綜觀上半年的市場態(tài)勢，特別是“國六條”出臺后，可預見未來幾年內(nèi)昆明的小戶型將大幅增長，而從近期市場反映看，由于市場存量較少，小戶型需求依然強勁。當小戶型產(chǎn)品成為市場主流時，大戶型必然會成為市場的稀缺產(chǎn)品，而與此同時出臺的“停止審批別墅用地”政策，無疑使得大戶型將成為市場上真正的高端產(chǎn)品。

小戶型需求強

典型項目列舉：玫瑰公寓、可樂公寓、城市之光

新近出臺的“國六條”細則規(guī)定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房占新建項目70%以上比例�！蹦壳�，這一比例已經(jīng)被認定為針對城市總量控制，盡管昆明的比例還有望下調(diào)，但不可否認，未來幾年內(nèi)昆明的小戶型將大幅增長，而從近期市場反映看，由于市場存量較少，小戶型需求依然強勁。業(yè)內(nèi)人士則表示，小戶型是永不落幕的時尚裝備。

關(guān)鍵詞：投資+自住

對于大多數(shù)購房者來說，小戶型只是一個過渡性產(chǎn)品，很重要的原因就是它可以很好地把自住與投資結(jié)合起來。對于投資者來說，如果購房前做好了充分的市場分析的話，一個好位置、好戶型、環(huán)境不錯的小戶型，它的租金價格與大戶型相比，并沒有太多的差距，但是投入遠遠低于大戶型，投資回報率會比較高。所以，小戶性熱銷，熱得有理由，近期可樂公寓、玫瑰公寓等幾個小戶型項目受到市場熱捧就是最好的例證。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前在昆明市場上小戶型的需求潛力很大，90平方米以下面積的小戶型僅占市場比例的20-30%。因此今后一段時間，昆明小戶型的市場需求依然強勁。

關(guān)鍵詞：第四代小戶

在傳統(tǒng)觀念中，小戶型一直都是過渡產(chǎn)品，品質(zhì)和特色不是很突出，社區(qū)的居住性和舒適度不強。今年以來，依附于大社區(qū)的小戶型和在高檔居住社區(qū)中的小戶型產(chǎn)品迅速成為昆明樓市新景觀，戶型面積大多在30-80平方米之間，但卻實現(xiàn)了小戶型大社區(qū)、高配套的品質(zhì)，被稱為“第四代小戶型”，這也將是今后小戶型發(fā)展的趨勢。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著樓市的進一步細分，“組合型”小戶型將逐步取代“原創(chuàng)型”小戶型，成為市場主流。所謂“組合型”小戶型，是在一些以“中大戶型”為主的社區(qū)和建筑中，作為一種補充而規(guī)劃的戶型。這種小戶型產(chǎn)品稱為“第四代小戶型”，這種小戶型產(chǎn)品屬于大社區(qū)里面的新貴，屬于享受型的小戶型產(chǎn)品。依附于玫瑰灣高檔社區(qū)的玫瑰公寓最具代表性，它僅秉承玫瑰灣優(yōu)良的設計理念，更與玫瑰灣共享優(yōu)質(zhì)景觀與居住品質(zhì)。因此該項目也就受到了很多首次置業(yè)的年輕人和投資者的鐘愛。

點評：購買小戶型，不論是自住或投資，地段和戶型設計兩大因素都尤為關(guān)鍵。置業(yè)顧問建議，青年人處于立業(yè)之初，成熟的地段十分重要，周邊交通和配套要好。另外，最有投資價值的小戶型總是在商圈里，這樣的定義不一定100%準確，但由于商圈本身的升值潛力以及商圈內(nèi)活躍的經(jīng)濟和強大的消費能力，在很大程度上提升了位于商圈內(nèi)的小戶型產(chǎn)品的投資價值。

別墅走向緊俏

典型項目：滇池衛(wèi)城、萊氵蒙溪谷、海韻楓丹、香檳小鎮(zhèn)、滇池高爾夫、世博生態(tài)城

土地供應日趨緊張和上市新盤的減少，是2006年上半年昆明別墅市場的一個明顯特點。但隨著6月份新建別墅項目被“叫停”之后，別墅市場的格局發(fā)生了驟然改變，本來“還算平穩(wěn)”的別墅市場一下子緊收，“今后可能不會再有新項目開工”、“市場行情日益走高”、“昆明別墅市場將奇貨可居”，種種言論預測著別墅市場變幻的前景。

關(guān)鍵詞：新盤稀少

從2001年到2006年的5月份之前，昆明的別墅市場都一直呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升、供需兩旺的勢頭。這里我們可以回顧一下別墅市場所走過的歷程，其路徑為：2001年至2003年，為三年持續(xù)發(fā)展期；2004年至2005年，“開閘放水”別墅開發(fā)進入放量期；而進入2006年后，別墅項目的新產(chǎn)品推出進入了一個“中場休息”期，除上半年推出的嶺東·紫郡2期外，其余在售別墅大都屬于去年甚至前年的上市項目，其價格一直處于穩(wěn)步增長。

“南邊環(huán)繞滇池，北邊環(huán)繞世博園”是昆明別墅項目的基本布局，滇池板塊以陽光花園、馬可波羅、挪威森林等別墅項目為基礎(chǔ)，開創(chuàng)了一個別墅新時代；世博園板塊則以2003年開始，有世博生態(tài)城、高天流云、公園道1號等一批低密度住宅，它們的陸續(xù)登場，使這一片區(qū)成為新興的“昆明未來富人區(qū)”。緊隨其后是廣福路板塊的崛起，新亞洲·體育城、世紀城、彼岸成為其代表作。近兩年則是東南西北全面開花。

