今年上半年，昆明商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，特別是主城拆違、拆臨，10萬(wàn)平方米商鋪退市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)千載難逢的機(jī)遇，商鋪投資前景看好，物業(yè)價(jià)值飆升。今年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾大趨勢(shì)，一是“產(chǎn)權(quán)式商鋪”與大型購(gòu)物中心齊頭并進(jìn)，在市場(chǎng)份額上兩者不分伯仲；二是大開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)介入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)集中度加大。
同時(shí)，在提出“建設(shè)旅游文化大省”這一產(chǎn)業(yè)政策方向后，與旅游、休閑、體驗(yàn)等詞相關(guān)的產(chǎn)業(yè)紛紛登場(chǎng)。旅游市場(chǎng)的紅火，旅游地產(chǎn)的欣欣向榮，同樣會(huì)帶來(lái)產(chǎn)權(quán)式酒店的旺銷。
產(chǎn)權(quán)式酒店“試水”成功
典型項(xiàng)目列舉：新紀(jì)元·酒店公寓、中城速8酒店、奔騰年代
云南在提出“建設(shè)旅游文化大省”這一產(chǎn)業(yè)政策方向后，與旅游、休閑、體驗(yàn)等詞相關(guān)的產(chǎn)業(yè)紛紛登場(chǎng)，旅游地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，也欣欣向榮地成長(zhǎng)起來(lái)。與旅游伴生，2005年產(chǎn)權(quán)酒店正式登陸昆明，到2006年，產(chǎn)品的增加使產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)“熱鬧”起來(lái)，同時(shí)，現(xiàn)有產(chǎn)品通過(guò)市場(chǎng)“試水”，結(jié)果都較為滿意。
關(guān)鍵詞：伴旅游而生
昆明的產(chǎn)權(quán)式酒店是隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式，是集休閑、度假和投資于一體的新型房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
產(chǎn)權(quán)式酒店在昆明的熱銷源于云南省迅猛發(fā)展的旅游業(yè)，旅游觀光型酒店在這一大環(huán)境下自然而然地成為了房地產(chǎn)業(yè)的新寵。在云南旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的實(shí)例越來(lái)越多，與之相伴的產(chǎn)權(quán)式酒店也不斷誕生，早期有官房企業(yè)在省內(nèi)各地開發(fā)的酒店，近期有圍繞火車南站開發(fā)的中城速8酒店、奔騰年代，以及三市街鬧市中的百大新紀(jì)元酒店等，還有其他開發(fā)商開發(fā)的公寓式的、別墅式的酒店。這與昆明要建成“國(guó)際化的旅游城市”可謂相得益彰。私人酒店的出現(xiàn)正是順應(yīng)了這一發(fā)展目標(biāo)。
關(guān)鍵詞：投資收益
隨著產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入成熟運(yùn)作期，價(jià)格的因素也成了投資者備受關(guān)注的指標(biāo)。
以目前熱銷的兩個(gè)產(chǎn)品為例：一個(gè)是地處火車南站的中城速8酒店，以引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)速8酒店為投資亮點(diǎn)，在昆明空降了首個(gè)國(guó)際型產(chǎn)權(quán)酒店，吸引了眾多投資客的目光.上半年，中城速8隆重推出了均價(jià)5000—6000元/m2的產(chǎn)權(quán)酒店。與此同時(shí)，地處繁華的三市街中心的新紀(jì)元·酒店公寓也強(qiáng)勢(shì)推出均價(jià)為5800元/m2的產(chǎn)權(quán)酒店。兩個(gè)項(xiàng)目在昆明的酒店市場(chǎng)上都熱鬧的火的一把，將產(chǎn)權(quán)酒店這一投資新理念成功的引進(jìn)到昆明。
有業(yè)內(nèi)人士做過(guò)初步估算，像新紀(jì)元·酒店公寓這類經(jīng)濟(jì)型酒店，為客人提供24小時(shí)VIP私人服務(wù)，房?jī)r(jià)水平在120-300元之間，相比國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)三星級(jí)酒店要低15-30%。而經(jīng)濟(jì)型酒店的出租率在40－50％左右就能夠維持正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，單純的房間出租利潤(rùn)為每間一天50元。它吸引客源的法寶在于低價(jià)位面對(duì)廣大的消費(fèi)者群體、入駐率高、資金周轉(zhuǎn)快、投資收益大等特點(diǎn)。特別像三市街、火車站廣場(chǎng)這樣人流量高、人員流動(dòng)快的品牌商圈和門戶商圈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，收益更有保障一些。
關(guān)鍵詞：前景
值得注意的是，產(chǎn)權(quán)式酒店與普通居住型物業(yè)存在較大區(qū)別，看房的時(shí)候房型、朝向就不是那么重要了，畢竟是酒店，客人對(duì)這些問(wèn)題也不是很在意，但是酒店的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施就顯得尤為重要。隨著旅游經(jīng)濟(jì)的不斷升溫，市場(chǎng)前景仍然相當(dāng)?shù)貜V闊，所以只要在購(gòu)房前，仔細(xì)考慮，謹(jǐn)慎入市，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)還是會(huì)為投資者帶來(lái)不菲的利潤(rùn)與收益的。
