最近出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，很多中小公司把辦公地點(diǎn)搬進(jìn)了住宅樓。住宅樓內(nèi)辦公具有成本低的優(yōu)勢，不少住宅樓迅速成為大量中小企業(yè)成長的“搖籃”，“住宅商用”現(xiàn)象大有泛濫之勢。而由于規(guī)劃、建設(shè)、工商、城管等部門管理脫節(jié)以及相關(guān)法律法規(guī)的缺位，“住宅商用”以及由此產(chǎn)生的種種問題一直沒有得到有效解決。
民宅商用惹人煩
盧先生家住昆明市東寺街附近一小區(qū)，據(jù)老人說當(dāng)時選這個小區(qū)，是覺得小區(qū)環(huán)境清幽，又是靠近市區(qū)，附近有醫(yī)院、超市，看病買東西方便，打算和老伴在此安度晚年。誰知入住沒多久，樓上搬來一家廣告公司，每天從早到晚，公司里的職員和客戶來來往往，把天花板踩得咚咚響，白日不得安寧，有時夜深了，樓上的廣告公司還在接待客戶，影響休息不說，更讓他覺得很不安全。
和盧先生有相同經(jīng)歷的還有住在白塔路延長線某小區(qū)的李女士。據(jù)李女士講，她們小區(qū)里面就有很多公司，每天人來人往，什么人都有，讓人感到很不安全。幾天前有人敲門，開門后看到幾個面露兇相的男人，一打聽才知道是樓上的公司欠了錢，追債公司的人來討債。從那以后，一聽到有人敲門，不管是自己家的還是鄰居家的，李小姐都會害怕。最后，李女士還表示住宅樓的消防設(shè)施遠(yuǎn)沒有達(dá)到寫字樓的要求，一旦失火，后果不堪設(shè)想。
房子臨街的劉小姐向記者訴苦，她住的是老房子。原來一樓是有人住的，從2001年起被人改成了商鋪出租。先是開麻將館，之后是理發(fā)店，現(xiàn)在是一家飲食店。油煙嗆人不說，還經(jīng)常賣燒烤到深夜，影響人的正常休息。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，住宅商用現(xiàn)象在昆明市各小區(qū)內(nèi)非常普遍。情況分為兩種：一種是臨街的老住宅樓。原來一樓是住房，被人為地改建成各種商店。另一種是在住宅小區(qū)中利用民宅為辦公地點(diǎn)，開設(shè)的各種中小公司。據(jù)了解，在民用住宅辦公的一般都是中小公司和個體戶，比如美容美體中心，小型的廣告、婚介、快遞公司等。由于資金實力不是很強(qiáng)，為了節(jié)省成本而租用商住兩用公寓或普通住宅。
圖便宜搬進(jìn)住宅樓
民房商用，一般來說有這樣幾種原因：一是原住戶利用資源優(yōu)勢，自主經(jīng)商創(chuàng)業(yè)；二是外來客戶廉價尋租，以求降低經(jīng)營成本；三是住宅區(qū)人口密集，本身存在對商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的需要。更多的情況則是，開發(fā)商在建造樓盤時，已事先預(yù)置了大量的門面、店鋪，這部分房產(chǎn)價格奇高，功能單一，只適合用于商業(yè)經(jīng)營。
為什么要選擇在民宅里開辦公司呢？小公司經(jīng)理秦先生告訴記者，之所以選擇在住宅樓里辦公司，主要原因是房價、租金、物業(yè)管理費(fèi)用都要比商用房便宜得多。比如在這一地段，按150平方米的面積算，即使不太好的位置，商用房的月租金至少在6000元，而在住宅小區(qū)只需1500元左右。而且寫字樓的產(chǎn)權(quán)是50年，而住宅樓是70年，如果購買商住房辦公司，又多了20年使用期限。而且物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)都按民用付費(fèi)，這又省了一筆錢。
記者在調(diào)查中了解到，住宅樓逐漸成了中小企業(yè)事業(yè)起步期搖籃的“優(yōu)勢”有4個：首先，與寫字樓相比，住宅價格要便宜許多；其次，前期投入少。購買住宅，貸款首付只有兩成，而購買寫字樓，銀行只提供五成按揭；第三，用的時間更長。寫字樓產(chǎn)權(quán)是50年，而住宅是70年，同樣的房子，購買住宅可以多用20年；第四，住宅的物業(yè)管理費(fèi)要比寫字樓低很多。
物業(yè)公司也頭疼