關(guān)鍵詞：房價穩(wěn)增

用“穩(wěn)步增長”來形容昆明別墅的價格應該是比較貼切，比起省外熱點城市上萬甚至上十萬一平方米的房價，昆明的別墅價格可謂“低價格競爭”。以滇池衛(wèi)城、滇池高爾夫、世博生態(tài)城、公園道1號、香檳小鎮(zhèn)等這些新盤為例，價格大多保持在5000—6000元/m2左右。其中價格較高的如滇池高爾夫、高天流云等別墅產(chǎn)品，賣到每平方米上萬元的高價位；而中間價位的有滇池衛(wèi)城、海韻楓丹、香檳小鎮(zhèn)等別墅價格保持在6000—7000元/m2；廣福路板塊的新亞洲·體育城、世紀城、彼岸等大盤也以5000元/m2以上的價格高調(diào)亮相。同時，在這兩三年的時間里，獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等別墅形式紛紛登場，其市場價格則以“小步快走”的方式不斷攀升。

關(guān)鍵詞：緊俏

當下，一方面供地越來越緊張，加上眼下的直接叫停，今后將不會再有新項目上馬；另一方面，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，消費者購買能力的不斷增強。因此，業(yè)內(nèi)人士紛紛認為，“一手市場上沒有，只能到二手市場上買，不單是別墅，連大戶型下一步也會很緊俏，原來手中有別墅的業(yè)主現(xiàn)在應該在暗笑。”

“別墅叫停后，對先開發(fā)的別墅項目可能是一種利好”，一位地產(chǎn)分析師說，“加上開發(fā)商手中已審批的地塊也會很快在一、兩年之間開發(fā)怠盡，別墅類物業(yè)將可能出現(xiàn)斷檔，價格將繼續(xù)朝著更高的方向攀升。”

點評：一邊是大量的中產(chǎn)階級成批誕生，一邊是別墅“叫�！�，需求量不斷增長造成別墅供小于求的現(xiàn)實，整體價格自然會有一定幅度的上漲。隨著供應后路的斷絕，今后，低容積率住宅將越來越少，價格越來越高。

大戶型漸成高端

典型項目列舉：新亞洲·體育城、家天下鉑金公寓、邦盛國際城.水映長島、實力上筑、中林佳湖花園

“國六條”下，當小戶型產(chǎn)品成為市場主流時，大戶型必然會成為市場的稀缺產(chǎn)品，而與此同時出臺的“停止審批別墅用地”政策，無疑使得大戶型將成為市場上真正的高端產(chǎn)品。在新政策出臺的一個月時間內(nèi)，昆明的大戶型住宅價格已開始呈現(xiàn)上漲趨勢。

關(guān)鍵詞：漲價

據(jù)了解，目前在昆明市中心大戶型住宅的開發(fā)幾乎斷檔，在售樓盤中，只有家天下鉑金公寓僅剩為數(shù)不多的“典藏版”，在“國六條”后，該項目的均價漲到6800元/m2，每平方米上調(diào)300元。而在市中心以外，大戶型也都已成了市場的“香餑餑”，尤其是“國六條”出臺后，短期內(nèi)大戶型銷量大增，在新亞洲·體育城的所有產(chǎn)品中，大戶型花園洋房都是最好賣的，一期均價3200元/m2，二期均價調(diào)整至3300元/m2。上周末開盤的邦盛國際城·水映長島2期，其代表戶型就是面積在120-140平方米的大戶型，不僅銷售依然火爆，且價格也比一期的同類產(chǎn)品均有上漲。其它在售樓盤的大戶型產(chǎn)品也是備受購房者青睞，價格亦是“蠢蠢欲動”。

點評：在昆明，建筑面積在120-140平方米之間的大戶型項目一直備受關(guān)注。雖然各個區(qū)域情況有所不同，但大戶型的銷售狀況顯然一直處于較旺盛的狀態(tài)，而在目前新開盤項目日益郊區(qū)化的狀況下，這種趨勢日益明顯�！皣鶙l”出臺后，更讓開發(fā)商和購房者認識到，大戶型必然會成為市場的稀缺產(chǎn)品，從而導致價格上漲。

關(guān)鍵詞：升級

新政后，許多開發(fā)商不得不重新調(diào)整樓盤規(guī)劃，但在看清大戶型的市場潛力后，開發(fā)商們也將盡可能地提升自己樓盤的品質(zhì)，挖掘大戶型的潛力，將大戶型做成真正的高端產(chǎn)品，而價格也必將水漲船高。

據(jù)了解，目前，市中心以外的大戶型產(chǎn)品雖然在售價上還無法與市中心的攀比，但上漲速度已迅速加劇。新盤中實力上筑的大戶型均價一開始就定在了4000元/m2以上，而中林佳湖花園、湖畔之夢三年前的售價已經(jīng)突破了3000元/m2，現(xiàn)在在二手房市場的價格也直逼4000元/m2。滇池高爾夫別墅的大戶型高檔公寓更是賣出了比別墅還高的價格，均價都已升至萬元左右，這雖是一個特例，但足以表明高檔公寓的開發(fā)潛力巨大。

點評：對于開發(fā)商來說，今后，大戶型產(chǎn)品的競爭將會是一場高端“惡戰(zhàn)”，品質(zhì)才是最終保障；而對于有真正需求的購房者來說，新政下，該出手時就出手。

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