通常情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的每個(gè)客房投資者都享有各自獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度分紅，同時(shí)，還能獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。
點(diǎn)評(píng)：旅游市場(chǎng)的紅火，旅游地產(chǎn)的欣欣向榮，同樣會(huì)帶來(lái)產(chǎn)權(quán)式酒店的旺銷。雖然產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作方式各有不同，但目前就昆明幾個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目的“試水”成功來(lái)說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)是值得期待和開發(fā)的。
商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)
典型項(xiàng)目列舉：萊富·傾城名店、泰旸新城商業(yè)廣場(chǎng)、翠湖鉆界、老國(guó)貿(mào)中心、上海沙龍·金色外灘、百大A座
相對(duì)于住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，今年上半年，昆明商業(yè)地產(chǎn)可謂是遍地開花、高歌猛進(jìn)，特別是主城拆違、拆臨，10萬(wàn)平方米商鋪退市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)千載難逢的機(jī)遇，商鋪投資前景看好，物業(yè)價(jià)值飆升。一方面今年住宅底商普遍開花，幾乎所有的新盤都附帶有底商推出，另外隨著幾個(gè)商業(yè)大盤的推出，注定2006年將迎來(lái)昆明商業(yè)地產(chǎn)的嘉年華。
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)裂變
4月3日，昆明市規(guī)劃局再次發(fā)出拆違拆臨通告，主要針對(duì)主城區(qū)內(nèi)的北京路、東風(fēng)路、人民路、環(huán)城西路的119項(xiàng)違法建筑和臨時(shí)建筑。面積約10多萬(wàn)平方米商鋪陸續(xù)退市，數(shù)以千計(jì)的商家四處找鋪。
專業(yè)人士指出，從市場(chǎng)的角度說(shuō)，這種拆除行為將引導(dǎo)新型的投資和開發(fā)模式。昆明呼喚的就是升級(jí)換代的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，隨著這類拆除的展開，新興的商圈也將應(yīng)運(yùn)而生。市場(chǎng)就此走上專業(yè)化和新型開發(fā)的道路，形成商家扎堆、市場(chǎng)規(guī)范、物流暢通的新局面。
關(guān)鍵詞：中心商區(qū)
今年上半年，盡管風(fēng)起云涌的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展浪潮，對(duì)市區(qū)商業(yè)格局發(fā)生了重大沖擊，但經(jīng)歷了市場(chǎng)洗禮后的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域地位也逐步得到了加強(qiáng)。
7月16日，萊富·傾城名店開盤，可謂是王者歸來(lái)，而同期舉行的“2006昆明國(guó)際商業(yè)旺地發(fā)展論壇”上，政府領(lǐng)導(dǎo)、省內(nèi)外專家、開發(fā)商等多方人士，共同為三市街的發(fā)展及走向各抒己見、獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，商業(yè)龍頭項(xiàng)目的帶動(dòng)及更多人的關(guān)注，無(wú)疑將更加奠定三市街作為昆明第一商業(yè)街的地位。加上昆明老街、順城、百大A座等項(xiàng)目一旦面市，也必將對(duì)投資市場(chǎng)產(chǎn)生極大的震動(dòng)。
3月，久違了的翠湖商圈，突然空降一個(gè)小體量的商業(yè)項(xiàng)目——翠湖鉆界。由于占據(jù)商業(yè)黃金位置，30000元/m2的均價(jià)仍讓投資者趨之若騖。
位于火車站商圈的上海沙龍·金色外灘，是城南唯一的大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，打造昆明第一個(gè)城市情景商業(yè)廣場(chǎng)，多主題、泛商業(yè)、情景交融的業(yè)態(tài)劃分，顛覆傳統(tǒng)商街布局，使得傳統(tǒng)的火車站商圈得到升級(jí)。
此外，市區(qū)還有一大熱點(diǎn)區(qū)域就是匯都國(guó)際周邊，今年除了大體量的匯都國(guó)際還有大動(dòng)作外，坊間傳說(shuō)，尚義街花市處50多畝地也已經(jīng)被某開發(fā)商拿下將重新開發(fā)�？梢灶A(yù)見，市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將在今年迎來(lái)又一個(gè)高潮。
關(guān)鍵詞：第六代批發(fā)市場(chǎng)
當(dāng)前正在“變臉”的老國(guó)貿(mào)中心，是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)，也是今年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲。
