的躍層。

現(xiàn)在，一年半過(guò)去了，鄧經(jīng)理幾天前又與物業(yè)公司續(xù)簽了租賃合同。“7部電梯、150多個(gè)車位，不足兩千元的租金，我很滿意這樣的辦公條件。相比新華大廈那些寫字樓，這里不僅租金便宜，停車方便，也不用排隊(duì)乘電梯�！�

據(jù)了解，“民宅商用”的情況主要有兩種，一種是中小企業(yè)直接購(gòu)買住宅作為辦公地點(diǎn)，另一種是企業(yè)租賃住宅用于辦公。分析原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面因?yàn)樽≌霓k公成本明顯低于寫字樓。另一方面，則是因?yàn)楹芏嘧≌㈨?xiàng)的項(xiàng)目確實(shí)能夠滿足企業(yè)的辦公需求�！耙恍╉�(xiàng)目雖然以住宅立項(xiàng)，開(kāi)發(fā)的時(shí)候卻是按照商住樓設(shè)計(jì)的。對(duì)于剛起步的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，這類住宅既具備了辦公所需的各項(xiàng)條件，使用成本又相對(duì)較低，自然受到青睞�！�

北京叫�！懊裾逃谩�

雖然“民宅商用”受到了廣大中小企業(yè)的喜愛(ài)，但是公司與居民混居造成的擾民事件時(shí)有發(fā)生，也讓不少居民頭疼。為了解決這樣的問(wèn)題，上海市去年11月頒布了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，開(kāi)始叫停住宅樓開(kāi)公司。2006年6月19日北京市工商行政管理局下發(fā)了國(guó)內(nèi)第一部叫停在民宅辦公司的地方性規(guī)定：從即日起暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦照。

據(jù)了解，該規(guī)定一經(jīng)出臺(tái)就受到了廣泛的好評(píng)。從搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)看，該規(guī)定獲得了網(wǎng)上70%的人的贊同。在記者的采訪過(guò)程中，也有70%以上的昆明居民在聽(tīng)到北京出臺(tái)禁止“民宅商用”的規(guī)定后表示歡迎，同時(shí)希望昆明市也能出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定。但記者昨日從昆明市工商局了解到，因?yàn)楦鞣N原因，昆明市暫時(shí)沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定出臺(tái)。

寫字樓使用率有望提高

雖然近期昆明還不會(huì)出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定，但業(yè)內(nèi)人士表示，這只是時(shí)間問(wèn)題。

越來(lái)越多的小型公司的起步選擇在住宅內(nèi)，這一現(xiàn)象更多的是給居民帶來(lái)不便，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。也隨之反映出了昆明寫字樓市場(chǎng)的不合理發(fā)展現(xiàn)狀：一是高檔寫字樓空置率較高，中小企業(yè)由于受行業(yè)特點(diǎn)、資金實(shí)力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場(chǎng)所，加之高額的租金和物業(yè)費(fèi)也叫他們難于支撐。二是中低檔的寫字樓價(jià)格適中，但由于建蓋年限較長(zhǎng)在配套設(shè)施方面有所缺陷，無(wú)法滿足客戶需求。因此，一旦叫停“民宅商用”，租用民宅的那些小公司必將走出住宅，走進(jìn)寫字樓，這樣一來(lái)，將會(huì)促使昆明寫字樓市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的發(fā)生變化，同時(shí)也能提高中低檔寫字樓的利用率。

“平民”寫字樓迎來(lái)春天

因?yàn)橄鄬?duì)便宜的房租和低廉的水電、物管費(fèi)，無(wú)數(shù)處于創(chuàng)業(yè)初期的小公司如過(guò)江之鯽，紛紛“入駐”小區(qū)住宅，在里面辦公、談業(yè)務(wù)、接生意。與之相應(yīng)的是，昆明寫字樓市場(chǎng)卻出現(xiàn)供求不平衡的狀況，高檔寫字樓供不應(yīng)求，中低檔又大面積空置，有的甚至步履艱難地等待“入不敷出”的日子早點(diǎn)熬過(guò)去。業(yè)內(nèi)人士表示，“住宅禁商”文件執(zhí)行能夠讓昆明的“平民”寫字樓迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。只是這種變化不可能一蹴而就，將會(huì)呈現(xiàn)漸進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