提起小區(qū)內(nèi)的公司，很多商住小區(qū)的物業(yè)公司都覺得頭疼。按規(guī)定，只要有營業(yè)執(zhí)照就可以開公司。“我們也無計可施，房屋是居民的私有財產(chǎn)，他租給誰，物業(yè)也無權(quán)干涉，別人把租房作為商用，我們沒有執(zhí)法權(quán)，也非常不好管理！”許多物業(yè)管理人員對“民房商用”直喊惱火。從事物業(yè)管理工作多年的鄧先生介紹，物業(yè)雖有管理職能，但不是行政職能部門，不能強(qiáng)令公司遷出，向相關(guān)行政管理部門反映，但管理部門往往又把“皮球”拋回來，讓物業(yè)來協(xié)調(diào)。所以，物業(yè)公司只能對民宅商用的公司加強(qiáng)管理，比如強(qiáng)令公司的人數(shù)不得超過５人，同時所從事行業(yè)不能影響周圍住戶正常生活。一旦影響左鄰右舍，引發(fā)業(yè)主投訴的，不得已時，他們會采取停水停電等相關(guān)措施，限期讓該公司遷出；在遷出之前，必須嚴(yán)格遵守小區(qū)相關(guān)規(guī)定，不得干擾其他住戶生活。
很多物管也要求使用住宅樓的公司上交員工照片和資料備案，每人辦一個出入證，但這些公司以員工流動性較大為由一直沒來辦證。物管沒有執(zhí)法權(quán)，他們只有從法律的角度來處理此事。如果不合法，物管將配合有關(guān)執(zhí)法部門，將該公司清理出去。
鄧先生表示，物管也不希望民房商用———陌生人進(jìn)出時保安都要進(jìn)行登記盤查，小區(qū)多了辦公單位，進(jìn)出的人多了，物業(yè)的管理任務(wù)也就重了。另一方面，來往人多，垃圾量增加了，物業(yè)費(fèi)也有所增長，可業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)沒變。
有人歡喜有人憂
針對住宅樓內(nèi)開公司引發(fā)的種種矛盾，上海市去年11月1日頒布了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，開始叫停住宅樓開公司。2006年6月19日北京市工商行政管理局下發(fā)給各分局第14號文件：從即日起暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦照。據(jù)悉，這是國內(nèi)第一部叫停在民宅辦公司的地方性規(guī)定。據(jù)相關(guān)人士透露，叫停民宅商用有諸多原因，其中包括擾民問題以及交通和治安問題。
對此新規(guī)定，有人歡喜有人憂。北京的居民對這項規(guī)定表示歡迎。但在居民樓開公司的人不高興。很多公司租借了民宅，還沒有辦下來就被叫停，圍繞房子租借的經(jīng)濟(jì)糾紛不斷上升。
對待新規(guī)定，分歧也很多。專家說法：工商做法值得肯定。目前我國的法律沒有在居民樓內(nèi)開設(shè)公司的禁止性條款。工商作為行政執(zhí)法部門，審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所（經(jīng)營場所）的建筑物的使用權(quán)，但對該建筑物的使用用途，并沒有賦予工商部門審查的權(quán)限。按照《公司登記管理條例》規(guī)定，工商無權(quán)對登記地址進(jìn)行限制，因此有人對工商的做法提出質(zhì)疑。
對此，有關(guān)專家明確表示：這項禁令對保障小區(qū)的公共安全、解決小公司擾民等問題有很好的效果，而法律就該反映百姓的基本訴求，具有現(xiàn)實存在的合理性。因此，這項禁令在現(xiàn)階段是必要的，予以支持。
有關(guān)人士分析，此政策出臺后，寫字樓和商用房的使用率可能有提高，在一定程度上將會抑制居民住宅的價格。同時，此政策出臺后，一些靠把房屋出租給企業(yè)的居民樓“房東”的租金收益會降低。所以對待“民宅商用”不能一刀切，要看到有利的一面，又要壓制不利的一面。有的人士提出，要學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗，理性對待“民宅商用”
很多昆明居民在聽到北京出臺禁止“民宅商用”的規(guī)定后表示歡迎，同時表示希望昆明市也能出臺相關(guān)的規(guī)定。記者為此走訪了昆明市工商局。昆明市工商局表示，因為各種原因，昆明市沒有相關(guān)的規(guī)定，但相關(guān)的討論一直在進(jìn)行中，具體的規(guī)定還需要昆明市人民政府根據(jù)情況來制定。
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