據(jù)悉，變臉后的老國(guó)貿(mào)中心占地8萬(wàn)余平方米，經(jīng)重新規(guī)劃改造后建筑面積達(dá)14萬(wàn)平方米，構(gòu)建以服裝、百貨、旅游產(chǎn)品、食品、日用品等小商品批發(fā)采購(gòu)為主的第六代批發(fā)市場(chǎng)。屆時(shí)，在這里不僅匯聚昆明、云南、乃至全國(guó)的商品，而且中國(guó)對(duì)東盟市場(chǎng)實(shí)施零關(guān)稅的商品也應(yīng)有盡有，打造中國(guó)面向東盟市場(chǎng)的小商品集散中心，還是東盟市場(chǎng)的小商品進(jìn)入中國(guó)的集散中心。
關(guān)鍵詞：校園經(jīng)濟(jì)圈
當(dāng)下，一股商業(yè)新勢(shì)力正在主城周圍迅速集結(jié)，主城商業(yè)投資瓶頸將被迅速打破，校園經(jīng)濟(jì)圈、居住經(jīng)濟(jì)圈和寫字樓經(jīng)濟(jì)圈等呼之欲出。
提到昆明的校園經(jīng)濟(jì)圈，讓人首先想到的就是一·二一大街、園西路市場(chǎng)，該商圈經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，已成為今天集IT、服裝、美食等產(chǎn)業(yè)的片區(qū)，在這一區(qū)域內(nèi)，近千家商戶，生意做得紅紅火火。這與該片區(qū)龐大的消費(fèi)群體密不可分，商圈周邊高校林立，高檔住宅區(qū)分布左右。而目前正在北二環(huán)路與龍泉路交界處，形成的以泰旸新城商業(yè)廣場(chǎng)為中心的又一個(gè)新的校園經(jīng)濟(jì)圈正異軍突起，與一·二一大街、園西路市場(chǎng)具有異曲同工之妙的是周邊消費(fèi)環(huán)境成熟，擁有龐大且固定的消費(fèi)人群，日常在該片區(qū)居住、工作、學(xué)習(xí)的穩(wěn)定人口達(dá)30萬(wàn)之多。此前由于缺乏商業(yè)整合，區(qū)域消費(fèi)本地?zé)o法消化，只能舍近求遠(yuǎn)。
點(diǎn)評(píng):業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾大趨勢(shì)，一是“產(chǎn)權(quán)式商鋪”與大型購(gòu)物中心齊頭并進(jìn)，在市場(chǎng)份額上兩者不分伯仲；二是大開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)介入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)集中度加大。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)階段，由于市場(chǎng)容量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，但隨著市場(chǎng)的逐步成熟，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也不斷增大，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，一些知名開發(fā)商開始向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，明顯加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。由于大開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，一些中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將逐步退市或被并購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)集中度不斷加大，將會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)格局。同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和招商中，專業(yè)化人才欠缺現(xiàn)象也初步顯現(xiàn)。
近幾年，商鋪的投資價(jià)值已經(jīng)被越來(lái)越多人認(rèn)識(shí)到，尤其是在2006年，吸引了不少的社會(huì)閑置資金，掀起了商鋪投資的小高潮。而在昆明整個(gè)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)向好的大環(huán)境下，投資市中心商鋪的機(jī)會(huì)已來(lái)臨。如何在日趨成熟的市場(chǎng)，商鋪產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣的條件下，選擇商鋪投資的方向呢？日前，來(lái)昆考察的商業(yè)地產(chǎn)著名策劃人，廣州瑞地機(jī)構(gòu)的胡總認(rèn)為，一個(gè)鋪面旺不旺，好不好，首先要看地段，每一個(gè)旺鋪、每一條繁華的商業(yè)街都是經(jīng)受過(guò)市場(chǎng)洗禮的，因此，選擇這些商鋪的價(jià)值更穩(wěn)定，受第三方因素的干擾也比較少。其次，在國(guó)內(nèi)外有名的商業(yè)中心區(qū)里，往往會(huì)有一所大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，成為一個(gè)商業(yè)街的標(biāo)志，像北京王府井的東方廣場(chǎng)、廣州的廣百等，它們所倡導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)文化、消費(fèi)引導(dǎo)等，都集中凸顯了整個(gè)商圈的核心價(jià)值，在商圈中能起“領(lǐng)頭雁”的作用，直接影響商圈內(nèi)商業(yè)的整體發(fā)展走勢(shì)，在商鋪投資上如果能搭上這些“領(lǐng)頭雁”的順風(fēng)船，就不必?fù)?dān)心風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題了。
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