商住樓是過(guò)渡期首選

長(zhǎng)期以來(lái)，昆明的寫字樓市場(chǎng)一直受到中高檔公寓的“擠壓”。

除高檔寫字樓，中檔和低檔寫字樓均面臨著與中高檔公寓爭(zhēng)奪客戶的局面。由于住宅能夠享受居民電價(jià)以及更長(zhǎng)的使用年限，對(duì)于規(guī)模較小或處于發(fā)展初期的企業(yè)有相當(dāng)大的吸引力；而中低檔寫字樓的配套物業(yè)服務(wù)都較為簡(jiǎn)單，除了地段和辦公環(huán)境外，很難構(gòu)成對(duì)小企業(yè)的吸引。

因此，以往昆明寫字樓市場(chǎng)一直不溫不火。而“住宅禁商”的實(shí)施，會(huì)給寫字樓市場(chǎng)一個(gè)“正本清源”的機(jī)會(huì)。在住宅小區(qū)大門被關(guān)上后，未來(lái)新“出生”和重新尋找辦公場(chǎng)地的小公司，將為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)源源不斷的需求。

但市場(chǎng)格局的轉(zhuǎn)變不可能一蹴而就。在一個(gè)漸進(jìn)的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，真正能引領(lǐng)當(dāng)前潮流的，將是一種中間態(tài)產(chǎn)品——“宜商宜居”類物業(yè)。

這類產(chǎn)品在功能設(shè)計(jì)上以滿足居住為主，同時(shí)兼顧辦公；面積分布上，多在30-200平方米范圍內(nèi)。其中大部分樓盤如陽(yáng)光A版、傲城、86街公寓、達(dá)陣廣場(chǎng)等，都采用了精裝修方式，這為那些原本準(zhǔn)備在住宅小區(qū)中辦公的公司省下了寶貴的資金和時(shí)間，有不小的吸引力。

從區(qū)域分布看，這類物業(yè)主要集中在中心區(qū)，地段和周邊配套都不錯(cuò)，有較好的商業(yè)氛圍，大環(huán)境優(yōu)勢(shì)較明顯。主力面積多為30-70平方米之間，較同地段成套住宅總價(jià)略低。這類產(chǎn)品有一部分被開(kāi)發(fā)成酒店式公寓，提供普通住宅所不具備的額外服務(wù)，其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，也使得項(xiàng)目整體品質(zhì)保持在較高水準(zhǔn)。

中低端寫字樓迎來(lái)機(jī)遇

由于使用年限較住宅物業(yè)短，出租總回報(bào)相對(duì)少，租金又高于同等地段住宅，因此在“住宅禁商”之前，純寫字樓在投資者和租賃者兩頭都不大討好。而“住宅禁商”實(shí)施后，則將住宅小區(qū)這個(gè)以前最有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擋在了門外，為純寫字樓、特別是以中小套型為主的樓盤帶來(lái)了新的市場(chǎng)機(jī)遇。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在100平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在200—400平方米左右。外資和大企業(yè)往往選擇1000平方米及以上的寫字樓作為辦公總部。這數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中小型公司，加上即將從住宅小區(qū)遷出的公司，每年為寫字樓銷售和租賃市場(chǎng)提供巨大的市場(chǎng)空間。

從目前昆明寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)上看，乙級(jí)寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量較大，甲級(jí)寫字樓物業(yè)供應(yīng)量不足。租用高檔寫字樓的客戶以ＩＴ、通訊、金融保險(xiǎn)行業(yè)最多；其次是文化傳媒和建筑地產(chǎn)類表明昆明房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)；另外貿(mào)易和電信行業(yè)也發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租用寫字樓客戶中，以私營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)，占47%的比例；其次是外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)，占30%的比例；另外就是國(guó)營(yíng)企業(yè)和合資企業(yè)，也占一定比例。

由于本身就不會(huì)在住宅物業(yè)內(nèi)辦公，“住宅禁商”對(duì)大企業(yè)沒(méi)有什么影響。但是小公司、創(chuàng)業(yè)型公司就可能失去低成本的辦公場(chǎng)所，如各種“腦力公司、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)公司、保險(xiǎn)公司、律所”等。而這部分公司由于受行業(yè)特點(diǎn)、資金實(shí)力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場(chǎng)所，很難支付甲、乙級(jí)寫字樓高額的租金和物業(yè)費(fèi)，同時(shí)更需要與寫字樓相似的辦公環(huán)境和配套服務(wù)，因此一旦“住宅禁商”，小公司走出住宅，走進(jìn)寫字樓，那中小套型寫字樓會(huì)就是他們的選擇。

中小企業(yè)支撐平民寫字樓

從目前看，受“住宅禁商”影響最大的，當(dāng)屬尚處于發(fā)展初期的中小企業(yè)，因?yàn)檫@樣一來(lái)不可避免帶來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的增加。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這并不是一件壞事。打個(gè)恰當(dāng)?shù)谋确剑@一情形有點(diǎn)類似早期農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的整合升級(jí)。原有的地?cái)偰Ｊ诫m然經(jīng)營(yíng)成本較低，但存在雜亂無(wú)章、不易管理的缺點(diǎn)，顧客也得不到任何的購(gòu)物樂(lè)趣。而隨著市場(chǎng)條件的升級(jí)，衛(wèi)生狀況改善了，市場(chǎng)規(guī)范了，雖然經(jīng)營(yíng)成本也提高了，但所帶來(lái)的有效收益和產(chǎn)品附加值也提高了。

田野調(diào)查機(jī)構(gòu)的相關(guān)調(diào)查顯示，目前中低檔寫字樓中的企業(yè)組成主要有八類，分別是貿(mào)易、信息咨詢、高科技產(chǎn)品、金融保險(xiǎn)、消費(fèi)品、廣告、保健美容、IT業(yè)。這些企業(yè)的發(fā)展初期對(duì)辦公條件的依賴程度相對(duì)較低，財(cái)務(wù)成本壓力較大，因而會(huì)選擇在成本支出較少的住宅物業(yè)內(nèi)辦公；但隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，公司形象、規(guī)范管理等方面都會(huì)出現(xiàn)新的需求，更換辦公場(chǎng)所也就勢(shì)在必行。

當(dāng)然，也不是所有企業(yè)對(duì)辦公空間的需求都會(huì)隨著業(yè)務(wù)發(fā)展而不斷增加。如貿(mào)易、廣告、信息咨詢類公司，就會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)維持差不多大小的辦公空間，這部分需求很容易成為中小套型寫字樓的主要客戶群體；服務(wù)型企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中辦公面積增長(zhǎng)得也較慢，但對(duì)環(huán)境要求的提升會(huì)較快，這就需要市場(chǎng)上能提供空間分割較細(xì)、整體品質(zhì)又較高的樓盤。而目前已投入使用的中小套型寫字樓，普遍定位比較低端，只有基本的物業(yè)服務(wù)。高品質(zhì)中小套型寫字樓的相對(duì)稀缺，為未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展留下了一個(gè)空間。

總體而言，昆明寫字樓市場(chǎng)并不缺乏能滿足那些在高檔公寓中辦公的客戶群需要的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型也較豐富。隨著“住宅禁商”的實(shí)施，新增企業(yè)的辦公需求將陸續(xù)回歸到寫字樓市場(chǎng)，為寫字樓市場(chǎng)提供了正常發(fā)展的保障。在最初階段，宜商宜居的物業(yè)和中小套型寫字樓最符合市場(chǎng)需求；而對(duì)于寫字樓品質(zhì)的追求，會(huì)促使產(chǎn)品開(kāi)發(fā)向精細(xì)化方向發(fā)展，所能兌現(xiàn)的服務(wù)也將成為影響其出租率的關(guān)鍵所在。

昆明暫不禁止民宅商用

從6月19日起，北京市工商局暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。記者近日走訪了昆明的多個(gè)住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)在住宅樓里開(kāi)公司的現(xiàn)象較為普遍。如白馬高層、86街公寓、福林廣場(chǎng)等。在采訪過(guò)程中，有70%以上的昆明居民在聽(tīng)到北京出臺(tái)禁止“民宅商用”的規(guī)定后表示歡迎，同時(shí)表示希望昆明市也能出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定。但記者昨日從昆明市工商局了解到，因?yàn)楦鞣N原因，昆明目前對(duì)在住宅內(nèi)開(kāi)公司沒(méi)有禁止性政策。

居民：公司開(kāi)進(jìn)居民樓很煩

“我們樓里開(kāi)了一家速遞公司，每天有幾十人進(jìn)進(jìn)出出，搬運(yùn)貨物，有時(shí)凌晨還有人車往來(lái)，吵得人睡不著覺(jué)�！崩ッ魇袇^(qū)某高層小區(qū)的居民王先生對(duì)記者說(shuō)到。

這樣的情況并不僅見(jiàn)于王先生的小區(qū)，也不僅見(jiàn)于昆明。從各地媒體的報(bào)道來(lái)看，住宅樓內(nèi)開(kāi)公司是大城市比較突出的問(wèn)題。據(jù)悉，由于在住宅樓內(nèi)辦公具有成本低的優(yōu)勢(shì)，居民樓辦公成為大量中小企業(yè)成長(zhǎng)的“搖籃”。由此引起的安全隱患、擾民等公司與小區(qū)居民之間的糾紛，層出不窮。

物業(yè)公司：合法經(jīng)營(yíng)無(wú)可奈何

當(dāng)小區(qū)居民和住宅樓里的公司發(fā)生糾紛時(shí)，往往會(huì)反映到物業(yè)處，但是物業(yè)人員對(duì)此也表示無(wú)奈。一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，按規(guī)定，只要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照就可以開(kāi)公司。而房屋又是居民的私有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主如何使用或者租給誰(shuí)，物業(yè)也無(wú)權(quán)干涉，畢竟沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。

據(jù)了解，目前昆明很多的物管公司為了避免糾紛，都加強(qiáng)了對(duì)民宅商用公司的管理，比如限制公司的人數(shù)，同時(shí)所從事行業(yè)不能影響周圍住戶正常生活。一旦影響左鄰右舍，引發(fā)業(yè)主投訴的，不得已時(shí)，采取停水停電等相關(guān)措施，限期其該公司遷出。

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，居民樓里有了公司，進(jìn)出的人不僅多而且雜，為了保證住戶的安全，物管公司只能加強(qiáng)登記盤查的力度。雖然會(huì)采取給公司員工辦理出入證的辦法，但由于這些公司員工流動(dòng)性較大，起不到明顯作用。還是只能通過(guò)增加保安的人數(shù)和工作量來(lái)避免發(fā)生意外情況。

工商：暫不出臺(tái)類似政策

除北京外，上海對(duì)住宅樓開(kāi)公司早在去年11月1日，就頒布《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》叫停住宅樓開(kāi)公司。今年6月19日起，北京市工商局也暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士分析，此政策出臺(tái)后，一些靠把房屋出租給企業(yè)的居民樓“房東”的租金收益率會(huì)降低，寫字樓和商用房的使用率可能有提高，在一定程度上將抑制居民住宅的價(jià)格。但是記者今天從昆明市工商局了解到，目前昆明還不會(huì)出臺(tái)類似的政策。

“由于在住宅樓里辦公，成本相對(duì)要低得多，對(duì)于很多剛成立的小公司來(lái)說(shuō)，是必然的選擇。”昆明市工商局一位工作人員說(shuō)，現(xiàn)在國(guó)家或地方的相關(guān)法律法規(guī)里，對(duì)公司的辦公地點(diǎn)登記并沒(méi)有明確的規(guī)定。

業(yè)內(nèi)：昆明只是時(shí)間問(wèn)題

對(duì)此問(wèn)題，昆明不少業(yè)內(nèi)人士表示，昆明禁止在居民樓里辦公，只是“時(shí)間遲早的問(wèn)題”。畢竟企業(yè)的發(fā)展，對(duì)企業(yè)形象提出一定的要求，仍在居民樓里辦公顯然是不合適的。

一位不愿透露姓名的工商界人士認(rèn)為，昆明在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)開(kāi)始禁止在居民住宅里開(kāi)公司或企業(yè)的可能性是存在的，但不會(huì)一刀切�！拔覀€(gè)人認(rèn)為，會(huì)先從餐飲等污染或影響較大的行業(yè)進(jìn)行限制，逐步過(guò)渡，最后再全部停止審批在住宅里辦公的企業(yè)�！�

昆明市區(qū)寫字樓基本情況

中心城區(qū)高層寫字樓密集,其中專業(yè)寫字樓占63.2%,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式,商住樓36.8%,商務(wù)寫字樓63.2%�？傮w上開(kāi)發(fā)規(guī)模小,其中建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的占70.8%,建筑面積在3-4萬(wàn)、4-5萬(wàn)和5萬(wàn)以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來(lái)看,電梯數(shù)量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商業(yè)寫字樓的交房標(biāo)準(zhǔn)主要為毛胚房和初裝修房,占52%。經(jīng)營(yíng)方式上以租售結(jié)合的方式占主流。

昆明市區(qū)內(nèi)高層寫字樓價(jià)格及價(jià)格的表現(xiàn)特點(diǎn)是,逾五成售價(jià)在3500-4000元/平方米,租金水平較低,高層物業(yè)平均租金水平在30-40元/平方米/月。寫字樓車位配置率較低,車位總量在100個(gè)以下的占38.5%,車位在100-200個(gè)的占30.8%,車位在200個(gè)以上的極少,車位售價(jià)基本在100萬(wàn)之間。寫字樓物管收費(fèi)也較低,物管收費(fèi)在2元/平方米以下的占30%,24元/平方米的占50%

誰(shuí)更適合辦公寫字樓PK住宅

公攤：

一般而言，寫字樓比住宅的公攤要大。由于寫字樓無(wú)論樓有多高，都配備有數(shù)量不等的電梯，同時(shí)樓道、走道一般都比住宅要寬敞，因此公攤相對(duì)也更大。此外寫字樓的首層，一般都有服務(wù)大堂，這種公用設(shè)施也需要計(jì)入到公攤內(nèi)。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：

為了能夠靈活分割和組合辦公空間，寫字樓一般是毛坯房交房的，這樣客戶可以根據(jù)自己的辦公需要，進(jìn)行裝修和裝飾。這與一般的普通住宅是一致的。但盡管都是毛坯房，寫字樓內(nèi)公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)大多比住宅更高。同時(shí)為了體現(xiàn)建筑的氣派和商務(wù)氣息，寫字樓的外檐都比較考究，或大面積采用玻璃幕墻，或采用鋁塑板和石材等高級(jí)建筑材料。因此寫字樓的建筑成本一般比住宅更高。

層高：

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，住宅的層高一般在2.8米以上，而寫字樓層高通常應(yīng)達(dá)到3.5米以上。這是因?yàn)閷懽謽峭ㄟ^(guò)裝修和吊頂后，通風(fēng)通道和空調(diào)通道需要占據(jù)一定的層高，為了達(dá)到比較適合辦公的凈高，寫字樓的層高要比普通住宅更高。

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